INHALTSVERZEICHNIS HINWEISE ZUM VERMEIDEN VON STEUERNACHTEILEN Verzeichnis der Abkürzungen... 20
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- Daniela Walter
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1 4 Inhaltsverzeichnis INHALTSVERZEICHNIS Seite PRAXISTIPPS ZUM STEUEROPTIMALEN VERMIETEN HINWEISE ZUM VERMEIDEN VON STEUERNACHTEILEN Verzeichnis der Abkürzungen TEIL I EINKOMMENSTEUER ( 28 bis 30c EStG) 21 Abschnitt 1 Die Vermietung von Grundstücken Die Begriffsbestimmungen Steuerpflichtige Einnahmen Nicht steuerpflichtige Einnahmen Baukostenzuschüsse Investitionen in einem Mietobjekt (Mieterinvestitionen) Betriebskosten ( 21 bis 24 MRG) Die Veräußerung von Mietobjekten Werbungskosten Vorleistungen des Mieters Behandlung beim Mieter Abschnitt 2 Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ( 16 Abs. 1 Z 8 EStG) Die AfA-Bemessungsgrundlagen Die Anschaffungskosten Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand Die Herstellungskosten... 57
2 Inhaltsverzeichnis Der Einheitswert als AfA-Bemessungsgrundlage (gültig nur bis ) Die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichem Erwerb vor dem AfA-Bemessungsgrundlage bei erstmaliger Nutzung eines früher angeschafften oder hergestellten Gebäudes Die Buchwertfortführung des Rechtsvorgängers bei einer unentgeltlichen Übertragung nach dem Nutzungsdauer und AfA-Satz Die Nutzungsdauer bei Mieterinvestitionen Fruchtgenuss Abschnitt 3 Die Zehntel- und Fünfzehntelabsetzung ( 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG) Allgemeines Instandhaltungsaufwendungen Instandsetzungsaufwendungen Herstellungsaufwendungen Aufgabe der Vermietung, Einlage des Gebäudes in das Betriebsvermögen Behandlung der offenen Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen aufgrund des Schenkungsmeldegesetzes ab Aufwendungen des Mieters ( 10 MRG) Abschnitt 4 Die Subventionen ( 28 Abs. 6 EStG) Allgemeines Annuitätenzuschüsse als Subventionen Geförderte Aufwendungen Fiktive Ausgaben
3 6 Inhaltsverzeichnis 4.5 Beispiel 1: Subventionen und fiktive Ausgaben Beispiel 2: Subventionen (für verschiedene Kostenarten) Beispiel 3: Subventionen (für umfassende Sanierung) Beispiel 4: Subventionen (Ausgaben in verschiedenen Jahren) Beispiel 5: Subventionen (der förderbare Betrag bleibt unter der Förderungssumme) Beispiel 6: Subventionen (der förderbare Betrag übersteigt die Förderungssumme) Die eigenständige Nachtragssubvention Subventionszusage nach Baubeginn Abschnitt 5 Der Nachversteuerungstatbestand bis ( 28 Abs. 7 EStG af) Änderungen durch das AbgÄG Besondere Einkünfte Rechtslage bis Abschnitt 6 Abschnitt 7 Die (teilweise) private (außerunternehmerische) Nutzung eines Gebäudes Private Gebäudenutzung durch den Alleineigentümer Vermietung an nahe Angehörige Private Gebäudenutzung durch Miteigentümer Die betriebliche Nutzung von Gebäudeteilen durch Miteigentümer Betriebliche Nutzung im Rahmen von Miteigentum Allgemeines
4 Inhaltsverzeichnis Die Nutzungsdauer von Betriebsgebäuden AfA-Satz Die betriebliche Nutzung durch einen Miteigentümer ohne Bestandvertrag Die betriebliche Nutzung durch einen Miteigentümer mit Bestandvertrag Gemischte Nutzung von Liegenschaften bzw. Gebäuden Entnahme eines Mietrechtes Erhaltungskosten im Betriebsvermögen Abschnitt 8 Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken Rechtslage bis Begriffsbestimmungen Die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften ab bis Spekulationstatbestand und Betriebsvermögen Ausnahmen von der Spekulationsgewinnbesteuerung Die Berechnung der Einkünfte aus Spekulationsgeschäften Unbebaute Grundstücke Sonstige Grundsätze zu den Spekulationseinkünften Spekulationsgewinn und besondere Einkünfte Abschnitt 9 Die Grundstücksbesteuerung ab Private Grundstücksveräußerungen 30 EStG neu Die Veräußerung von Grundstücken im Betriebsvermögen
5 8 Inhaltsverzeichnis Abschnitt 10 Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb Grundstückshandel Abgrenzungskriterien Grundstückshandel / Vermögensverwaltung Beginn des gewerblichen Grundstückshandels Unterschied zwischen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und den Einkünften aus Gewerbebetrieb Vermögensverwaltende Personengesellschaften Abschnitt 11 Verluste aus Vermietung und Verpachtung Liebhaberei Allgemeines zur Liebhaberei im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Die Vermietung von Zinshäusern ( große Vermietung ) Die Vermietung von Eigentumswohnungen und von Ein- und Zweifamilienhäusern ( kleine Vermietung ) Die Prognoserechnung Liegenschaften im Betriebsvermögen Beispiele für eine Prognoserechnung Finanzierung und Liebhaberei TEIL II UMSATZSTEUER (USTG 1994) Abschnitt 12 Der Unternehmer im Rahmen der Vermietung und Verpachtung Unternehmerische Tätigkeit Ort der Leistungserbrigung durch den Unternehmer
6 Abschnitt 13 Inhaltsverzeichnis Voraussetzungen für das Vorliegen einer umsatzsteuerbaren Vermietung und Verpachtung Die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer Allgemeines zum Entgelt Normalwert Durchlaufende Posten Sonstige nicht umsatzsteuerbare Einnahmen Das Entgelt bei Eigentümergemeinschaften Abschnitt 14 Die gemischte Nutzung eines Grundstückes Allgemeines Gemischt genutzte Grundstücke bzw. der nicht steuerbare Eigenverbrauch ab Privatnutzung (außerunternehmerische Nutzung) von Grundstücken Abschnitt 15 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze Allgemeines Die Vermietung oder Nutzungsüberlassung von Geschäftsräumlichkeiten Die Option zur Steuerpflicht für Umsätze gem. 6 Abs. 1 Z 16 und 17 UStG Die Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken Die Lieferung von Wärme als Nebenleistung Die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen
7 10 Inhaltsverzeichnis 15.7 Optionsmöglichkeiten zur Steuerpflicht ( 6 Abs. 2 UStG) Die Beherbergung Die Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines Baurechtes Die Vermietung von Bauwerken auf fremdem Grund und Boden (Superädifikate) Pauschalierte Land- und Forstwirte Abschnitt 16 Der Eigenverbrauch von Grundstücken Allgemeines Die steuerbefreite Grundstücksentnahme (Gebäudeeigenverbrauch) Grundstücksentnahme mit Option zur Steuerpflicht Der Nutzungseigenverbrauch Abschnitt 17 Der Vorsteuerabzug Allgemeines zum Vorsteuerabzug Die steuerfreie Lieferung von Grundstücken Option gem. 6 Abs. 2 UStG Gebäudeerrichtung durch eine Eigentümergemeinschaft oder durch eine Miteigentumsgemeinschaft Steuerfreie Vermietungsumsätze Die steuerfreien Leistungen einer Eigentümergemeinschaft ( 6 Abs. 1 Z 17 UStG) Die Kleinunternehmerregelung Sollbesteuerung und Istbesteuerung Mindest-Istbesteuerung Entrichtung der Umsatzsteuer, Geltendmachung eines Überschusses
8 Inhaltsverzeichnis 11 Abschnitt 18 Die Berichtigung des Vorsteuerabzuges Allgemeines zur Vorsteuerberichtigung Die steuerfreie Vermietung von Grundstücken gem. 16 Abs. 1 Z 16 UStG Der steuerfreie Verkauf von Grundstücken Die steuerfreie Grundstücksentnahme Die Kleinunternehmerregelung Die Vorsteuerberichtigung gem. 12 Abs. 10 UStG ab Zusammenfassung der Vorsteuerberichtigungen isd 12 Abs. 10 UStG Die Bagatellgrenze hinsichtlich der Vorsteuerberichtigungen ( 12 Abs. 13 UStG) Die Option auf Begründung von Wohnungseigentum (Mietkauf von Wohnungen) Der Verkauf / die Schenkung von Anteilen an einer Miteigentumsgemeinschaft Die Aufbewahrungspflicht für Bücher und Aufzeichnungen Abschnitt 19 Ausstellung von Rechnungen ( 11 UStG) Allgemeines zur Rechnungslegung Dauerrechnungen Anzahlungen allgemein Register Beispielverzeichnis Stichwortverzeichnis
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