München: Mehr wohnen wagen kleine Genossenschaften beleben den angespannten Münchener Wohnungsmarkt

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1 Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen München: Mehr wohnen wagen kleine Genossenschaften beleben den angespannten Münchener Wohnungsmarkt Gabriele Götzl, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11 Elisabeth Hollerbach, Wohnbaugenossenschaft WAGNIS eg Seite 1

2 Münchner Wohnungsmarkt Wohnberechtigte Einwohnerinnen und Einwohner (Bestand und Prognose) Einwohnerzahl steigt stark an Sehr hohes Preisniveau auf dem Immobilienmarkt Bevölkerung Weiter steigende Preise bei Jahr Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen und Mieten im Neubau und Bestand Seite 2

3 Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München V Stadtratsbeschluss vom Fördermittelrahmen: 800 Millionen Euro im Programmzeitraum 2012 bis 2016 Ziele u.a.: neue Wohnungen p.a. davon mindestens geförderte Wohnungen (staatliche und städtische Förderprogramme) Genossenschaften als Zielgruppe für neue Wohnmodelle Seite 3

4 Wohnprojekt wagnis 1 am Ackermannbogen Baujahr 2005 Seite 4

5 Eigene Flächenkontingente für Genossenschaften Grundlage: Stadtratsbeschluss vom passgenaue Flächen für Genossenschaften (bzw. Baugemeinschaften) bezüglich Größe, Mischung der Wohnbauarten - EOF, München Modell-Gen., KMB, Erschließung etc. wagnisart Flächenanteil für beide Zielgruppen zusammen: % der Wohnbauflächen in den großen städtischen Siedlungsgebieten (z.b. ehemalige Kasernen) Seite 5

6 Beispiel: Domagkpark (ehem. Funkkaserne) Insg Wohneinheiten Genossenschaften: - WA 10 - WA 11 - WA 12 ( qm GF) ( qm GF) ( qm GF) insgesamt: qm GF (ca. 265 WE) = 19 % der Gesamt-GF Wohnbauarten: 33 % freifinanziert 48 % München Modell-Gen. 19 % EOF Baugemeinschaften: insgesamt m² GF (ca. 210 WE) = 17 % der Gesamt-GF Seite 6

7 Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum Verkehrswert Grundlage: Stadtratsbeschluss vom kein Preiswettbewerb Konzeptausschreibung (Konzept zählt, Preis ist fest) günstige Festpreise für geförderten Wohnungsbau: EOF: 281,20 / qm GF München Modell-Gen.: 375,00 / qm GF freifinanzierter WoBau: Konzeptioneller Mietwohnungsbau Verkehrswert, der aber durch Bindungen zugunsten des langfristigen Mietwohnungsbaus gedämpft ist. Seite 7

8 Ausschreibungsverfahren, die auf Genossenschaften zugeschnitten sind Grundlage: Wohnen in München V ( ) Stadtrat beschließt über Grundvoraussetzungen und Auswahlkriterien (Konzeptbausteine) 2-stufiges Verfahren: 1. Stufe: niederschwellige Anforderungen Zuschlag oder Findungsgespräch und 2. Stufe: Konzeptausschreibung Seite 8

9 München Modell Genossenschaften Grundstück: 375 /qm GF Erbbaurecht ist möglich Bindungszeit: 40 Jahre Darlehensförderung bis /qm Wfl. (0,5% Zins, 1% Tilgung) Eingangsmiete je nach Lage: 7,50 11,00 /qm Wfl. + 0,15 /qm Wfl. bei KfW 55 oder besser Mieteanpassung: städt. Indexregelung keine Wohnflächenobergrenze 50 % der WE an Neumitglieder Seite 9

10 Weitere Förderungen für Genossenschaften: Einkommensorientierte Förderung (EOF) staatliche Fördermittel mit städtischen Mitteln kofinanziert Finanzierung der Genossenschaftseinlage bei EOF durch städtische Mittel Übernahme der Genossenschaftseinlage für Haushalte der untersten Einkommensstufe (EOF Stufe I WFB 2012): Darlehen: zins- und tilgungsfrei max. 750 /qm Wohnfläche Laufzeit: Solange die Wohnung von Haushalten der untersten Einkommensstufe bewohnt wird. Seite 10

11 Wohnprojekt wagnis 2 am Ackermannbogen Baujahr 2006 Seite 11

12 Die Münchner Mischung Ziel: In jedem neuen Planungsgebiet sollen Wohnungen für möglichst alle Einkommensgruppen entstehen. Umsetzung durch Mischung von: Miete Eigentum gefördert freifinanziert Bauherrn (städt. Flächen): Städtische Gesellschaften Genossenschaften Baugemeinschaften Bauträger Modell Baugebiet Ackermannbogen Seite 12

13 Verteilung der Wohnbauarten in städt. Siedlungsgebieten: 50 % geförderter Wohnungsbau Einkommensorientierte Förderung / KomPro 30% 50% freifinanzierter Wohnungsbau freifinanzierter Wohnungsbau - ohne Bindung 20% Konzeptioneller Mietwohnungsbau 30% München Modell-Eigentum/ -Miete / -Genossenschaften 20% Seite 13

14 Wohnprojekt wagnis 3 in der Messestadt Riem Baujahr 2010 Seite 14

15 Rolle der jungen Wohnungsgenossenschaften: Wiederbelebung wirtschaftsdemokratischer Strukturen durch gemeinschaftliche Unternehmensform Mischung von geförderten und freifinanzierten Wohnungen unter einem Dach Schaffung dauerhaft günstigen Wohnraums durch Gemeinschaftseigentum und Selbsthilfe Innovation und Auseinandersetzung mit neuen Wohnformen für den demografischen Wandel Quartiersvernetzung und soziokulturelles Engagement Integration und Inklusion Stärkung der Bürgergesellschaft Seite 15

16 Unterschiede zu größeren Bestandsgenossenschaften: fast ausschließlich Neubauaktivitäten der jungen Genossenschaften, während die älteren die Wohnungsbestände verwalten genossenschaftlicher Gedanke wird gelebt: gemeinschaftliche Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung partizipative Entwicklung der Projekte Gemeinschaftsräume und -flächen für aktive Nachbarschaften - Gemeinschaft braucht Raum Quartiersvernetzung Seite 16

17 Ziele der wagnis eg: Aufbau solidarischer und selbstverwalteter Hausgemeinschaften Urbanes Wohnen Gesundes Wohnumfeld Verantwortungsvoller Umgang mit Ressourcen Generationenübergreifendes Wohnen Entfaltungsmöglichkeiten insbesondere für Kinder Lebendige Nachbarschaften im Quartier Seite 17

18 Wichtige Kooperationsfelder zwischen Stadt München und Wohnungsgenossenschaften: Grundstücksvergaben: Flächenbereitstellung Verkauf zum Verkehrswert/Festpreis Ausschreibungsverfahren Finanzierungshilfen: München Modell, EOF, Genossenschaftsanteile in der EOF Förderprogramm Energieeinsparung Konzeptioneller Mietwohnungsbau Seite 18

19 Wohnprojekt wagnisart im Domagkpark Baujahr 2016 Seite 19

20 Ansprechpartner für Genossenschaften / Baugemeinschaften Unabhängige Beratungsstelle für Baugemeinschaften und Genossenschaften Grundlage: Wohnen in München V ( ) nach Hamburger Vorbild - aber außerhalb der Verwaltung angesiedelt Eröffnung: Oktober 2014 Beratungs-, Informations- und Vernetzungsfunktion Angebot ist kostenfrei Seite 20

21 Bilanz : 16 Projekte von 5 Genossenschaften mit 950 WE fertiggestellt; weitere 8 Vorhaben mit ca. 550 WE derzeit in der Planungs-/Bauphase 2. Größe der Projekte: von 12 WE bis 138 WE 3. Neugründung von 4 (!) Genossenschaften in 2015 durch die Mitbauzentrale München begleitet 4. Mobilisierung von Altgenossenschaften für Neubauprojekte und Nachverdichtung Seite 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Blumenstr München Wohnbaugenossenschaft wagnis eg Petra-Kelly-Str München Fotos: wagnis eg Seite 22

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