Aktionskreis Energie. Energetische Sanierung aus Sicht des Eigentümers Wirtschaftliche Chance und Stolpersteine

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1 Aktionskreis Energie Energetische Sanierung aus Sicht des Eigentümers Wirtschaftliche Chance und Stolpersteine

2 Sicht des Eigentümers Randbedingungen des Mietverhältnisses Bei der energetischen Modernisierung von vermieteten Wohnund Gewerbeobjekten sind auch die vertraglichen und gesetzlichen Randbedingungen des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Es ist auch für den (technischen) Fachplaner sinnvoll, einen Überblick über die Rechte und Pflichten der Vertragspartner in einem Mietverhältnis sowie die wohnwirtschaftliche Aspekte zu kennen. Nur dann kann man dem Bauherrn und Investor als kompetenter Ansprechpartner bei allen Fragen rund um Planung und Ausführung beistehen

3 Die Rücklagen Durchschnittliche Rücklage 0,00-14, 40 /m² a Die Rücklage beträgt 0,80 /m² Monat > pro Jahr 9,60 /m² Die Rücklage beträgt 1,20 /m² Monat > pro Jahr 14,40 /m² Die einer Gebäude Wohnflächen von ca. 2500m² sind das /a in 10 Jahren Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen Wenn überhaupt Rücklagen gebildet wurden!

4 Sanierungskosten Kosten der Energetischen Sanierung 250 /m² > = 17 Jahre Rücklagen 450 /m² > 14,40 = 35 Jahre Rücklagen Anders gesehen 30 Jahre 250 /m² = 8,33 /m² ohne Ansatz der Instandhaltung Rendite: bei 5,60 netto kalt davon 7 % + 1% Wertzuwachs 5,37 / m² a

5 Ablaufschema Energetische Sanierung November: Energieberatung mit Kostenschätzung Februar: Ausschreibung März: Rücklauf (LP 1-7) Juli: Baubeginn (7 Monate) September: Baufertigstellung Dezember: Mieterhöhung April: Mod. Ankündigung auf Grundlage der Angebote 3 Monate Ankündigung Evtl. Kürzung von 25% Brutto warm Nach Bauzeit und Beeinträchtigung Umlageberechnung evtl. +3 Monate

6 Beratungsbedarf Von Privateigentümer Investitionskosten Wirtschaftlichkeit Umlagemöglichkeiten Sowieso Kosten Entscheidung auf Grundlage: des Standortes, Marktlage, evtl. vorhandenen Rücklagen, Zukünftiger Immobilienwert ist nur bei Verkauf interessant

7 Umlage Refinanzierung? Private Einzeleigentümer mit einer Immobilie theoretisch 11% > Refinanzierung nach 9 Jahren Wenn der Markt es nicht hergibt 0% Für Investoren ist der Mehr - Wert sofort bei Verkauf zu realisieren Gebäudewert = x fach Netto kalt

8 Beispiel aus der Energieberatung Frei finanzierte Sanierung Beispiel: Pankow, gute Wohnlage, alte Elt. Steigleitungen, überwiegend Kasten Fenster, Geschossdecke noch nicht gedämmt, NT-Kessel, Treppenhaus sehr renovierungsbedürftig, Fassade sehr renovierungsbedürftig,(rissbildung von der Straßenbahntrasse), Bäder unsaniert, Wasser- /Abwasserleitungen ca Jahre alt. Bau Kosten 250 TD : netto Kalt bei 3,03-5,10 /m²

9 Berechnung der Umlage

10 Optimierung der Investition Maßnahmen von denen Mieter profitieren? Welche Maßnahmen machen Immobilien gut vermietbar? Energetisch sanierter Altbau mit Alu Steigleitungen, unsanierten Bädern und Alten Wasser und Abwasserleitungen? Aber eine gute Wärmedämmung!

11 Kostenseite Präzise Kostenkalkulation ist ein Muss! Auch für Unvorhergesehenes Kostensteigerung innerhalb von 12 Monaten? Kostenüberschreitung nach Kostenschätzung nach HOAI 30% Kostensteigerung gemäß Mietrecht 10 % Nachfinanzierung ist extrem kostspielig - soweit überhaupt möglich Die Umlage ist nur mit zusätzlicher Wartezeit zur Mieterhöhung möglich

12 25 EnEV Manchmal ist auch die Befreiung der Weg (1)Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung zu befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. (2)Eine unbillige Härte im Sinne des Absatzes 1 kann sich auch daraus ergeben, dass ein Eigentümer zum gleichen Zeitpunkt oder in nahem zeitlichen Zusammenhang mehrere Pflichten nach dieser Verordnung oder zusätzlich nach anderen öffentlich rechtlichen Vorschriften aus Gründen der Energieeinsparung zu erfüllen hat und ihm dies nicht zuzumuten ist.

13 Wärmebr rmebrücken _Kosten / Nutzen Gegenüberstellung Bsp. Balkon MFH, 3m² Kosten : Investition Abriss, Neubau Stahlkonstruktion, Fundamente Nutzen: Φ = 0,185 W/(mK); QT = Φ I Balkon FGt QT = 0, kwh/a =105 kwh/a = 0, Einsparung: 10 /a

14 Notwendig Beratung für den privaten Einzeleigentümer Finanzierung und Förderung Umlage Möglichkeiten Steuerliche Aspekte (Abschreibung 100% oder 2%) Unterstützung bei der Modernisierungsankündigung bzw. Modernisierungsvereinbarung sowohl juristisch als auch kaufmännisch (Team) Kosten splitten für die Ankündigung in Sowieso und Mod. Kosten und belegen durch Dokumentation Berechnung der evtl. neuen Nebenkosten für Mieter

15 Beratung sollte sein Gebäudespezifisch immer in Kombination mit Sowiesokosten Sanierungen immer mit Modernisierungen zusammenlegen damit die Umlagekosten im Rahmen bleiben und Vermieter sowie Mieter profitieren. Gebäudespezifische, Eigentümerspezifische und Standort angepasste Beratung

16 Ankündigung Notwendige Informationen Verschiedene Maßnahmen mit Gesamtkosten angekündigt ohne Kosten, auch Nebenkosten einzeln auszuweisen Zustimmung muss auch einzelne Zustimmungen ermöglichen Gewerke und Honorar splitten nach Sowieso und Mod. Kosten Nicht angekündigte Maßnahmen sind erschwert umlagefähig außer Bagatellmaßnahmen (Wartezeit wird verlängert) Geschossdeckendämmung als Ankündigung mit Zustimmung

17 ES GIBT VIEL ZU LERNEN :-)