POTSDAM TOURISMUS UND BEVÖLKERUNGSWACHSTUM BRINGEN NACHHALTIG IMPULSE FÜR DIE CITY AUGUST 2016

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1 POTSDAM TOURISMUS UND BEVÖLKERUNGSWACHSTUM BRINGEN NACHHALTIG IMPULSE FÜR DIE CITY AUGUST 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Brandenburg Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +1,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,8 % Einzelhandelskaufkraft: 100,7 Einzelhandelszentralität: 93,6 Relevante Shopping-Center: Bahnhofspassage Potsdam (C), Stern-Center Potsdam (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Potsdam Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 100T - 200T Einwohner Die zu den schönsten Städten Deutschlands zählende brandenburgische Landeshauptstadt gehört auch zu den aufstrebenden Einzelhandelsstandorten im Osten der Republik. Ein wesentlicher Faktor für den Aufschwung Potsdams ist die Attraktivität seiner Sehenswürdigkeiten wie Schloss Sanssouci oder die historischen Quartiere der Stadt Alexandrowka, Holländisches Viertel und Weberviertel. Die Anzahl der Übernachtungen im letzten Jahr lag bei über einer Million. Die ökonomischen Rahmenbedingungen können durchaus überzeugen. Neben endogenen Potenzialen wirken sich dabei für die Landeshauptstadt nicht zuletzt auch ihre vielfältigen Verflechtungen und die räumliche Nähe zur Bundeshauptstadt begünstigend aus. Die Arbeitslosenquote (6,8%) fällt spürbar geringer aus als in den meisten ostdeutschen Städten, aber auch im Vergleich zur Metropole Berlin (10,4%). In punkto Kaufkraft und Bevölkerungswachstum kann Potsdam ebenfalls punkten. Aktuelle Bevölkerungsstatistiken gehen von 12,4 % Zuwachs bis 2030 aus. Die Kaufkraft rangiert mittlerweile mit 100,7 über dem Bundesniveau und hebt sich damit positiv von vielen Städten und Gemeinden in den neuen Bundesländern ab. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT In der attraktiven und zugleich recht kompakten Potsdamer Innenstadt werden, begünstigt durch das städtebauliche Ambiente sowie nachhaltige Impulse aus dem Tourismus (über 1,1 Mio. Übernachtungen in 2015), gegenwärtig auf etwa m² Verkaufsfläche rund 105 Millionen Euro umgesetzt. Allerdings befindet sich der innerstädtische Einzelhandel nach wie vor eindeutig im Windschatten zweier prominenter Einzelhandels-Schwergewichte, allen voran dem Stern-Center. Nachdem sich größere Erweiterungspläne zerschlagen haben, wird nun eine Modernisierung des Centers im Umfang von 15 Mio. Euro auf den Weg gebracht. Aber auch die vollvermieteten innenstadtnahen Bahnhofspassagen entziehen dem Innenstadthandel Umsätze. Dies belegen auch die ausgesprochen geringen Anteilwerte der Innenstadt am Umsatz (13,8 %) und der Verkaufsfläche (12,3 %), berichtet COMFORT- Chefresearcher Olaf Petersen. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Potsdam von 7

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Potsdam Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø 100T 200T Einwohner MODEZENTRALITÄT Potsdam Ø 100T - 200T Einwohner Die Einzelhandelsentwicklung in Potsdam ist weiterhin dynamisch, da Betriebe neue Flächen nachfragen oder Erweiterungen geplant werden. Um eine sinnvolle Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Potsdam zu sichern, hatte die Stadtverordnetenversammlung am 7. Mai 2014 ein Einzelhandelskonzept beschlossen, das die räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung mit folgenden Zielen sichern soll: die weitere Stärkung der Einzelhandelsfunktion Potsdams als Oberzentrum die Erhöhung der Einzelhandelszentralität und die Funktionsvielfalt in den Zentren die Profilierung polyzentraler Versorgungsstrukturen sowie der Erhalt weitestgehend flächendeckender Nahversorgungsstrukturen, insbesondere im Lebensmittelbereich. Tatsächlich konnten Ansiedlungen an städtebaulich unerwünschten Standorten verhindert und eine positive Entwicklung der Innenstadt befördert werden. So ist in der A- Lage praktisch kein Leerstand zu verzeichnen. Da das Flächenangebot in der Innenstadt begrenzt ist, wurden den Bahnhofspassagen neue Entwicklungsspielräume eröffnet, so dass auch im Center mittlerweile Vollvermietung zu konstatieren ist. Gespannt sein darf man auf die geplante Weiterentwicklung des Karstadt-Standortes in der Brandenburger Straße. EINZUGSGEBIET COMFORT Städtereport Potsdam von 7

4 1A-LAGE BRANDENBURGER STRASSE Die Fußgängerzone gilt als Toplage Bester Abschnitt zwischen Dortusstraße und Jägerstraße Karstadt, H&M und C&A als größte Mieter Wegen Denkmalsstruktur der Innenstadt geringes Entwicklungspotenzial Neue Mieter: Elsbach Denim Library, Fahland Bistro Aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² 45 1A-Lage Brandenburger Straße Der relevante innerstädtische Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf die Brandenburger Straße. Am westlichen Ende fungiert die Friedrich-Ebert-Straße als Brückenschlag zum berühmten Holländer-Viertel, die vor allem bei Touristen eine beliebte Verbindungsfunktion hat. Ebenso befinden sich in dieser Straße die Haltestellen für den öffentlichen Nahverkehr mit Anbindung an den Potsdamer Hauptbahnhof und in die diversen Stadtteile. Somit besitzen auch die Friedrich-Ebert-Straße und mit Abstrichen das Holländer-Viertel eine einzelhandelstechnische Berechtigung, wobei sich diese insbesondere auf Gastronomie und auf eine Versorgungsfunktion bezieht. Richtet man nun den Fokus zurück auf die Brandenburger Straße fällt aufgrund der barocken Stadtstruktur und der dementsprechenden Typenhäuser die in weiten Teilen kleinteilige Struktur auf. Großflächen sind die Ausnahme. Hier wären das Karstadt Warenhaus, das ehemalige Kaufhaus Hirsch mit den Mietern Intersport und Kaiser s, der im Lindenforum im historischen Bestand errichtete C&A und H&M zu nennen. COMFORT Städtereport Potsdam von 7

5 Der beste und gefragteste Bereich der Brandenburger Straße befindet sich zwischen der Friedrich-Ebert-Straße und der Dortustraße. Hier haben sich neben Karstadt Mieter wie beispielsweise H&M, aktiv Schuh, Fielmann, Starbucks, Douglas, Esprit oder Tamaris angesiedelt. Im weiteren Verlauf in Richtung Brandenburger Tor sind s.oliver, Pandora oder Görtz 17 zu erwähnen. Zwischen Lindenstraße und Brandenburger Tor hat die ehemals etwas in der Nachfrage zurückstehende Lage nicht zuletzt durch die Eröffnung von C&A erheblich an Bedeutung gewonnen. Weitere Mieter in diesem Bereich sind u. a. Jack Wolfskin, Brax, WMF, Butlers, Timberland oder KPM. Durch die beschriebene Entwicklung des Lindenforums hat die Brandenburger Straße insgesamt, d. h. auch auf ihrer ganzen Länge gewonnen, sodass sich die Lagequalität zwischen den östlichen und westlichen Bereich inzwischen nahezu angeglichen hat. Um das Gesamtbild der attraktiven Potsdamer Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität abzurunden, ist zu erwähnen, dass sich auch die Seitenstraßen der Brandenburger Straße insbesondere im nördlichen Bereich hin zur Hegelallee gut entwickelt haben. Hervorzuheben sind hierbei die Jägerstraße, Dortustraße und Lindenstraße, aber auch die in diesem Bereich parallel zur Brandenburger Straße verlaufende Gutenbergstraße. Die Mieten in diesen Straße sind vergleichsweise moderat, der Filialisierungsgrad gering, aber gerade hier befinden sich interessante Gastronomiebetriebe, lokale Ladenbetreiber und ein gut besuchter Wochenmarkt in der Hegelallee, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. CENTER SITUATION Das von der ECE betriebene Stern-Center hat auf die geplante Erweiterung um knapp m² Verkaufsfläche verzichtet. Damit wird auch auf dem derzeit als Parkplatz genutzte Fläche zwischen Stern-Center und Porta- Möbelhaus kein Sportgeschäft auf m² entstehen. Die ECE wird nun eine Centermodernisierung mit Investitionen von rund 15 Mio. Euro durchführen. Nach Beschluss zur Lockerung der Sortimentsbeschränkung konnten die Bahnhofspassagen Potsdam zwischenzeitlich Vollvermietung melden. Der Shopping-Bereich der Bahnhofspassagen umfasst nun 70 Geschäfte auf über m² Einzelhandelsfläche. Das 1999 fertiggestellte Center war von Beginn an ein Streitthema. Mit Lockerung der Branchenauflagen erhielten die Eigentümer grünes Licht, die rund m² leer stehende Verkaufsfläche durch ein breiteres Sortiment zu ergänzen und das Center insgesamt attraktiver zu gestalten. In der Folge zogen zahlreiche Filialisten insbesondere aus dem Modebereich ins Center. Mit Saturn als Nachfolger von ProMarkt war es dem Eigentümer gelungen, einen attraktiven Elektronikmieter für den Innenstadtbereich zu gewinnen und ein in Potsdam laut Einzelhandelsgutachten unterrepräsentiertes Segment zu verstärken. INVESTMENT Wie schon in den vergangenen Jahren überzeugen die positiven Struktur- und Einzelhandelsdaten potentielle Investoren von Potsdam. Die Nachfrage übersteigt im deutlichen Maße das Angebot an adäquaten Objekten. Jedoch ist der Investmentmarkt aufgrund der Kleinteiligkeit der zumeist barocken Typenhäuser in der Innenstadt vornehmlich von Privatinvestoren geprägt. Nur wenige Objekte, wie beispielsweise das ehemalige Kaufhaus Hirsch oder das Karstadt Warenhaus erfüllen die Kriterien für institutionelle Investoren. KAUFPREISFAKTOR 17,0-19, Somit befinden sich Objekte in der Potsdamer Innenstadt vorwiegend im privaten Besitz. Die Innenstadt liegt im Sanierungsgebiet und die Objekte stehen fast ausnahmslos unter Denkmalschutz, was zur steuerlichen Attraktivität für diese Investorengruppe beiträgt. Es handelt es sich um einen wertstabilen Investmentmarkt, an dem nur wenige Immobilien gehandelt werden, was wiederum zu einer stetig steigenden Preisentwicklung COMFORT Städtereport Potsdam von 7

6 beigetragen hat. Auch, wenn die Mietpreisentwicklung nach großen Sprüngen um 2005 herum in den vergangenen Jahren eher stagniert hat, lassen sich bei Objekten mit Altmietverträgen immer noch erhebliche Steigerungen erzielen. Im letzten Jahr wurde beispielsweise das Objekt Brandenburger Straße 53 für einen einstelligen Millionenbetrag an einen privaten Mehrfacheigentümer aus Berlin veräußert. Die sich zwischen 4,75 und 5,25 % p.a. bewegenden Renditen der brandenburgischen Hauptstadt in 1A-Lage haben sich mittlerweile denen vergleichbarer Städte in West- und Ostdeutschland angepasst, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatzverkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen COMFORT-City Ranking 2016 erreicht die Potsdamer Innenstadt immerhin eine sehr beachtliche Vier-Einkaufstüten-Bewertung. Mit 46 von 100 maximalen Scoring-Punkten hat sie sich dabei gegenüber dem Vorjahr um zwei Punkte verbessert. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Insgesamt lässt sich für die Potsdamer Innenstadt ein positives Bild zeichnen, da die Stadt eine attraktive Architektur aufzubieten hat und von Einheimischen, Besuchern und Touristen gleichbleibend hoch über das Jahr frequentiert wird. Einzig ein größerer Laden für einen weiteren Modeanbieter fehlt, um die vergleichsweise hohe Kaufkraft auch zukünftig in der Innenstadt zu halten und dem am Stadtrand gelegenen Stern-Center und der Konkurrenz der Berliner Standorte Kunden abspenstig zu machen. Aufgrund der barocken Stadtstruktur Potsdams besteht in der 1A-Lage ein nur geringes Entwicklungspotenzial, was der Flächenexpansion Grenzen setzt. Die innerstädtische Toplage steht im intensiven Wettbewerb insbesondere mit dem Stern-Center und den Bahnhofspassagen. Eine positive sozio-demographische und - ökonomische Entwicklung mit steigender Bevölkerungszahl, der starke Zuspruch von Touristen und eine für Ostdeutschland außerordentlich hohen Kaufkraft sichern dem Standort jedoch ungeachtet dessen eine stabile Entwicklung. COMFORT Städtereport Potsdam von 7

7 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG RONALD STEINHAGEN COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: INVESTMENT BJÖRN GOTTSCHLING COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf I Fon: I hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Potsdam von 7