Prof. Dr. Reinhard Singer Sommersemester 2010 ( 21/T1, )

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1 Prof. Dr. Reinhard Singer Sommersemester 2010 ( 21/T1, ) 21 Miete A. Begriff Entgeltliche Gebrauchsüberlassung, gegenseitiger Vertrag Gegenstand des Mietvertrages: nur Sache; Vermieter muss nicht Eigentümer sein (Bsp.: Untervermietung) Besondere Bedeutung: Wohnungsmiete (soziales Mietrecht): a B. Abschluss des Mietvertrages I. Mietvertrag grundsätzlich formfrei II. Schriftform: Mietverträge über Wohnraum, wenn sie für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr geschlossen werden, 550 S. 1. Rechtsfolge eines Formmangels: Mietvertrag ist nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen, 550 S. 2. Sinn und Zweck: potentielle Grundstückserwerber über bestehende Mietverhältnisse informieren C. Pflichten des Vermieters I. Pflicht zur Gewährung des Gebrauchs (Hauptleistungspflicht) 1. Gebrauchsüberlassung, 535 I 2 Vermieter muss Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand überlassen; erfordert regelmäßig Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. 2. Gebrauchserhaltung Vermieter muss Gebrauch der Sache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand erhalten (Instandhaltungspflicht, 535 I 2) Wartungs- und Reparaturarbeiten ( z.b. zur Beseitigung auftretender Feuchtigkeit oder Baufälligkeit von Dach oder Fenstern), grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird jedoch regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Formularmietvertrag unterliegt aber Inhaltskontrolle ( 305 ff.) Schönheitsreparaturen : 1

2 = Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hervorgerufen werden ( übliche Dekorationsmängel ): - nur Maler- und Tapezierarbeiten - Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Innentüren und fenster, Heizkörper und -rohre Nicht: Ausbessern von Schäden am Verputz oder Bodenbelag (Staudinger/Emmerich, 2006, 535 Rn. 102) Abgrenzung: Reparaturklauseln 1. Grundsatz: im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen ist Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter grundsätzlich unzulässig. arg. : Abweichung vom Leitbild des 535 I 2, 2. Fall Teilen, die ständig seinem Zugriff ausgesetzt sind. a) Abgrenzung der Gegenstände richtet sich nach 28 III 2 der II. BerechnungsVO für soziale Wohnungsbau- Unternehmen (Ergänzungsband Schö 30b): Nur Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden nicht: Schäden an Gas- Wasser und Stromleitungen oder Glasscheiben nicht: Schäden am Putz oder Mauerwerk (Entfernung von Dübeln und dgl.) b) Obergrenze für Abwälzung: Euro pro Schaden c) Höchstgrenze für das Jahr (max. 6 8 % der Jahresbruttomiete) Ohne Festlegung einer Ober-/Höchstgrenze: Klausel unwirksam (BGHZ 108, 1, 9 ff; 118, 194, 196; Staud./Emmerich 535 Rn. 130 ff.)

3 Lösung Fall 14: Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel gem. 307 I 1, II Nr. 1: 1. Schönheitsreparaturen an sich Sache des Vermieters; daher: Abweichung vom Leitbild des 535 I 2 2. Mit Blick auf die abweichende mietvertragliche Praxis (= Verkehrssitte) billigt BGH seit langem, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagert werden, obwohl dies vom gesetzlichen Leitbild gem. 307 abweicht (BGHZ 77, 301, 305; BGH NJW 2005, 2006, 2007). Hauptargumente: verkehrsüblich; Kosten der Schönheitsreparaturen werden bei Miete einkalkuliert; müsste Vermieter Aufwendungen tragen, wäre Miete teuerer. 3. Aber: Klausel Fall 14 verpflichtet Mieter auch dann zur Renovierung, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gelebt oder kurz zuvor eine Renovierung durchgeführt hat. Klausel unangemessen isv 307 I 1, II Nr. 1: diese dient allein dem Interesse des Vermieters, bei einer Neuvermietung frisch renovierte Wohnung anbieten zu können. Ergebnis: Klausel unwirksam; M nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet Lösung Fall 15: Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel gem. 307 I 1, II Nr. 1: M ist unabhängig vom Zustand seiner Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der entsprechende Zeitraum abgelaufen ist. Unangemessene Benachteiligung, weil Verpflichtung über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgeht. Ergebnis: Klausel gem. 307 I 1, II Nr. 1 unwirksam; gilt auch bei gewerblicher Vermietung (BGH NJW 2008, 3772). arg.: auch gewerblicher Mieter überrascht und machtlos, da er Kosten nicht unbedingt über Preise abwälzen kann Abwandlung 1: kein starrer Fristenplan Fristen gelten nur in der Regel, lassen daher Raum für die Berücksichtigung eines tatsächlich gegebenen Renovierungsbedarfs. Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Zulässig ist auch folgende Klausel (BGH NJW 2009, 62): 3

4 Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern, Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre arg.: Üblicherweise lässt ebenfalls Raum für Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs Abwandlung 2: kein starrer Fristenplan, da Vermieter unter Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs die Fristen verkürzen oder verlängern kann. Anpassung steht zwar im billigen Ermessen des Vermieters, aber nicht in seinem Belieben. Verlangt er Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht billigem Ermessen. Ergebnis: Klausel wirksam II. Nebenleistungspflichten und Schutzpflichten 1. Aufwendungsersatz: a II: Mängelbeseitigung; Erhaltungsmaßnahmen I: Aufwendungen, die nicht unter 536a II fallen, also nicht der Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache dienen, und nach den Vorschriften der GoA ( 677 ff., Rechtsgrundverweis) ersatzfähig sind: Bsp.: Modernisierung eines Ladenlokals; Ausbau des Dachgeschosses mit neuzeitlicher Wärmedämmung (MK/Bieber, 539 Rn. 9). Zweck des 539: Ausgleich der wirtschaftlichen Vorteile, die Vermieter durch die Verbesserung der Mietsache dauerhaft erhält. Voraussetzungen: 677, 683 S. 1 Geschäft im Interesse des Vermieters; wenn dauerhafte Verbesserung der Mieträume; nicht bei Maßnahmen im ausschließlichen Eigeninteresse des Mieters (BGH NJW-RR 2006, 294). 2. Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, 539 II Einrichtungen: bewegliche Sachen, die mit der Mietsache fest verbunden sind, wieder abgetrennt werden können, und dazu bestimmt sind, der Mietsache zu dienen Bsp.: Heizung, Waschbecken Vermieter kann Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden ( 552 I). 4

5 3. Schutzpflichten, 241 II Konkurrenz- und Wettbewerbsschutz; Vermieter darf gewerblichem Mieter keine Konkurrenz machen und auch nicht an Mitbewerber vermieten (MK/Häublein, 535 Rn. 139). D. Pflichten des Mieters I. Hauptleistungspflicht 1. Zahlung des vereinbarten Mietzinses, 535 II Fälligkeit: bei Mietverhältnissen über Wohnraum zu Beginn der Mietzeit bzw. des jeweiligen Zeitabschnitts, 556 b I Gem. 537 I wird der Mieter von der Zahlung der Miete nicht dadurch befreit, dass er den Mietgebrauch aus einem in seiner Person liegenden Grund nicht ausüben kann (zb Krankenhausaufenthalt) Der Mieter trägt allgemein das Verwendungsrisiko der Mietsache (ausgefallener Krönungsumzug) 2. Mieterhöhung Eine Mieterhöhung ist bei Wohnraum nur nach Maßgabe der 557 ff zulässig a) 557 II: Künftige Änderungen der Miethöhe durch Vereinbarung einer Staffelmiete ( 557a) oder Indexmiete ( 557b) b) Änderung durch Mieterhöhungsverlangen gem. 558: Grenzen ( 558 I): - ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 I 1, II) - Miete seit 15 Monaten unverändert ( 558 I 1) - Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren dürfen Mieterhöhungen die Miete nicht um mehr als 20 % erhöhen ( 558 III). c) 559: Mieterhöhung auch nach Modernisierungs-maßnahmen zulässig II. Nebenleistungspflichten und Schutzpflichten 1. Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht ausdrücklich geregelt, ergibt sich aber aus 538, 540, 541, 543 was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, bestimmt sich nach dem Vertrag, der Art und Lage des Mietobjekts sowie der Verkehrssitte 5

6 a) Gebrauchsüberlassung an Dritte Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig, 540 (Untervermietung); Erlaubnis kann gem. 553 II von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden für die Aufnahme von Familienangehörigen bedarf es keiner Erlaubnis, da diese nicht Dritte sind Erlaubnis für Dritte darf bei Wohnraum nicht versagt werden, wenn Mieter berechtigtes Interesse hat, 553 I Lösung Fall 16: Lebensgefährte anders als Ehepartner Dritter ; die Erlaubnis ist daher erforderlich. berechtigtes Interesse isd 553 I: Lebensgefährte Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten kann nur versagt werden, wenn - in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, - der Wohnraum übermäßig belegt würde oder - dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann ( 553 I 2). Ergebnis: Versagungsgrund nicht ersichtlich; Marianne hat Anspruch auf Genehmigung b) Anbringung von Parabolantennen (vgl. Fall 3 WS 2009/10; 2 IV 1 b) Lösung Fall 17: I. Mieter hat Anspruch auf vertragsgemäßen Gebrauch ( 535 I 2). II. Was vertragsgemäß ist, hängt auch davon ab, welche schutzwürdigen Interessen Mieter hat. 1. Grundrecht der Informationsfreiheit (Art. 5 I 1 GG); verfassungskonforme Auslegung des 535 I 2 (Fall 3 WS 2009/10) 2. Aber auch schutzwürdige Interessen des Vermieters: Eigentumsrecht (Art. 14 GG) Bei Grundrechtskollision Abwägung (BGH NJW 2008, 217): a) Grundsätzlich bedarf Mieter der Zustimmung zur Errichtung einer Parabolantenne, wenn Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss den Empfang von Fernsehsendern sicherstellt. 6

7 b) Aber: dauerhaft in Deutschland lebende Ausländer müssen die Möglichkeit haben, Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. Folge: M hat Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung einer Parabolantenne (Art. 5 GG). Abwandlung: Religionsfreiheit des M (Art. 4 GG) mit Eigentumsinteresse der V abzuwägen. Zu berücksichtigen, dass die gewünschten Sender nicht ausschließlich über religiöse Inhalte des alevitischen Glauben berichten M stehen andere Informationsträger wie Druckwerke und das Internet zur Verfügung, um sich über seinen Glauben zu unterrichten. Hier kann man daher durchaus den Eigentumsinteressen der V den Vorzug geben, so dass ein Anspruch des M zu verneinen ist (BGH NJW 2008, 216) c) Haltung von Haustieren richtet sich grds nach dem Mietvertrag; aa) Kleintiere, die ihrer Art nach keine Störungen verursachen, weil sie in geschlossenen Käfigen gehalten werden, können nicht verboten werden (Chinchilla, Echse, Schlange, Vogel, Hamster, Schildkröte, Fisch); BGH NJW 2008, 220. bb) Für andere Tiere (Hunde; Katzen) kann Zustimmungsbedürftigkeit vereinbart werden, auch in AGB. Ob Zustimmung erteilt werden muss, richtet sich nach einer umfassenden Abwägung der Interessen. Zu berücksichtigen sind: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter, sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH NJW 2008, 220 f.) 7

8 cc) Vorsicht: wird Zustimmungsfreiheit eingeschränkt auf bestimmte Arten Ziervögel und Zierfische wird berechtigtes Interesse des Mieters zu sehr eingeschränkt, da z.b. für Hamster eine Erlaubnis benötigt wird, obwohl diese genauso ungefährlich sind wie Zierfische. 2. Obhut und Sorgfalt Pflege der Sache (Sauberhalten, Lüften) 3. Duldung von Maßnahmen des Vermieters Instandhaltungsarbeiten, 554 I, 578 II Maßnahmen zur Verbesserung der Räume, 554 II 4. Rückgabe der Mietsache, 546 I Anspruch besteht neben