Das Berliner Modell aus der Perspektive des Projektentwicklers. Ein Auslaufmodell? Tagung Erfolgreiche Baugemeinschaften - Do

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1 Das Berliner Modell aus der Perspektive des Projektentwicklers Ein Auslaufmodell? Tagung Erfolgreiche Baugemeinschaften - Do Stuttgart

2 Überblick Referent Baugemeinschaften : zu klärende Fragen vor Grundstückskauf Wie gelangen Baugemeinschaften an Immoblien? Vergabeverfahren in Berlin 2009-heute Kommunale Unterstützung Ausblick

3 Winfried Härtel Projektentwicklung Baugemeinschaften ca. 258 Wohnungen/Einheiten - ca. 65 Mio Euro Projektvolumen

4 Winfried Härtel Projektentwicklung Gründung des Wohnportals in 2007 Fusion 2009 mit dem zweiten Berliner Portal bietet einen Überblick über die Berliner Szene und gelungene Wohnprojekte und Baugemeinschaften

5 Winfried Härtel Projektentwicklung Angebote für Wohnprojekte & Baugemeinschaften Architekten Bestehende Organisationen Kommunen und Netzwerke Seminare Gründungsberatung Projektentwicklung Projektsteuerung Beratung Gemeinsame Projektentwicklung Bedarfsklärung Workshops zur Klärung Aufgabenstellung und Organisation Bedarfsklärung Vernetzung Seminare und Workshops

6 Für eine Baugemeinschaft vor Grunderwerb zu klärende Fragen Grundstücks- und Planungsfragen Soziale und Konzeptionsfragen Abklärung der Finanzierung Gründung /Beitritt von Mitgliedern

7 Grundstücks- und Planungsfragen Abklärung Planungsrecht ggf. Bauvoranfrage Abklärung Nachbarschaftsbelange Ggf. Vermessung Baugrundgutachten/ Altlasten Gebäudekonzeption Baustandard Wohnungszuschnitte Wohnungsgrößen

8 Soziale und Konzeptionsfragen Wer sind die andern? Was wollen die andern? Soziales Konzept Gemeinschaftsräume Wie finanziell potent sind die andern? Wie unterschiedlich potent sind die Mitglieder? Wer macht mit und wie verändert dies die soziale Konzeption (z.b. 3 Parteien beanspruchen die DG- Südfront)?

9 Abklärung der Finanzierung Kostenrahmen und Kostenzuweisung Bankfinanzierung Bonitätsprüfung der Mitglieder Zwischenfinanzierung für Gründungsphase Wohnungsliste und Kostenmäßige Bewertung

10 Gründung und Beitritt von Mitgliedern Ausarbeitung GbR- Vertrag mit Kosten und Planungszielen Ausarbeitung und Verhandlung von Vorverträgen für Architektur, Projektsteuerung und Projektentwicklung Kontoeröffnung Bonitätsprüfung der Mitglieder

11 Wie gelangen Baugemeinschaften an Immobilien/Grundstücke? Reservieren/Optionieren Zeitlich befristetes Vorhalten des Verkäufers zur Abklärung von Planungsfragen und Sicherstellen der Finanzierung, ggf. gegen Zahlung einer Optionsgebühr/Zinsen Kaufen Mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz und zusätzlicher Bankfinanzierung Vergabeverfahren / spezielle Angebote in Entwicklungsgebieten Zusage eines vertrauenswürdigen Trägers im Rahmen eines Vergabeverfahrens

12 Aktuell: Baugemeinschaftsgründung in Berlin Städtische Liegenschaften sollen durch städtische WBGs bebaut werden, Ende der Baugruppenverfahren Rasant steigende Immobilienpreise Verknappung des Angebots in der Innenstadt Beschleunigung von Immobiliengeschäften Reservierung Sofort-Kaufen Öffentliche Liegenschaften

13 Sofort- Kaufen Beispiel Heidenfeldstraße Wie weisen Sie für einen noch-nicht-existenten Käufer (=Baugemeinschaft) die Finanzierung von EUR Grundstückskaufpreis in 4 Wochen SERIÖS nach? Erstes Bekanntwerden des Grundstücks Bewertung, Planung, Gründung der Baugemeinschaft Abklärung der Finanzierung Seriöser Nachweis der Bonität des Käufers Baugruppe ggü. Verkäufer Notartermin

14 Vergabeverfahren mit Unterstützung des Senats von Berlin Baugruppenverfahren des Berliner Senats Netzwerkagentur Generationenwohnen (im Auftrag des Berliner Senats tätig) Erfolgreich vergebene Immobilien im Verhältnis zu nicht vergebenen Immobilien

15 1 4 Baugruppenverfahren des Senats 1. Runde Ladenhüter und ein Grundstück mit ca. 30 Bewerbergruppen immer wieder kritisiert der hohe formale Aufwand Borsigstraße 16 Baugemeinschaft Wohnkreation

16 2 3 Baugruppenverfahren des Senats 2. Runde 2010 Interessantere aber auch sehr schwierige Liegenschaften Zu kurze Fristen Ausschluss von Genossenschaften problematisch Baugemeinschaft Ritterstraße 50

17 1 2 Vermittlung Netzwerkagentur 2009 Gesobau WBG Vermittlung von Grundstücken Rechtlich zu unverbindlich Erhebliche Verständigungsschwierigkeiten mit Verkäufer (romantische Vorstellungen von Baugemeinschaft) Baugemeinschaft Sarkauer Allee 1

18 2 Vermittlung Netzwerkagentur 2013 Friedhofsverband Vermittlung aufzugebender Friedhofsflächen noch im Vollzug Aufwändig hinsichtlich Architektenplanung -> nur Profis etwas fragwürdig vom Vorgehen Abschluss Verfahren steht noch aus

19 100% Verbesserung Vergabeverfahren Baugruppenverfahren Senat Genossenschaften ermöglichen (Vermietung erlauben, aber Spekulation ausschließen) 1. Runde als Interessenbekundung einfacher gestalten Verlängerung der Fristen Perspektive über das Verfahren hinaus Private Verfahren Klarere Vermittlung, was Baugemeinschaften können/nicht können Klarer realistischer Zeitplan Klare Ausarbeitung und Benennung von Anforderungen an Bewerbungen

20 Kommunale Unterstützung Wohnprojektbörsen Beratungsangebote Wohnportal Netzwerktreffen / Einbindung der Profis vor Ort Vermittlung ggü. Wohnungsbaugesellschaften Vergabeverfahren für städtische Liegenschaften Unterstützung der Weiterbildung der Profis vor Ort: Notare, Rechtsanwälte, Architekten, Projektbetreuer

21 Ausblick für Berlin Kooperation mit WBGs Hausverein Genossenschaften Warten auf bessere Zeiten?

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! erstellt durch Dipl. Ing. Winfried Härtel VDI Winfried Härtel Projektentwicklung Oranienplatz 5, Berlin 030 /