Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen
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- Anton Martin Bretz
- vor 7 Jahren
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1 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Perspektiven für preisgünstiges Bauen und Wohnen Der Beitrag der Bundesregierung Dipl.-Ökonom Michael Neitzel Projektleiter: Wissenschaftliche und technische Begleitung der Baukostensenkungskommission In Vertretung für: Ministerialdirektor Günther Hoffmann Abteilungsteiler Abteilung B Bauwesen, Bauwirtschaft, Bundesbauten Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
2 Ausgangssituation Wohnungsmärkte stehen in vielen Regionen unter Druck In Ballungsräumen und Universitäts-/Hochschulstädten ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum spürbar geworden Die Baufertigstellungen waren lange auf zu niedrigem Niveau. Der Zustrom von Flüchtlingen verstärkt die Situation zusätzlich. Zielsetzungen: In Deutschland soll mehr Wohnraum gebaut werden. Es soll bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen werden. 2
3 Baufertigstellungen Bedarf: von mehr als neuen Wohnungen pro Jahr 2014: rd neue Wohnungen fertiggestellt Angebotslücke Aktuelle Herausforderungen: Wachsender Wohnungsbedarf in Ballungszentren Energetischer Umbau Demografischer Wandel Soziale Herausforderungen Baufertigstellungen Wohnungen insgesamt Baufertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
4 4
5 Baukostensenkungskommission (BKSK) Die BKSK wurde im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen eingerichtet und hat mehrere Aufgaben: Analyse der Entwicklung der Baukosten und Identifikation der Kostentreiber, Analyse der Ursachen für diese Entwicklungen und Aufzeigen von Verbesserungsmöglichkeiten für eine Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Die Endergebnisse liegen vor und werden auf der letzten Kommissionssitzung Anfang Oktober noch abschließend diskutiert und beschlossen. 5
6 Moderate Preisentwicklung für Bauleistungen bei Erhöhung des Technisierungsgrades Die Preisentwicklung für einzelne Bauleis-tungen liegt im Bereich des Verbraucherpreisindexes Leistungen des Bauhandwerks sind nicht ursächlich für steigende Wohnbaukosten. 6
7 Verschiebung der Kostenanteile von Rohbau zu Ausbau Erhöhung der Materialkosten im Zeitraum von um über 30 %. Starker Anstieg der Weltmarktpreise für Metalle (plus 50%) Preissteigerungen für Ausbaugewerke, wie z. B. Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen (KG 410): 54,6 % Verhältnis Rohbaukosten zu Kosten für technischen Ausbau heute bei 46 zu 54 % (2000: Rohbau 54 % - Ausbau 46 %) höhere technische Ausstattung infolge des EEWärmeG/EnEV bessere Ausstattungen (kabelgebundene Dienste, hochwertigere Beläge etc.) stärkerer Anstieg der Produktpreise für die technische Gebäudeausrüstung (z. B. Brennwertkessel von 2000 bis 2013: 49 %). Empfehlung: -> Industriedialog zu robusterer, preisgünstigerer Produktion und Entwicklung (z.b. modulare Technik) -> Baupolitische Prüfung von Abschreibungsmöglichkeiten für TGA 7
8 Baunebenkosten steigen schneller als alle anderen Leistungen für das Bauwerk Steigerungsraten (Jahre ) der Planungs- und Beratungskosten, je nach Einbeziehung von bestimmten Leistungen, von 57 % (InWIS) und 47 % (ARGE Kiel/ Halstenberg), liegen deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate (VPI: 26,2 %). 8
9 Baunebenkosten steigen schneller als alle anderen Leistungen für das Bauwerk Die immer stärkere Auffächerung von Leistungen für einzubeziehende Sachverständige führt in großen Unternehmen zur Installation eigener Bauabteilungen zur Reduzierung der Baunebenkosten (z.b. DEGEWO Berlin Reduzierung auf bis zu 15 %, üblich % laut Wohnungswirtschaft) Steigerung der Baukosten wirkt sich auch auf die Höhe der Honorare aus. Empfehlung: -> Planungsleistungen und Planungsverantwortung unter Herausarbeitung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben bündeln 9
10 Regelungssatzungen im Bauwesen überschaubar machen Anwendung und Auslegung bauordnungsrechtlicher Vorgaben, Regelungen und des Baunebenrechts sowie technischer Bestimmungen können im Einzelfall zu einem vergleichsweise hohen Kostenanstieg beitragen. Einzelne bauordnungsrechtliche Belange werden dabei oft durch kommunale Belange weiter verschärft: zweiter baulicher Rettungsweg zur Erfüllung der Brandschutzanforderung erforderlich, weil Feuerwehr andere Techniken nicht bereithält Umsetzung kommunaler Stellplatzsatzungen kostet den Bauherrn nach zwischen 200 und 400 Euro je m 2 Wohnfläche. -> Transparenzinitiative, um auf die stetige Zunahme von kostenverursachenden Anforderungen aus den verschiedensten Rechtsbereichen jeweils im eigenen Bereich zu reagieren -> Für das Bauordnungsrecht möglichst bundeseinheitliches Regelungswerk. 10
11 Das Volumen und die Taktzeit der Erneuerung von Normen müssen eingeschränkt werden Schätzungsweise über für Bau relevante Normen aufgrund des Anstiegs des Technisierungsgrads und einer hohen Übernahme internationaler und europäischer Normen: Anwender (insbesondere Planer oder Bauherren) oft nicht mehr am Normungsprozess beteiligt Europäische Bemessungsnormen führen zu erhöhtem Planungsaufwand, nicht aber zu schlankeren Konstruktionen bei mehr Sicherheit Konkurrierende Normungsaktivitäten führen, z.b. im Bereich des Schallschutzes, zu Rechtsunsicherheiten. Empfehlung: -> Stärkere Berücksichtigung der Interessen der Normenanwender -> Abschätzung der Auswirkungen von Normverschärfungen auf die Höhe der Bau- und Wohnungskosten 11
12 Kostengünstiger Wohnungsbau muss sich an ehrgeizigen Planungsparametern messen Hoher Kosteneinfluss durch architektonische Planungen. Verhältnis von Erschließungsfläche zur Wohnfläche schwankt von 1:7 bis 1:25. lassen Planungsparameter DEGEWO Berlin: Fläche: Nutzfläche zu Bruttogeschossfläche (Zielbereich von 66 bis 76 %), Volumen: Kompaktheit des Gebäudes, Fassade: Anteil der verglasten Fläche. -> Baukosten unter je m² Wohnfläche und Miete von max. 6,50 je m² bei entsprechend moderner Architektur Empfehlung: -> Vorgabe klarer Planungsparameter für den kostengünstigen Wohnungsbau -> stärkere Debatte zwischen Wohnungswirtschaft, Architekten und Ingenieuren 12
13 Weitere Empfehlungen im Überblick Untersuchungen bezugnehmend auf die vorgesehene Verschärfung der EnEV 2016 zeigen durchaus Steigerungen auf. Es gibt aber auch Beispiele für kostenneutrale Umsetzung. Wohnraum für den demografischen Wandel ist eine geforderte gesellschaftliche Aufgabe und ohne Kostensteigerung nicht machbar. Unterschiedlichen Qualitäten (barrierefreier Zugang, barrierearm, barrierefrei) führen aber je nach Ausstattung zu bis zu 20 % Kostensteigerungen. Stärkere industrielle Vorfertigung, Wiederholungsprojekte, Rasterung von Nasszellen oder auch der Zusammenschluss von Unternehmen im Einkauf von Ausstattungselementen kann die Kosten stärker senken. 13
14 Ausblick Die Baukostensenkungskommission hat über 60 Einzelempfehlungen erarbeitet. Die Ergebnisse der Bündnisarbeit aller Arbeitsgruppen und der Baukostensenkungskommission sollen in einen Maßnahmenkatalog einfließen und so weit wie möglich umgesetzt werden. Die Rahmenbedingungen für bezahlbares Wohnen und Bauen in Deutschland sollen verbessert werden. Wir arbeiten dann erfolgreich, wenn es gelingt, die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den kommenden Jahren weiter zu steigern. 14
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