Dr. Wolfgang Amann, FGW anlässlich der St. Wolfganger Tage der Arge Eigenheim am 6. September 2002

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1 STEUERN UND GEBÜHREN FÜR IMMOBILIEN Dr. Wolfgang Amann, FGW anlässlich der St. Wolfganger Tage der Arge Eigenheim am 6. September 2002 BESTEUERUNG VON ERWERB UND EIGENTUMSÜBERGANG UMSATZSTEUER Der Umsatz von Grundstücken ist unecht umsatzsteuerbefreit. Seit Mitte 1998 wird gemäß 6 (2) UStG die Möglichkeit geboten, auf eine Regelbesteuerung zu optieren 1. Dies ist insbesondere bei Vorsteuerabzugsberechtigung von Eigentumswohnungskunden von Vorteil, da der Bauträger in diesem Fall selbst die Vorsteuer geltend machen kann. Die Option gilt für Grundstücke im Anlagevermögen (Vermietung), wie auch im Umlaufvermögen (Verkauf) 2. Die Option für Umsatzsteuerpflicht kann für jede einzelne Wohneinheit in Anspruch genommen werden. Ein Baurecht wird im Sinne eines Grundstücksumsatzes behandelt 3. Baukosteneigenmittel sind nicht sofort, sondern in Form der Verwohnung (1% p.a.) umsatzsteuerpflichtig. Nach Ansicht des BMF ist keine Anzahlungs-Versteuerung vorzunehmen. Demnach ist die Verwohnungs -Komponente auf Dauer des Bestandverhältnisses als Bemessungsgrundlage für die üblicherweise 10%-Ust heranzuziehen 4. GRUNDERWERBSTEUER Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5% vom Wert der Gegenleistung, bei nahen Verwandten 2%. Folgende wesentlichen Nebenbedingungen sind zu beachten: - Grundsätzlich gilt der Zustand, indem sich die Immobilie bei Vertragsabschluss befindet. Es kann aber auch eine künftige Sache zugrunde gelegt werden, insbesondere ein auf dem Grundstück zu errichtendes Gebäude. Zur objektiven Ermittlung des wahren Willens der Parteien hat der VwGH für Grenzfälle die Rechtsfigur des Bauherren entwickelt. Maßgeblich ist der große Bauherr. Der Käufer eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung hat damit grundsätzlich GrESt. vom Gesamtpreis und nicht nur vom Grundanteil zu entrichten 5. - Baurechtszins wird steuerlich wie ein Nutzungsentgelt behandelt, nicht wie ein Veräußerungserlös Stingl/Nidetzky. Handbuch Immobilien und Steuern. Loseblatt-Sammlung. Manz, Stand 8/ , (1) Z 9 UStG 1994, 2 GrEStG 1987, Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o bzw , Abb Stingl/Nidetzky a.a.o

2 GEBÜHREN UND PROVISIONEN (Erwerbsnebenkosten) - Eintragungsgebühr ins Grundbuch 1% vom Wert der Gegenleistung - Notariatskosten pauschal oder in Abhängigkeit vom Kaufpreis (Tarifordnung der Notare) - Kreditgebühr 0,8% bzw. 1,5% des Darlehensbetrags 7 0,8%, wenn der Kreditnehmer über die Kreditsumme nur einmal oder während einer bis zu fünf Jahren vereinbarten Dauer des Kreditvertrages mehrmals verfügen kann; 1,5% in allen anderen Fällen. Befreit sind u.a. Verträge über Kredite von Bausparkassen an ihre Bausparer (Z 8) sowie, Kreditverträge, die nach dem behördlich oder von einem Landeswohnbaufonds genehmigten Finanzierungsplan zur Finanzierung eines nach den landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Wohnbaues und der Wohnhaussanierung geförderten Bauvorhabens erforderlich sind (Z 9). - Maklerprovision bei Eigentumswohnungen fast einheitlich 3% des Kaufpreises 8 Unter Einbeziehung der Grunderwerbsteuer, der Gebühren und Provisionen (ohne Informationskosten ) ergeben sich Erwerbsnebenkosten von 7%-10%. Dieser Wert ist im Europäischen Vergleich zwar hoch. Länder wie Italien oder Frankreich liegen aber in etwa gleichauf. ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER Seit gilt der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer, wobei keine Anpassung der Befreiungs- und Freibetragsgrenzen vorgenommen wurde. Der Steuersatz differiert stark nach Größenordnung der Erbschaft bzw. Schenkung und Verwandtschaftsgrad zwischen 2% (Ehegatte, Kinder; Betrag bis zu 7.300) und 60% (nicht verwandt, Betrag über 4,38 Mio). Aufgrund der hohen Steuersätze kommt es häufig zu Umgehungshandlungen in der Form von Veräußerungen zum Einheitswert mit einer Besteuerung von 3,5% GrESt.! Es ist kritisch anzumerken, dass im Gegensatz zum Immobilienbesitz die Schenkung und Vererbung von Kapitalvermögen praktisch steuerfrei ist (siehe Seite 12) TP 19 GebG Amann/Bartsch: Provisionen und Dienstleistungsqualität der Wiener Wohnungsmakler. FGW, 1999, Seite 15. 2

3 SPEKULATIONSBESTEUERUNG Die volle Einkommensbesteuerung für den Differenzbetrag zwischen Kauf- und Verkaufspreis fällt bei Veräußerung einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren an. Es bestehen folgende Ausnahmen 9 : - Selbst errichtete Gebäude sind von den Bestimmungen gänzlich ausgenommen. - Selbstgenutzte Eigentumswohnungen (Hauptwohnsitz) fallen bereits nach zwei Jahren aus der Spekulationssteuer. - Bei unbebauten Grundstücken reduziert sich der Differenzbetrag zwischen Kauf- und Verkaufspreis als Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung ab dem 5. Jahr um jährlich 10%. Unternehmen mit dem Geschäftszweck des gewerblichen Immobilienhandels fallen jedenfalls in die volle Einkommens- (Körperschafts-)besteuerung des Differenzbetrags von Kauf- und Verkaufspreis, da hier die Immobilien dem Betriebsvermögen zugehören (unabhängig ob Anlage- oder Umlaufvermögen) 10. GBV unterliegen bei Grundstücksverkäufen nicht den Spekulationsbestimmungen, sofern die Preisgestaltung gemäß WGG erfolgt (siehe Seite 8). STEUERN AUF BEWIRTSCHAFTUNG UND ERTRAG UMSATZSTEUER Anzuwendende Steuersätze: - Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken 10% - Verrechnung des Lifts, Warmwasser etc. als Nebenleistung der Miete 10% Standardaufteilung Warmwasser / Heizung (mangels schriftlicher Vereinbarung) 30:70 - Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für Liegenschaftsanteile, die Wozhnzwecken dienen 11 10% - Vermietung von Garagen und Parkplätzen 20% - Möbelmiete 20% - Wärmelieferung als Nebenleistung 20% - Aufwendungen für Maschinen 12 20% - Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter die Regelbesteuerung gewählt hat. 20% - Vermietung von Grundstücken zu anderen als Wohnzwecken unecht umsatzsteuerbefreit EStG Stingl/Nidetzky a.a.o Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt Unternehmereigenschaft. Zur Gleichstellung mit den Mietern ist bei Nutzung für Wohnzwecke der ermäßigte Steuersatz von 10% vorgesehen. Sie kann dennoch die volle Vorsteuer für beauftragte Leistungen geltend machen (Stingl/Nidetzky a.a.o. 8.3). Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind ( 6 (1) Z 16 UStG 1994). 6 (1) Z 16 UStG

4 KÖRPERSCHAFTSTEUER Der Normalsatz der Körperschaftssteuer beträgt 34% des Unternehmensgewinns. GBV sind im engen Geschäftskreis ( 7 Abs. 1-3 WGG) von der KöSt. befreit (Siehe Seite 8) 14. WERTZUWACHSSTEUERN Der Wertzuwachs von Immobilien wird in Österreich auf dem Wege der Spekulationsbesteuerung steuerlich erfasst (siehe oben). Wertsteigerungen aufgrund von Widmungsgewinnen werden nicht zusätzlich berücksichtigt. In Deutschland heftig diskutiert und in anderen Ländern umgesetzt sind Wertzuwachssteuern und Planwertabgaben. Auch im Rahmen der Vertragsraumordnung kommt es zu Ausgleichen für Widmungsgewinne, wenn etwa landwirtschaftlicher Grund für Entwicklungszwecke in Bauland umgewidmet wird. GEBÜHREN UND PROVISIONEN Bestandsverträge sind mit 1% zu vergebühren (Vertragserrichtungsgebühr) 15. Bemessungsgrundlage sind Hauptmietzins, Betriebskosten und anteilige öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen, Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen sowie die Umsatzsteuer: - Unbefristete Mietverträge: 1% des dreifachen Jahreswertes - Befristete Mietverträge: 1% der Jahresmiete mal Laufzeit bis max. 3 Jahre - Änderung von befristet auf unbefristet + Bogengebühr ös 180,- ab dem 2. Bogen Die öffentlichen Abgaben für Wasser, Abwasser und Müllentsorgung werden teilweise als Gebühren eingehoben. Sie nehmen einen tendenziell steigenden Anteil des Nutzungsentgelts ein 16. VERMÖGENSBESTEUERUNG VERMÖGENSSTEUERN: Die Besteuerung von Kapitalvermögen wurde in der Mehrzahl der EU-Mitgliedsstaaten abgeschafft. In Österreich wurde sie 1994 ersatzlos gestrichen. In Deutschland beträgt sie 1% auf das gesamte Vermögen. Die Ermittlung des Liegenschaftsvermögens basiert am (wie in Österreich weit unter dem Verkehrswert liegenden) Einheitswert, abzüglich Darlehensschulden. Aufgrund dessen wird für Immobilienbesitz in der überwiegenden Zahl der Fälle keine Vermögenssteuer bezahlt Z. 10 Körperschaftsteuergesetz TP 5 GebG Amann. Betriebskosten bleiben Kostentreiber bei Mietwohnungen. Eröffnungsvortrag des Autors bei den St. Wolfganger Tagen der Arge Eigenheim In: BBK 4/

5 GRUNDSTEUER UND BODENWERTABGABE Die Grundsteuer bemisst sich aus 0,2% des Einheitswert einer Liegenschaft (Grund und Gebäude). Bei Einfamilienhäusern kommt ein reduzierter Satz von 0,05%-0,1%, bei Mietwohngrundstücken von 0,1%- 0,15% zur Anwendung 17. Den Gemeinden werden Hebesätze von bis zu 500% zugestanden 18. Der Einheitswert liegt bekanntlich in einer Größenordnung von rund einem Zehntel des tatsächlichen Verkehrswerts von Liegenschaften. Somit beläuft sich die Grundsteuer auf insgesamt jährlich 0,1%-0,2% des Verkehrswerts. Sie liegt damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt, hinsichtlich des Steueraufkommens bei ca. einem Drittel im EU-Vergleich 19. Bei unbebauten Grundstücken ist zusätzlich zur Grundsteuer eine Bodenwertabgabe im Ausmaß von 2% vom Einheitswert zu entrichten 20. Die Grundsteuer gilt als eine der ältesten Steuern überhaupt. Sie ist eine Sonderform der Vermögenssteuer. Die Grundsteuer umfasst den Wert des Grunds sowie der darauf errichteten Immobilie. Dem steht die Bodenwertsteuer (in Österreich Bodenwertabgabe) gegenüber, die sich nur auf den Grund bezieht. Grundstücksbezogene Steuern werden in Österreich traditionell nicht oder nur nachrangig als raumordnerische Steuerungsinstrumente eingesetzt. Der fiskalische Aspekt steht eindeutig im Vordergrund 21. Die aktuellen Diskussionen um die Grundbesteuerung deuten keine Änderung dieser Schwerpunktsetzung an - ungeachtet der sehr großen Lenkungspotentiale steuerlicher Instrumente. STEUERLICHE FÖRDERUNGSMAßNAHMEN UND LENKUNGSINSTRUMENTE Steuerliche Förderungen spielen in Österreich traditionellerweise eine untergeordnete Rolle, im Gegensatz etwa zu Deutschland. Dort war der steuerbegünstigte Wohnungsbau bereits beim Ersten Wohnungsbaugesetz 1950 die wichtigste Stütze der Wohnbauförderung neben dem öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und hat diese Funktion bis heute behalten. UMSATZSTEUER Bei der Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke, ausgenommen die als Nebenleistung erbrachten Leistungen gilt der begünstigte Umsatzsteuersatz von 10% Grundsteuergesetz (1) Finanzausgleichsgesetz Donner. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union. Seite Abgabe vom Bodenwert. Österreichische Raumordnungskonferenz (ÖROK), Raumordnung in Österreich. Wien: ÖROK-Schriftenreihe Nr. 137, Seite 50. Donner. Wohnungspolitiken in der Europäischen Union. Seite 33. 5

6 ABSETZUNG FÜR ABNUTZUNG (AFA) IM NEUBAU Mit der AfA wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Grundsätzlich ist in einen abschreibbaren (Gebäude) und einen nicht abschreibbaren (Grund) Teil der Immobilie zu unterscheiden. Für Gebäude im Rahmen der Vermietung und Verpachtung, die vor dem Jahr 1915 erbaut wurden, ist gemäß den Einkommensteuerrichtlinien 2000 ein Afa-Satz von 2% möglich. Bei neueren Gebäuden kann nur mittels eines Gutachtens eine kürzere Nutzungsdauer als 67 Jahre angesetzt werden 22. Für GBV spielt die AfA aufgrund der Art der Finanzierung ihrer Bauten eine untergeordnete Rolle. ABSETZUNG FÜR ABNUTZUNG (AFA) IN DER SANIERUNG Für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsmaßnahmen gelten kürzere Absetzungszeiten 23 : INSTANDHALTUNGSAUFWAND: Wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw. wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer kommt, liegt Instandhaltungsaufwand vor, z.b. - laufende Wartungsarbeiten, - Anfärbeln der Fassade, - Ausmalen des Stiegenhauses, - Ausbessern des Verputzes, - Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt etc.. Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar oder bei nicht jährlich wiederkehrenden Arbeiten wahlweise auf 10 Jahre zu verteilen 24. INSTANDSETZUNGSAUFWAND: Instandsetzungsaufwand erhöht den Nutzungswert des Gebäudes oder verlängert die Nutzungsdauer. Instandsetzungskosten sind z.b. - Austausch von Fenstern und Türen, - Dach und Dachstuhl, - Stiegen und Zwischenwände sowie Zwischendecken, - Unterböden (z.b. Estrich und Holzboden), - Aufzugs- und Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen, - Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen, - Sanitärinstallationen, - die Erneuerung des Außenverputzes und der Wärmedämmung sowie - Trockenlegung von Mauern etc Stingl/Nidetzky a.a.o Seite 7:10. Stingl/Nidetzky a.a.o

7 Werden nur einzelne Wohnungen im obigen Sinne saniert (Ausmaß unter 25% des Gebäudes), liegt hingegen Instandhaltungsaufwand vor. Die Absetzung erfolgt bei Wohngebäuden verteilt über 10 Jahre und bei Büro- und Geschäftsgebäuden sofort bzw. wahlweise auf 10 Jahre verteilt, wenn das Haus auch für Wohnzwecke genutzt wird. Vor der Abschreibung der Instandsetzungskosten sind diese mit Subventionen bzw. mit etwaigen Mietzinsrücklagen zu verrechnen 25. HERSTELLUNGSAUFWAND: Folgende Aufwendungen können gleichmäßig über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden 26 : - Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes, - Aufwendungen im Sinne der 3 bis 45 MRG in Gebäuden, die den Bestimmungen des MRG über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude dem MRG unterliegt und Verrechnungspflicht gem. 20 MRG gegeben ist, z.b.: Errichtung von Versorgungsanlagen, Kategorieanhebung von Wohnungen, Einbau von Personenaufzügen u.a.. - Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, wenn die Zusage für die Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt. Andere Verbesserungsmaßnahmen, z.b. der Herstellungsaufwand in nicht denkmalgeschützten Gebäuden im Betriebsvermögen, sind auf Restnutzungsdauer des Gebäudes abzusetzen 27. Die begünstigte Teilabsetzung für den Herstellungsaufwand ist nur bei reglementierten Mieten zulässig, d.h. bei Kategorie-, Richtwert- oder angemessener Miete, nicht bei Freiem Mietzins 28. ANSCHAFFUNGSNAHER ERHALTUNGS- UND VERBESSERUNGSAUFWAND: Erhaltungs und Verbesserungsaufwendungen in zeitlicher Nähe und unmittelbarem Zusammenhang mit dem Ankauf einer Altimmobilie sind bei nicht mietengeschützten Wohnbauten innerhalb von 10 Jahren, bei MRG-Häusern sofort absetzbar. AFA UND WOHNBAUFÖRDERUNG Die AfA ist immer mit Wohnbauförderung und steuerlichen Mietzinsrücklagen gegenzuverrechnen. Aus diesem Grund hat die AfA für Gemeinnützige Bauvereinigung nur untergeordnete Bedeutung Stingl/Nidetzky a.a.o Abs. 3 EStG. Eine Beseitigung der Schlechterstellung wird vom Fachsenat für Steuerrecht der Kammer der Wirtschaftstreuhänder mit seinem Steuerkonzept von Juli 2002 gefordert. Stingl/Nidetzky a.a.o Vgl. 14 (1) Z. 1 WGG. 7

8 STEUERLICHE BEHANDLUNG VON DACHGESCHOß-AUSBAUTEN In manchen Bundesländern wird der Dachgeschoß-Ausbau mit Wohnbau-Sanierungsmitteln gefördert, was eine 1/10- oder 1/15-Absetzung zur Folge hat (Burgenland, Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark, Wien), in anderen mit Neubau-Förderungsmitteln mit einer AfA von nur 1,5% p.a. (Kärnten, Tirol, Vorarlberg, in Wien ist Neubau- oder Sanierungsförderung möglich) 30. WEITERE STEUERBEGÜNSTIGUNGEN FÜR VERMIETER UND INVESTOREN Bei Immobilien im Anlagevermögen sind folgende weiteren Begünstigungen in Anspruch nehmbar: - Übertragung stiller Reserven. - Verlustausgleich/Liebhaberei: Große Vermietung (Zinshäuser, Lagerhallen, Betriebsgebäude etc.): Zeitraum von 25 Jarhen für einen Gesamtüberschuss, kleine Vermietung (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Apartments) 20 Jahre. Seit 1996 besteht ein Verlustausgleichs- und Verlustvortragsverbot für Betriebe mit Unternehmensschwerpunkt in gewerblicher Vermietung von Wirtschaftsgütern, insb. Leasinggesellschaften. Diese können die operativen Verluste aus gewerblicher Vermietung nicht mehr auf die Anleger übertragen (mit Ausnahmen, bei nicht überwiegender schädlicher Tätigkeit und normaler Vermietung von Miethäusern) 31. Folgende Begünstigungen sind zuletzt entfallen: - Investitionsfreibetrag (mit entfallen) 32 ; - Die Bildung steuerfreier Mietzinsrücklagen wurde 1996 abgeschafft, Rücklagen mussten bis Ende 1999 aufgelöst werden 33. STEUERLICHE SONDERBESTIMMUNGEN FÜR GBV Gemeinnützigen Bauvereinigungen kommen (wie bis 1990 auch in Deutschland) gewisse Steuererleichterungen als Gegengewicht zur Sozialpflichtigkeit ihrer Wohnungsbestände zu. Sie sind von folgenden Steuern und Gebühren befreit: - Körperschaftssteuer, wenn sich ihre Tätigkeit auf die in 7 Abs. 1 bis 3 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes genannten Geschäfte und die Vermögensverwaltung beschränkt 34 : Nicht befreite Geschäfte sind etwa die Errichtung von Schulen, Bauten mit mehr als einem Drittel Büro- und Geschäftsnutzung, Infrastrukturbauten. Erträge aus solchen Geschäften sind voll KöSt.- pflichtig und in einem gesonderten Rechnungskreis zu führen Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o Grundsätzlich 9%, bei Assanierung in Assanierungsgebieten und bei Bauausführung zwischen 4/1996 und 1/ %. Dzt. Abschlagsregelung von 40% der Überschüsse bei Bildung einer Hauptmietzinsreserve ( 20 Abs 1 Z2fMRG) für MRG- Objekte im Vollanwendungsbereich. 5 Z. 10 Körperschaftsteuergesetz

9 - Wie auch andere Unternehmen kann eine GBV um KESt.-Befreiung ansuchen 35. Dies hat zur Folge, dass Kapitalerträge steuerlich wie andere Erträge zu behandeln sind. Mit der KöSt.-Befreiung der Gemeinnützigen sind damit auch ihre Veranlagungen steuerfrei. Gemäß KöSt.-Richtlinie dürfen Gemeinnützige steuerschonend nur in Bankkonten, festverzinslichen Wertpapieren und Investmentfonds mit derartigen Papieren, nicht jedoch in Aktien veranlagen Bodenwertabgabe für unbebaute Grundstücke (2% vom Einheitswert) Die Regelungen der Spekulationsbesteuerung bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen kommen dann nicht zur Anwendung, wenn sie auf betriebsnotwendige Fälle im üblichen Rahmen ordnungsgemäßer Wohnungewirtschaft 38 beschränkt bleiben und Spekulationsabsicht auszuschließen ist. Letzteres ist durch die Preisgestaltung gemäß WGG-Regelungen nachgewiesen. Einige steuerliche Erleichterungen im landesgesetzlichen Kompetenzbereich sind mit der Vergabe von Mitteln der Wohnbauförderung verknüpft. Diese kommen Gemeinnützigen ebenso zugute wie gewerblichen Bauträgern, insoweit sie als Förderungswerber zugelassen sind. Im geförderten Mietwohnungsneubau sind gewerbliche Bauträger in Oberösterreich, Tirol, Vorarlberg und Wien den Gemeinnützigen gleichgestellt: - Grundsteuerbefreiung: Die Förderungsvergabe gemäß WBFG 1954 und WBFG 68 war an die Zurverfügungstellung preisgünstiger Baugründe und die Übernahme von Aufschließungskosten und Grundsteuer gekoppelt. Ähnliche Formulierungen zur Grundsteuerbefreiung wurden in Folge der Verländerung der Wohnbauförderung in Landesrecht übernommen (wenn nicht anders erwähnt, auf 20 Jahre befristet): Burgenland: gemäß 1 Grundsteuerbefreiungsgesetz 1995 für geförderte Neubauten von Eigenheimen, Wohnungen und Wohnheimen sowie für Aufbauten bestehender Bauten, wenn hiedurch eine neue Wohnung geschaffen wird. Kärnten: gemäß 1 Grundsteuerbefreiungsgesetz 1974 für alle geförderten Wohnungsneubauten und m.e. auch für nicht geförderte. Niederösterreich: 32a Abs. 1 Niederösterreichisches Wohnbauförderungsgesetz 1989 mit einer abgestuften, zeitlich befristeten Befreiung. Oberösterreich: gemäß 1 Grundsteuerbefreiungsgesetz 1968 für alle geförderten Wohnungsneubauten sowie für die Schaffung neuen Wohnraums in älteren Bauten. Salzburg: gemäß 1 Bauten-Grundsteuerbefreiungsgesetz 1998 für Neu-, Zu-, Auf-, Um- und Einbauten auf die Dauer von zwölf Jahren. Steiermark: gemäß 1 Grundsteuerbefreiungsgesetz 1976 für Neu-, Zu-, Auf-, Um- und Einbauten sowie m.e. Geschäftsräumlichkeiten in geförderten Anlagen. Tirol: gemäß 1 Grundsteuerbefreiungsgesetz 1987 für Neu-, Zu-, Auf-, Um- und Einbauten in geförderten Anlagen auf die Dauer von zwanzig Jahren, für gewerbliche Bauten auf die Dauer von 15 Jahren Z 5. EStG KöSt-RL 207 (Gemeinnützige Bauträger ( 5 Z 10 und 61 KStG 1988). 3 Abgabe vom Bodenwert. VwGH /13/

10 Vorarlberg: gemäß 1 Gesetz über die zeitliche Befreiung von der Grundsteuer für Neu-, Zu- und Umbauten sowie Erneuerungen in geförderten Anlagen sowie für neu geschaffene oder erneuerte nicht geförderte Wohnungen, die den Größenbestimmungen der Förderung entsprechen. Wien: gemäß 2 Wiener Grundsteuerbefreiungsgesetz 1973 für Neu-, Auf-, Zu-, Um- oder Einbauten von geförderten Wohnungen. - Die Bundesländer Burgenland, Niederösterreich und Tirol sehen eine Befreiung von landesrechtlichen Gebühren und Verwaltungsabgaben für Amtshandlungen im Rahmen ihrer Förderungsgesetze vor. Bis vor wenigen Jahren sah 30 WGG mehrere Begünstigungen für GBV vor, die zwischenzeitlich zur Gänze gefallen sind, z.b. die Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Kreditgebühr, Gerichtsgebühren, Eintragungsgebühr ins Handels- und Genossenschaftsregister etc.. Edwin Deutsch hebt die Nachteile der an die steuerliche Bevorzugung geknüpften Bedingungen gerade für die Gemeinnützigen selbst hervor: Das Korsett der Reinvestitionsauflagen für körperschaftssteuerbefreite Innenfinanzierungsmittel führt zu Finanzierungstechniken, die für innovative und städtebaulich interessante Projektvorhaben zu unflexibel sind 39. STEUERBEGÜNSTIGUNGEN FÜR KONSUMENTEN SONDERAUSGABEN Im Rahmen der Einkommensteuerermittlung sind folgende Ausgaben zur Wohnraumschaffung oder zur Wohnraumsanierung abschreibbar, soweit sie nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind: a) Mindestens achtjährig gebundene Beträge, die vom Wohnungswerber zur Schaffung von Wohnraum an Bauträger geleistet werden (...). b) Beträge, die zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen verausgabt werden (...). Auch die Aufwendungen für den Erwerb von Grundstücken zur Schaffung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen durch den Steuerpflichtigen bzw. einen von ihm Beauftragten sind abzugsfähig. c) Ausgaben zur Sanierung von Wohnraum, wenn die Sanierung über unmittelbaren Auftrag des Steuerpflichtigen durch einen befugten Unternehmer durchgeführt worden ist, und zwar - Instandsetzungsaufwendungen einschließlich Aufwendungen für energiesparende Maßnahmen, wenn diese Aufwendungen den Nutzungswert des Wohnraumes wesentlich erhöhen oder den Zeitraum seiner Nutzung wesentlich verlängern oder - Herstellungsaufwendungen. d) Rückzahlungen von Darlehen, die für die Schaffung von begünstigtem Wohnraum oder für die Sanierung von Wohnraum (...) aufgenommen wurden, sowie Zinsen für derartige Darlehen (...) 40. Angesichts der starken Beschränkungen der Sonderausgaben haben sie heute kaum mehr Relevanz im Sinne eines Steuerungsinstruments Deutsch. Wohnungsfinanzierung und intergenerationeller Vermögensausgleich. Wien: Linde, Seite (1) Z.3 EStG

11 BESTEUERUNG VON VORSORGEWOHNUNGEN Es kommt die Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung zur Anwendung: Den Mieterträgen werden die laufenden Ausgaben und die AfA gegenüber gestellt. Bei der kleinen Vermietung (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Apartments) ist innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss zu erzielen. Die kleine Vermietung ist mit großem wirtschaftlichem und steuerrechtlichem Risiko behaftet. Verluste sind weder ausgleichsfähig noch vortragsfähig, wenn das Erzielen steuerlicher Vorteile im Vordergrund steht (Liebhabereiverordnung 1997). Die Liebhaberei-Prüfung ist v.a. bei freier Mietzinsbildung, weniger bei geregelten Mieten, zu erwarten 41. STEUERLICHE FÖRDERUNG IN DEUTSCHLAND Der steuerbegünstigte Wohnungsbau war bereits beim Ersten Wohnungsbaugesetz von 1950 die wichtigste Stütze der Wohnbauförderung neben dem öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und hat diese Funktion bis heute behalten. Der Bau von Mietwohnungen wird seit 1965 indirekt über erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten oder zeitlich begrenzte Sonderabschreibungen steuerlich gefördert 42. Auch selbstgenutztes Eigentum wurde bis vor kurzem steuerlich gefördert, indem ein Teil des Wohnungsaufwandes abschreibbar war wurde die Förderung auf ein Annuitätenzuschuss-System umgestellt. Nach der Wiedervereinigung wurde vor allem in den Neuen Bundesländern schwerpunktmäßig mit dem Instrument der degressiven Abschreibungen versucht, dem qualitativen und quantitativen Wohnungsfehlbestand zu begegnen. Bis zur Aufhebung der Gemeinnützigkeit 1990 waren die als gemeinnützig anerkannten Wohnungsunternehmen von den Steuern befreit. BESTEUERUNG DER KAPITALVERANLAGUNG ZUM VERGLEICH KAPITALERTRAGSTEUER 25% Kapitalertragsteuer vom Gewinnanteil als Endbesteuerung, damit ist die Einkommensteuerpflicht des Anlegers abgegolten 43. GEWINNE AUS AKTIEN - Gewinnausschüttungen aus Aktien sind steuerfreie Beteiligungserträge. - Dividenden sind demgegenüber kapitalertragsteuerpflichtig (25%). - Veräußerungsgewinne beim Halten von Aktien über ein Jahr und unter 1% Anteil sind steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer sind sie voll steuerpflichtig. Bei Anteilen über 1% und Haltedauer länger als Stingl/Nidetzky a.a.o , Vgl. Stefan Jokl. Wohnbaufinanzierung. Frankfurt: Knapp, Seite 58. Stingl/Nidetzky a.a.o

12 Jahr gilt für die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert der halben Durchschnittssteuersatz Institutionelle Anleger sind bei Veräußerung voll steuerpflichtig (34%) für Differenz zwischen Buchwert und Verkaufserlös, da sich die Aktien im Betriebsvermögen befinden. SCHENKUNG UND ERBSCHAFT VON KAPITAL UND AKTIEN Die Schenkung von Sparbüchern ist angesichts einer Endversteuerung durch die KESt. von 25% von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Dasselbe gilt für Aktien. GESELLSCHAFTSSTEUER Bei Aufbringung jungen Aktienkapitals im Rahmen der Durchführung einer Kapitalerhöhung fällt eine Gesellschaftsteuer von 1% an 45. ERTRÄGE AUS IMMOBILIENBEZOGENEN STEUERN (AUSWAHL USWAHL) Die Grunderwerbsteuer (Bund) brachte 1994 (letztverfügbare Daten) ca. 380 Mio Euro an Steueraufkommen. Im Vergleich dazu brachte die Mehrwertsteuer fast 15 Mrd. Euro. Während sich allerdings das Mehrwertsteueraufkommen innerhalb von 20 Jahren (ab 1974) nur verdreifachte, vervierfachte sich das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer. Die Bodenwertabgabe (Bund) hat demgegenüber mit ca. 5 Mio Euro Aufkommen (1994) eine vernachlässigbare Größenordnung. Für die Gemeindesteuern, insbesondere die Grundsteuer, liegen rezentere Daten vor. Grundsteuer A und B brachten 2000 den Gemeinden ein Steueraufkommen von 460 Mio. Im Vergleich dazu lag das Kommunalsteueraufkommen bei 1,74 Mrd.. Das Aufkommen aus der Grundsteuer wächst deutlich schneller als das Gesamt-Gebarungsergebnis der Gemeinden, aber wie weitem nicht so schnell wie die Kommunalsteuer. IMMOBILIENBESTEUERUNG NG IM INTERNATIONALEN VERGLEICH (Beilage) Stingl/Nidetzky a.a.o Stingl/Nidetzky a.a.o

13 SCHLUSSFOLGERUNGEN Die steuerlichen Regelungen zur Immobilie sind ausgesprochen komplex und auf unterschiedlicheste Rechtsquellen verteilt. Dies ist für Rechtsmaterien wenig problematisch, die sich vorwiegend an institutionelle Rechtsanwender richten. Bei Rechtsmaterien, die den einzelnen Bürger betreffen, sind leichter auffind- und anwendbare Regelungen allerdings ein Gebot der Rechtstaatlichkeit. Die Notwendigkeit einer Vereinfachung und Vereinheitlichung der immobiliensteuerrechtlichen Bestimmungen hängt also von der Einschätzung ab, ob die Immobilie in steigendem Ausmaß der persönlichen Vermögensveranlagung (und Alterssicherung) dienen soll. Der Stellenwert der Immobilie als Wirtschaftsgut im Sinne einerseits ihrer möglichst produktiven Nutzung, andererseits eines Veranlagungsprodukts könnte wesentlich erhöht werden, wenn die Transaktionskosten durch eine Kürzung der Grunderwerbsteuer gesenkt würden. Eine Reform der Grunderwerbbesteuerung erscheint auch in Hinblick auf erforderliche Strukturbereinigungen im gemeinnützigen Sektor erforderlich. Die bisherige Regelung mit der zwingenden Grunderwerbbesteuerung des gesamten Immobilienbestandes macht Fusionen zwischen GBV fast unmöglich. Die steuerliche Ertragseinbuße würde vermutlich durch eine Belebung der Grundstücksumsätze kompensiert werden. Darüber hinaus könnte eine geänderte Konzeption der Grundsteuer allfällige Ertragseinbußen aufwiegen. Umweltpolitik und Raumordnung würden ein wesentliches Lenkungsinstrument gewinnen, wenn Aspekte des schonenden Umgangs mit den natürlichen Ressourcen in die Gestaltung der Grundsteuer einbezogen würden. Zweckmäßig erschiene eine Streichung der Bodenwertabgabe bei einer Umstellung der Grundsteuer auf den Wert des Bodens (ohne Gebäude) in Anlehnung an das dänische Modell. Das hätte zur Folge, dass gewidmetes, aber un- oder untergenutztes Bauland gegenüber dicht genutztem Bauland steuerlich überproportional belastet würde. Eine solche Maßnahme würde einerseits die widmungsgemäße und dichte Nutzung von Bauland fördern, andererseits Anreize für einen vermehrten Grundstücksumschlag bieten. Von einer Vermehrung des Angebots am Grundstücksmarkt ist eine tendenziell dämpfende Wirkung auf die Grundkosten zu erwarten. In einer aktuellen FGW-Studie ( Förderungsmodell als Masseneffekt zur Erreichung der Kyoto-Ziele, 2002) konnten die großen Potenziale einer neuen steuerlichen Förderungsschiene für die thermische Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäuser nachgewiesen werden. Die Immobilie ist insgesamt wesentlich stärker steuerlich belastet als Kapitalvermögen. Dies betrifft Erwerb und Veräußerung, Besitz und Veranlagung sowie Erbschaft und Schenkung. Eine Angleichung der Steuerbelastung ist als wesentlicher Schritt zur Entwicklung der Immobilie zu einem dem Kapitalvermögen ebenbürtigen Anlageprodukt aufzufassen. 14

14 Immobilienbesteuerung im internationalen Vergleich Wolfgang Amann: Steuern und Gebühren für Immobilien, 9/2002 Grundsteuer / Bodenwertsteuer Grunderwerbs- steuern, Gebühren und Nebenkosten (Erwerbsneben- kosten) Wertzuwachs- steuern Steuerliche Förderungen von Konsumenten Kauf / Neubau Steuerliche Förderung von Bauträgern / Investoren Neubau Kapitalertrags- besteuerung Vermögens- besteuerung Sonstige vertei- lungspolitische Instrumente MW / EW Steuerliche Vorteile für GBV Österreich Kommunalsteuer 0,2% des Einheitswerts + max. 500% Hebesatz = ca. 0,1% des Verkehrswerts. 3,5% GrESt.; 1% Eintragungsgebühr Grundbuch+Nebengebühren; 1-3% Nebenkosten Vertragserrichtung; meist 3% Makler; Transaktionskosten 7%-10%. Spekulationsbesteuerung: Wertzuwachs voll ESt.-wirksam bei Veräußerung vor 10 Jahren (Hauptwohnsitz 2 Jahre). Geringfügige Sonderausgaben "zur Schaffung von Wohnraum"; teilweise KESt-Befreiung von Wohnbauanleihen; EW: Optional unecht steuerbefreit. Dänemark 0,6-2,4% + 1% regionale Abgabe des offiziellen (verkehrswertnahen) Werts des Grunds (nicht des Gebäudes), zentr. Bodenwerterfassung. Keine GrESt. und Ust., dafür Registrierungsgebühr von 1,5%; 2,5% Kreditgebühr; Notare sind unbekannt. Wertzuwachssteuer: bei Hauptwohnsitzen nur bei Veräußerung unter 2 Jahren. Hypothekardarlehen für EW mit 32% absetzbar. Deutschland Kommunalsteuer 0,3% der Einheitswerte + Hebesätze = ca. 0,1% des Verkehrswerts. 3,5% GrESt.; 0,5% Eintragungsgebühr Grundbuch; sonst ähnlich Österreich; Transaktionskosten ca. 7%. Wertsteigerungsbesteue-rung im Rahmen der ESt., Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre verlängert. Eigenheimzulage; Beschränkte Steuer-begünstigung für den Erwerb von Bestands-EW; Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar. 1,5% AfA Keine AfA für private Vermieter. Degressive Absetzbeträge bei MW- Neubauten; Neue BL z.t. Investitionszulagen, sonst 2% AfA.. 25% KESt. Kapitalerträge werden voll dem Einkommen hinszu gerechnet; Schuldzinsen nur zu 32% absetztbar. 30% KESt. (35% bei "Eigenverwahrung") + Solidaritätszuschlag; Freibeträge abgeschafft abgeschafft. 1% auf das gesamte Vermögen; Liegenschafts-vermögen auf Basis Einheitswerte abzügl. Darlehensschulden. Verminderter MWSt.-Satz für MW: 10% KöSt.-Befreiung; z.t. Grundsteuerbefreiung; Befreiung von einzelnen Gebühren. EW/EH: "Eigenmiete" als Zuschlag zur Steuerbasis. KöSt.-Befreiung; keine Versteuerung der "Eigenmiete". Vermietung unecht steuerbefreit, USt.-Option; EW/EH: "Eigenmiete" als Zuschlag zur Steuerbasis 1987 abgeschafft. Frankreich Grundsteuer, WE-Eigenümer zusätzlich eine sehr unsystematische Wohnungssteuer. Grundstücksumsatz USt.- pflichtig; Ankauf älterer EW 5,4-6,7% Grundbuchs-gebühr + Notariatskosten; Transaktionskosten ca. 10%. Wertzuwachssteuer: wirksam nur für Mietwohnungen und Zweitwohnungen. Absetzbarkeit von Darlehenszinsen 1997 abgeschafft. Degressive Abschreibung für Mietwohnungen mit 5x8% und 4x2,5%, 2 Jahre Grundsteuerbefreiung, 9-jährige Sozialbindung. Vermögenssteuer 1996 für hohe Vermögen (> ) eingeführt. Steuerliche Maßnahmen zur Ankurbelung des privatne MW- Baus; 10-15% Sondersteuer auf leerstehende MW. KöSt.-Befreiung; redu-zierter USt.- Satz; 15 Jahre Grundsteuerbefreiung. Großbritannien Kommunale Grundsteuer. 3,5% Stempelgebühr (ab ). Keine Besteuerung bei Hauptwohnsitz. Absetzbarkeit von Darlehenszinsen 2000 abgeschafft. Keine AfA. Keine Keine "Eigenmiete" für EW; neue EW MWSt.-befreit. Italien kommunale Grundsteuer 0,4-0,7% des Katasterwerts. 8% GrESt., für selbstgenutzte EW 4%; Grundbuchsabgabenbefreiung bei EW-Ersterwerb; Transaktionskosten 11- Wertzuwachssteuer nur bei Veräußerung innerhalb von 5 Jahren. Absetzbarkeit von Darlehenszinsen zu 19%. Keine Dreifacher Steuersatz für leerstehende MW; EW: "Eigenmiete" als Zuschlag zur Steuerbasis. Reduzierter USt.-Satz; geringere Bewilligungsgebühren; 15 Jahre Grundsteuerbefreiung. Quelle: Donner. Wohnungspolitiken in der EU, 2000 und andere Quellen

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