Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Am Michelbach und örtlichen Bauvorschriften Am Michelbach der Stadt Öhringen Gemarkung Michelbach

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1 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 1 von 11 Große Kreisstadt Öhringen Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Am Michelbach und örtlichen Bauvorschriften Am Michelbach der Stadt Öhringen Gemarkung Michelbach Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen planungsrechtlichen Vorschriften und Festsetzungen außer Kraft, soweit der jetzige Geltungsbereich festgesetzt ist. I. Planungsrechtliche Festsetzungen Rechtliche Grundlagen: a) Baugesetzbuch (BauGB) Teil A in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 2141), berichtet. am (BGBI. I S. 137). b) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom , (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert am 22. April 1993 (BGBI. I S 466). c) Planzeichenverordnung (PlanzVO), Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 PlanzVO 90) vom (BGBI I, S. 58). 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 1 15 BauNVO). 1.1 WA = Allgemeines Wohngebiet, ( 4 i.v.m. 1 Abs. 6 BauNVO). Ausnahmen gem. 4 Abs. 3 BauNVO sind gemäß 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 1.2 Anzahl der Wohneinheiten ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes ist die Zahl der Wohneinheiten auf maximal 2 WE pro Gebäude und 4 WE beschränkt (siehe Eintrag in der Nutzungsschablone). 2. Maß der baulichen Nutzung ( 16 Abs. 2 u. 3, 17 und 18 BauNVO). 2.1 Grundflächenzahlen (GRZ) ( 19 BauNVO) (siehe Eintrag in der Nutzungsschablone). 2.2 Geschoßflächenzahlen (GFZ) ( 20 BauNVO) (siehe Eintrag in der Nutzungsschablone). 2.3 Zahl der Vollgeschosse ( 16 und 20 BauNVO) (siehe Eintrag in der Nutzungsschablone).

2 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 2 von Höhe baulicher Anlagen ( 16 und 18 BauNVO) Für eingeschossige Bebauung max. 3,50 m, Für zweigeschossige Bebauung max. 6,00 m. Die festgelegte Gebäudehöhe muß hierbei bei mindestens 2/3 Länge der abgewickelten Gebäudeseite eingehalten werden. Bis zu 1/3 Länge der abgewickelten Gebäudeseiten kann die Höhe bis maximal 1,00 m bei zurückspringenden Gebäudeseiten überschritten werden. Gemessen wird die Gebäudehöhe von der festgelegten Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) muß eingehalten werden. Bei Garagen (Carport) ist die Fußbodenhöhe ca. 20 cm über der Straßenhöhe festzulegen. 3. Bauweise ( 22 Abs. 2 BauNVO). o E und D = offene Bauweise = offene Bauweise nur Einzel.- und Doppelhäuser sind zulässig. 4. Überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 23 BauNVO). Im Plan durch Baugrenzen festgesetzt. 5. Stellung der Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Die im Bebauungsplan eingetragenen Hauptfirstrichtung ist über die gesamte Hauptgebäudelänge auszuführen. Nebenfirstrichtungen sind bis zu 1/3 Länge der Hauptfirstrichtung möglich. Nebenfirste müssen mind 1,00m tiefer als der Hauptfirst liegen. 6. Nebenanlagen ( 14 BauNVO). Nebenanlagen sind, soweit es sich um Gebäude handelt, außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Von der Böschungsoberkante des Michelbaches ist mit Nebenanlagen ein Abstand von mindestens 5,00 m einzuhalten. 7. Flächen für Stellplätze und Garagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; 12 Abs. 6 BauNVO). Garagen, offene Garagen (Carports) und Stellplätze sind außerhalb und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, jedoch nicht auf Flächen mit Pflanzgeboten und Pflanzbindungen sowie auf Leitungsrechten zulässig. 8. Anschluß der Grundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB). Die entsprechend den Eintragungen im Lageplan zum Bebauungsplan zur Herstelltung der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlichen Abgrabungen, Aufschüttungen und Stützmauern sind auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden. Der zur Befestigung der Abgrenzungssteine der öffentlichen Verkehrsflächen erforderliche Hinterbeton ist auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden. 9. Leitungsrecht ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). Die im Plan eingezeichneten Leitungsrechte LR 1 und LR 2 gelten zugunsten der Allgemeinheit und den öffentlichen Versorgungsunternehmen.

3 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 3 von Schutz des Bodens und des Michelbaches Dachflächen aus den unbeschichteten Metallen Kupfer, Zink und Blei sind unzulässig. Der auf privaten und öffentlichen Flächen anfallende Niederschlagswasserabfluss darf nicht in die Schmutz- oder Mischwasserkanalisation eingeleitet werden. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung ohne Zwangsentleerung und für Drainagen. 11. Insektenverträgliche Straßenbeleuchtung Für die Lage des Baugebietes entlang des Michelbaches, Straßen, Gehweg- und Parkplatzbeleuchtung, ist es erforderlich insektenschonende Beleuchtungen anzubringen. 12. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern ( 9 Abs.1 Nr.25a und 25b BauGB). Entsprechend den Eintragungen im Lageplan zum Bebauungsplan Mindestanforderungen sind: Je Grundstück ist mindestens ein Baum der Pflanzenliste 1 als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu pflegen. Der Stammumfang zum Zeitpunkt der Pflanzung muss mindestens 14 cm, gemessen in 1,00 m Höhe, betragen. Die nicht durch Pflanzgebote belegten Freiflächen sind mit Hinblick auf ihre Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere möglichst naturnah zu gestalten. Als Abgrenzung zu Nachbargrundstücken sind nur lebende Einfriedigungen wie freiwachsende oder geschnittene Hecken, Solitärsträucher, und Heister mit Arten der Pflanzenliste 2 und 3 zulässig. Pflanzgebote und Pflanzbindung (gemäß 9 (1) 20 und 25) PFG 1. Pflanzgebot für private Flächen Die nicht überbauten Flächen sind landschaftsgärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. Bäume und Sträucher sind gemäß der Planzeichnung zu pflanzen. Abweichungen vom Pflanzstandort bis zu 5 m sind zulässig, zu verwenden sind Bäume und Sträucher der Pflanzenlisten 1 bis 3. In den dem Straßenraum zugewandten Freiflächen (Vorgartenzone) sind Laubholzhecken (Pflanzenliste 3) nicht höher als 80 cm zulässig, damit der Straßenraum optisch nicht eingeengt wird. Je Grundstück ist mindestens ein Baum der Pflanzenliste 1oder 2 als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu pflegen. Der Stammumfang zum Zeitpunkt der Pflanzung muss mindestens 14 cm betragen.

4 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 4 von 11 PFG 2. Pflanzgebot für Dachbegrünung Flachdächer von Nebengebäuden und Garagen bis zu einer Neigung von 18 sind mit Pflanzen der Pflanzenliste 5 fachgerecht zu begrünen. PFG 3. Pflanzgebot für öffentliche Flächen Die öffentlichen Parkierungsflächen sind durch Laubbäume der Pflanzenliste 1 (Mindestgröße bei der Pflanzung 18/20 cm Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe) zu begrünen. Die Pflanzflächen sind mit einer geschlossenen Strauchunterpflanzung (vorrangig Bodendecker) zu versehen oder mit einer krautreichen Wiesenmischung anzusäen und zu unterhalten. PFG 4 Pflanzgebot Michelbach Der Michelbach wird naturnah unter ökologischen und gestalterischen Gesichtspunkten geöffnet. Punktuell sind zu pflanzen Bäume, Sträucher und Stauden der Pflanzenlisten 6, die Freiflächen werden als Wiese angelegt und extensiv gepflegt. Pflanzbindung (PFB) Die im Plan festgesetzten Bäume sind zu erhalten und bei Abgang standortgerecht zu ersetzen.

5 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 5 von Pflanzenlisten Pflanzenliste 1: Bäume, großkronig Acer platanoides Acer pseudoplatanus Aesculus hippocastneum Carpinus betulus Fraxinus excelsior Quercus robur Tilia cordata Tilia platiphyllos Ulmus glabra Juglans regia Spitzahorn Bergahorn Kastanie Hainbuche Esche Stieleiche Winterlinde Sommerlinde Bergulme Walnuss Pflanzenliste 2: kleinkronige Bäume Acer campestre Prunus demestica Prunus in Sorten Malus sylvestris Malus in Sorten Pyrus communis Pyrus calleryana Chanticleer Sorbus aria Sorbus aucuparia Sorbus domestica Feldahorn Zwetschge Wildapfel Wildbirne Mehlbeere Vogelbeere Speierling Pflanzenliste 3: Sträucher Acer campestre Feldahorn Hecke Amelanchier laevis Felsenbirne Buxus sempervirens Buchs Hecke Carpinus betulus Hainbuche Hecke Cornus sanguinea Hartriegel Corylus avellana Haselnuß Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare Liguster Hecke Lonicera xylosteum Geißblatt Prunus spinosa Schlehe Rosa canina Hundsrose Sambucus nigra Schwarzer Holunder Viburnum lantana Wolliger Schneeball Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Pflanzengröße: Mindestens zweimal verschult

6 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 6 von 11 Pflanzliste 4: Kletterpflanzen (Fassadenbegrünung, Zäune) Clematis vitalba Hedera helix Humulus lupulus Lonicera caprifolium Lonicera henryi Parthenocissus quinquefolia Polygonum aubertii Waldrebe Efeu Hopfen Geißblatt Geißblatt Wilder Wein Knöterich Pflanzliste 5: Geeignete Arten für extensive Dachbegrünung 1 Allium schoenoprasum Campanula rotundifolia Dianthus carthusianorum Hieracium pilosella Petrohagia saxifraga Saponaria ocymoides Sedum album Coral carpet Sedum reflexum Sedum spurium Sedum floriferum Weihenstephaner Gold Sempervivum arochnoideum Sempervivum montanum Thymus serphyllum Sedum als Sprossensaat Pflanzliste 6: Pflanzen am Bach Alnus glutinosa Salix fragilis Salix purpurea Salix viminalis Alisma plantage-aquatica Caltha palustris Carex acutiformis Carex flava Carex paniculata Cirsium oleraceum Filipendula ulmaria Iris pseudacorus Juncus effusus Lythrum salicaria Phalaris arundinacea Phragmites communis Sagittaria sagittifolia Schoenoplectus lacustris Sparganium erectum Schwarzerle Bruchweide Purpurweide Korbweide Gemeiner Froschbiss Sumpf Dotterblume Sumpf Segge Gelbe Segge Rispen Segge Kohldistel Mädesüß Sumpfschwertlilie Flatterbinse Blutweiderich Rohrglanzgras Schilf Pfeilkraut Gewöhnliche Teichbinse Igelkolben

7 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 7 von 11 II. Örtliche Bauvorschriften ( 74 LBO). Rechtliche Grundlage: Landesbauordnung für Baden Württemberg (LBO) in der Fassung vom (GBI. S 617), zuletzt geändert am (GVBI. 2000, Nr. 23, S. 760). 1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen nach 74 Abs. 1 LBO 1.1 Dachform,, Dachneigung Zulässig sind Satteldächer mit einer Neigung entsprechend Planeinschrieb. 1.2 Dachneigung Garagen Garagen sind ebenfalls mit Satteldächern auszuführen, ausnahmsweise können Flachdächer zugelassen werden, wenn das Garagendach begrünt wird. 1.3 Dachdeckung Soweit Satteldächer vorgeschrieben sind, ist eine Deckung mit rotbraunen Deckungselementen auszuführen. Es sind auch Sonnenkollektoren und Elektrovoltaikanlagen zulässig. 1.4 Dachaufbauten Die Gesamtlänge von Dachaufbauten darf die Hälfte der Gebäudelänge nicht überschreiten. Dachaufbauten sind als stehende Gauben zulässig. Sie müssen vom Schnittpunkt der Dachhaut/Außenwand (Traufe) mindestens 1,00 m, vom Ortgang mindestens 1,50 m Abstand einhalten. Dachaufbauten dürfen den First nicht überschreiten. 1.5 Dacheinschnitte Die Gesamtlänge von Dacheinschnitten darf die Hälfte der Gebäudelänge nicht überschreiten. Der Abstand des Dacheinschnittes zur seitlichen Dachbegrenzung (Ortgang) muss mindestens 2,00 m und zur Traufe 1,00 m betragen. 1.6 Äußere Gestaltung der Gebäude ( 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Die Gebäudeaußenflächen dürfen nur in Holz, Putz, Ziegel sowie Glas für die Fenster auszuführen. Zusammenhängende nebeneinander stehende Garagen oder überdachte Stellplätze sind in Form, Material und Farbgebung stets einheitlich zu gestalten. Die Anordnung und Gestaltung der Garagen, die nicht freistehend sind, muß stets in Verbindung mit dem Hauptgebäude erfolgen.

8 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 8 von Grundstücksgestaltung Der natürliche Geländeverlauf darf bis max. 1,00 m außerhalb der überbaubaren Flächen verändert werden. 1.8 Offene Stellplätze und überdachte Stellplätze (Carports) ( 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO). Stellplätze sind nur mit wasserdurchlässigen Belägen zulässig. 1.9 Einfriedigungen ( 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO). Einfriedigungen entlang von öffentlichen Verkehrsflächen sind 0,25 m von der Vorderkante Bordstein zurückzusetzen Stützmauern Die sichtbaren Flächen sämtlicher Stützmauern sind in Naturstein oder Holzpalisaden auszuführen.

9 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 9 von 11 III. Hinweis 1. Dorfgebietstypische Lärm- und Geruchsemissionen Durch das landwirtschaftlich geprägte Umfeld, ausgehend von Weinbergen und landwirtschaftlichen Betrieben, können zeitweise Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen auftreten, die von den Bewohnern des Gebietes hinzunehmen sind. 2. Bodenschutz Die Bestimmungen der Bodenschutzgesetze (BBodSchG und BBodSchV) sind einzuhalten. 3. Geotechnik Es wird darauf hingewiesen, dass mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des Bodens gerechnet werden muss. Weiterhin ist ein eventuell sehr geringer Grundwasserflurabstand in den Planungen zu berücksichtigen. Die Gipskeuper-Formation ist landesweit für ihre Neigung zu Hangbewegungen bekannt. Objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN 4020 werden insgesamt für dringend notwendig erachtet. Die Kellergeschosse sind wasserdicht (als weiße Wanne) auszubilden. Die Rückstauebene zu Kanälen ist nach Satzung zur öffentlichen Abwasserbeseitigung die Straßenoberfläche. Die Entwässerungsanlagen sind nach DIN 1986 auszuführen. 4. Denkmalschutz Bodenfunde Beim Vollzug der Planung können bisher unbekannte Bodenfunde entdeckt werden. Diese sind unverzüglich dem Landesdenkmalamt Baden-Württemberg, Berliner Straße 12, Esslingen, oder der Stadt Öhringen anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf des 4. Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Landesdenkmalamt mit einer Verkürzung der Frist einverstanden sind ( 20 DSchG). 5. Geländegestaltung Böschungen sind, falls erforderlich, landschaftsgerecht mit einer max. Neigung von 1 : 1,5 zu modellieren. Die Böschungskante zwischen Gärten und Michelbach wird als Natursteinmauer aus regionalem Naturstein, die sich in ihrer Höhe den Geländemodalitäten anpasst und höchsten 1,0 m hoch ist, angelegt. 6. Ableiten des Niederschlagswasser Die Ableitung des auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswassers erfolgt über ein zweites Rohrsystem zum Michelbach. Alternativ können Zisternen für einen zweiten Wasserkreislauf gespeist werden, die einen Überlauf in das oben erwähnte Rohrsystem haben.

10 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 10 von Schutz des Grundwassers Wenn aufgrund der Bauarbeiten Grundwasser freigelegt wird, ist dies der unteren Wasserbehörde rechtzeitig anzuzeigen. Eine Ableitung von Grundwasser ist höchstens kurzfristig, für die Dauer der Bauzeit, zulässig. Eine ständige Grundwasserableitung in die Kanalisation oder in ein Oberflächengewässer ist unzulässig. 8 Freileitungen Freileitungen sind nicht zulässig. 9. Hochwasserschutz Im gesamten Plangebiet ist mit Hochwasserereignissen zu rechnen. Zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes errichtet die Stadt Öhringen nördlich des Michelbaches eine Natursteinmauer auf den privaten Grundsücken. Diese ist von den Eigentümern zu dulden und darf nicht verändert werden. 10. Altlasten Im Plangebiet befinden sich mehrere Altlasten aus der Zeit des Sägewerksbetriebes. Diese Altlasten wurden sehr intensiv und qualifiziert erkundet und werden vor Beginn der Erschließungsarbeiten vollständig saniert, d.h. entfernt werden. Nach der Sanierung wird das gesamte Plangebiet altlastenfrei sein. 11. Gasversorgung Um das Schadenspotential bei evtl. Hochwasserereignissen so gering wie möglich zu halten, ist im Plangebiet eine Versorgung mit Flüssiggas vorgesehen. Zu diesem Zweck sind im Plangebiet 2 Standorte für Flüssiggastanks ausgewiesen und es ist vorgesehen, mit einem Gasversorger einen entsprechenden Konzessionsvertrag abzuschließen. Gefertigt: Öhringen, Stadtbauamt Öhringen Blaue Schrift: Änderungen laut Gemeinderatsbeschluß vom

11 Große Kreisstadt Öhringen - Michelbach Seite 11 von 11 IV. Verfahrenshinweise Aufstellungsbeschluss vom (1) BauGB Ortsübliche Bekanntmachung vom (1) BauGB Beteiligung der Träger öffentlicher Belange am (1) BauGB Vorgezogene Bürgerbeteiligung (Planeinsichtnahme) (1) BauGB Auslegungsbeschluss vom (2) BauGB Ortsübliche Bekanntmachung vom (2) BauGB Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange am (2) BauGB Öffentliche Auslegung vom (2) BauGB auf die Dauer eines Monats Satzungsbeschluss durch den Gemeinderat der Großen Kreisstadt Öhringen - über den Bebauungsplan gemäß 10 BauGB am über die örtlichen Bauvorschriften gemäß 74 LBO am Ausgefertigt: Öhringen, den Jochen K. Kübler MdL Oberbürgermeister Genehmigung 10 (2) BauGB beim Regierungspräsidium Stuttgart Des Bebauungsplanes und die örtlichen Bauvorschriften Erlass vom Az /13.14 Öhringen Ortsübliche Bekanntmachung des Bebauungsplanes und die örtlichen Bauvorschriften am Rechtsverbindlich 12 BauGB des Bebauungsplanes und die örtlichen Bauvorschriften Zur Beurkundung: Jochen K. Kübler MdL Oberbürgermeister