Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte - Heimliche Gewinner abseits der Metropolen

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1 Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte - Heimliche Gewinner abseits der Metropolen Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Düsseldorf, 6. Juli 2010

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Prognosen für die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Lohnen Investitionen in schrumpfenden Städten? Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze relativ junge Bevölkerung relativ alte Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

5 Deutschland wird älter Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse) Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse) % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

6 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

7 Inhalt Die demografische Entwicklung Prognosen für die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Lohnen Investitionen in schrumpfenden Städten? Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

8 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Prognose der Wohnflächennachfrage in Quadratmetern in Deutschland Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze Szenario relativ junge Bevölkerung Szenario relativ alte Bevölkerung Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

9 Differenziertes Bild in Westdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent Baden-Württemberg Bayern Bremen Hamburg Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Schleswig Holstein Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

10 Unsicherheit in Ostdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent ohne Anpassung an Westdeutschland mit Anpassung an Westdeutschland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

11 Stärkster Anstieg in München erwartet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Bevölkerungszuwachs 0,9% 1,5% 1,5% 3,9% 5,8% 11,6% 2,3% Veränderung der Wohnflächennachfrage 3,1% 3,1% 3,1% 5,8% 7,7% 13,0% 4,3% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

12 Rückgang im Ruhrgebiet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den B-Städten zwischen 2006 und 2025 Bonn Bremen Dortmund Dresden Duisburg Erfurt Essen Hannover Leipzig Magdeburg Mainz Nürnberg Wiesbaden Bevölkerungszuwachs 4,9% 1,8% -2,3% 8,0% -7,0% -2,4% -4,2% -0,2% 3,3% -8,1% 6,7% 5,2% 3,3% Veränderung der Wohnflächennachfrage 7,4% 3,7% -0,4% 9,5% -5,0% 0,2% -2,6% 1,6% 4,6% -6,2% 9,1% 7,3% 5,6% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

13 Die heimlichen Gewinner Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und ,4 13, ,7 9,5 9,4 9,4 9,1 8,9 8,3 7,8 7,8 7,4 7,4 7,3 7,3 7,3 7,2 6,7 6,6 6,3 5, Ingolstadt Lüneburg Freiburg Landshut Paderborn Dresden Rosenheim Potsdam Mainz Fürth Ravensburg Regensburg Karlsruhe Augsburg Bonn Düren Ulm Nürnberg Offenburg Oldenburg Konstanz Tübingen Reutlingen Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

14 Inhalt Die demografische Entwicklung Prognosen für die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Lohnen Investitionen in schrumpfenden Städten? Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

15 Wohnungsneubau vor allem in Süddeutschland Prognostizierter jährlicher Neubaubedarf an Wohnungen in den Bundesländern für den Zeitraum von 2006 bis 2020 Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Deutschland Deutschland Bedarf Untergrenze Bedarf Obergrenze Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

16 Bau konzentriert sich auf Einfamilienhäuser Prognose des BBR für die Neubautätigkeit Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis bis Quelle: BBSR Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

17 Inhalt Die demografische Entwicklung Prognosen für die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Lohnen Investitionen in schrumpfenden Städten? Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

18 Nachfrage, Preise und Bautätigkeit Der Zusammenhang zwischen Preisen und Wohnflächennachfrage ist empirisch nicht eindeutig Probleme mit der Datengüte Preise hängen von vielfältigen Faktoren ab (Zinsen, Erwartungen, Neubau) Preisprognosen sind schon kurzfristig kaum möglich Bei Neubauimmobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäusern) ist ein Rückgang der Nachfrage um ein Prozent mit einem Preisrückgang von etwa 0,7 Prozent verbunden Die Bautätigkeit reagiert nur mäßig auf die demografische Entwicklung. In einigen Regionen (Ostdeutschland) könnte daraus ein Überangebot resultieren Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

19 Anpassung an die Preisentwicklung Haushalte und Unternehmen werden ihren Flächenverbrauch an veränderte Preise anpassen In Zuzugsgebieten wird der Flächenverbrauch eingeschränkt In Schrumpfungsgebieten wird der individuelle Wohnflächenverbrauch hingegen steigen Je nachdem ist auch mit mehr Zweit- und Ferienwohnungen zu rechnen Für Investoren entscheidend ist die Frage, ob die demografische Entwicklung in den Preisen bereits enthalten ist Für die Metropolen ist dies anzunehmen Bei allen Investitionen gilt: Man kann sowohl auf eine bessere als auch auf eine weniger schlechte Entwicklung setzen! Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

20 Inhalt Die altersabhängige Wohnflächennachfrage Prognosen für die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Auswirkungen auf die Preise Schlussfolgerungen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

21 Differenzierte Entwicklungen Der demografische Wandel verstärkt die Unterschiede zwischen den Regionen und Städten Metropolen wie München und Hamburg werden noch attraktiver Kleinere Städte und vor allem ländliche Regionen werden jedoch eine deutliche Reduzierung der Wohnflächennachfrage erleben Schrumpfung ist vor allem in Ostdeutschland, im Ruhrgebiet und im Saarland zu erwarten Allerdings gibt es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren wie Dresden oder Leipzig Eigentümer von Objekten in Schrumpfungsregionen müssen mit deutlichen Renditeeinbußen rechnen Günstige Investitionsmöglichkeiten gibt es jedoch auch in Schrumpfungsregionen Leerstand wird zunehmend zum gesellschaftlichen Problem Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungsmärkte, Düsseldorf, 6. Juli

22 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.:

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