Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Flintbek

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1 CIMA Beratung + Management GmbH Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Flintbek S t a d t e n t w i c k l u n g M a r k e t i n g R e g i o n a l w i r t s c h a f t E i n z e l h a n d e l W i r t s c h a f t s f ö r d e r u n g Protokoll der 2. Sitzung des begleitenden Arbeitskreises am 29. Juni 2015 C i t y m a n a g e m e n t I m m o b i l i e n Ansprechpartner: Julia Lemke und David Kamin O r g a n i s a t i o n s b e r a t u n g K u l t u r T o u r i s m u s

2 Tagesordnung Zusammenfassung der Einzelhandelsanalyse: Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse der Passanten- und Bürgerbefragung im Ortskern der Gemeinde Flintbek Zusammenfassung der Einzelhandelsbestandsanalyse Einzelhandelskonzept: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Flintbeker Sortimentsliste Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Planvorhaben in der Gemeinde Flintbek 2

3 Passanten- und Bürgerbefragung Flintbek Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse Was ist normalerweise der Grund für Ihren Aufenthalt in Flintbek? - Mehrfachnennungen möglich Einkauf 77% Wohne hier 62% Arztbesuch 11% Gastronomie / Freizeit 7% Arbeitsstelle 4% sonstiges 1% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Befragte (n)= 329; Nennungen = 532 * Aufgrund der Mehrfachnennungen keine 100 % 3

4 Passanten- und Bürgerbefragung Flintbek Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse Was ist normalerweise der Grund für Ihren Aufenthalt in Flintbek? - Mehrfachnennungen möglich Flintbeker 73% 27% Nicht-Flintbeker 85% 15% Gesamt 77% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Einkauf andere Tätigkeit * Aufgrund der Mehrfachnennungen keine 100 % Befragte (n)= 329; Nennungen = 532 4

5 Passanten- und Bürgerbefragung Flintbek Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse Was ist Ihr Haupteinkaufsort in den folgenden Sortimenten? Darstellung der Kaufkraftbindung in Flintbek auf Grundlage der Befragung: Was bindet Flintbek? - Mehrfachnennungen möglich Lebensmittel 92% Bücher/ Schreibwaren 53% Drogeriewaren Hausrat/ Glas/ Porzellan/ Keramik Schuhe/ Lederwaren 28% 27% 32% Baumarktartikel Sportartikel Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Bekleidung 18% 10% 9% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n=329 * Aufgrund der Mehrfachnennungen keine 100 % 5

6 Passanten- und Bürgerbefragung Flintbek Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse Gibt es bestimmte Angebote oder Sortimente die Sie in Flintbek vermissen? Die Mehrheit der Befragten vermisst Angebote und Geschäfte in Flintbek (58 %) Folgende Hinweise für eine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in Flintbek können dokumentiert werden: 42% 58% Ja Nein Wenn ja, dann welche? Anzahl der Nennungen n=305 Drogerieartikel 95 Bekleidung 59 Baumarktartikel 25 Elektroartikel 12 Lebensmittel (Lebensmitteldiscounter, Biomarkt) 11 Heimtextilien/ Kurzwaren 10 Schuhe 7 weitere Einzelnennungen 8 insgesamt 227 6

7 Einzelhandelsstrukturdaten Flintbek Zusammenfassung der Bestandsanalyse In der Gemeinde Flintbek wurden 35 Einzelhandelsbetriebe erfasst mit einer Gesamtverkaufsfläche von m 2 und einem Gesamtumsatz von ca. 28,8 Mio.. (brutto p.a.) G emeinde Flintbek Anzahl der Betriebe Verk aufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,8 Lebensmittel, Reformwaren ,2 Gesundheits- und Körperpflege ,8 Schnittblumen, Zeitschriften ,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,0 Persönlicher Bedarf insgesamt ,5 Bekleidung, Wäsche 2 * * Schuhe, Lederwaren 1 * * Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,1 Medien und Technik insgesamt ,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,6 Glas, Porzellan, Keramik,Hausrat ,9 sonstiger aperiodischer Bedarf ,8 Einzelhandel insgesamt ,8 7

8 Einzelhandelsstrukturdaten Flintbek Zusammenfassung der Bestandsanalyse: Handelszentralität Durchschnitt über alle Branchen: 66 Sportartikel 162 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 137 Spielwaren Zeitschriften, Schnittblumen Lebensmittel, Reformwaren 95 Bücher, Schreibwaren 85 Gesundheit und Körperpflege Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Schuhe, Lederwaren Baumarktartikel, Gartenbedarf Hobbybedarf, Zoobedarf Bekleidung/ Wäsche Heimtextilien Möbel, Antiquitäten Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik

9 Einzelhandelsanalyse Flintbek Fazit Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung übernimmt die Gemeinde Flintbek einen maßgeblichen Versorgungsauftrag für das Umland; 25 % der Befragten Passanten stammen aus dem direkten Umland der Gemeinde 85 % der befragten Besucher aus dem Umland kommen gezielt zum Einkaufen nach Flintbek Insbesondere in der Branche Lebensmittel wird eine sehr gute Kaufkraftbindung erzielt (92 % der Befragten kaufen Lebensmittel hauptsächlich in Flintbek) Darüber hinaus gute Versorgungsfunktion mit Kaufkraftzuflüssen aus dem Marktgebiet in den Branchen: Zeitschriften und Blumen, Bücher, Sportartikel/ Fahrräder, Spielwaren, Glas/ Porzellan/ Geschenkartikel etc. Angebotslücken bestehen u.a. in den Branchen: Drogeriewaren, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Bekleidung, Möbel, Heimtextilien, Baumarktartikel 9

10 Inhaltsüberblick Einzelhandelsbestandserhebung Analyse des Einzelhandels Bürger- und Passantenbefragung Angebots- und Nachfrageanalyse Bewertung der Einzelhandelssituation Einzelhandelskonzept Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Flintbek Flintbeker Sortimentsliste Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Empfehlungen zur Umsetzung Beschluss Grundlage für die Planung 10

11 Definition Zentrale Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus auch kleinteilig sein BVerwG v C.1.08 und 4C.2.08 Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keine zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen BVerwG v C.1.08 und 4C

12 Kriterien Zentrale Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Zentrale Versorgungsbereiche müssen zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es hat eine parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 12

13 Zentraler Versorgungsbereich Flintbek positive Konzentration der Betriebe auf den Ortskern Flintbek (23 von 35 Betrieben) Die Gesamtverkaufsfläche im Ortskern beträgt m² Der Gesamtumsatz erreicht ca. 19,8 Mio.. (brutto p.a.)

14 Sortimentsliste: Rechtliche Rahmenbedingungen Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02 NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen Auch das BVG kommt in einem Urteil vom (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein (nahezu) vollständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stärkung der in einem Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfertigt angesehen werden kann Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den Zentralen Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die jeweiligen Zentralen Versorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung ist Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse städtebaulich gerechtfertigt sein (siehe 1 Abs. 9 BauNVO) 14

15 Sortimentsliste Flintbek Uhren, Schmuck Optik Sanitätshäuser Schreibwaren Lederwaren Bekleidung, Wäsche Heimtextilien Bücher Spielwaren Zoobedarf Schuhe Büromaschinen, PC Baumarktsortimente Farben, Lacke, Tapeten Sportartikel Hausrat, GPK Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Gartenbedarf Fahrräder Musikinstrumente Antiquitäten Autozubehör Möbel Foto % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ZVB insgesamt Anteil außerhalb 15

16 Sortimentsliste Flintbek Empfehlungen der cima: Sortimente mit einem Verkaufsflächenanteil < 30 % sollten grundsätzlich den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden Abweichend von dieser Empfehlung sollten Musikinstrumente und Musikalien als zentrenrelevant bewertet werden Ausnahmen stellen die Sortimente Zoobedarf und Computerbedarf sowie die Gruppe der baumarktspezifischen Sortimente (inkl. Farbe/ Lacke/ Tapeten) dar; in Kenntnis der heutigen Einzelhandelskonzepte und Betriebstypenentwicklung empfehlen wir hier die Zuordnung zu den nichtzentrenrelevanten Sortimenten Im Unterschied zur Sportbekleidung werden Sportgroßgeräte (Boote, Kanus, Hometrainer etc.) und Spezialsortimente wie Reitsportbedarf zudem als nicht-zentrenrelevanten definiert 16

17 Sortimentsliste Flintbek Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken) Schnittblumen und kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften Zentrenrelevante Sortimente Parfümerie- und Kosmetikartikel Bekleidung, Wäsche Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) Sportbekleidung und schuhe Schuhe Medizinisch-orthopädischer Bedarf Bücher Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Foto und Zubehör Optische und akustische Artikel Uhren, Schmuck Lederwaren, Koffer und Taschen Musikalien, Musikinstrumente Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen, Kindersitze) 17

18 Sortimentsliste Flintbek Nicht-zentrenrelevante Sortimente Sport- und Freizeitgroßgeräte, Reitsportbedarf und Golfsportbedarf, Campingartikel Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel Möbel (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen) Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen Baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben und Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge Elektrohaushaltsgeräte (Elektroklein- und Elektrogroßgeräte, sog. Weiße Ware ) Lampen und Leuchten Unterhaltungselektronik Fahrräder und Zubehör Auto und Autozubehör Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör Baby- und Kleinkindbedarf (Kinderwagen, Kindersitze etc.) Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzgefäße) sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, Waffen etc. Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse 18

19 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Grundsatz1: Der Ortskern Flintbek genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollte ausschließlich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches (sofern geeignete Flächen zur Verfügung stehen) angesiedelt werden. Grundsatz 2: Die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten nach Möglichkeit nur innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches und in siedlungsstrukturell integrierten Lagen; wenn eine wohnortnahe Versorgung der Bewohner im Nahbereich des Planvorhabenstandortes nicht gewährleistet ist und die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches nicht gefährdet wird. Grundsatz 3: Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortimenten kann sowohl im Ortskern als auch an verkehrsorientierten Standorten realisiert werden. Empfehlung: nur einen Sonderstandort für großflächigen Einzelhandel (Ziel: Bündelung der Einzelhandelsstandorte). Grundsatz 4: Grundsätzlich ist bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels abzuklären, dass die Versorgungsfunktion des Ortskerns Flintbek nicht gefährdet wird. Dieser Grundsatz darf nicht als bloßer Wettbewerbsschutz verstanden werden, vielmehr geht es um eine qualitative Absicherung der Versorgungsstrukturen. 19

20 Planvorhaben und Entwicklungsflächen Verlagerung FAMILA und ALDI auf die Blumenwiese Neuansiedlung Drogeriefachmarkt Verkaufsflächenerweiterung EDEKA 20

21 Planvorhaben Blumenwiese Verlagerung FAMILA Lebensmittelmarkt und Verkaufsflächenerweiterung von heute m 2 auf zukünftig m 2 ; Neueröffnung als MARKANT Markt Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung Lebensmitteldiscounter ALDI auf zukünftig m 2 (+ 550 m 2 ) Standort Blumenwiese 21

22 Planvorhaben Blumenwiese Die Blumenwiese befindet sich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches und ist somit grundsätzlich geeignet für die Realisierung von großflächigem (nahversorgungsrelevantem) Einzelhandel Die heutige FAMILA Immobilie ist als veraltet zu bewerten, die Verlagerung dient dem Erhalt und der Sicherung der heutigen Nahversorgungsstrukturen Chance zur städtebaulichen und funktionalen Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes: Verlagerung des ZOB und Schaffung einer städtebaulich attraktive Eingangs- und Platzsituation zwischen der DB-Haltestelle und dem Flintbeker Rathaus Anregungen und Wünsche der Passanten und Bürger werden hinreichend berücksichtigt (Attraktivierung der FAMILA Immobilie, Verlagerung des ZOB etc.) Standortverlagerung ALDI ist grundsätzlich positiv zu bewerten: der ALDI Markt wird aus einer nicht-integrierten, gewerblich geprägten Lage in den Zentralen Versorgungsbereich von Flintbek verlagern Die Planvorhaben sind an dieser Stelle positiv zu bewerten; aus Sicht der cima sollte die städtebauliche und ökonomische Verträglichkeit der Planvorhaben sichergestellt werden. 22

23 Planvorhaben Dorfstraße Verkaufsflächenerweiterung des EDEKA Marktes von heute m 2 auf zukünftig m 2 Neuansiedlung Drogeriefachmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 700 m 2 im Norden der Dorfstraße Neuansiedlung Drogeriefachmarkt Verkaufsflächenerweiterung EDEKA 23

24 Planvorhaben Dorfstraße Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Flintbek und somit Stärkung der integrierten Ortskernlage Erweiterung des EDEKA Marktes ist grundsätzlich positiv zu bewerten Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit in einem stärker werdenden Konkurrenzumfeld Blumenwiese Auch die Neuansiedlung eines modernen Drogeriefachmarktes sollte unterstützt werden Auf Basis der Einzelhandelsanalyse deutliche Angebotsdefizite im Segment der Drogerieartikel Die städtebauliche Verträglichkeit und die zu erwartenden Wechselwirkungen zwischen den Planvorhaben sollten mittels einer Verträglichkeitsanalyse untersucht und bewertet werden 24

25 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Weitere Informationen zur cima und unseren Projekten finden Sie auf unserer Homepage 25

26 S t a d t e n t w i c k l u n g wir können. wir machen. für menschen. M a r k e t i n g R e g i o n a l w i r t s c h a f t E i n z e l h a n d e l W i r t s c h a f t s f ö r d e r u n g C i t y m a n a g e m e n t I m m o b i l i e n O r g a n i s a t i o n s b e r a t u n g K u l t u r T o u r i s m u s 26

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