Bericht zur Wohnungssituation in München

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1 PERSPEKTIVE MÜNCHEN Analyse Bericht zur PERSPEKTIVE MÜNCHEN

2 Impressum Herausgeberin: Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Blumenstraße München Inhaltliche Bearbeitung: Alexander Lang, Christian Piesch Telefon: 089/ Fax: 089/ oder Titelbild: Studentenwohnanlage am Felsennelkenanger, München Bauherr: Studentenwerk München Architekt: bogevischs buero hofmann ritzer, München Foto: Florian Holzherr, München Titelgestaltung: Otto Dzemla/ Katharina Kuhlmann, München Druck: Weber Offset GmbH, München Stand: Mai 2006

3 Vorwort Bericht zur Liebe Leserinnen und Leser, Die Erstvermietungs- und Wiedervermietungsmieten sind in München in den letzten beiden Jahren konjunkturbedingt weiter zurückgegangen. Die Landeshauptstadt ist aber bezogen auf das Mietenniveau immer noch Spitzenreiter der deutschen Großstädte. Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich am Ende einer Abschwungsphase. Eine wirkliche Trendwende auf dem Mietmarkt ist aber erst bei anspringender Wirtschaftskonjunktur zu erwarten. In der Vergangenheit dauerten die Zyklen auf dem Münchner Miet- bzw. Immobilienmarkt etwa 10 Jahre. Die Anspannungsphasen begannen in der Regel gegen Ende des Jahrzehnts. Sollte dieser Zyklus weiter anhalten, dürfte die Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in den nächsten ein bis zwei Jahren wohl noch nicht sprunghaft nach oben gehen. Gegen Ende des Jahrzehnts ist aber mit einer Zunahme der Anspannung zu rechnen. Auch nach der Expertenbefragung zum Wohnungsmarkt München 2005 wird sich die Wohnungsmarktlage bei Erst- und Wiedervermietungen 2010 gegenüber 2005 wieder anspannen. Die gegenwärtige relative Wohnungsmarktentspannung ist zyklischer und nicht grundsätzlicher Natur, und es besteht weiterhin ein hoher Bedarf an preiswertem Wohnraum. Die Schaffung von neuem Baurecht konnte seit Mitte der 90er Jahre erheblich gesteigert werden. Im Zuge der Planungsfortschritte bei den großen Entwicklungsgebieten wird die Baurechtschaffung auf hohem Niveau fortgesetzt. Obwohl somit genügend Wohnbauland bereitstand, hielten sich viele Investoren zurück, wohl insbesondere weil die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau generell nicht günstig sind. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung schreibt den "Bericht zur " regelmäßig fort. Die elfte Fortschreibung des Berichtes umfasst die Jahre Unter Punkt 9 sind die wesentlichen Ergebnisse zusammenfassend dargestellt. Prof. Christiane Thalgott Stadtbaurätin

4 Bericht zur

5 Inhaltsverzeichnis Bericht zur 1. Wohnungsangebot Baurechtschaffung und Finanzierung der durch neue Bebauungspläne ausgelösten Folgekosten Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Abbrüche Entwicklung des Wohnungsbestands Tendenzen für Wohnungsteilmärkte Wohnungsnachfrage Bevölkerungsentwicklung, Fluktuation und Segregation Entwicklung der Zahl der Privathaushalte Allgemeine Einkommensentwicklung und Wohnflächenkonsum Soziodemographischer Wandel und Nachfragedifferenzierung auf den Wohnungsteilmärkten Immobilienpreise und Mieten Grundstücksmarkt Zins- und Baupreisentwicklung Immobilienpreise Entwicklung der Bestandsmieten Mietspiegel und Mietberatung Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten Sozialer Wohnungsbau Entwicklung des Anteils der Sozialwohnungsberechtigten Bindungsverträge im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung Verbilligter Verkauf städtischer Grundstücke Förderung des Mietwohnungsbaus: Einkommensorientierte Förderung, KomPro und München Modell Miete Eigentumsförderung: München Modell und 3. Förderweg Sozialwohnungsbestand Sozialwohnungsbestand und Auslaufen von Sozialbindungen Vormerkungen für und Vergaben von Sozialwohnungen Mietpreisüberwachung im öffentlich geförderten Wohnungsbau Wohngeld und Bekämpfung von Wohnungslosigkeit Wohngeld Wohnungslose Vermeidung und Behebung von Wohnungslosigkeit Stadterneuerung Stadtsanierung und Soziale Stadt Modernisierungsprogramme Rechtliche Schutzinstrumente Erhaltungssatzungen Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum Wohnungsaufsicht Zusammenfassung... 81

6 Bericht zur

7 Tabellenverzeichnis Bericht zur Tabelle 1: Baurechtsausweisungen... 1 Tabelle 2: Baugenehmigungen nach Gebäudetyp... 3 Tabelle 3: Baugenehmigungen und seinem Umland... 4 Tabelle 4: Bauüberhang... 5 Tabelle 5: Fertiggestellte Wohnungen insgesamt und gefördert... 7 Tabelle 6: Fertiggestellte Wohnungen nach Größe... 8 Tabelle 7: Fertiggestellte neue Wohngebäude nach Größe Tabelle 8: Baufertigstellungen und den Landkreisen der Region Tabelle 9: Abbrüche von Wohnungen Tabelle 10: Entwicklung des Münchner Wohnungsbestandes Tabelle 11: Wohnungsbestandsentwicklung nach Größe Tabelle 12: Wohnungsbestandsentwicklung nach Baualter Tabelle 13: Abgeschlossenheitsbescheinigungen (nur Altbau mit fünf und mehr Wohneinheiten) Tabelle 14: Bevölkerungsentwicklung Tabelle 15: Wanderungen (Personen) Tabelle 16: Private Haushalte Tabelle 17: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte, Deutschland (gesamt)...21 Tabelle 18: Preisentwicklung für Bauland Tabelle 19: Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke in Deutschland Tabelle 20: Preisindizes für Bauwerke in Bayern Tabelle 21: Entwicklung der Lebenshaltungskosten und Mieten in Bayern und Deutschland Tabelle 22: Bruttokaltmieten in /qm nach Baualter und in Deutschland insgesamt Tabelle 23: Entwicklung der Mietnebenkosten nach den Mietspiegeln Tabelle 24: Erst- und Wiedervermietungsmieten nettokalt a) (in /qm)...38 Tabelle 25: Bindungsverträge Tabelle 26: Verbilligter Verkauf städtischer Grundstücke...45 Tabelle 27: Bewilligte Mittel für die staatlichen Förderwege und die städtischen Programme (in Mio. ) Tabelle 28: Bewilligte Wohnungen in den staatlichen Förderwegen und städtischen Programmen Tabelle 29: Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Bewilligungsmieten im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau Tabelle 30: Baurechtschaffung in ausgewählten Bebauungsplangebieten und Vergaben an Bauträger im München Modell nach Art des Wohnungsbaus Tabelle 31: Rückzahlung öffentlicher Mittel von Sozialmietwohnungen Tabelle 32: Sozial- und Belegrechtswohnungen in den Stadtbezirken Ende Tabelle 33: Vormerkungen für Sozialwohnungen nach Dringlichkeit Tabelle 34: Belegung von Sozialwohnungen und Altbauwohnungen Tabelle 35: Anteile der Haushaltsgrößen an den Vormerkungen für Sozialwohnungen 56 Tabelle 36: Vormerkungen und Wohnungsbelegungen nach Personen-Merkmalen... 57

8 Bericht zur Tabelle 37: Vormerkungen und Belegungen nach Nationalität Tabelle 38: Vergabe nicht preisgebundener Wohnungen der Stadt und ihrer Wohnungsgesellschaften Tabelle 39: Mietpreisüberprüfungen und Mietpreisverstöße im öffentlich geförderten Wohnungsbau Tabelle 40: Festgestellte Mietpreisüberschreitungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau Tabelle 41: Konsequenzen von Mietpreisüberprüfungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau Tabelle 42: Auszahlungsvolumen und Empfänger von staatlichem Wohngeld...64 Tabelle 43: Wohnungslose nach Art der Unterbringung...65 Tabelle 44: Entwicklung der Zahl der wohnungslosen Personen nach Gruppen Tabelle 45: Maßnahmen der Fachstelle zur Vermeidung und Behebung von Wohnungslosigkeit zum Wohnungserhalt Tabelle 46: Vermittlung in dauerhaften Wohnraum Tabelle 47: Förderung von Modernisierungen bzw. Instandsetzungen Tabelle 48: Bayerisches Modernisierungsprogramm: Maßnahmen nach Art der Verbesserung Tabelle 49: Rechtskräftige Erhaltungssatzungsgebiete Tabelle 50: Vollzugsstatistik der Erhaltungssatzungen (Sozialreferat) Tabelle 51: Abwendungserklärungen und Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen von Erhaltungssatzungen (Kommunalreferat) Tabelle 52: Zahl der durch präventive Ermittlungen aufgedeckten und beendeten illegalen Zweckentfremdungen Tabelle 53: Bescheide zur Zweckentfremdung im freifinanzierten Wohnungsbau...79 Tabelle 54: Schaffung von Ersatzwohnraum im Rahmen der Zweckentfremdung... 80

9 Abbildungsverzeichnis Bericht zur Abbildung 1: Grosse Wohnungsbauprojekte (Baubeginn bis 2010)... 2 Abbildung 2: Baurechtschaffung, Baugenehmigungen, Baufertigstellungen... 5 Abbildung 3: Verkaufte Neubauwohnungen nach Investorentypen Abbildung 4: Zukünftig von Experten erwartete Situation auf den Wohnungsteilmärkten Münchens Abbildung 5: Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohngebäuden Abbildung 6: Anteil der umgewandelten Wohnungen am Wohnungsbestand in den Stadtbezirksteilen Münchens Abbildung 7: Innerhalb Münchens Umgezogene in Prozent aller Einwohner Abbildung 8: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen Ende Abbildung 9: Entwicklung der mittleren Wohnfläche pro Kopf (seit 1970).. 22 Abbildung 10: SINUS-Milieus in Deutschland Abbildung 11: Verteilung der SINUS-Milieus Abbildung 12: Veränderung der Grundstückspreise seit Abbildung 13: Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser 2005 im Städtevergleich in /qm Abbildung 14: Preise von neugebauten Eigentumswohnungen Abbildung 15: Preise von neuen Doppelhaushälften und Reihenhäusern..31 Abbildung 16: Eigentumswohnungspreise (Bestand; gute Lage) im Städtevergleich in /qm Wohnfläche Abbildung 17: Erst- und Wiedervermietungsmieten, guter Wohnwert Abbildung 18: Erstbezugsmieten nach Wohnungsgröße Abbildung 19: Wiedervermietungsmieten und mittlere Bestandsmieten nettokalt...40 Abbildung 20: Wiedervermietungsmieten München 2005 teilräumlich...41 Abbildung 21: Erstvermietungsmieten deutscher Großstädte in guter Lage, nettokalt in / qm 1988 bis Abbildung 22: Entwicklung des Anteils der Sozialwohnungsberechtigten.. 43 Abbildung 23: Städtevergleich Belegrechtswohnungen 2001 und Abbildung 24: Eingriffsreserve Belegrechtswohnungen der Stadt München (Bestand bis 2005, Prognose bis 2015) Abbildung 25: Sozialwohnungsanteile in den Münchner Stadtbezirksteilen Abbildung 26: Vormerkungen und Belegungen (2005) in Sozialwohnungen und Prognose bis Abbildung 27: Wohngeldempfängerdichte in den Stadtbezirksteilen Ende

10 Bericht zur

11 Wohnungsangebot Bericht zur 1. Wohnungsangebot 1.1 Baurechtschaffung und Finanzierung der durch neue Bebauungspläne ausgelösten Folgekosten In Tabelle 1 sind die Baurechtsausweisungen und Baugenehmigungen in der Landeshauptstadt München für dargestellt. Die Schaffung von neuem Baurecht erfolgt weiterhin auf hohem Niveau. Die Baurechtschaffung unterliegt u. a. wegen der Größe der Projekte starken jährlichen Schwankungen. Ziel ist es, im mehrjährigen Mittel Baurecht für Wohneinheiten zu schaffen. Dies ist in der Gesamtbetrachtung der Jahre (siehe Tabelle 1) beinahe gelungen. Tabelle 1: Baurechtsausweisungen Jahr Baurecht Wohnungen insgesamt Ausweisung Quelle: Planungsreferat HA II Mit den o. g. Baurechtschaffungen ist zum Stand Ende 2005 von vorhandenen Baurechten für ca Wohneinheiten auszugehen, die noch nicht bis zur Fertigstellung realisiert sind. Diese Wohnungen sind teilweise im Bau, teilweise sind nur die Grundstücke vergeben. 1

12 Bericht zur Abbildung 1: Grosse Wohnungsbauprojekte (Baubeginn bis 2010) Wohnungsbau Nordheide Grosse Projekte ab 1000 WE Lochhausen Funkkaserne/ Domagkstrasse Parkstadt Schwabing WE 500 WE Freiham im Bau Ende 2005 Messestadt Riem Baubeginn vorgesehen Stiftsbogen Bajuwarenstrasse Bahnflächen Hauptbahnhof- Ackermannbogen Laim - Pasing Theresienhöhe Siemensallee nördlich Siemensallee Rupert-Mayer-Strasse Quelle: " Reihenfolge großer Siedlungsmaßnahmen im Mittelfristigen Investitionsprogrammm MIP " Fachliche Bearbeitung: HA I/42 Grafische Bearbeitung: SG4, Le Erstellungsdatum: April 2006 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnu Stadtentwicklungsplanung HA I Im Zuge der Planungsfortschritte bei den großen Entwicklungsgebieten (wie z. B. den ehemaligen Kasernenflächen und den zentralen Bahnflächen entlang der Achse Hauptbahnhof-Laim-Pasing) wird auch künftig Baurecht in größerem Ausmaß ausgewiesen werden. Die Vollversammlung des Stadtrates hat 1994 die sogenannte sozialgerechte Bodennutzung beschlossen. Seitdem werden neue Bebauungsplanverfahren, die zu einem planungsbedingten Bodenwertzuwachs der überplanten Grundstücke führen, vom Planungsreferat dem Stadtrat nur noch dann zur Billigung vorgelegt, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung über die Folgekosten mit den Planungsbegünstigten abgeschlossen wurde. Der Anfangswert und mindestens ein Drittel des planungsbedingten Wertzuwachses der Grundstücke muss diesem Beschluss zufolge dem Eigentümer verbleiben. Dies bedeutet, dass sich die Eigentümer mit maximal 2/3 des planungsbedingten Wertzuwachses an den infrastrukturellen Folgekosten des jeweiligen Bebauungsplanes beteiligen. (siehe auch 2

13 Wohnungsangebot Bericht zur 1.2 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Abbrüche In den Jahren wurden im Mittel Baugenehmigungen für knapp Wohnungen jährlich erteilt. Die Zielzahl für den Wohnungsbau (nach Wohnen, III) wurde somit zumindest bezogen auf die Baugenehmigungen erreicht (siehe Tabelle 2). Dies ist auch der Bereich, der im Einflussbereich der Kommune liegt. Sie kann nur die Voraussetzungen für ausreichenden Wohnungsbau schaffen. Tabelle 2: Baugenehmigungen nach Gebäudetyp Jahr Baugenehmigungen Wohnungen Wohngebäude insgesamt insgesamt mit 1 und 2 WE mit >2 WE absolut absolut absolut in % absolut in % ,3% ,7% ,9% ,1% ,1% ,9% ,1% ,9% ,8% ,7% ,1% ,7% ,4% ,6% ,2% ,8% ,1% ,9% ,9% ,1% ,9% ,1% Quelle: Statistisches Amt Im Jahr 2005 wurde mit genehmigten Wohnungen der höchste Wert seit 1985 erreicht. Dieser Baugenehmigungsboom kann z. T. durch Sondereffekte (Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau ab dem ) erklärt werden. In der Landeshauptstadt waren die Baugenehmigungen im Berichtszeitraum in der Summe erstmalig seit 1990 höher als im Umland der Region 14. Insofern ist die hohe Zahl von Baugenehmigungen in der Landeshauptstadt 2005 wohl nicht nur durch Sondereffekte erklärbar. Dieser Boom resultiert wohl auch aus dem hohen Niveau der Baurechtschaffung und einer wieder etwas optimistischeren Einschätzung der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung. Ob die hohen Baugenehmigungen auch Indiz für eine durchgreifende konjunkturelle Erholung sind, wird erst in den nächsten Jahren unter den neuen gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen deutlich werden. Im Vergleich von Stadt und Umland kann man erkennen, dass der regionale Wohnungsmarkt ein insgesamt stabiles Niveau hat. 3

14 Bericht zur Tabelle 3: Baugenehmigungen und seinem Umland Jahr Landeshauptstadt Umland-Landkreise Umland Region 14 München Anteil Dachau Ebers- Erding Fürsten- Freising Lands- München Starn- insge- insgeberg feldbruck berg berg samt samt % % % % % % % % % % % Quelle: Statistisches Landesamt Der Wohnungsmarktzyklus in seinem zeitlichen und ursächlichen Zusammenspiel zwischen Schwankungen auf der Nachfrageseite (hier als Indikator: Erstbezugsmieten) und Investorenreaktionen auf der Angebotsseite (hier als Indikator: Baugenehmigungen und -fertigstellungen) wird in Abbildung 2dargestellt: Zyklische Höhepunkte der Erstbezugsmieten waren 1992 und 2002, in den Jahren und seit 2003 war der Markt dagegen relativ entspannt. Aufgrund der langen Planungs- und Realisierungszeiten reagieren die Baugenehmigungen (und erst recht die Baufertigstellungen) mit einer deutlichen Zeitverzögerung auf diese Marktsignale. Diese Zeitverzögerung trägt zur Zyklik des Wohnungsmarktgeschehens bei. Als Folge der Nachfragehochs in den Jahren 1992 bzw (Erstbezugsmieten) erhöhten sich die Baugenehmigungen jeweils etwa 2-3 Jahre später. Die Landeshauptstadt kann den freifinanzierte Wohnungsneubau hauptsächlich über die kontinuierliche Bereitstellung von Baurecht beeinflussen. Seit Mitte der 90er Jahre hat sie dies verstärkt getan (siehe Tabelle 1). 4

15 Wohnungsangebot Bericht zur Abbildung 2: Baurechtschaffung, Baugenehmigungen, Baufertigstellungen Baurechtschaffung Baugenehmigungen Baufertigstellungen Erstbezugsmieten 16,00 14,00 12,00 10, , ,00 4,00 2, Quellen: Planungsreferat HA II, Statistisches Amt; RDM, BF 1996 und 2004 inkl. Nachmeldungen Vorjahre 0,00 Hinweis: (3 Säulen gemäß linker Achse in WE) und Erstbezugsmieten (Flächendarstellung gemäß rechter Achse in / qm) Tabelle 4: Bauüberhang Jahr Genehmigte, aber noch nicht begonnene im Bau, noch nicht unter Dach befindliche Unter Dach befindliche Zusammen Gebäude mit WE Gebäude mit WE Gebäude mit WE Gebäude mit WE Quelle: Statistisches Landesamt 5

16 Bericht zur Im Mittel der Jahre 2001 bis 2005 wurden laut Baufertigstellungsstatistik des Statistischen Amts rund Wohnungen jährlich fertiggestellt (gegenüber knapp Wohnungen p. a. im Zeitraum 1996 bis 2000). Diesen vergleichsweise niedrigen Fertigstellungsraten stehen hohen Baugenehmigungszahlen gegenüber (siehe Tabelle 3). Zu den Diskrepanzen zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen wird auf den Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom zum Thema Wohnungsmarkt verwiesen. Zum Stand der Sonderaktion zu den Baufertigstellungsnachmeldungen kann Folgendes berichtet werden: Im Jahr 2004 wurden fertiggestellte Wohnungen aus Vorjahren vom Statistischen Amt nachgemeldet. Die Aktion ist aber noch nicht abgeschlossen wie aus der hohen Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Zeitraum (siehe Tabelle 4) deutlich wird. Auf Basis der Bauüberhangsstatistik des Statistischen Amtes (siehe Tabelle 4) lässt sich die Größenordnung der noch zu erwartenden Nachmeldungen grob abschätzen. Im langjährigen Mittel lag der Bauüberhang (genehmigte aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) bei rund Wohnungen. Dies entspricht etwa 2 3 Jahresbauraten. Ende 2005 war der Bauüberhang auf rund Wohnungen gestiegen, was nicht nur auf die überdurchschnittlich hohe Zahl von rund Baugenehmigungen in 2005 zurückzuführen sein kann. Es wird deutlich, dass von weiteren Nachmeldungen in der Größenordnung von mehreren Tausend Wohnungen auszugehen ist. Das Statistische Amt plant, die Nachmeldeaktion im 1. Halbjahr 2006 abzuschließen. Das Planungsreferat geht davon aus, dass im Mittel der Jahre mindestens Wohnungen jährlich fertiggestellt wurden. Der Boom der Baugenehmigungen seit 2004 wird sich z. T. erst in den Folgejahren in der Baufertigstellungsstatistik niederschlagen. Im Handlungsprogramm "Wohnen, III" vom wurde für die Jahre bis 2005 allerdings eine Fertigstellungszahl von Wohnungen, davon (entspricht 25 %) als öffentlich geförderte Wohnungen, angestrebt. ( 6

17 Wohnungsangebot Bericht zur Tabelle 5: Fertiggestellte Wohnungen insgesamt und gefördert Jahr Fertigstellungen (Zahl der Wohneinheiten a ) Gesamt Sozialw ohnungen Gesamt Anteil : 1. Förderw eg b) EOF c) 3. Förderw eg e) München Modell e) München Modell Eigentum und / oder staatlich gefördert f) Miet- Eigentums- Miet- Miet- Miet- Eigentums- w oh- maßnah- w oh- w oh- w oh- maßnahnungen men nungen nungen nungen men ,8% g) ,1% ,4% ,9% ,8% ,7% ,8% ,6% ,6% h) ,4% ,5% a) Einschließlich Wohnungen in Nicht-Wohngebäuden. b) Antragsberechtigt sind Personen, die die Einkommensvoraussetzungen des 9 WoFG (früher 25 II. WoBauG) erfüllen. c) Einkommensorientierte Förderung e) Im Gegensatz zur Bew illigungsstatistik einschl. mit Mitteln des 3. FW geförderte Wohnungen im 1. FW f) ggf. auch inkl. LABO-Ergänzungsprogramm g) davon 1836 Wohnungen aus Vorjahren (statistischer Überhang) h) davon 3450 Wohnungen aus Vorjahren (statistischer Überhang) Quelle: Statistisches Amt; 2004: Sozialreferat S-III-S/RVNAW 7

18 Bericht zur Tabelle 6: Fertiggestellte Wohnungen nach Größe Jahr Insge- davon: mit 1 mit 3 mit 4 mit 5 Fertiggestellte samt und 2 Räumen a) Räumen Räumen und mehr Eigentums- Räumen wohnungen b) WE WE Anteil WE Anteil WE Anteil WE Anteil WE Anteil ,9% ,9% ,8% ,5% ,9% ,4% ,6% ,5% ,5% ,9% ,4% ,0% ,8% ,8% ,4% ,2% ,5% ,8% ,5% ,6% ,3% ,1% ,9% ,7% ,6% ,5% ,7% ,2% ,6% ,6% ,7% ,4% ,3% ,5% ,9% ,0% ,8% ,4% ,9% ,9% ,4% ,4% ,5% ,7% ,5% ,3% ,1% ,3% ,2% ,0% ,8% ,1% ,5% ,6% ,4% a) Räume einschließlich Küche b) freiwillige Angaben in den Bauanträgen; die tatsächliche Zahl der ETW dürfte größer sein. Quelle: Statistisches Amt Betrachtet man die Struktur der fertiggestellten Wohnungen nach ihrer Größe (siehe Tabelle 6), so stellt man fest, dass die Mehrzahl der Wohnungen mit 3 bzw. 4 Räumen entsteht. Der Anteil der Wohnungen mit 1 und 2 Räumen sinkt mit leichten Schwankungen in den einzelnen Jahren, während der Anteil der Wohnungen mit 5 und mehr Räumen tendenziell zunimmt. Seit 1995 ist der Anteil der Eigentumswohnungen an den Fertigstellungen von rd. 50 % auf rd. 65 % angewachsen (siehe). Die tatsächliche Zahl der Eigentumswohnungen könnte etwas höher liegen, weil diese freiwillige Angabe in den Bauanträgen nicht von jedem Bauherrn, der Eigentumswohnungen baut, angekreuzt wird. 8

19 Wohnungsangebot Bericht zur Abbildung 3: Verkaufte Neubauwohnungen nach Investorentypen % Eigennutzer 90% 80% 70% 60% Private Kapitalanleger 50% 40% 30% 20% Institutionelle Kapitalanleger 10% 0% 1996 nach EB nach EB nach EB nach EB nach EB nach EB nach EB 2003 Jahr 2001 nach EB nach EB nach EB nach EB nach EB nach EB 2005 Quelle: Expertenbefragung Wohnungsmarkt München Festzustellen ist ein kontinuierlicher Rückgang des Mietwohnungsbaus. Im Jahr 2004 wurden unter 20% der Neubau-Wohnungen zur Vermietung (Verkauf an private und institutionelle Kapitalanleger) geplant (Abbildung 3). Institutionelle Kapitalanleger treten seit Mitte der 90er Jahre kaum mehr als Nachfrager im Wohnungsbau auf. Private Kleinanleger haben sich auch weiter zurückgezogen. Ursprünglich selbstgenutzte Eigentumswohnungen werden allerdings z. T. später vermietet (Mikrozensus- Zusatzerhebung 2002). Der Anteil des Wohnungsneubaus für Eigennutzer nahm entsprechend kontinuierlich auf über 80% im Jahr 2004 zu. Damit wird auch deutlich, dass das Angebot an Mietwohnungen nur deutlich unterproportional durch neue Wohnungen ergänzt wird. Neben den hohen Bodenpreisen wurden in der Expertenbefragung Wohnungsmarkt München vor allem ungünstige bundespolitische Rahmenbedingungen (steuerliche Rahmenbedingungen: Abschaffung der degressiven AfA, Wegfall der Eigenheimzulage; ggf. Pauschalsteuer für den Wertzuwachs bei Verkauf ) als Hindernisse für Investitionen in den Wohnungsbau in der Landeshauptstadt München und im Umland gesehen. Darüber hinaus stellen die relativ geringen Renditeaussichten einen weiteren Grund für ausbleibende Wohnungsbauinvestments dar. Zielrenditen von ca. 5% sind infolge der hohen Grundstücks- bzw. Objektpreise kaum erreichbar. 9

20 Bericht zur Auch die Bedeutung des Themas Finanzierung wurde ( Probleme wegen erhöhter Eigenkapitalanforderungen im Gefolge von Basel II ) als zunehmend problematisch eingestuft. So steigen die Anforderungen an die Kreditnehmer kontinuierlich. Hierzu gehören die Absenkung der Beleihungsgrenze auf die einzelnen Objekte, die bonitätsorientierten Zinssätze, verstärkt die laufzeit- und tilgungsumfangbedingten Zinssätze, die Persönlichkeit der Kreditnehmers u.a. Diese Änderungen betreffen sowohl die einzelnen Wohnungskäufer als auch die Bauträger und Wohnungsgesellschaften. Auch die Objekte selbst werden nicht nur nach den aktuellen Renditen (Jahresnettokaltmiete) beurteilt, sondern auch Kriterien wie Flexibilität, Funktionalität des Gebäudes, Nachfragesituation/ Nachfragegruppen, Vermietungsleistung (Präsentation am Markt oder Vorvermietung) oder Mieterstruktur werden zunehmend stärker berücksichtigt. Geringere Probleme werden von den Experten dagegen bei Planungs- und Baugenehmigungsverfahren (siehe Entwicklung der Baugenehmigungen, Tabelle 3), bei den Baukosten (siehe Tabelle 20) und generell auf der Nachfrageseite gesehen. Der Anteil der Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau stieg bis 1994, seitdem geht er tendenziell etwas zurück (siehe Tabelle 7). Nachdem sich durch die Nachmeldungen des Statistischen Amtes im Jahr 2004 der Anteil der Baufertigstellungen Münchens in der Region 14 verdoppelt hatte (siehe Tabelle 8), ging der Anteil im Jahr 2005 wieder zurück. Dennoch liegt der Anteil leicht über dem langjährigen Mittel von 38 %. In der Region hat sich die rückläufige Tendenz bei den Fertigstellungen bestätigt. Ausnahmen bilden nur die Landkreise München und Ebersberg. Wobei auch diese Landkreise wie alle anderen Landkreise des Umlandes 14 deutlich unter den Fertigstellungen von Anfang des Jahrzehnts bleiben. Tabelle 7: Fertiggestellte neue Wohngebäude nach Größe Jahr Wohngebäude insgesamt mit 1 und 2 WE mit 3 und mehr WE Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen absolut absolut absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,5% ,7% ,5% ,3% ,9% ,9% ,1% ,1% ,5% ,6% ,5% ,4% ,2% ,8% ,4% ,2% ,6% ,6% ,8% ,4% ,4% ,3% ,6% ,7% ,7% ,8% ,3% ,2% ,4% ,7% ,6% ,3% ,2% ,5% ,8% ,5% ,3% ,7% ,7% ,3% ,7% ,1% ,3% ,9% Quelle: Statistisches Amt 10

21 Wohnungsangebot Bericht zur Tabelle 8: Baufertigstellungen und den Landkreisen der Region 14 Jahr Landeshauptstadt Umland-Landkreise Umland Region 14 München Anteil Dachau Ebers- Erding Fürsten- Freising Lands- München Starn- WE insge- WE insgeberg feldbruck berg berg samt samt % % % % % % % % % % % % % % % % a) Wohnungen in Wohngebäuden Quelle: Statistisches Landesamt (Baufertigstellungen für München tlw.abw eichend von denen des Stat. Amtes) Unter Abbruch wird das physische Verschwinden von zu Wohnzwecken genutzten Räumen verstanden. Aus Tabelle 9 wird deutlich, dass die Abbrüche seit Mitte der 90er Jahre zwischen 0,05 % und 0,20 % schwankten. Tabelle 9: Abbrüche von Wohnungen Jahr Abbrüche Wohnungsbestand in % ,17% ,07% ,09% ,10% ,05% ,20% ,18% ,11% ,11% ,11% ,09% Quelle: Statistisches Amt + Berechnungen PLAN HA I 11

22 Bericht zur In 2004 und 2005 lagen die Abbrüche wie in den beiden Vorjahren jeweils wieder unter Wohneinheiten jährlich. Dies könnte als Indiz für eine geringere Bautätigkeit in Gebieten mit Baurecht nach 34 BauGB gedeutet werden. 1.3 Entwicklung des Wohnungsbestands Wie Tabelle 10 zeigt, hat sich der Münchner Wohnungsbestand kontinuierlich vergrößert obgleich die Einwohnerzahl weniger stark gestiegen ist (siehe Tabelle 14). Bezüglich der Entwicklung der Wohnungsgrößen im Bestand ist von 1995 bis 2005 eine relative Konstanz festzustellen (siehe Tabelle 11). Die Verschiebungen in den Wohnungsgrößen bei Neubauten (siehe Tabelle 6) haben hier (noch) keine feststellbaren Veränderungen ausgelöst. Tabelle 10: Entwicklung des Münchner Wohnungsbestandes Wohnungs- Reinzugang b) bestand a) absolut relativ ,6% ,3% ,4% ,3% ,9% ,6% a) Amtsinterne Fortschreibung der GWZ 87; Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum incl. Freizeitwohnungen und Wohnheimen b) Reinzugang = Gesamtzugang minus Abbrüche/Zusamenl./Nutzungsänd. Quelle: Statistisches Amt Tabelle 11: Wohnungsbestandsentwicklung nach Größe Jahr Wohnungsbestand (31.12) insgesamt davon mit... Wohnräumen (einschließlich Küche) Summe und mehr absolut WE Anteil absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,2% ,2% ,9% ,8% ,1% ,1% ,9% ,9% ,2% ,1% ,9% ,8% ,2% ,1% ,9% ,8% ,1% ,1% ,9% ,9% ,1% ,1% ,9% ,9% Quelle: Statistisches Amt 12

23 Wohnungsangebot Bericht zur Tabelle 12: Wohnungsbestandsentwicklung nach Baualter Jahr Wohnungen von errichtet ( ) gesamt 1918 und früher 1919 bis und später absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,2% ,9% ,9% ,1% ,8% ,1% ,1% ,8% ,2% ,0% ,7% ,3% ,9% ,6% ,6% ,7% ,5% ,8% Quelle: Statistisches Amt Zur Wohnungsbestandsentwicklung nach Baualter wird auf Tabelle 12 verwiesen. Auffällig ist, dass wohl wegen Lage- und Gestaltqualität kaum Altbaubestand (insbesondere der Bj und früher) verloren geht. 1.4 Tendenzen für Wohnungsteilmärkte Der Münchner Wohnungsmarkt umfasst verschiedene Teilmärkten, die unterschiedliche Nachfrageinteressen bedienen. Neben der räumlichen Verteilung ist auch die Nachfrageentwicklung von Bedeutung. Wie dem aktuellen Bericht des Gutachterausschusses entnommen werden kann, zeigt der Grundstücksmarkt als Frühindikator für den Wohnungsmarkt eine tendenziell steigende Preisentwicklung für alle Teilmärkte an. Die Expertenbefragung aus dem Jahr 2005 sieht eine nach Teilmärkten deutlich differenzierte Situation. So werden sich demnach vor allem die (kleineren) Teilmärkte Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser stärker anspannen. Ein Aspekt für die räumliche Identifizierung von Teilmärkten sind Gebäudetypen (siehe Abbildung 5): So ist der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser erwartungsgemäß in den Stadtrandbezirken deutlich höher. Erstaunlich ist eher, dass der Anteil dieser Bauform am nördlichen Stadtrand immer noch unter 60% liegt. Aus dieser grundsätzlichen Tendenz sticht die Messestadt Riem hervor, das als neu entwickelter kompakter Standort mit hohem Grünanteil für ein Stadtrandviertel eine relativ hohe bauliche Dichte d. h. wenig Ein- und Zweifamilienhäuser aufweist. 13

24 Bericht zur Abbildung 4: Zukünftig von Experten erwartete Situation auf den Wohnungsteilmärkten Münchens 2010 Erstvermietung München Modell Erstvermietung freifinanziert 5 4 freistehende EFH Wiederverkauf Wiedervermietung freifinanziert 3 2 freistehende EFH Erstkauf Eigentumswohnungen Erstkauf 1 Reihenhäuser/DHH Wiederverka Eigentumswohn. München-Modell einfacher Wohnwert Reihenhäuser/DHH München Modell mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert Eigentumswohn. Wiederverkauf Reihenhäuser/DHH Erstkauf 1 = starke Entspannung bis 5 = starke Anspannung Quelle: Expertenbefragung zum Münchner Wohnungsmarkt 2005 Abbildung 5: Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohngebäuden Stadtbezirksteilgrenze Anteil 1-/2-Familienhäuser in Prozent Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Quelle:Gebäudedatei 2004 Bearbeitung: Planungsreferat I/2 Piesch / Lang, März 2006 ` 14

25 Wohnungsangebot Bericht zur Mit der unterschiedlichen Bebauungsstruktur geht in der Regel auch eine unterschiedliche Eigentümerstruktur einher. Ein weiterer wichtiger Punkt bezogen auf die Teilmärkte sind Umwandlungen von Mietin (Einzel-) Eigentumswohnungen. Sie führt zu veränderten Eigentumsstrukturen und damit oftmals auch zu einer veränderten Bewohnerstruktur in den betroffenen Gebäuden. In Fällen, in denen nach der Umwandlung Modernisierungen vorgenommen werden, sind in der Regel anschließende Mieterhöhungen, welche mit der Verbesserung der Wohnsubstanz einhergehen, zu beobachten. Somit geht preisgünstiger Wohnraum verloren. Bei Gebrauchtimmobilien ist der Preis neben Kriterien wie der Lage und der Ausstattung auch davon abhängig, ob eine Einzelwohnung oder ein Wohnungspaketes verkauft wird. Je größer diese Preisdifferenz ist, um so größer ist auch der Anreiz für Immobilieninvestoren, ihren Immobilienbesitz nicht im Paket, sondern als Einzelwohnungen zu verkaufen. Voraussetzung für eine Umwandlung in Wohneigentum ist die Erteilung einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung nach 7 WEG. Die Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Tabelle 13 zu entnehmen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zunächst nur die juristische Voraussetzung für eine Umwandlung. Tabelle 13: Abgeschlossenheitsbescheinigungen (nur Altbau mit fünf und mehr Wohneinheiten) Jahr "Altbau" a) Grundstücke Wohneinheiten a) Baugenehmigung über ein Jahr zurück Quelle: Planungsreferat HA IV Aus Tabelle 13 kann nicht unmittelbar auf die Zahl der tatsächlich erfolgten Umwandlungen geschlossen werden. Älteren Untersuchungen zufolge sind aber rund drei Jahre 15

26 Bericht zur nach Ausstellung der Bescheinigung ca. 90% der Wohnungen auch tatsächlich umgewandelt. Ein kleiner Teil der Antragstellerinnen/ Antragsteller beantragt folglich die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur vorsorglich und verzichtet nach Erhalt dieser Bescheinigungen vorläufig auf den Vollzug der Aufteilung im Grundbuch (z.b. bei beabsichtigter Aufteilung der Wohnungen auf mehrere Kinder der Eigentümerin/ des Eigentümers). Seit 1995 wurden im Mittel Abgeschlossenheitsbescheinigungen für rund Wohnungen p. a. ausgestellt, d. h. jährlich wurden rund 0,4 % des Wohnungsbestandes in Eigentumswohnungen umgewandelt. Abbildung 6: Anteil der umgewandelten Wohnungen am Wohnungsbestand in den Stadtbezirksteilen Münchens Stadtbezirksteilgrenze Anteil der umgewandelten WE bis 0,5 0, mehr als 4 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Quelle:Gebäudedatei 2004 Bearbeitung: Planungsreferat I/24 Piesch / Lang, April 2006 ` Aus Abbildung 6 wird ersichtlich, dass das Umwandlungsgeschehen teilräumlich stark variiert. In Stadtrandlagen wird wenig umgewandelt, da der Neubauanteil und damit der Anteil an Wohnungseigentum schon höher ist bzw. wie oben dargestellt die Bebauungsstruktur weniger Potenzial darstellt. Die höchste Umwandlungsaktivität war 2000 bis 2004 in Gebieten um den Mittleren Ring zu verzeichnen. 16

27 Wohnungsnachfrage Bericht zur 2. Wohnungsnachfrage 2.1 Bevölkerungsentwicklung, Fluktuation und Segregation Zwischen 1993 und 1998 ging die Münchner Einwohnerzahl um rund 2 % zurück. Seitdem ist sie wieder gestiegen (siehe Tabelle 14). Die Dynamik der Einwohnerentwicklung ist zu einem wesentlichen Teil auf das Wanderungsgeschehen zurückzuführen. Die Wanderungsverluste der Jahre wurden in den Jahren durch Wanderungsgewinne mehr als kompensiert. Tendenziell ist der Anteil der Deutschen bzw. der Ausländerinnen und Ausländer an der Gesamtbevölkerung seit Mitte der 90er Jahre unter leichten Schwankungen gleichgeblieben. Tabelle 14: Bevölkerungsentwicklung Jahr a) Einwohner Wohnberechtigte davon Frauen davon Deutsche davon Ausländer mit Hauptwohnsitz insgesamt absolut in % absolut in % absolut in % ,9% ,2% ,8% ,8% ,0% ,0% ,8% ,0% ,0% ,8% ,9% ,1% ,8% ,9% ,1% ,8% ,6% ,4% a) jeweils am Quelle: Statistisches Amt; ZIMAS. Die Bevölkerungsprognose des Planungsreferates geht davon aus, dass sich die Sonderentwicklung der letzten Jahre zwar nicht in gleichem Maße fortsetzen wird, die Einwohnerzahlen aber weiterhin (leicht) steigen dürften. Etwaige zukünftige Wanderungsströme z. B. aus Osteuropa (EU-Erweiterung) beinhalten aber ein Unsicherheitsmoment. (Zur aktuellen Prognose und weitere Informationen siehe 17

28 Bericht zur Tabelle 15: Wanderungen (Personen) Jahr Umzüge Zuzüge Wegzüge Saldo absolut in % absolut absolut absolut ,9% ,3% ,0% ,8% ,1% ,1% Quelle: Statistisches Amt, Zimas-Wanderungsstatistik Die steigende Einwohnerzahl (siehe Tabelle 14) bewirkte in Kombination mit den gestiegenen Realeinkommen (siehe Tabelle 17) eine Zunahme der Nachfrage auf dem Münchner Wohnungsmarkt. Seit 2001 stagnierten die Realeinkommen bzw. sind sogar leicht gesunken, die Nachfrage hat sich dadurch tendenziell etwas abgeschwächt. Abbildung 7: Innerhalb Münchens Umgezogene in Prozent aller Einwohner 12% 11% Innerhalb Münchens Umgezogene in Prozent aller Einwohner 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 8,7% 8,9%9,0% 8,8% 8,5%8,4% 8,3%8,3% 7,9% 7,3% 7,6%7,8% 7,8% 9,5% 9,8% 9,5% 9,7% 9,7% 9,3% 9,1% 7,9% 8,1%8,1% 7,8% 7,3% 7,0% 1% 0% Quelle: Statistisches Amt Der Anteil der innerstädtischen Umzüge verändert sich entsprechend den Zyklen der Wohnungsmarktentwicklung: In Zeiten stärkerer Wohnungsmarktanspannung wie bei 18

29 Wohnungsnachfrage Bericht zur spielsweise zu Anfang der 90er Jahre oder seit 2000 sank der Anteil der innerhalb Münchens umziehenden Einwohnerinnen und Einwohner auf bis zu 7 %. Erhöhte Anteile von zwischen 8 und 10 % innerhalb Münchens Umziehender, wie sie zwischen 1993 und 1999 und seit 2004 zu beobachten waren, resultierten aus einer relativen Wohnungsmarktentspannung. Mit sinkender Fluktuation, wie , verringerte sich u. a. auch die Wegzugstendenz aus als weniger attraktiv empfundenen Vierteln. Die mittlere Wohndauer ist ein Indikator für die Stabilität bzw. Mobilität der Bevölkerung in den jeweiligen Teilräumen. In den Stadtbezirksteilen an den Stadträndern, insbesondere im Westen und Nordwesten, wohnen die Einwohnerinnen und Einwohner durchschnittlich über 15 Jahre. In zentrumsnäheren Gebieten sinkt die mittlere Wohndauer deutlich ab. In den Gebieten am Stadtrand mit hoher mittlerer Wohndauer sind die Bebauungsdichten meist geringer und die Eigentümeranteile tendenziell höher. Eine niedrige mittlere Wohndauer ist auch in Neubaugebieten zu verzeichnen, so zum Beispiel in der Messestadt Riem am östlichen Stadtrand. Abbildung 8: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen Ende 2004 Stadtbezirksteilgrenze Mittlere Wohndauer in Jahren bis und mehr Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Quelle: EWO 2005 Bearbeitung: Planungsreferat I/2 Piesch / Lang, März 2006 ` 19

30 Bericht zur 2.2 Entwicklung der Zahl der Privathaushalte Die Zahl der Privathaushalte ist in den letzten zwei Jahrzehnten stärker gestiegen als die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner (siehe Tabelle 14 und Tabelle 16). Dies resultiert vor allem aus der Tendenz zu kleineren Haushalten. So hat sich der Anteil der Einpersonenhaushalte auf über 55 % in 2005 erhöht. Allerdings ist durch die eine Änderung des statistischen Verfahrens zur Ermittlung der Haushalte, die Zahl dieser Haushalte überproportional angestiegen, so dass der Vergleich mit den Vorjahren nur eingeschränkt möglich ist. Gegenüber den früheren Berichten wurde eine stärkere Differenzierung der Haushaltstypen vorgenommen, so dass die sogenannten neuen Haushaltsformen in ihrer Entwicklung erkennbar sind. Diese haben allerdings einen relativ konstanten Anteil, so zum Beispiel die Alleinerziehenden mit ca. 3,4% an allen Haushalten. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist seit 1991 (erstaunlich) konstant bei rund 16% geblieben. Tabelle 16: Private Haushalte absolut b) Haushalte insgesamt Einpersonenhaushalte Frau Einpersonenhaushalte Mann Paarhaushalt c) ohne Kinder Paarhaushalt c) mit Kind(ern) davon mit 1 Kind davon mit 2 Kindern davon mit 3 Kindern davon mit 4 und mehr Kindern Alleinerziehende Frau Alleinerziehender Mann Sonstige Haushalte Haushalte insgesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% darunter Haushalte mit Kindern a) 15,8% 15,7% 15,7% 15,8% 15,7% a) Kinder unter 18 Jahre b) Änderung des Haushaltsgenerierungsverfahrens. Deshalb kein Vergleich der Zahlen vor und und nach 2003 nöglich. c) Paarhaushalte umfassen Ehepaare bzw. Lebensgemeinschaften Quelle: Statistisches Amt, ab 2001 ZIMAS, 2003 Änderung der Haushaltsgenerierung 20

31 Wohnungsnachfrage Bericht zur 2.3 Allgemeine Einkommensentwicklung und Wohnflächenkonsum Neben demographischen Einflüssen wirkt auch die allgemeine Einkommensentwicklung (siehe Tabelle 17) auf die Wohnungsnachfrage. In den 90er Jahren sind die verfügbaren Einkommen in Deutschland mit Ausnahme von 1993 jedes Jahr real gewachsen. Der reale Zuwachs ergibt sich aus dem nominalen Zuwachs unter Herausrechnung der allgemeinen Preissteigerung. Im Berichtszeitraum sind die verfügbaren Einkommen dagegen erstmalig wieder real gesunken. Berücksichtigt man, dass die Wohnnebenkosten (siehe Kapitel 3) durch die Entwicklung der Energiepreise überproportional steigen, wird der finanzielle Spielraum für die Münchner Bürgerinnen und Bürger somit zunehmend enger. Tabelle 17: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte, Deutschland (gesamt) Jahr Verfügbares Einkommen a) Veränderung in je Einwohner nominal Verbraucherpreisindex real ,0% 1,4% 1,6% ,5% 2,0% 1,5% ,2% 1,4% 0,8% ,4% 1,1% 1,3% ,7% 1,6% 0,1% 2005 b) ,5% 2,0% -0,5% a) setzt sich zusammen aus den empfangenen Erwerbseinkommen, den Unternehmensgewinnen und dem Vermögenseinkommen sowie den empfangenen lfd. Transfers (Transfereinkommen), wie Renten, Pensionen, Beihilfen, Unterstützungen nach Abzug der geleisteten laufenden Transfers (u.a. Steuern und Sozialbeiträge). Nicht zum verfügbaren Einkommen gehören Vermögenstransfers wie Erbschaften und Schenkungen, Prämien des Staates für den Wohnungsbau und erwerb sowie für Sparleistungen. b) vorläufiges Ergebnis Hinweis: Der Index ist saisonbereinigt Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt 21

32 Bericht zur Abbildung 9: Entwicklung der mittleren Wohnfläche pro Kopf (seit 1970) WF-Wachstum p. a. folgendesjahrzehnt Polynomisch (WF-Wachstum p. a. folgendesjahrzehnt) Exponentiell (WF-Wachstum p. a. folgendesjahrzehnt) Linear (WF-Wachstum p. a. folgendesjahrzehnt) qm pro Person und Jahr 40 qm 35 qm 30 qm 25 qm 20 qm 15 qm 10 qm 5 qm 0 qm Wohnfläche pro Kopf in qm ,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 Die Wohnflächen pro Kopf waren noch um im Mittel 0,5 qm/ Jahr/ Person gestiegen, in den 90er Jahren hat sich der Zuwachs dann auf rund 0,3 qm/jahr/ Person vermindert. Die Entwicklung (siehe Abbildung 9) verlief nicht gleichmäßig, sondern treppenförmig. Ab 1998 ging die Zuwachsrate der mittleren Wohnfläche je Person infolge des Einwohnerzuwachses (statistisch) deutlich zurück. Die langfristig zu beobachtende Erhöhung ist also temporär beinahe zum Stillstand gekommen. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt jetzt bei rund 40 qm/person (siehe kleine Abbildung). Die Abbildung 9 zeigt für jedes Jahr das Wohnflächenwachstum der 10 folgenden Jahren. Aus diesem Grund endet die Ist-Kurve im Jahr 1995, danach folgen Prognosewerte für verschiedene Trendszenarien. Erkennbar ist, dass sich das zukünftige Wachstum wahrscheinlich im Bereich um 0,2 qm pro Person und Jahr bewegen wird. Für die Zukunft wird also mit einem weiteren, wenn auch nur moderaten Anstieg des Wohnflächenkonsums je Person gerechnet. Es sei auf die Situation in anderen prosperierenden europäischen Großstädten wie z. B. in der Schweiz mit deutlich höherer durchschnittlicher Wohnfläche je Person (Zürich, Bern: je über 50 qm/ Person) hingewiesen. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf liegt bei den Eigentümerhaushalten deutlich höher (2002: 47,9 qm/ Person) als bei den Mieterhaushalten (37,1 qm/ Person). Entsprechend ist auch der Unterschied nach Ein- bzw. Zweifamilienhäusern (2002: 49,8 qm/ Person) und Geschosswohnungen (38,5 qm/ Person). 22

33 Wohnungsnachfrage Bericht zur 2.4 Soziodemographischer Wandel und Nachfragedifferenzierung auf den Wohnungsteilmärkten München gehört zu den wirtschaftlich attraktivsten Regionen Deutschlands. Deshalb kann München zumindest auf mittlere Sicht von überdurchschnittlichen Zuwanderungsraten - auch aus strukturschwächeren Regionen Deutschlands - profitieren. Auch wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum aus demographischen Gründen zurückgehen. Die geburtenstarken Jahrgänge, die zwischen 1995 und 2000 in dem typischen Alter waren, in dem man selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt und in dieser Zeit für den Boom im Bauträgergeschäft gesorgt haben, sind inzwischen weitgehend versorgt. Die nachrückenden geburtenschwachen Jahrgänge sind aber zahlenmäßig wesentlich schwächer. Dies wird z. T. aber durch andere gegenläufige Faktoren kompensiert. München ist Deutschlands wachstumsstärkste Region, die Kaufkraft ist höher als in allen anderen Wohnungsmarktregionen und die Stadt weist einen hohen Freizeit- und Erlebniswert auf. Aufgrund der wirtschaftlichen Stärke der Stadt gibt es nach wie vor hohe Nachfrage im Eigentumsbereich, auch wenn trotz einer Vielzahl laufender Wohnbauprojekte die Baulandreserven in der Landeshauptstadt begrenzt sind und aufgrund des hohen Bodenpreisniveaus die Einstandspreise relativ hoch liegen. Deshalb ist ein vielfältiges Angebotsspektrum notwendig. Bezogen auf die Wohnungsbauprojekte sollte dies sowohl (ggf. auch kleinere) Flächen in den urbanen Stadtteilen, für die sich die jungen, einkommensstarken Milieugruppen interessieren als auch Grundstücke mit angemessenem Preis-Leistungs-Verhältnis am Stadtrand, die sich z.t. auch für eine Reihenhausbebauung eignen, umfassen. Die Wohnungsmärkte der Zukunft werden durch eine stärkere Ausdifferenzierung der Nachfrageseite gekennzeichnet sein. Wenn sich die Nachfrage nach Haushaltstypen, Lebensstilen, Einkommensgruppen, Alter und kultureller Zugehörigkeit differenziert, werden sich auch die Wohnungsmärkte stärker segmentieren und zwar vertikal nach Preis- und Qualitätsniveaus und horizontal nach Produkttypen (z.b. Mieteinfamilienhäuser für Kinderreiche, spezielle Wohnanlagen für Alleinerziehende, Singlewohnungen, Single-Service-Wohnungen, Freizeitwohnungen, Loftwohnungen, Ökohäuser, ein breites Spektrum von altersgerechten Wohnungen mit und ohne Betreuung, mit und ohne Pflege usw.). Als Folge des demographischen Wandels wird die Bedeutung des altengerechten Wohnens sowohl im Neubau wie auch im Wohnungsbestand wachsen. Mindestvoraussetzung für eine spätere Aufrüstung zu einer altengerechten bzw. behindertengerechten (im Sinne der entsprechenden DIN-Normen) Wohnung ist Barrierefreiheit (nach DIN Teil 2). Im altersgerechten Wohnen, aber auch bei normalen Mietwohnungen des oberen Preissegments wird das Service-Wohnen zunehmend wichtiger. Beim Service-Wohnen werden bestimmte Basisdienste (wie eine Concierge, Gemeinschaftsräu 23