Mieterfragebögen: Was darf gefragt werden?

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1 Datenschutz Datenschutzrecht Wirtschaft Stand: 04/2010 Mieterfragebögen: Was darf gefragt werden? Wohnungssuchende werden vor Abschluss eines Mietvertrages häufig damit konfrontiert, dass sie in einem standardisierten Fragebogen detailliert Auskunft über persönliche Informationen geben sollen. Unser Merkblatt zu Mieterfragebögen ist ein Leitfaden für Wohnungssuchende ebenso wie für Vermieterinnen und Vermieter, Wohnungsbaugesellschaften sowie Maklerinnen und Makler. Wir erläutern, welche personenbezogenen Daten vor Abschluss des Mietvertrages von den Mietinteressierten erhoben werden dürfen. Grundsätzlich hat die Wohnungswirtschaft ein berechtigtes Interesse, sich vor Mietausfällen zu schützen. Dazu darf sie sich auf der Grundlage verschiedener Daten ein Bild über die Bonität und Zuverlässigkeit der Mietinteressierten verschaffen, um deren Zahlungsfähigkeit und -willigkeit einschätzen zu können. Die Befugnis zur Datenerhebung für diesen Zweck besteht allerdings nicht unbegrenzt. Die schutzwürdigen Belange der Mietinteressierten sind zu berücksichtigen. In deren Recht auf informationelle Selbstbestimmung wird umso stärker eingegriffen, je weitreichender die Erhebung und anschließende Speicherung ihrer Daten ist. Welche Informationen konkret erhoben werden dürfen, kann nach einer Abwägung des berechtigten Interesses am Schutz vor Mietausfällen mit den schutzwürdigen Belangen der Mietinteressierten entschieden werden. Die folgenden Ausführungen erläutern, auf welcher rechtlichen Grundlage eine solche Datenerhebung und -verarbeitung erfolgen kann, welche Fragen im Rahmen von Mieterfragebögen datenschutzrechtlich zulässig sind und welche Fragen auf datenschutzrechtliche Bedenken stoßen. I. Rechtsgrundlage Gemäß 4 Abs. 1 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) ist die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten nur zulässig, soweit das BDSG o- der eine andere Rechtsvorschrift dies erlaubt oder anordnet oder die betroffene Person eingewilligt hat. Im Zusammenhang mit der Bewerbung um eine Mietwohnung scheidet eine wirksame Einwilligung als Rechtsgrundlage für die Datenerhebung deswegen aus, weil die Betroffenen regelmäßig keine freie Entscheidung treffen. Sie müssen davon ausgehen, dass die weitere Berücksichtigung ihrer Bewerbung um die Wohnung von der Preisgabe der verlangten Daten abhängig ist und eine Auskunftsverweigerung die Erfolgsaussichten der Mietbewerbung zunichte macht. Seite 1 von 6

2 Den Mietinteressierten bleibt nichts anderes übrig, als die erbetenen Auskünfte zu erteilen, weil sie sonst nicht in die weitere Auswahl gelangen. Damit fehlt es mangels Handlungsalternative an der in 4 a Abs. 1 Satz 1 BDSG vorausgesetzten Freiwilligkeit. Deshalb ist eine Befragung auf der Grundlage einer Einwilligung datenschutzrechtlich unzulässig. Als Rechtsgrundlage für solche Auskunftsverlangen kommt daher nur 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BDSG in Betracht. Nach dieser Bestimmung ist eine Datenerhebung und -verarbeitung für eigene Geschäftszwecke zulässig, wenn dies für ein rechtsgeschäftliches oder rechtsgeschäftsähnliches Schuldverhältnis mit den Betroffenen erforderlich ist. II. Welche Daten dürfen wann zulässigerweise erhoben werden? Die Beurteilung, welche Daten erforderlich sind, richtet sich danach, ob die Betroffenen zunächst im Rahmen von Wohnungsangeboten nur Interesse an einem Besichtigungstermin haben oder ob sie nach einem solchen Besichtigungstermin ein konkretes Interesse an einer Wohnung äußern und dementsprechend den Abschluss eines Mietvertrages wünschen. Es ist deshalb zwischen dem vorvertraglichen Anbahnungsverhältnis und der Phase des konkreten Vertragsschlusses zu unterscheiden. Leider werden zunehmend bereits zur Wohnungsbesichtigung von den Mietinteressierten im Vorhinein die für einen Vertragsabschluss relevanten Daten abgefragt. Damit werden unzulässigerweise Daten auf Vorrat erhoben, die nicht erforderlich sind, wenn bereits nach Besichtigung des Mietobjektes kein Interesse mehr an einer Anmietung besteht. 1. Wenn der Mietinteressierte zunächst nur einen Besichtigungstermin anstrebt, also der Abschluss eines Mietvertrags nicht unmittelbar bevorsteht, dürfen nur die folgenden Angaben erhoben werden: Identifikations- und Erreichbarkeitsdaten (Name, Telefonnummer; die Frage nach der -Adresse sollte hingegen als freiwillige Angabe gekennzeichnet werden); Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins (wenn für die angebotene Wohnung erforderlich); Anzahl der einziehenden Personen (Erwachsene/Kinder); Vorhandensein von Haustieren. Zusätzliche Angaben über Art, Größe und Ausstattung der gewünschten Wohnung oder die Höhe der Mietkosten, die Mietinteressierte zu leisten bereit sind, dürfen gestellt werden, wenn die Mietinteressierten die Vermittlung weiterer Wohnungsangebote wünschen. Eine Erhebung darüber hinausgehender Daten, insbesondere zur Bonität der Mietinteressierten, ist zu diesem Zeitpunkt unzulässig. Solange die Bewerberin oder der Bewerber noch keine Anmietung beabsichtigt, besteht auch noch kein berechtigtes Interesse an der Kenntnis solcher Daten. Fragen nach der Bonität Seite 2 von 6

3 und der Zuverlässigkeit der Betroffenen sind daher in diesem Stadium unzulässig. 2. Steht der Mietvertragsabschluss unmittelbar bevor, ist eine umfassendere Erhebung von Daten der Mietinteressierten gemäß 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BDSG insoweit zulässig, als die Daten für den Abschluss des Mietvertrages erforderlich sind. Das heißt, die Daten müssen bei objektiver Bewertung und unter Berücksichtigung schutzwürdiger Belange der Mietinteressierten geeignet und notwendig sein, eine Entscheidung der Vermieterin oder des Vermieters über den Abschluss des Mietvertrages herbeizuführen. Zu den einzelnen Daten ist Folgendes zu beachten: a) Familienstand Der Familienstand (ledig, verheiratet, in Lebenspartnerschaft lebend, verwitwet, getrennt lebend, geschieden) ist für die vorgesehene Wohnungsnutzung grundsätzlich ohne Relevanz und daher weder für das vorvertragliche Anbahnungsverhältnis noch für die Entscheidung über den Abschluss eines Mietvertrages erforderlich. Eine entsprechende Frage ist daher unzulässig. b) Angaben zu den im Haushalt lebenden Personen Während die Frage nach der Anzahl der in die Wohnung einziehenden Erwachsenen und Kinder zulässig ist, dürfen weitergehende Daten zu diesen Personen (etwa zu den Einkommensverhältnissen) nicht erhoben werden, es sei denn, diese Personen selbst sollen Mietvertragsparteien werden. Allenfalls bei Kindern könnte die Frage nach dem Alter gerechtfertigt sein, da dies Art und Umfang der Wohnungsnutzung berühren kann. c) Staatsangehörigkeit Die Frage nach der Staatsangehörigkeit ist nur in bestimmten Fällen gerechtfertigt. Die Ausnahmeregelung des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) lässt eine unterschiedliche Behandlung von Wohnungsinteressierten zur Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu ( 19 Abs. 3 AGG). Dies gilt insbesondere für Wohnungsgesellschaften, die mehr als 50 Wohnungen vermieten, wenn die Auswahlkriterien (zum Beispiel Herkunft, Alter, Behinderung) gerade der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen. Allerdings muss hier das Verbot einer Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft oder der Rasse berücksichtigt werden ( 19 Abs. 2 AGG). Eine regelmäßige Abfrage der Staatsangehörigkeit ist dagegen unzulässig. Daher ist die generelle Aufnahme dieser Frage in einen Fragebogen nicht zu empfehlen. Stattdessen könnte gegebenenfalls ein entsprechendes Leerfeld genutzt werden, in das eine speziell als notwendig erkannte Frage gesondert eingetragen werden kann. Seite 3 von 6

4 d) Aktuelle oder frühere Vermieterinnen oder Vermieter Auch die Frage nach Name und Telefonnummer der aktuellen oder früheren Vermieterinnen oder Vermieter ist nicht zulässig. Die Frage kann nur bezwecken, bei diesen Auskünfte über die Bewerberin oder den Bewerber einzuholen. Ein solches Vorgehen stellt jedoch einen Verstoß gegen 4 Abs. 2 Satz 1 BDSG dar, wonach personenbezogene Daten bei der betroffenen Person zu erheben sind. Dass im Zusammenhang mit einer Mietbewerbung regelmäßig Umstände auftreten, die im Rahmen des 4 Abs. 2 Satz 2 BDSG ausnahmsweise eine Datenerhebung ohne Mitwirkung der betroffenen Person zulassen, ist nicht ersichtlich. Außerdem kann ein schutzwürdiges Interesse der Bewerberinnen und Bewerber schon daran bestehen, dass ihren gegenwärtigen Vermieterinnen und Vermietern die Bewerbung um eine andere Wohnung nicht bekannt wird. e) Grund des Wohnungswechsels Die Frage nach dem Grund des Wohnungswechsels ist unzulässig, da Angaben hierzu kaum überprüfbar und deshalb als Entscheidungsgrundlage für den Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich ungeeignet sind. f) Kopien von Ausweispapieren Der Vermieter kann für die Identitätsprüfung keine Kopie, sondern nur die Vorlage von Ausweispapieren verlangen. Denn mit der Kopie eines Ausweises würden auch Daten erhoben und gespeichert, die für ein Mietvertragsverhältnis nicht erforderlich sind. Um bei Meldebehörden Auskunft über die gegenwärtige Anschrift von Mieterinnen oder Mietern zu erhalten, wenn diese die Wohnung mit einem Mietrückstand verlassen haben und sich an einem anderen Wohnsitz aufhalten, benötigt eine Vermieterin oder ein Vermieter nach den melderechtlichen Vorschriften weder Personalausweis- noch Passnummer. Auch für eine gegebenenfalls erforderliche Einleitung gerichtlicher Maßnahmen werden die weitergehenden Ausweisdaten nicht benötigt. g) Beruf, Arbeitgeber und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses Zur Entscheidung über einen konkreten Vertragsschluss kann nach dem Beruf und dem Arbeitgeber als Kriterium zur Beurteilung der Bonität der Bewerberin oder des Bewerbers gefragt werden. Demgegenüber bietet die Dauer der Beschäftigung in einer mobilen Wirtschaftsgesellschaft keine Gewissheit über die Fortdauer und Beständigkeit des Beschäftigungsverhältnisses und ist daher ungeeignet, das Sicherungsbedürfnis der Vermieterinnen und Vermieter zu erfüllen. Eine entsprechende Auskunft darf daher nicht verlangt werden. Die Frage nach der Telefonnummer des Arbeitgebers verbietet sich generell auch unmittelbar vor Vertragsschluss. Die Telefonnummer wäre nur für eine Seite 4 von 6

5 weitergehende unzulässige Datenerhebung unmittelbar beim Arbeitgeber nützlich, wenn Erkundigungen nach dem Arbeitsverhältnis beabsichtigt sind. Hiermit wäre jedoch eine Erhebung personenbezogener Daten bei Dritten verbunden, die ohne Mitwirkung des Betroffenen gemäß 4 Abs. 2 BDSG unzulässig ist. Im Übrigen darf der Arbeitgeber keine Beschäftigtendaten an Vermieterinnen oder Vermieter übermitteln. h) Finanzielle Verhältnisse Vermieterinnen und Vermieter dürfen als Entscheidungsgrundlage für einen konkreten Vertragsabschluss nach den für ein künftiges Mietverhältnis relevanten Einkommensverhältnissen sowie nach dem Betrag fragen, der nach Abzug regelmäßiger monatlicher Belastungen zur Begleichung der Mietkosten zur Verfügung steht. Die Frage nach Schulden ist allerdings nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen zulässig, die auch an die Zulässigkeit von Abfragen bei Auskunfteien zu stellen sind (hierzu mehr unter i) SCHUFA- /Auskunfteiinformationen ). Darüber hinaus darf sich die Vermieterin oder der Vermieter danach erkundigen, ob ein Eintrag in einem bei einem Amtsgericht geführten Schuldnerverzeichnis besteht (zum Beispiel eidesstattliche Versicherung), ein Räumungstitel ergangen, eine einstweilige Verfügung in Mietsachen erfolgt und ob die Bewerberin oder der Bewerber von einer Privatinsolvenz betroffen ist. Erst nach Auswahl der Bewerberin oder des Bewerbers kann vor Abschluss des Mietvertrages ein geeigneter Nachweis über die finanziellen Verhältnisse verlangt werden (zum Beispiel eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung, ein Kontoauszug oder der Einkommenssteuerbescheid jeweils unter Schwärzung nicht erforderlicher Angaben). i) SCHUFA-/Auskunfteiinformationen Das Abfragen von Bonitätsinformationen über Mietbewerberinnen und Mietbewerber bei Auskunfteien wie zum Beispiel SCHUFA oder Creditreform sind nur unter strengen Voraussetzungen und auch nur in eingeschränktem Umfang zulässig. Nur dann, wenn der konkrete Abschluss eines Mietvertrages mit Mietinteressierten nur noch von dem positiven Ergebnis einer Bonitätsprüfung abhängt, dürfen Vermieterinnen und Vermieter Bonitätsinformationen bei Auskunfteien einholen. Zulässig sind hierbei jedoch ausschließlich Auskünfte über solche Daten, die Informationen aus öffentlichen Schuldner- und Insolvenzverzeichnissen enthalten, sowie sonstige Daten zu negativem Zahlungsverhalten, bei denen die dem Eintrag zugrunde liegende Forderung noch offen ist oder sofern sie sich zwischenzeitlich erledigt hat die Erledigung nicht länger als ein Jahr zurückliegt und eine Bagatellgrenze von überschritten wird. Der Vermieter oder die Vermieterin muss ein berechtigtes Interesse an den Bonitätsinformationen zuvor gegenüber der Auskunftei glaubhaft darlegen. Die Ü- bermittlung von Bewertungen aus einer statistischen Analyse (Scorewerte) ist unzulässig, sofern andere als die zulässigerweise beauskunfteten Daten Grundwww.ldi.nrw.de Seite 5 von 6

6 lage dafür sind. Nähere Informationen zu diesen Zulässigkeitskriterien und deren Hintergrund enthält der Beschluss "Bonitätsauskünfte über Mietinteressenten nur eingeschränkt zulässig" der Aufsichtsbehörden für den Datenschutz im nicht-öffentlichen Bereich vom 22. Oktober Da Selbstauskünfte, die Mietinteressierte bei den Auskunfteien selbst einholen können, wesentlich mehr Angaben über die finanziellen Verhältnisse der Betroffenen enthalten, als sie etwa den Vermieterinnen oder Vermietern als Vertragspartei der Auskunfteien mitgeteilt würden, ist es unzulässig die Vorlage einer solchen Selbstauskunft zu verlangen. Ebenso unzulässig ist es, von den Mietinteressierten eine Einwilligung in die Einholung einer Bonitätsauskunft zu verlangen, da diese Einwilligung aufgrund der Zwangslage der Betroffenen regelmäßig nicht freiwillig erteilt werden kann und damit unwirksam ist. III. Auskunftsrecht der Betroffenen Die Betroffenen (Mietinteressierte, Mieterinnen und Mieter) können von den Stellen, die Daten über sie verarbeiten, gemäß 34 Abs. 1 Satz 1 BDSG grundsätzlich Auskunft verlangen über die zu ihrer Person gespeicherten Daten, auch soweit sie sich auf die Herkunft dieser Daten beziehen, über Empfänger oder Kategorien von Empfängern, an die die Daten weitergegeben werden, und über den Zweck der Speicherung. Gemäß 34 Abs. 6 BDSG ist die Auskunft auf Verlangen in Textform zu erteilen, soweit nicht wegen der besonderen Umstände eine andere Form der Auskunftserteilung angemessen ist. Seite 6 von 6

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