Vermietung möblierter Wohnungen

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1 Vermietung möblierter Wohnungen > So berechnen Sie die Mieteinnahmen > Welche Werbungskosten abziehbar sind > Wie Sie die Einrichtung abschreiben Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Mannheim

2 2006 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Eine Marke der Wolters Kluwer Deutschland GmbH Postfach Mannheim Telefon 0621/ Telefax 0621/ überarbeitete Auflage Stand: November 2006 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Angaben im Handbuch wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen. Redaktion: Ulrich Schneider-Fresenius Satz und Druck: Clausen & Bosse, Leck ISBN ISBN

3 Vermietung möblierter Wohnungen Inhalt Seite I Inhalt I. MoÈ blierte Wohnung: Wann die Vermietung lohnt... 1 II. Das sind die Mieteinnahmen Miete und Nebenkosten Entgelt fuè r die Nutzung der Einrichtung Entgelt fuè r Nebenleistungen des Vermieters Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig... 5 III. Diese Aufwendungen sind Werbungskosten Direkt zurechenbare Aufwendungen Indirekt zurechenbare Aufwendungen Die wichtigsten Aufwendungen... 7 a) Anschaffungs- /Herstellungskosten... 7 b) Finanzierungskosten / Geldbeschaffungskosten... 9 c) Instandhaltungen und Renovierungen (Erhaltungsaufwand) d) Nebenkosten So berechnen Sie die Werbungskosten IV. Aufwendungen fuè r die EinrichtungsgegenstaÈnde So ermitteln Sie die Anschaffungskosten a) Fall 1: Sie nutzen den Gegenstand von Anfang an fuè r die Vermietung b) Fall 2: Sie widmen bisher privat genutzten Gegenstand um c) Fall 3: Sie erwerben den Einrichtungsgegenstand unentgeltlich So ermitteln Sie die Abschreibung a) Grundsatz: Verteilung uè ber mehrere Jahre b) Sofort abschreibbar: EinrichtungsgegenstaÈ nde unter Q 410, c) Abschreibung im Jahr von Kauf/ Verkauf d) Der Einrichtungsgegenstand wird vorzeitig ersetzt e) Verkauf von GegenstaÈ nden wegen Aufgabe der Vermietung V. Aufwendungen fuè r Nebenleistungen VI. So fuè llen Sie die Anlage V 2006aus Bei gemischter Nutzung: Grundbesitzkosten aufteilen Die einzelnen Zeilen der Anlage V VII. Sie vermieten ein moè bliertes Zimmer unter Index... 35

4 Möblierte Wohnung: Wann die Vermietung lohnt Seite 1 I. MoÈblierte Wohnung: Wann die Vermietung lohnt In den meisten FaÈllen werden Wohnungen unmoèbliert vermietet. Der EigentuÈmer einer solchen vermieteten Wohnung ermittelt dann seine EinkuÈnfte gemaèû 21EStG als UÈ berschuss der Mieteinnahmen uèber die Werbungskosten. In vielen FaÈllen kann aber auch die Vermietung moèblierter Wohnungen und Zimmer eine uèberlegenswerte Alternative sein: FuÈr viele Ferienwohnungen erhalten Sie nur dann Steuervorteile, wenn Sie diese zumindest zeitweise vermieten. FuÈr die MoÈblierung einer selbst genutzten Ferienwohnung gibt es dagegen kein Geld vom Finanzamt. In Zwei- oder MehrfamilienhaÈusern wird oft die Einliegerwohnung oder eine kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendfahrer moèbliert vermietet. In UniversitaÈtsstaÈdten werden oft moèblierte Zimmer in EinfamilienhaÈusern zum Beispiel an Studenten vermietet. Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines moèblierten Zimmers in einer Wohnung, in der Sie selbst zur Miete wohnen. In dieser BroschuÈre geht es um die steuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung moèblierter Wohnungen. Wenn wir dabei von moèblierten Wohnungen reden, meinen wir nicht nur eine vollstaèndig eingerichtete, mehrere Zimmer umfassende Wohnung, sondern auch einzelne moè blierte Zimmer innerhalb einer Wohnung, eine eingerichtete Ferienwohnung oder eine Wohnung, die nur teilweise moèbliertist,zumbeispielmiteinerkuèchenzeile. Einkommensteuerlich werden naèmlich diese (teilweise) moèblierten Wohnungen und Zimmer gleich behandelt. Genauso wie bei der Vermietung einer unmoèblierten Wohnung muss der EigentuÈmer einer moèblierten Wohnung seine VermietungseinkuÈnfte ermitteln. Dazu stellt er seinen Mieteinnahmen alle mit der Vermietung zusammenhaèngenden Aufwendungen als Werbungskosten gegenuèber ( 21EStG). In dieser BroschuÈre werden wir uns vor allem mit den Besonderheiten beschaèftigen, die sich aufgrund der mitvermieteten EinrichtungsgegenstaÈnde sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Werbungskosten ergeben.

5 Seite 2 Das sind die Mieteinnahmen Miete und Nebenkosten II. Das sind die Mieteinnahmen Die Mieteinnahmen fuèr eine moèbliert vermietete Wohnung bestehen aus ± dem Entgelt fuèr die NutzungsuÈberlassung des Zimmers/der Wohnung inklusive der Nebenkosten fuèr Heizung, Wasser, MuÈllabfuhr etc. und ± dem Entgelt fuèr die Nutzung der EinrichtungsgegenstaÈnde sowie fuèr eventuell vom Vermieter erbrachte Nebenleistungen (z.b. die Reinigung des Zimmers). Nachfolgend erlaèutern wir die einzelnen Einnahmekomponenten. 1. Miete und Nebenkosten n Miete Alle Mieten, die Ihr Mieter oder PaÈchterfuÈrdieUÈ berlassung von HaÈusern,Wohnungen, Garagen usw. zahlt, sind Einnahmen. Sind mit dieser Miete alle Nebenkosten abgegolten (Brutto- oder Warmmiete), duèrfen Sie alle Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen. Haben Sie dagegen vereinbart, dass Ihr Mieter zusaètzlich zur Miete die umlagefaèhigen Nebenkosten zu tragen hat (Netto- oder Kaltmiete), sind auch alle Zahlungen des Mieters fuèr die Nebenkosten (abzuèglich eventueller Erstattungen) Einnahmen. Zahlt ein Mieter fuèr die Nutzung einer vorhandenen Wohnungseinrichtung ein Entgelt, sind dies ebenfalls Einnahmen. n Nebenkosten ZusaÈtzlich zur monatlichen Grundmiete (Netto- oder Kaltmiete) leistet Ihr Mieter normalerweise eine Nebenkostenvorauszahlung (Umlage). Mit ihr werden die laufenden umlagefaèhigen Nebenkosten gedeckt. Welche das sind, erfahren Sie in Kapitel III 3d. Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode ermitteln Sie dann die tatsaèchlich angefallenen Nebenkosten. Sind sie hoèher als die geleisteten Vorauszahlungen, muss Ihr Mieter eine Nachzahlung leisten. Liegen sie darunter, zahlen Sie ihm eine Erstattung. GrundsaÈtzlich zaèhlen auf der einen Seite die Nebenkostenvorauszahlungen zuzuèglich eventueller Nachzahlungen des Mieters bzw. abzuèglich eventueller

6 Das sind die Mieteinnahmen Entgelt für die Nutzung der Einrichtung Seite 3 Erstattungen an den Mieter zu den Einnahmen. Auf der anderen Seite sind die Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar (? Kapitel III). Folglich halten sich diese Einnahmen und Ausgaben (auf Dauer gesehen) die Waage. Deshalb hat das Finanzamt oft nichts dagegen, wenn Sie sich die Arbeit sparen und nur die Kaltmiete als Einnahmen ansetzen. 2. Entgelt für die Nutzung der Einrichtung FuÈ r viele Vermieter ist es aèuûerst schwierig, fuè r die uè berlassenen EinrichtungsgegenstaÈnde das»richtige«entgelt festzusetzen. Es muss zum einen so hoch sein, dass der Vermieter neue MoÈbel anschaffen kann, wenn die alten MoÈbel nach einigen Jahren abgenutzt sind. Zum anderen muss dieses Entgelt ihm eine angemessene Verzinsung fuèr das in die MoÈbel investierte Kapital bieten. Als Ausgangspunkt fuè r die Entgeltberechnung koè nnen die Anschaffungskosten der MoÈbel und die so genannte Amortisationsdauer herangezogen werden. Das ist der Zeitraum, den der Vermieter benoètigt, um sein in die MoÈ bel investiertes Kapital aus den Einnahmen zu erwirtschaften. Dieser Zeitraum betraègt nach staèndiger Rechtsprechung des Landgerichts Mannheim etwa sieben Jahre. Die jaèhrliche MindesthoÈhe des Entgelts laèsst sich also ermitteln, indem man zunaèchst einmal die Anschaffungskosten auf sieben Jahre verteilt. Da die MoÈbel aufgrund der Inflation immer teurer werden, muèssen Sie ± um nach einigen Jahren auch tatsaèchlich neue MoÈbel anschaffen zu koènnen ± bei der Entgeltberechnung zusaètzlich noch einen Aufschlag von zurzeit rund 2% jaèhrlich als Inflationsausgleich beruècksichtigen. In der Regel wollen Sie als Vermieter aber nicht gerade nur so viel verdienen, dass Sie nach einigen Jahren wieder neue MoÈbel beschaffen koènnten, sondern auch einen UÈ berschuss erzielen. Hierzu ist es notwendig, in Ihre Entgeltberechnung einen»gewinnaufschlag«mit einzubeziehen. Dieser soll zum einen eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals bieten und zum anderen auch die aufgrund der moèblierten Vermietung zusaètzlich anfallende Arbeit verguèten. Um auch dies beim Entgelt zu beruècksichtigen, ist ein weiterer Aufschlag von 10 % bis 15 % jaèhrlich notwendig.

7 Seite 4 Das sind die Mieteinnahmen Entgelt für Nebenleistungen des Vermieters Das Entgelt fuèrdie UÈ berlassung der MoÈbelsetzt sich also aus den folgenden drei Komponenten zusammen: Anschaffungskosten der MoÈbel,verteiltauf7Jahre +etwa2% +etwa15% Zuschlag als Inflationsausgleich Gewinnaufschlag. Die so ermittelte Summe ergibt das Jahresentgelt fuèr die NutzungsuÈberlassung der MoÈbel. Um das monatliche Entgelt zu berechnen, muss dieser Betrag auf 12 Monate verteilt werden. BEISPIEL zur Berechnung der Mieteinnahmen Frau Schulze vermietet die 50 m 2 groûe Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus ihrer Familie. Die vereinbarte Kaltmiete betraègt Q 7, -- pro Quadratmeter, die Nebenkosten Q 35, -- monatlich. FuÈr die MoÈblierung hat die Familie Schulze Q 9 300, -- aufgewendet. Die Mieteinnahmen errechnen sich wie folgt: Kaltmiete und Nebenkosten Q 385, -- Entgelt fuèr die UÈ berlassung der MoÈbel Q 130, -- monatliche Mieteinnahmen 5 515, -- Das Entgelt fuèr die MoÈbeluÈberlassung hat die Familie Schulze wie folgt ermittelt: Anschaffungskosten Q 9300,-- : 7 (Jahre) Inflations- und Gewinnaufschlag jaèhrlich Q 1330, -- von 17 % (2 % + 15 %) jaèhrlich Q 226, -- Entgelt fuèr die UÈ berlassung der MoÈbel jaèhrlich Q 1556, -- also monatlich 5 130, Entgelt für Nebenleistungen des Vermieters HaÈufig vereinbaren Vermieter und Mieter zusaètzliche Nebenleistungen. Dazu zaèhlen zum Beispiel die Zubereitung des FruÈhstuÈcks, die Reinigung des Zimmers /der Wohnung oder die Mitbenutzung der Waschmaschine. Das Entgelt fuèr diese Leistungen gehoèrt zu den Mieteinnahmen.

8 4. Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig Mieteinnahmen muèssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen die Miete zuflieût. FuÈr welchen Zeitraum sie bestimmt ist, spielt normalerweise keine Rolle. n Besonderheiten gibt es bei Zahlungen um den Jahreswechsel RegelmaÈûig wiederkehrende Miet- und Pachteinnahmen, die in der Zeit vom 22. Dezember bis 10. Januar fuèr das jeweils andere Jahr eingehen, werden in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehoèren. BEISPIEL Das sind die Mieteinnahmen Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig Seite 5 Die Miete fuèr Januar 2007, die Sie bereits am erhalten, muèssen Sie im Jahr 2007 versteuern. Erhalten Sie die Miete fuèr Dezember 2006 erst am , muèssen Sie diese trotzdem schon im Jahr 2006 erfassen. Erhalten Sie Bargeld oder einen Scheck, gilt als Zufluss die UÈ bergabe bzw. der Posteingang. Wird die Miete auf Ihr Konto eingezahlt, gilt der Zeitpunkt der Gutschrift auf Ihrem Konto.