Musterberechnung Max Mustermann 01. Oktober 2013
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- Christoph Meinhardt
- vor 7 Jahren
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1 Auf einen Blick.. Angaben zum Objekt Eigentumswohnung Baujahr 1862 zur Vermietung Kaufvertrag Musterstrasse 123 Übergang Nutzungen/Lasten Musterstadt Vermietung ab ,53 m² Gesamtkosten Finanzmittel Kaufpreis/Gebäude Eigenkapital 490 Grundstückskosten Bank Weitere Objektkosten KfW Erwerbsnebenkosten Gesamtkosten Finanzmittel Fremdmittel Darlehensgeber Darlehensart Auszahlungsbetrag Bausparsumme Sollzinss atz p.a. Tilgung/ BS-/Vers- Beitrag Auszahlung Effektiv Festzeit Mtl. Leistung Bank ,70% 1,20% 100,00% 4,80% 10J 0M 462 KfW ,50% 2,64% 100,00% 1,51% 10J 0M Anfänglicher monatlicher 657 Kosten, Erträge Mieteinnahmen (Kaltmiete) 7,50 /m² 386 Nicht umlagefähige Nebenkosten 0,85 /m² 44 Anfänglicher monatlicher Aufwand vor Steuer 315 Einnahmen und Ausgaben der ersten 5 Jahre Beschreibung Mieteinnahmen Nicht umlagef. Nebenkosten Aufwand p.a monatlicher Durchschnitt Steuerersparnis Ertrag p.a monatlicher Durchschnitt zzgl. Eigenkapitaleinsatz 490 Persönliche Angaben Herr Max Mustermann Telefon Mobil
2 Steuerliche Daten Besteuerungsgrundlage tarifliche Einkommensteuer Veranlagungsjahr 2012 Veranlagung nach Grundtabelle Soli-Zuschlag 5,50 % Zu versteuerndes Einkommen Steuerberechnung Einkommensteuer Steuersatz 27,8 % Solidaritätszuschlag (5,50 %) 856 Spitzensteuersatz 42,0 % Gesamtsteuerschuld Gesamtsteuersatz 29,4 % Weitere steuerliche Berücksichtigungen 1. Ab 2000 Solidaritätszuschlag: 5,50 % 2. Ab 2019 ohne Solidaritätszuschlag Objektbeschreibung Eigentumswohnung in Musterstadt Musterstraße 123 ETW 7 Baujahr 1862 Kaufvertrag Übergang Nutzungen/Lasten Gesamtfläche 51,53 m² Vermietung Nutzung ab Fläche 51,53 m² Mtl. nicht umlagefähige Mietnebenkosten 0,85 /m² 44,00 davon sofort abzugsfähig Mtl. Kaltmiete 7,50 /m² 386,00 Ermittlung der Gesamtkosten Grundstücks- und Gebäudekosten Kaufpreis/Gebäude Grundstück Denkmal-AfA Grundstücks- und Gebäudekosten Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer (3,50 %) Notar / Beurkundung (1,50 %) Erwerbsnebenkosten Gesamtkosten
3 Finanzierungsübersicht Gesamtkosten abzgl. verfügbares Eigenkapital 490 Finanzierungsbedarf Darlehensgeber Darlehensart Darlehensbetrag - satz Auszahlung Effektiv- bindung Tilgung Beitrag Darlehen netto 1. Bank Annuitätendarlehen ,70% 100,00% 4,80% 10J 0M 1,20% KfW Annuitätendarlehen ,50% 100,00% 1,51% 10J 0M 2,64% Gesamter Finanzierungsverlauf (Betragsangaben in ) Jahr Darlehen am en Tilgung Gesamt jährlich Ø im Monat Gesamtdarlehensstand nach Ende der bindung(en)
4 Anlage der Kapitalüber-/unterdeckung" Jahr Überdeckung Unterdeckung Verzinsung: Saldo zum Jahresende Einnahmen und Ausgaben 1. bis 4. Jahr Beschreibung 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr en Tilgung Miete Wohnen Nicht umlagefähige Nebenkosten Aufwand p.a monatlicher Durchschnitt Steuerersparnis Ertrag p.a monatlicher Durchschnitt zzgl. Eigenkapitaleinsatz 490
5 Einnahmen und Ausgaben 5. bis 8. Jahr Beschreibung 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr 8. Jahr en Tilgung Miete Wohnen Nicht umlagefähige Nebenkosten Aufwand p.a monatlicher Durchschnitt Steuerersparnis Ertrag p.a monatlicher Durchschnitt Einnahmen und Ausgaben 9. bis 12. Jahr Beschreibung 9. Jahr 10. Jahr 11. Jahr 12. Jahr en Tilgung Miete Wohnen Nicht umlagefähige Nebenkosten Aufwand p.a monatlicher Durchschnitt Steuerersparnis Aufwand p.a monatlicher Durchschnitt Anmerkungen zur Renditeprognose Nach derzeitiger Rechtsprechung ist der Veräusserungsgewinn steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräusserung mehr als 10 Jahre (vor Jahre) beträgt. ( 23 EStG Spekulationsgeschäfte) Die Rendite der Immobilie ist die durchschnittliche Verzinsung des gesamten Zahlungsstromes (alle Einnahmen und Ausgaben inkl. Eigenmitteleinsatz und Steuerauswirkungen) bis zum Wiederverkauf der Immobilie (Endkontostand: Objektwert abzgl. Restschuld). Beachten Sie bitte die von Ihnen prognostizierten Kosten- und Wertsteigerungen (Baustein Dynamisierungen). Sinnvoll ist es, mit einer vorsichtigen und einer optimistischen Dynamisierungsvariante einen realistischen Renditebereich zu ermitteln.
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