Immobilien Research Spezial

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1 Überblick Deutschlands Gewerbeimmobilienmärkte sind in der Gunst internationaler Anleger in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Rekordjahr 2007 wurden annähernd 60 Mrd. Euro in die deutsche Immobilienlandschaft investiert. Damit landete Deutschland hinter den USA und Großbritannien noch vor Japan auf Platz 3 der Weltrangliste. Im europäischen Vergleich kommt der deutsche dabei sehr gut weg: In allen Nutzungsarten ist die Schwankungsanfälligkeit des deutschen Marktes niedriger ist als die des europäischen. Deutschlands Immobilien versprechen also gerade in der jetzigen Situation deutlich mehr Stabilität als viele europäische Nachbarn. Abseits der am häufigsten angesteuerten A-Standorte gibt es eine Reihe von kleineren B- und C-Standorten, die für ein Investment in Frage kommen. Aufgrund der diversifizierten und heterogenen Wirtschaftsstruktur Deutschlands haben viele dieser Standorte interessante Eigenschaften, sodass sie sich als Beimischung zu den Hauptstandorten hervorragend eignen. Doch wie groß sind die einzelnen Marktsegmente überhaupt? Wie sollten Investoren ihre Gelder auf die verschiedenen Nutzungsarten und Sektoren aufteilen? Welche Erträge können Investoren erwarten, und welches Risiko gehen sie dabei ein? Wir gehen in dieser Studie zum ersten Mal überhaupt systematisch übergreifend der Frage der wertmäßigen Verteilung der Immobilienbestände in den einzelnen Sektoren und Märkten sowie deren Performance- und Risikoeigenschaften nach. Das erlaubt uns nicht nur die Konstruktion einer Benchmark für direkte Immobilieninvestitionen, sondern auch konkrete Empfehlungen, zum Beispiel für sicherheitsorientierte oder renditebewusste Investoren. Für eine neutrale Positionierung sollten 50% des Portfoliovolumens in Büroimmobilien, 20% in Einzelhandelsimmobilien, 10% im Logistikbereich und weitere 20% in Spezialimmobilien investiert sein. Größte Einzelposition in diesem Benchmarkportfolio sind Büro Berlin und Büro München mit 9,8% bzw. 8,2% Benchmarkgewicht. Größte Position im Segment außerhalb Büro sind Shoppingcenter mit 4% und zentrale Lagen Berlin mit 3,2%. Sicherheitsorientierte Investoren, die dennoch eine Rendite nicht unterhalb der Benchmark erzielen wollen, sollten den Bürosektor und sonstige Immobilien unter-, den Einzelhandels- und Logistiksektor übergewichten. Renditebewusste Investoren, die bereit sind zusätzliches Risiko einzugehen, sollten dagegen den Bürosektor zu Lasten des Einzelhandelsektors stark übergewichten. Abb. 1 Sektorallokationen unterschiedlicher Gewerbeimmobilienportfolien Benchmark Sicherheitsorientiert Renditeorientiert Büro Logistik Einzelhandel Sonstige Quelle: DekaBank Allokation der Benchmark sowie Vorschläge für sicherheitsorientiertes und renditeorientiertes Portfolio, deren Renditeerwartung jeweils höher als Renditeerwartung der Benchmark ist. 1

2 Diese Empfehlungen generieren wir aus einer umfangreichen Analyse der Struktur, der Größe, der Risiko- und Renditeeigenschaften aller Märkte und Sektoren. Die Untersuchung beginnt mit einer Anatomie der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte, der Beschreibung der wichtigsten Charakteristika und der flächenmäßigen Verteilung der Immobilienbestände in den deutschen A-, B-, C- und D-Standorten (Kapitel 2). Daran anschließend entwickeln wir Methoden, den Wert dieser Flächen für alle Nutzungsarten und Regionen abzuschätzen (Kapitel 3). Die Aufspaltung dieser Volumen in einen ausreichend marktgängigen und daher investitionsrelevanten und einen irrelevanten Teil erlaubt uns die Konstruktion einer Gewerbeimmobilienbenchmark (Kapitel 4). In den Kapiteln 5 und 6 beschreiben wir die historischen Risiko-Rendite-Eigenschaften der Marktsegmente und entwickeln langfristige Performanceprognosen. Anhand dieser werden die strategischen Entscheidungen von Investoren diskutiert. In Kapitel 7 werden anhand eines Investmentbeispiels zwei Portfolios konstruiert, die zeigen, wie sicherheits- oder renditeorientierte Investoren ihre Allokationsentscheidungen systematisch ableiten können. Die Ergebnisse im Detail: Der Büroimmobilienmarkt ist in Deutschland von allen gewerblichen Immobiliensektoren statistisch am besten erfasst. Insgesamt existieren in Deutschland etwa 320 Mio. m 2 Büroflächen. 172 Mio. m 2 davon liegen in den 127 größeren A-, B-, C- und D-Standorten, in denen ein Drittel der Bevölkerung Deutschlands lebt. Den Wert des Büroflächenbestandes in diesen 127 Städten schätzen wir auf 373 Mrd. Euro. Der Quadratmeterpreis steigt dabei mit der Bedeutung des Standortes. Er beträgt in D-Standorten durchschnittlich Euro pro m 2, in A-Städten dagegen Euro pro m 2. Damit konzentrieren sich in den A-Standorten mit 249 Mrd. Euro ca. zwei Drittel des gesamten Büroflächenwertes. Einzelhandelsflächen in Deutschland sind statistisch weitaus schlechter erfasst als Büroflächen. Insgesamt dürfte es in Deutschland etwa 122 Mio. m 2 Verkaufsflächen geben, darunter 22 Mio. m 2 in Fachmärkten und 12 Mio. m 2 in Shopping Centern. Aus den Angaben in einzelnen regionalen Einzelhandelskonzepten schätzen wir die Verkaufsflächenausstattung aller deutschen Kreisgebiete. Diese verknüpfen wir mit den vorliegenden Preisinformationen, um regionale Schätzungen für Verkaufsflächenwerte zu erhalten. Den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für innerstädtische Lagen schätzen wir auf Euro pro m 2, den für Shoppingcenter auf Euro pro m 2 und den für Fachmärkte auf 800 Euro pro m 2. Den Gesamtwert aller Verkaufsflächen in Deutschland schätzen wir auf 173 Mrd. Euro, für die 127 größeren Standorte auf 145 Mrd. Euro. Den Bestand der Logistikfläche in allein stehenden Logistikobjekten mit einer Fläche größer m 2 schätzen wir auf 121 Mio. m 2. Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 500 Euro ergibt sich damit ein Bestandswert von ca. 61 Mrd. Euro. Es lassen sich in Deutschland 18 Logistikcluster identifizieren. In diesen konzentrieren sich 45 Mrd. Euro des Logistikflächenwertes. Mengenmäßig bedeutend, aber äußerst heterogen und nicht systematisch erfasst ist der Sektor von Spezialimmobilien und sonstiger Nutzungsformen. Dieser reicht von Hotels über Freizeitimmobilien, Pflegeheimen bis zu Schulen und Infrastrukturimmobilien. Für die Offenen Fonds von Bedeutung sind in diesem Sektor in erster Linie Hotels der Kategorie 4 bis 5 Sterne. Der Markt ist zwar verhältnismäßig klein (ca Objekte), andererseits garantieren lang laufende Pachtverträge stabile Cashflows und Diversifikationseffekte stabilisieren die Erträge der Fonds. Zentral bei der Formulierung einer Investmentstrategie ist es, zunächst einen Vergleichsmaßstab für die eigenen Investmententscheidungen zu finden. Dies erfordert die Definition eines Benchmarkportfolios. Die Gewichte der Einzelpositionen, also der Standorte und Sektoren, in diesem neutralen Portfolio müssen festgelegt werden genauso wie beispielsweise beim Aktienmarktindex DAX. Wir bilden die Gewichte, indem wir die Marktwerte des für institutionelle Investoren relevanten Marktes abschätzen. Zu kleine Objekte und zu illiquide Märkte werden daher von der Benchmark ausgeschlossen (Größenklassenkorrektur und Marktliquiditätskorrektur). Zur Bestimmung des Risiko-Rendite-Profils verwenden wir soweit verfügbar wie gewohnt die Marktgesamterträge im Spitzensegment als Maß für die jährliche Performance. Das ungünstigste historische Risiko-Rendite-Verhältnis bie- 2

3 tet der Bürosektor mit einem durchschnittlichen Ertrag von 6,4% bei einer Volatilität von 9,1%. Attraktiv waren hingegen der Logistiksektor (Rendite 9,8%, Volatilität 4,7%) und zentrale Einzelhandelslagen (Rendite 8,5%, Volatilität 3,8%). Aktives Immobilienfondsmanagement steht vor zwei Herausforderungen: Bei gegebenem Risikoprofil des Investors soll das Investitionsvolumen renditemaximal der Assetklasse Immobilien zugeführt werden. Damit muss das Fondsmanagement unter Berücksichtigung der angestrebten Fondsgröße gemeinsam mit dem Anleger entscheiden, innerhalb welcher Grenzen es von den Benchmarkgewichtungen der Assetklasse abweichen darf. Die Positionierung wird dann unter anderem von der Einschätzung der weiteren Entwicklung der einzelnen Sektoren und Märkte abhängen. Hierzu sind Prognosen der zukünftigen Erträge der Positionen nötig. Wir prognostizieren, dass sich die Ertragsaussichten für deutsche Büros in den nächsten zehn Jahren verbessern. Das Kapitalwertwachstum im Einzelhandelssektor sollte sich abschwächen. Der Logistiksektor wird weiter von hohen Cashflows profitieren, allerdings sollte hier die fehlende Aussicht auf Mietwachstum die Performance belasten. Insgesamt werden sich die Risiko- Rendite-Eigenschaften des Bürosektors relativ zu den anderen Nutzungen verbessern. Fondsmanager sind häufig aufgrund von Vereinbarungen mit ihren Anlegern an bestimmte Rahmenparameter gebunden. Beispielsweise können die maximale Abweichung von Benchmarkgewichtungen, das Erreichen einer bestimmten Renditeerwartung oder das maximale Risikoexposure Restriktionen für die Allokationsentscheidungen sein. Auch sektorale Beschränkungen oder die Reduktion der Anzahl der anzusteuernden Märkte können die Investitionsmöglichkeiten einschränken. Wir konstruieren Allokationsvorschläge für zwei Investorentypen. Der sicherheitsorientierte Investor möchte die Benchmark schlagen, dabei aber ein minimales Risiko eingehen. Der renditebewusste Investor ist bereit, zusätzliches Risiko zu tragen. Andere Restriktionen werden exemplarisch so gesetzt, wie sie sich im Alltag ergeben könnten. Das Resultat sind zwei Musterportfolios. Sicherheitsorientierte Investoren gewichten Tab. 1 Portfolioallokationen Sektor Wert Relevant BM Sicherheit- Rendite- Mrd. EUR % Portfolio Büro Berlin München Hamburg Frankfurt Stuttgart Köln Düsseldorf Einzelhandel Zentrale Lage Berlin Hamburg M ünchen Hannover Köln Frankfurt Shoppingcenter Fachmärkte Logistik Rhein-Ruhr Berlin Frankfurt Hamburg München Sonstige Summe Quelle: DekaBank Wert: Gesamtwert des Marktes. Relevant: Marktgängig und investitionsrelevant. BM: Benchmark. +: Übergewichtet, >+2PP relativ zu BM. -: Untergewichtet, -2PP relativ zu BM. Einzelhandel und Logistik über, während renditebewusste Investoren den Bürosektor zu Lasten des Einzelhandelssektors stark übergewichten. Attraktiv sind die Bürostandorte München und Frankfurt sowie zentrale Lagen in München: diese werden in beiden Portofolien übergewichtet. 3

4 Inhaltsverzeichnis 1. Investieren in Deutschland warum jetzt? Bedeutungsgewinn der deutschen Immobilienmärkte Hort der Stabilität Eine Agenda zur Formulierung von Investitionsstrategien 8 2. Eine Anatomie der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte Büro A-Städte B-Städte C- und D-Städte Einzelhandel Zentrale Lagen Shopping Center und Fachmärkte Logistik Hotel Was sind deutsche Immobilien wert? Eine Bestandsaufnahme Büro Einzelhandel Größenverhältnisse der Betriebsformen Schätzung der Verkaufsflächen in Kreisen Schätzung des Verkaufsflächenwertes Logistik Sonstige Sektoren und Spezialimmobilien Was ist die Benchmark? Die relative Größe der Immobiliensektoren nach Fläche, Wert und Investitionstätigkeit Regionale Gewichtung des Bürosektors Größenklassenkorrektur Marktliquiditätskorrektur Regionale und Betriebsartengewichtung des Einzelhandels Regionale Gewichtung im Logistiksektor Sektorgewichte im Benchmarkportfolio Risiko-Rendite-Eigenschaften des Benchmarkportfolios Performance- und Risikomaße Büro Einzelhandel Zentrale Lagen Shopping-Center Fachmärkte 40 4

5 5.4. Logistik Alternative Nutzungsarten Gesamtübersicht Herausforderungen des aktiven Immobilien- Fondsmanagements Relative versus absolute Positionierung Ertrags-, Varianz- und Korrelationsprognosen Berücksichtigung der Fondsgröße Berücksichtigung von Managementkapazitäten und fähigkeiten Ein Investmentbeispiel: Die strategische Positionierung eines großen Deutschlandfonds Zusammenfassung 50 Anhang 51 Literatur 51 Danksagung 51 Was kostet ein Quadratmeter Büro? 52 Autoren Dr. Stefan Subroweit Andreas Wellstein (069) (069) Disclaimer: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- und / oder Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließlich der rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder an andere Personen weitergegeben werden. Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer Kurse / Preise. 5

6 1. Investieren in Deutschland warum jetzt? 1.1. Bedeutungsgewinn der deutschen Immobilienmärkte Deutschlands Immobilien sind in der Gunst der internationalen Anleger in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Im Rekordjahr 2007 wurden annähernd 60 Mrd. EUR in die deutsche Immobilienlandschaft investiert. Damit landete Deutschland hinter den USA und Großbritannien noch vor Japan auf Platz 3 der Weltrangliste. Trotz der zunehmenden Bedeutung anderer Nutzungsarten: Der Bürosektor bleibt mit einem Marktanteil von 50% an den jährlichen Investitionssummen in Europa unangefochten der wichtigste Marktplatz für gewerbliche Immobilieninvestoren. An zweiter Stelle hat sich mit einem Marktanteil von 25% der Einzelhandelssektor e- tabliert, Hotels und Logistik machen weniger als 10% des Volumens aus. Trotz der berechtigten Suche nach renditeträchtigem und risikominderndem Ersatz: An den großen Bürostandorten führt nach wie vor kein Weg vorbei. Dies gilt auch für Deutschland: Von den im Jahr 2007 in den Bürosektor investierten 31 Mrd. EUR flossen mehr als 20 Mrd. EUR in die großen sieben Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Damit konnten die deutschen Bürohochburgen ihre Position unter den wichtigen europäischen Bürostandorten kontinuierlich steigern (Abb. 2). Der Investmentmarkt vollzieht damit im Übrigen nur eine Entwicklung nach, die von der physischen Seite längst gerechtfertigt war. Denn mit über 70 Mio. m² Büroflächenbestand in den Big 7 fallen in den deutschen Hauptstandorten 28% der in wichtigen europäischen Bürometropolen konzentrierten Flächen an (Abb. 3). An Deutschland führt daher im europäischen Kontext nicht nur kein Weg vorbei aufgrund der Größe des Marktes, der dezentralen Struktur, dem unterschiedlichen Branchenmix und der Existenz attraktiver B-Standorte kann man hierzulande auch erfolgreiche und diversifizierte Immobilienportfolien aufbauen. Abb. 2 Investitionen in Bürohochburgen Mrd. EUR % 16% 17% 19% 12% 10% 13% 12% Deutschland UK Skandinavien Frankreich Italien Benelux Spanien/PT Alpenländer Osteuropa Quellen: PMA, DekaBank. Datenbasis: 46 europäische Büromärkte. Abb. 3 Bestand in Bürohochburgen 74 Mio. m² 28% Deutschland UK Skandinavien Frankreich Benelux Alpenländer Italien Spanien/PT Osteuropa Rest Quellen: PMA, DekaBank. Datenbasis: 46 europäische Büromärkte. Abb. 4 Büroflächenbestand Europa Quellen: PMA, DekaBank. Datenbasis: 46 europäische Büromärkte. 6

7 Abb. 5 Mieten in Bürohochburgen 1.2. Hort der Stabilität Ein besonders in Zeiten gestiegener Risikoaversion wichtiges Argument für Deutschland ist die generell niedrigere Schwankungsanfälligkeit der hiesigen Immobilienmärkte. Während zahlreiche europäische Nachbarländer mit massiver Überwertung ihrer Wohnimmobilien zu kämpfen haben, verlaufen in Deutschland die Wohnungspreise seit Jahren mehr oder weniger seitwärts. An den Gewerbeimmobilienmärkten ist dieses extreme Maß an Abkopplung nicht zu beobachten gleichwohl ist das Maß an Preisübertreibungen hierzulande deutlich geringer geblieben als an manchen Konkurrenzstandorten. So sind die Büromieten in Paris und London im Verlaufe des letzten Aufschwungs auf etwa 800 EUR pro m² p.a. geklettert. Sie liegen damit jenseits ihrer historischen Höchststände. Betrachtet man das exklusive Londoner West End nimmt sich die Preisexplosion noch gewaltiger aus. In Frankfurt dagegen befanden sich die Mieten mit 420 EUR pro m² p.a. trotz Zuwächsen in den Jahren zuvor nur gering über ihren Tiefstständen und etwa auf der Hälfte des Niveaus der beiden Vergleichsstädte (Abb. 5). Eine ähnliche Stabilität lässt sich auch bei den Nettoanfangsrenditen beobachten (Abb. 6). Erst in jüngster Zeit gab es hier Bewegungen außerhalb eines eng begrenzten Bandes zwischen 5,0 und 5,5%, das in den Jahren zuvor die Preisschwankungen begrenzte. Nicht so in Paris und London: Hier war zwischen 4% und 7% alles einmal drin. Insbesondere das Rekordjahr 2007 produzierte Schwindel erregende Preise, deren Korrektur an diesen Märkten jetzt schmerzlich erfahren wird Frankfurt: City Paris: CBD London: City Quellen: PMA, DekaBank Abb. 6 Anfangsrenditen in Bürohochburgen % 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3, Frankfurt: City Paris: CBD London: City Quellen: PMA, DekaBank Abb. 7 Volatilität der Gesamterträge Die Schwankungsanfälligkeit eines Marktes kann auch exakter angegeben werden, indem man die jährlichen Gesamterträge idealtypischer Investitionen berechnet. Diese beruhen auf den Entwicklungen von Mieten und Renditen. Kombiniert man nun alle deutschen Märkte zu einem deutschen und alle außerdeutschen Märkte in Europa zu einem europäischen Portfolio, können für jeden Sektor die Volatilitäten dieser Portfolios berechnet werden (Abb. 7). In allen Nutzungsarten ist die Volatilität der deutschen Portfolios geringer als die der entsprechenden europäischen Portfolios. Büro EZH SC Log. Deutschland Europa Deutschland Europa Deutschland Europa Deutschland Europa 5,7% 6,8 % 9,2 % 9,7% 5,5% 10,9 % 10,9 % 11,4 % 0% 5% 10% Die Argumente für Investitionen in Deutschland liegen auf der Hand. Was bleibt, ist also nicht die Frage nach dem Ob, sondern nach dem Wie. Quellen: PMA, DekaBank 7

8 1.3. Eine Agenda zur Formulierung von Investitionsstrategien In der vorliegenden Studie erarbeiten wir detaillierte Strategien für Investitionen in deutsche Büro-, Einzelhandels-, Logistik- und alternative Märkte. Die Empfehlungen generieren wir aus einer umfangreichen Analyse der Struktur, der Größe, der Risiko- und Renditeeigenschaften aller Märkte und Sektoren. Die Untersuchung gliedert sich wie folgt: In Kapitel 2 beginnen wir die Analyse mit einer Bestandsaufnahme der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte. Neben der Beschreibung der wichtigsten Charakteristika untersuchen wir u.a. die flächenmäßige Verteilung der Büroimmobilienbestände in den deutschen A-, B-, C- und D-Standorten oder die Verteilung der Verkaufsflächen auf die unterschiedlichen Betriebsformen wie Shopping Center und Fachmärkte. Daran anschließend entwickeln wir in Kapitel 3 Methoden, den Wert dieser Flächen für alle Nutzungsarten und Regionen abzuschätzen. Hierzu verknüpfen wir die vorliegenden Bestandsinformationen mit Preisdaten. Die Aufspaltung der so geschätzten Wertvolumina in einen ausreichend marktgängigen und daher investitionsrelevanten und einen irrelevanten Teil erlaubt uns die Konstruktion einer Gewerbeimmobilienbenchmark. Das Verfahren dazu wird in Kapitel 4 beschrieben. Resultat des Kapitels sind Benchmarkgewichte für jede Nutzungsart und jede Region. In Kapiteln 5 beschreiben wir die historischen Risiko- Rendite-Eigenschaften der Marktsegmente. Die Gewichtung der einzelnen Performancezeitreihen mit den Benchmarkgewichten erlaubt es uns, Risiko-Rendite- Eigenschaften des Benchmarkportfolios zu definieren. Kapitel 6 diskutiert die strategischen Entscheidungsoptionen und -restriktionen des aktiven Fondsmanagements. Insbesondere entwickeln wir hier langfristige Performanceprognosen. Abb. 8 Agenda Marktanatomie Marktgröße Marktwert Benchmark Performanceprognose Strategische Allokation Quelle: DekaBank Anhand der Prognosen werden in Kapitel 7 beispielhaft zwei Portfolios für sicherheits- und renditeorientierte Investorentypen konstruiert. Kapitel 7 fasst die Ergebnisse zusammen. 8

9 2. Eine Anatomie der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte 2.1. Büro Mit dem Markteintritt internationaler Investoren und Berater seit Mitte der 80er Jahre erhielt der deutsche Büromarkt entscheidende Entwicklungsimpulse. Die Wiedervereinigung löste Anfang der 90er Jahre einen Bauboom vor allem in den ostdeutschen Städten aus. Nach einem weiteren zyklischen Höhepunkt zu Beginn des laufenden Jahrzehnts hat sich das Neubauvolumen inzwischen auf deutlich niedrigerem Niveau stabilisiert. Seit den 90er Jahren wird der Büromarkt verstärkt wissenschaftlich untersucht. Nachfolgend stützen wir uns auf die Daten der RIWIS-Datenbank von BulwienGesa, die 127 Städte in den Kategorien A bis D enthält A-Städte Unter den sieben deutschen A-Städten befinden sich Metropolen, die aufgrund ihrer Größe und Wirtschaftskraft eine herausgehobene Position einnehmen. Sie verfügen in der Regel über einen diversifizierten Dienstleistungssektor mit internationalem Mieterbesatz, über ein breites Angebot an Büroflächen in unterschiedlich strukturierten Teilmärkten und über eine gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur. Der lokale Investmentmarkt bietet ein ausreichendes Angebot an handelbaren Core- Objekten. Banken, Finanzdienstleister und unternehmensnahe Dienstleister bestimmen das Mieterprofil vor allem in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, dazu kommen lokale Schwerpunkte wie Informationsund Biotechnologie in München, Telekommunikation in Düsseldorf, Handel und Logistik in Hamburg. In Berlin ist der Büromarkt stärker auf die öffentliche Verwaltung (Bundesregierung, Ministerien, Verbände etc.) ausgerichtet. Köln und Stuttgart waren bis vor wenigen Jahren Standorte mit überwiegend regionaler Bedeutung, die aber inzwischen auch internationale Investoren interessieren. Die Schwabenmetropole ist die einzige A- Stadt, in der das produzierende Gewerbe noch eine größere Rolle spielt. Abb. 9 Flächenumsatz (kumuliert) T m² A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Quellen: BulwienGesa, PMA, DekaBank Abb. 10 Flächenumsatz (Durchschnitt pro Stadt) T m² A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Quellen: BulwienGesa, PMA, DekaBank Abb. 11 Leerstand A- bis D-Städte (Durchschnitt) % A-Städte C-Städte Quellen: BulwienGesa, PMA, DekaBank B-Städte D-Städte 9

10 Der kumulierte Büroflächenumsatz der A-Städte belief sich in den letzten zehn Jahren durchschnittlich auf 2,6 Mio. m² (Abb. 9). Der durchschnittliche Leerstand hatte sich nach dem Tiefpunkt 2001 auf fast 12% erhöht und war seit 2006 wieder rückläufig, wobei dieser Trend durch die Finanzkrise gestoppt wurde (Abb. 11). Das durchschnittliche Wachstum der Spitzenmiete betrug 2008 knapp 4%, im Durchschnitt der letzten zehn Jahre knapp 1% pro Jahr (Abb. 12). Aussagefähiger als die Spitzenmieten sind allerdings die Durchschnittsmieten, da sie einen größeren Anteil des Marktes abbilden. Sie stiegen 2008 nur um rund 1% und im zehnjährigen Durchschnitt um 0,3%. Die Spitzenrenditen lagen in den A-Städten in den letzten Jahren im Durchschnitt bei etwa 5,4% (Abb. 13). Mit dem Platzen der New Economy-Blase stiegen sie in den Jahren 2004 und 2005 auf etwa 5,8%. Den Tiefstand erreichten sie im letzten Boom Mitte 2007 bei etwa 4,6%. Bis Ende 2008 legten sie um 80 Basispunkte auf 5,4% zu B-Städte Die 14 B-Städte haben überwiegend regionale Bedeutung und lassen sich in drei Gruppen gliedern. Die erste Gruppe umfasst die vier Ruhrgebiets-Städte Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg. Sie haben einen umfassenden Strukturwandel hinter sich, bei dem die früher dominante Industrie zugunsten des Dienstleistungssektors in den Hintergrund getreten ist. Essen ist traditionell Sitz mehrerer deutscher Großunternehmen. In der zweiten Gruppe befinden sich fünf Städte in der Größenordnung von Einwohnern, in der dritten Gruppe fünf Städte zwischen und Einwohnern. Die Standorte der zweiten und dritten Gruppe leiten ihre Bedeutung als Büromarkt vor allem aus der Funktion einer Landeshauptstadt (Bremen, Dresden, Hannover, Wiesbaden) bzw. eines traditionellen Verwaltungszentrums (Bonn, Karlsruhe, Münster) oder eines überregional bedeutsamen Wirtschaftszentrums (Leipzig, Mannheim, Nürnberg) bzw. aus einer Kombination der beiden Faktoren ab. Die Märkte sind mit einem Bestand von 1,5 bis 3,4 Mio. m² deutlich kleiner als die der A-Städte, weniger transparent und weniger diversifiziert. Sie werden hauptsächlich von lokalen Akteuren beherrscht. Die Investmentmärkte sind vergleichsweise illiquide und bieten nur wenige Class A-Objekte, die internationalem Standard genügen. Mit durchschnittlich 0,9 Mio. m² kumuliertem Flächenumsatz über die letzten zehn Jahre betrug der Nachfrage-Umfang nur ein gutes Drittel der A-Städte (Abb. 9). Der Leerstand ist mit durchschnittlich 5,3% in den westdeutschen Standorten deutlich geringer, dagegen in Dresden und Leipzig mit 11,1 und 25,8% deutlich höher (Abb. 15). Der Grund dafür liegt in der starken Überbauung der ostdeutschen Städte in den 90er Jahren. Die durchschnittliche Spitzenmiete stieg 2008 um 2,3%, im zehnjährigen Durchschnitt um 0,5% (Abb. 12). Die B-Städte sind weniger volatil als die A-Städte, bieten allerdings kaum Chancen für kurzfristige Mietund damit Wertsteigerungen. Die geringe Volatilität hat dazu geführt, dass die Renditekompression 2006 und 2007 erheblich schwächer ausgefallen ist als in den A- Städten. Entsprechend geringer war der Anstieg seit Mitte Ende 2008 betrug die Rendite in zentralen Lagen der B-Städte durchschnittlich 6,6% (Abb. 13). Abb. 12 Spitzenmiete A bis D (Durchschnitt) % ggü. Vj A B C D Quellen: BulwienGesa, PMA, DekaBank Abb. 13 Spitzenrendite A bis D (Durchschnitt) % 6,5 5,5 4,5 3,5 2, A B C D Quellen: BulwienGesa, PMA, DekaBank

11 C- und D-Städte Unter den 22 Städten der Kategorie C befinden sich drei west- und drei ostdeutsche Landeshauptstädte sowie eine Reihe von Regionalzentren, die entweder als Solitärstandort selbst über ein nennenswertes Einzugsgebiet verfügen (Aachen, Augsburg, Bielefeld, Braunschweig, Freiburg) oder einen wichtigen Sekundärstandort innerhalb eines größeren Verdichtungsraumes darstellen (Darmstadt, Erlangen, Heidelberg, Offenbach). Ihr Bestand liegt zwischen 0,5 und 1,6 Mio. m² und ist überwiegend kleinteilig strukturiert, sodass das Angebot für institutionelle Investoren eher begrenzt ist. Der durchschnittliche kumulierte Flächenumsatz der letzten zehn Jahre erreichte 0,5 Mio. m² (Abb. 10). Die Leerstandsquote betrug Ende 2008 durchschnittlich 5,6%, wobei der Osten mit 10,2% schlechter abschnitt als der Westen mit 4,6% (Abb. 15). Die durchschnittliche Spitzenmiete lag Ende 2008 bei 10,4 EUR/m² p.m., die Durchschnittsmiete bei 7,8 EUR/m² p.m. Während die Spitzenmieten im Westen im zehnjährigen Durchschnitt um 0,3% stiegen, sanken sie im Osten im gleichen Zeitraum um 1,1% pro Jahr (Abb. 14). Die Renditen erreichten mit durchschnittlich 6,7% ein ähnliches Niveau wie in den B-Städten (Abb. 13). Für die Bedürfnisse institutioneller Investoren weitgehend irrelevant sind die 84 D-Städte, abgesehen von kleineren Objektgrößen für Spezialfonds. Die 65 westdeutschen und 19 ostdeutschen Standorte verfügen mit durchschnittlich 0,4 Mio. m² nur über einen sehr kleinen Bestand. Der kumulierte durchschnittliche Flächenumsatz bewegt sich zwar in einer ähnlichen Größenordnung wie bei den C-Städten, herunter gebrochen auf Einzelstädte ergibt sich jedoch ein sehr geringer Wert von nur m² pro Jahr (Abb. 10). Der Leerstand offenbart das starke wirtschaftliche Gefälle zwischen West und Ost: Während Ende 2008 in den westdeutschen D- Städten durchschnittlich 5,6% der Büroflächen leer standen, waren es in den ostdeutschen knapp 14% (Abb. 15). Das durchschnittliche Mietniveau war sowohl bei den Spitzen- als auch den Durchschnittsmieten im Osten 20% niedriger als im Westen. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre stagnierten die Spitzenmieten im Westen, im Osten verbuchten sie Rückgänge von 2,5% (Abb. 14). Das höhere Vermietungs- und Verkaufsrisiko spiegelt sich auch im Renditeniveau wider: Dies lag Ende 2008 im Osten mit 8,3% um 130 Basispunkte höher als im Westen (Abb. 16). Abb. 14 Spitzenmiete C-/D-Städte (Durchschnitt) % ggü. Vj C West C Ost D West D Ost Quellen: BulwienGesa, DekaBank Abb. 15 Leerstand C-/D-Städte (Durchschnitt) % C-Städte West D-Städte West Quellen: BulwienGesa, DekaBank C-Städte Ost D-Städte Ost Abb. 16 Spitzenrendite C / D (Durchschnitt) % C West C Ost D West D Ost Quellen: BulwienGesa, DekaBank

12 2.2. Einzelhandel Abb. 17 Verkaufsflächenausstattung Zentrale Lagen m²/einw. Mit 82 Mio. Einwohnern ist Deutschland Europas größter Konsumgütermarkt. Der Einzelhandelsumsatz hielt sich 2008 trotz Verschärfung der Finanzkrise noch stabil bei knapp 400 Mrd. EUR. Preisbereinigt ergab sich ein leichter Rückgang um 0,8%. Auch im laufenden Jahr befinden sich die Verbraucher noch in Kauflaune, allerdings hat sich die Krise bisher auch noch nicht signifikant am Arbeitsmarkt bemerkbar gemacht D F I NL A CH E UK Ungeachtet der stagnierenden Umsatzentwicklung schreitet die Verkaufsflächenausweitung weiter fort. Zwischen 2000 und 2008 betrug der jährliche Zuwachs 1,5 Mio. m² bzw. 1,3% des Bestandes. Von den 2007 ca. 120 Mio. m² Verkaufsfläche entfallen ca. 83% auf Westdeutschland und 17% auf Ostdeutschland, was der Bevölkerungsverteilung entspricht. Der Verkaufsflächenbesatz ist im europäischen Vergleich hoch (Abb. 17). Die Flächenproduktivität hat unter der kontinuierlichen Expansion gelitten, sie verminderte sich von 1992 bis 1997 um 11% und seit 2001 erneut um rund 5% auf unter EUR Umsatz pro m² (Abb. 18). Deutschland liegt mit diesem Wert gleichauf mit Italien und Österreich, bleibt aber hinter Frankreich und dem Vereinigten Königreich zurück (6.000 bzw EUR/m²). Veränderungen im Ausgabeverhalten der Verbraucher, deren Einkaufsgewohnheiten und Bedürfnissen haben zu einem Wandel der Betriebstypen und einer Polarisierung der Preissegmente beigetragen. Einerseits hält die Expansion von Lebensmitteldiscountern und Fachmärkten sowie des nicht stationären Einzelhandels (Internet, Versandhandel) an. Andererseits spielen Warenhäuser eine immer geringere Rolle, was durch die aktuelle Insolvenzwelle schmerzhaft ins Bewusstsein gerückt wurde. Schwierigkeiten haben auch traditionelle inhabergeführte Fachgeschäfte, deren Fortbestand nicht selten an der Nachfolgeregelung oder zu hohen Mietforderungen scheitert. Die Mieterstruktur der innerstädtischen 1a- Lagen hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Tonangebend in den Fußgängerzonen sind mittlerweile großflächige nationale und internationale Filialisten, in erster Linie Textilanbieter. Viele hochwertige Marken bauen eigene Vertriebswege auf und suchen nach Quellen: GfK GeoMarketing, DekaBank Abb. 18 Flächenproduktivität EUR/m² Verkaufsfläche (r.s.) Quellen: EHI, HDE, DekaBank Abb. 19 Spitzenmiete der 1a-Lagen (Durchschnitt) % ggü. Vj Umsatz/m² (l.s.) A B C D Quellen: BulwienGesa, DekaBank Mio. m²

13 entsprechenden repräsentativen Flächen für so genannte Flagship-Stores. Auch in anderen Branchen befinden sich größere Ladenflächen auf dem Vormarsch, z.b. bei Büchern, Drogerieartikeln, Sportartikeln und Schuhen. Bei kleineren Flächen kommt die größte Nachfrage von Telekommunikationsanbietern und der Systemgastronomie, z.b. Coffee-Shops. Zwar lässt sich die Untergliederung nach A-,B-,C- und D-Städten auch im Einzelhandel vornehmen, doch können anders als im Büromarktsegment auch Standorte der Kategorie C und D für institutionelle Investoren interessant sein, sofern sie über eine hohe Zentralität und entsprechende Kaufkraft verfügen. Die höchsten Mieten und damit auch die größten Chancen auf Wertsteigerung bieten sich jedoch in den sieben A-Städten, deren Spitzenmieten in 1a- Lagen in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 3,4% gestiegen sind (Abb. 19). Mit Ausnahme von Berlin verzeichnete keine A-Stadt in diesem Zeitraum Mietverluste größeren Umfangs. Anders als bei Büroimmobilien in entsprechenden Lagen besteht bei Handelsflächen ein anhaltender Nachfrageüberhang. In den B- und C-Städten war der Mietanstieg mit durchschnittlich 0,6 bzw. 0,5% erheblich geringer. Während vor allem Städte im Ruhrgebiet aufgrund der starken Konkurrenz zu Shopping-Centern unter Mietrückgängen litten, erreichte das Mietwachstum in Dortmund, Hannover, Leipzig, Aachen, Freiburg, Mainz und Potsdam durchaus das Niveau einiger A-Städte. Auch unter den D-Städten, deren Mieten überwiegend schrumpften, gab es mit Jena, Ratingen, Rosenheim, Stralsund und Greifswald einige Ausnahmen sowohl in West- als auch in Ostdeutschland. Die unterschiedlichen Mietwachstums- und Risikoeinschätzungen schlagen sich in großen Renditeunterschieden zwischen den Standorten nieder. Während die A-Städte Ende 2008 durchschnittlich bei 5,0% lagen, kamen die B-Städte auf 6,2% und die C-Städte auf 6,6% (Abb. 20). Bei D-Städten war der Unterschied zwischen West und Ost mit 7,0% versus 7,8% signifikant. Die Renditeanstiege in den A-Städten waren in der aktuellen Krise bislang gering, da Objekte in diesen Städten bei risikoaversen Investoren beliebt sind. In den übrigen Städten ist ein deutlich stärkerer Anstieg zu erwarten. Abb. 20 Spitzenrendite der 1a-Lagen (Durchschnitt) % A B C D Quellen: BulwienGesa, DekaBank Shopping Center und Fachmärkte Der Anteil der Verkaufsfläche in Einkaufszentren an der Gesamtverkaufsfläche ist mit rund 11% vergleichsweise gering und unterstreicht die große Bedeutung des traditionellen Einzelhandels in 1a-Citylagen. Derzeit gibt es ca. 400 Shopping-Center (> m²) mit einer Gesamtfläche von 12,6 Mio. m². Der Bestand ist vergleichsweise jung, was auf die starke Ausweitung dieses Betriebstyps in Ostdeutschland seit 1990 zurückzuführen ist. 47% der deutschen Shopping-Center entstanden zwischen 1991 und 2000, weitere 30% ab 2001 bis heute. Mit einem Versorgungsgrad von 150 m²/1.000 Einwohnern bewegt sich Deutschland europaweit im unteren Mittelfeld, der EU-27-Durchschnitt liegt bei 206 m²/1.000 Einwohner. Während in den 90er Jahren periphere Standorte im Fokus der Neubautätigkeit standen, rückten in den letzten zehn Jahren die Innenstädte wieder mehr in den Vordergrund (Tab. 2). Dabei konzentrieren sich Projektentwickler zunehmend auf Mittelstädte mit größerem Einzugsgebiet, da die Großstädte einen hohen Sättigungsgrad erreicht haben. Die Shopping Center- und Fachmarktszene ist statistisch weitaus schlechter erfasst als der Büromarkt und die Stadtteillagen. Das Mietniveau bewegt sich in einer großen Bandbreite je nach Lage, Branche und Flächengröße. Laut IPD bewegen sich die Mieteneinnahmen weitgehend stabil mit historischen Mietwachstumsraten zwischen -1,6% im Jahr 2002 und 3,1% im Jahr Im Durchschnitt erzielten die Shopping Center in den Portfolien in den vergangenen 10 Jahren ein Mietwachstum von 0,8% p.a. 13

14 Auf der anderen Seite gab es bei den Spitzenmieten für kleine Ladengrößen einige Niveausprünge (Abb. 21). In den uns vorliegenden etwas lückenhaften Daten sind Berlin und Frankfurt von ihren hohen Niveaus von ca EUR pro m² p.a. auf bzw EUR pro m² p.a. gefallen. Hamburg ist dagegen von auf EUR pro m² p.a. gestiegen. Auswertungen einiger uns vorliegenden Mieterlisten zeigen aber, dass der Großteil des Cashflows in Shopping Centern nicht in diesen Spitzenmietsegmenten erzielt wird. Hier sind Mietniveaus von 250 bis 500 EUR pro m² p.a. deutlich realistischer. Diese Flächen dürften aber anderen Gesetzmäßigkeiten mit weniger Volatilität als das Spitzensegment unterliegen. Die Mieten in Fachmärkten auch hier liegen nur lückenhafte Informationen vor weisen eine noch stärkere Stabilität auf (Abb. 22). Hier ist weder im Zeitverlauf noch zwischen den Regionen eine signifikante Ausdifferenzierung feststellbar. Abb. 21 Spitzenmieten in Shopping Centern EUR/m Berlin Köln Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, DekaBank; Spitzenmieten in den besten Shopping- Centern der jeweiligen Region Abb. 22 Fachmarktmieten EUR/m 2 p.a Berlin Köln Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, DekaBank; Märkte >1.000 m² Tab. 2 Shopping-Center nach Standorten und Eröffnungsjahren (in %) Standort Insgesamt Innenstadt Stadtteil Grüne Wiese Quellen: EHI, DekaBank 14

15 Abb. 23 Regionaler Bestand von Logistikflächen 2.3. Logistik Die hohe Exportorientierung der Wirtschaft, die große Bevölkerungsdichte und die zentrale Lage in Europa sind wesentliche Faktoren für die Entwicklung Deutschlands zum größten Logistikmarkt des Kontinents. Insbesondere für Handelsunternehmen stellt es den wichtigsten Absatzmarkt in Europa dar. Nach Automobilwirtschaft und Maschinenbau nimmt die Logistikbranche beim Umsatz inzwischen Platz drei in Deutschland ein. Mit etwa 205 Mrd. EUR (2007) liegt er deutlich höher als in Frankreich mit 113 Mrd. EUR und UK mit 108 Mrd. EUR. Die Haupttreiber für den Bedeutungszuwachs, der auch das Interesse von Investoren an diesem Marktsegment verstärkt hat, sind die Globalisierung und der anhaltende Outsourcing-Prozess. Unternehmen lagern Logistikdienstleistungen, die nicht in ihre Kernkompetenz fallen, an externe Anbieter aus, die einen immer höheren Spezialisierungsgrad aufweisen. Die aktuelle Wirtschaftsund Finanzkrise bekommt die Logistikbranche direkt zu spüren in Form von Auftragsrückgängen bei Handel und Industrie sowie einem deutlichen Rückgang des Frachtvolumens. Langfristig wird sich die Ausweitung der Handelsströme und die internationale Marktverflechtung jedoch fortsetzen und damit der Güterverkehr zunehmen, sodass der Bedarf an Logistikdienstleistungen und -immobilien weiter zunimmt. Mio. m² Hamburg Ruhrgebiet Frankfurt Berlin Bremen München Quellen: JLL, DekaBank Abb. 24 Flächenumsatz Logistik T m² Quellen: JLL, DekaBank Big 5 Außerhalb Big 5 Düsseldorf 2008 Durch die EU-Erweiterung konnte Deutschland seine Bedeutung als Drehscheibe insbesondere im Ost-West- Verkehr weiter erhöhen. Als Rückgrat fungieren eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur sowie ein gut ausgebautes Informations- und Kommunikationsnetz. Im Gegensatz zu Frankreich und UK verfügt Deutschland über eine polyzentrische Struktur von großen Ballungsräumen und somit auch über mehrere Logistikregionen mit zum Teil unterschiedlicher Spezialisierung. Der Gesamtbestand an Logistikflächen beläuft sich nach einer Studie der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Technologien der Logistik-Dienstleistungswirtschaft ATL auf rund 330 Mio. m². Eingeschlossen sind hierbei auch Kleinstflächen und Stellflächen in Gebäuden mit überwiegend anderer Hauptnutzung. Von dieser Fläche gehören laut der Studie ca. 50 Mio. m² zum investitionsrelevanten Bestand, d.h. sie sind nach 1985 gebaut, größer als m² und haben eine lichte Höhe von mindestens 6,5 m. Hamburg, das Ruhrgebiet und Frankfurt/Rhein-Main verfügen über die größten Bestände (Abb. 23). In Hamburg und Bremen/Bremerhaven bzw. Abb. 25 Mietentwicklung an A-Standorten % ggü. Vj Einzelhandel Büro Logistik Quellen: BulwienGesa, JLL, PMA, DekaBank Einzelhandel: 1a-Lagen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart; Büro: Spitzenmieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Logistik: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München

16 Wilhelmshaven spielen die Seehäfen als Container- Umschlagplätze eine herausragende Rolle, in Frankfurt und Köln die Luftfrachtdrehkreuze. Das Ruhrgebiet verfügt über eine sehr hohe Bevölkerungsdichte und Industriekonzentration. Im Großraum Stuttgart kann sich die Logistikbranche nur eingeschränkt entfalten. Die Gründe dafür liegen in den hohen Lohn- und Grundstückskosten, der mangelnden Flächenverfügbarkeit und Defiziten in der Verkehrsinfrastruktur. Im Marktsegment Logistikimmobilien sind jedoch nicht ausschließlich die Ballungsräume relevant. Um Kassel und Bad Hersfeld hat sich ein Logistik-Cluster ( Mitte Deutschland ) für national orientierte Distributionszentren etabliert, das von der zentralen Lage und den optimalen Verkehrsverbindungen in alle Richtungen sowie preisgünstigen Grundstücken profitiert. Eine weitere aufstrebende kostengünstige Logistikregion ist Leipzig- Halle, wo sich Produktionsbetriebe der Automobilindustrie und Versandhandel angesiedelt haben. Insgesamt lassen sich in Deutschland 18 Logistikcluster identifizieren, in denen sich eine mehr oder weniger ausgeprägte Konzentration an Logistikobjekten antreffen lässt. Der Flächenumsatz bei Logistikflächen hat sich in den letzten fünf Jahren kontinuierlich erhöht, 2008 war krisenbedingt erstmals ein leichter Rückgang festzustellen (Abb. 24). Dabei hat sich der Schwerpunkt zu Standorten außerhalb der Big 5 -Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) verschoben, die rund 60% des Flächenumsatz auf sich vereinen. Die Mieten für Logistikimmobilien weisen eine erheblich geringere Volatilität auf als für Büro- und Einzelhandelsobjekte (Abb. 25). Gründe für die schwankungsärmeren Mieten liegen in der starken Preissensibilität der Nutzer und der größeren Angebotsflexibilität. Aufgrund der kurzen Bauzeiten kann sich der Markt schneller auf Nachfrageänderungen einstellen und somit ist die Gefahr eines Überangebots geringer. Generell ist das Mietniveau im Süden Deutschlands (München, Stuttgart) höher, bedingt durch eine Knappheit an Grundstücken. In Berlin und Standorten außerhalb der Big 5 -Ballungsräume sind die Mieten dagegen günstiger. Im Vergleich zu den teuren europäischen Standorten (z.b. London, Amsterdam oder Barcelona) weisen selbst die teuren Standorte in Deutschland ein moderates Preisniveau auf, was die Wettbewerbsfähigkeit stützt. Schließlich tragen auch die höheren Renditen zur Beliebtheit von Logistikimmobilien unter den Anlegern bei. Seit dem Tiefpunkt Mitte 2007 sind die Spitzenrenditen der Big 5 durchschnittlich um knapp 120 Basispunkte auf 7,4% gestiegen (Abb. 26). Damit haben sie den zehnjährigen Durchschnitt erreicht. Für den Rest des Jahres erwarten wir nur noch geringe Anstiege. Abb. 26 Spitzenrendite Logistik (Durchschnitt) % Quellen: JLL, DekaBank 2.4. Hotel /Q2 Der deutsche Hotelmarkt ist zum einen durch eine kontinuierliche Ausweitung der Bettenkapazitäten und zum anderen durch eine abnehmende Zahl an Betrieben gekennzeichnet. Derzeit gibt es im klassischen Beherbergungsgewerbe (Hotels, Hotel garnis, Gasthöfe, Pensionen) rund Betriebe mit rund 1,7 Mio. Betten. Dies entspricht einem Marktanteil von rund zwei Dritteln an der gesamten Bettenkapazität. Das restliche Drittel entfällt auf die so genannte Parahotellerie, d.h. Boarding houses, Ferienwohnungen, Jugendherbergen, Sanatorien etc. Von den rund deutschen Hotels besitzen ca. 60% eine Klassifizierung des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (DEHOGA). Dabei dominieren die 3-Sterne-Häuser mit 59% vor den 4- und 5-Sterne-Betrieben mit 30% und den 1- und 2-Sterne- Hotels mit 11%. Für den Konzentrationsprozess in der Hotellerie sind in erster Linie die expandierenden Ketten verantwortlich, die bisher nur 11% aller Betriebe ausmachen (Abb. 25), dafür aber 55% des Umsatzes auf sich vereinen. Bei Markenhotels liegt Deutschland deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 25% aller Betriebe bzw. hinter Frankreich oder dem Vereinigten Königreich mit rund 40%. Überraschenderweise gab es nach 2006, dem Jahr der Fußball WM, keinen Rückgang der Übernachtungszah- 16

17 len wurde ein Anstieg um 3% auf 362 Mio. registriert, 2008 ein Zuwachs von 2,1% auf 370 Mio. Dies unterstreicht die zunehmende Beliebtheit des Landes als Reiseziel und die Verbesserung seines internationalen Images durch das sportliche Großereignis. Unter den deutschen Bundesländern stehen Bayern und Baden- Württemberg mit zusammen rund einem Drittel aller Übernachtungen an der Spitze (Abb. 26). Bei den Großstädten nimmt Berlin mit rund 18 Mio. den ersten Platz ein mit deutlichem Abstand zu München mit rund 10 Mio. Zwar hat sich die Zahl der Übernachtungen ausländischer Gäste in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht, dennoch ist ihr Anteil mit knapp 15% im internationalen Vergleich eher gering. Niederländer, US- Amerikaner und Briten stellen traditionell die größten Kontingente. Durch den starken EUR im Vergleich zu Pfund und Dollar hat sich der UK- und US-Anteil seit 2008 jedoch leicht verringert. Dafür kamen mehr Besucher aus China, Indien und dem Nahen Osten. Frankfurt, München und Berlin weisen mit 40 bis 46% die höchsten Anteile an Auslandsübernachtungen auf. Die Hotelauslastung nahm zwar 2008 leicht ab, dafür erhöhte sich der durchschnittliche Zimmerpreis, sodass der Ertrag (RevPAR = Revenue per available room) um 5% zulegte (Abb. 27). Im europäischen Vergleich sind die deutschen Zimmerpreise sehr moderat. Im laufenden Jahr schlugen sich die Auswirkungen der Wirtschaftsund Finanzkrise auch im Hotelsegment nieder: Die Zahl der Geschäftsreisen, Kongresse und sonstiger Veranstaltungen hat spürbar abgenommen, Auslastung und Erträge brachen teilweise erheblich ein. Unter den Big 6 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) verzeichnete Düsseldorf im ersten Halbjahr mit rund 45% den stärksten RevPAR-Rückgang. Dies liegt zum einen an der geringeren Anzahl der Messen, zum anderen am hohen Neubauvolumen. Landesweit befinden sich rund 400 Hotelprojekte in der Pipeline, davon 65% im Vier- und Fünf-Sterne-Segment, die den Wettbewerbsdruck weiter erhöhen werden. Abb. 27 Die größten Hotelketten 6% 8% 8% 6% 6% 4% 8% 9% Accor Hotels Steigenberger NH Hotels Starwood Hotels Wyndham Worldwide Quellen: Dehoga, DekaBank 11% 34% InterContinental Maritim Hotels Rezidor Marriott International Hilton Abb. 28 Übernachtungen nach Ländern 2008 Mio. 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Quellen: Destatis, DekaBank Abb. 29 Erträge und Auslastung Baden-W. Bayern Berlin Brandenb. Bremen Hamburg Hessen MVP N.sachsen NRW R.-Pfalz Saarland Sachsen S.-Anhalt SH Thüringen EUR % Auslastung RevPAR Zimmerpreis Quellen: Hotelverband Deutschland (IHA), DekaBank; jew. 1. Halbj. 17

18 3. Was sind deutsche Immobilien wert? Eine Bestandsaufnahme Die Aufstellung einer Investmentstrategie beginnt üblicherweise mit der Definition einer Benchmark. Die Benchmark stellt den Vergleichsmaßstab für das eigene Portfolio dar. Immobilieninvestoren müssen sich folgende Fragen stellen: Welche Nutzungsarten sollen in das Vergleichsportfolio aufgenommen werden? Welche physische Größe besitzen die jeweiligen Märkte, und wie kann der Wert dieser Märkte abgeschätzt werden? Ist die Liquidität dieser Märkte ausreichend hoch, sodass sie für ein Investment in Frage kommen. Wir gehen diesen Fragen in den folgenden zwei Kapiteln nach. Tab. 3 A-Städte B-Städte C-Städte Kategorisierung der Bürostandorte Quellen: BulwienGesa, DekaBank Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Münster, Nürnberg, Wiesbaden Aachen, Augsburg, Bielefeld, Braunschweig, Darmstadt, Erfurt, Erlangen, Freiburg, Heidelberg, Kiel, Lübeck, Magdeburg, Mainz, Mönchengladbach, Mülheim (Ruhr), Offenbach, Osnabrück, Potsdam, Regensburg, Rostock, Saarbrücken, Wuppertal Abb. 30 Büroflächen in deutschen Städten 3.1. Büro Der Flächenbestand der Büromärkte in den Städten ist Dank der Arbeit des Datenanbieters BulwienGesa recht gut erfasst. In der Datenbank RIWIS finden sich Angaben für 127 Städte in Deutschland. Insgesamt ist ein Bestand von 172 Mio. m² erfasst. In diesen Städten lebt etwa ein Drittel der Bevölkerung Deutschlands. Bezogen auf den Arbeitsmarkt ist die Bedeutung größer: Fast 50% der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten gehen in diesen Städten ihrer Arbeit nach. Für das Segment der nicht erfassten Standorte wird 2006 ein Flächenbestand von gut 145 Mio. m² angenommen. 80% des erfassten Flächenbestandes sind in den Städten der Kategorien A bis C konzentriert, allein 44% des Gesamtbestandes liegen in den 7 A-Standorten (Abb. 30). Der durchschnittliche Bestand in den D-Städten beträgt etwa 0,4 Mio. m², in den C-Städten etwa 1,1 Mio. m². 37 Mio. m² 21% 25 Mio. m² 15% 34 Mio. m² 20% 76 Mio. m² 44% A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Quellen: PMA, DekaBank; Basis: 172 Mio. m² in den 127 Städten Abb. 31 Büroflächenwert in deutschen Städten 40 Mrd. 33 Mrd. EUR EUR 11% 9% 52 Mrd. EUR 14% 249 Mrd. EUR 66% A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Quelle: DekaBank 18

19 Der nächste Schritt ist die Abschätzung der Bestandwerte an den einzelnen Standorten. Wir schätzen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise aus Durchschnittsmieten und Durchschnittsrenditen. Die dabei entstehenden Fehler sind vernachlässigbar. Details zur Berechnung finden sich im Anhang. Bei der Betrachtung von Durchschnittsmieten, -renditen und -preisen fällt zunächst die starke Abhängigkeit der Werte von der Größe des Büroflächenbestandes ins Auge (Abb. 32, Abb. 33 und Abb. 34). Die Quadratmeterpreise in den D-Städten betragen durchschnittlich EUR, in den C-Städten EUR und in den B-Städten EUR. Deutlich teurer sind Büros in den A-Städten mit einem durchschnittlichen Preis von EUR. Der Abhängigkeit der Renditen vom Bestand ist deutlich schwächer ausgeprägt als bei den Preisen und Mieten. Offensichtlich spielt das Liquiditätsrisiko eine gewisse, aber nicht die allein ausschlaggebende Rolle. Vielmehr sind hier weitere regionenspezifische Risikofaktoren, aber auch unterschiedliche Wachstumserwartungen eingepreist. Wir schätzen den Wert des Büroflächenbestandes im Jahr 2008 in den 127 untersuchten Standorten auf insgesamt 373 Mrd. EUR (Abb. 31). Etwa 2/3 oder 249 Mrd. EUR dieser Summe entfallen auf die Big 7- Standorte. Weitere 14% (52 Mrd. EUR) des Wertes sind in den B-Standorten konzentriert, das restliche Fünftel entfällt auf die Regionalstandorte. Den Wert des Bestandes in den nicht erfassten Standorten schätzen wir auf 73 Mrd. EUR. Abb. 35 zeigt die Verteilung der Bestandswerte in der Fläche. Deutlich sind die Konzentrationen in Rhein-Main und Rhein-Ruhr zu erkennen. Neben München, Hamburg und Berlin sind weitere regionale Cluster sind in Westfalen (Münster-Osnabrück-Bielefeld), Niedersachsen (Hannover-Wolfsburg-Braunschweig), Rhein-Neckar (Mannheim-Ludwigshafen-Heidelberg) und Franken (Nürnberg-Fürth) zu erkennen. Abb. 32 Durchschnittsmiete gegen Bestand Miete EUR/m2/pM R 2 = Bestand, Mio. m2 Quellen: BulwienGesa, DekaBank Abb. 33 Durchschnittsrendite gegen Bestand Rendite % 10 8 R 2 = Bestand, Mio. m2 Quellen: BulwienGesa, DekaBank Abb. 34 Durchschnittspreis gegen Bestand Preis EUR/m2 R 2 = ,000 3,000 2,000 1, Bestand, Mio. m2 Quellen: BulwienGesa, DekaBank 19

20 Abb. 35 Verteilung der Büroflächenbestandswerte in Deutschland Quelle: DekaBank 20