Impulsreferat AG 1: Wohnquartiere der 1960er und 1970er Jahre
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1 Dipl.-Geogr. Matthias Rasch Grundstücks-Gesellschaft Trave mbh, Lübeck Impulsreferat AG 1: Wohnquartiere der 1960er und 1970er Jahre 5.Projektwerkstatt Stadtumbau-West Albstadt, 28.April 2005
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13 Städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Herausforderungen beim Umbau von Wohnquartieren der 1960er und 1970er Jahre Städtebauliche Herausforderungen Unterscheidung zwischen a) den städtebaulich unauffälligen Quartieren der 1960er Jahre in der Tradition der aufgelockerten Siedlungen der 1950er Jahre sowie b) der Großwohnsiedlungen notwendig! Herausforderung 1: Dominante bis ausschließliche Wohnfunktion; ergänzende Versorgungseinrichtungen für den lokalen Bedarf durch Konkurrenzstandorte nachhaltig geschwächt, dadurch weiterer Funktionsverlust Herausforderung 2: Geschlossene Bestände mit strenger Abgrenzung zur umliegenden Bebauung; Übergänge und funktionale Zusammenhänge fehlen, dadurch Isolation Herausforderung 3: Gebäude zwar in aufgelockerter aber städtebaulich strenger und monotoner Zeilenanordnung; geringe Gestaltungsqualität, dadurch geringe Attraktivität und Identifikation im Vergleich zu gewachsenen Stadtteilen Herausforderung 4: Großzügige, aber meist ungegliederte und ungestaltete Abstandsflächen; dadurch hoher Unterhaltungsaufwand bei geringem Nutzwert Herausforderung 5: Hoher Erneuerungsbedarf bei der technischen und sozialen Infrastruktur, dadurch bereits kurzfristig hoher Investitionsbedarf vorwiegend bei der öffentlichen Hand
14 Städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Herausforderungen beim Umbau von Wohnquartieren der 1960er und 1970er Jahre- Thesen Wohnungswirtschaftliche Herausforderungen Herausforderung 1: Technik - Hohe Instandhaltungs- und setzungskosten durch altersbedingten Verschleiß an relevanten Bauteilen (z.b. Verblendung, Dacheindeckung); mittlerweile fast alle Gebäude zwar teilmodernisiert (vorwiegend Fenster, Sanitärausstattung, Gebäudegiebel), Vollwärmeschutz fehlt jedoch Herausforderung 2: Vermietung - Steigende Verwaltungs- und Vermarktungskosten in Folge steigender Fluktuation und des Nachzugs einkommensschwächerer Kurzzeitmieter; Generationswechsel mit noch unsicherem Ausgang Herausforderung 3: Erträge - Standortabhängig Mieterlöse im unteren Mittelfeld; Steigerungspotentiale ohne Qualitätsverbesserung im aktuellen Marktumfeld nicht realisierbar. Öffentliche Bindungen ausgelaufen, Bestände dennoch kaum für neue Zielgruppen attraktiv Herausforderung 4: Unternehmensrisiken - Mehrheit der Bestände aufgrund hoher kurz- bis mittelfristiger Investitionsbedarfe auf dem Weg von der Cash cow zum Poor dog? Aufgrund hoher Anteile an Unternehmensportfolios starke Bedeutung für die wirtschaftliche Zukunft der Bestandshalter. Wegen geringer Restlebensdauer aber kaum stille Reserven bei den Gebäuden aber niedrige Grundstücksbuchwerte Herausforderung 5: Soziale Verantwortung Hoher Anteil an Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen, signifikanter Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund; hohe soziale Kompetenz beim Umbau der Quartiere erforderlich
15 Win-Win-Situationen von Interessen des Städtebaus und der Wohnungswirtschaft beim Umbau von Wohnquartieren - Thesen These 1: Nachhaltige Erneuerung der Wohnungsbestände, die sowohl die städtebaulichen Defizite beseitigt als auch ein dauerhaft marktgerechtes Wohnungsangebot schafft These 2: These 3: These 4: These 5: These 6: Stärkung der gesamtstädtischen Situation (als Summe ihrer Teile) geht einher mit Verbesserung der betriebswirtschaftlichen Situation des Wohnungsunternehmens Private und öffentliche Investitionsmittel erreichen zusammen die höchst mögliche Effektivität; transparente und gerechte Kostenzuordnung Soziale Segregation kann gebremst oder umgekehrt werden; Disparitäten werden abgebaut, neue Zielgruppen werden als Bewohner und Kunden gewonnen Bestand / Quartier / Stadtteil erfahren eine deutliche Imageverbesserung oder einfach Normalität in der Bewertung durch Bewohner und Außenstehende Grundlagen für weitere Zusammenarbeit sind geschaffen; Monitoring im Nachgang
16 Konflikt-Situationen zwischen den Interessen des Städtebaus und der Wohnungswirtschaft beim Umbau von Wohnquartieren - Thesen These 1: Zwingendes Unternehmensziel Wirtschaftlichkeit wird von der Kommune oder einzelnen Akteuren nicht als vorrangiges Ziel akzeptiert These 3: These 3: These 4: Private und öffentliche Investitionen werden nicht synchronisiert; Verweis auf leere öffentliche Kassen als Totschlagargument Selbstverwaltung und hauptamtliche Verwaltung möglicherweise eigenständige Akteure mit unterschiedlichen Zielen und Handlungen; Verwaltungsgliederung führt in größeren Kommunen zu erhöhtem Abstimmungsbedarf Pioniere werden mit besonderem Aktionismus gestraft ; Unterschiedliche Auffassungen über Gestaltung und planungsrechtliche Möglichkeiten bei Eigentümern und Kommune
17 Lösungsansätze für Konfliktsituationen zwischen Interessen des Städtebaus und der Wohnungswirtschaft beim Umbau von Stadtquartieren - Empfehlungen Empfehlung 1: Aufbau persönlicher Beziehungen, um Verständnis für unterschiedliche fachliche Positionen zu schaffen; Stadtumbau braucht Lenkungsgremien aber auch Leitfiguren und Gesichter Empfehlung 2: Empfehlung 3: Empfehlung 4: Empfehlung 5: Schaffen gesamtstädtischer Grundlagen als Ausgangsbasis aller Überlegungen und Entscheidungen (z.b. Wohnungsmarktanalyse, Baulandstrategie); Gemeinsame Anerkennung dieser Grundlagen und Rahmenbedingungen Transparente Entscheidungswege und Dienstleistungsmentalität der Kommune, verantwortliche Steuerung durch einen Fachbereich Rechtzeitige Einbindung der Politik und abgestimmte Öffentlichkeitsarbeit Gewähren eines Pionierbonus für handlungsbereite Unternehmen
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