Mieten öffentlich geförderter Wohnungen in NRW

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1 Mieten öffentlich geförderter Wohnungen in NRW Herbsttreffen des Bundesarbeitskreises Wohnungsmarktbeobachtung am 10./11. Dezember 2013 Ulrich Kraus, Team Wohnungsmarktbeobachtung

2 Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Leerstandsquote als Indikator für die Marktlage in den Regionen Sinkende Nachfrage: Städteregion Ruhr, Bergische Städte, KR + MG Altindustrielle oder periphere Kreise (Eifel, Sauerland, östliches OWL) Steigende/stabile Nachfrage: Rheinschiene mit Umland Niederrhein, Münsterland Soest + westl. OWL 2

3 Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Miete für zur Wiedervermietung angebotene Bestandswohnungen 3

4 Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Entwicklung der Angebotsmieten (Median nettokalt) Auch externe Faktoren (Wanderungsbilanz mit dem Ausland) stützen die gespaltene Entwicklung 4

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6 Entwicklung des öfftl. geförderten Mietwohnungsbestands NRW (öffentlich geförderte Mietwohnung 1. FW (II. WoBauG)/EKG A (WoFG/WFG) Wohnungen Miete 2. FW/EG B Miete 1. FW/EG A selbstgen. Eigentum

7 Anteil der Sozialmietwohnungen am Mietwohnungsbestand (öffentlich geförderte Mietwohnung 1. FW (II. WoBauG)/EKG A (WoFG/WFG) MI ST HF BOR COE MS WAF GT BI LIP KLE RE WES BOT GE OB HER DU BO E MH DO M UN SO PB HX VIE MG KR NE D ME W SG RS EN MK HSK HS AC DN BM LEV K BN GL SU GM OE SI EUS bis 7,50% 7,51% - 10,00% 10,01% - 12,50% Durchschnitt NRW: 11,0% 12,51% - 15,00% 15,01% - 25,00% über 25,00% 7

8 Neue Kostenmieten-Datenbank der NRW.BANK 2011/12/13 (mit NRW-Landesmitteln) geförderte Mietwohnungen: WE (2011) davon 1. Förderweg/ Einkommensgruppe A ( öffentlich geförderte Mietwohnungen ): WE (2011) davon im Kostenmieten-Konzept (klass. Sozialmietwohnungen des II. WoBauG) und zur Verzinsung herangezogen: WE davon kamen mit Zinssenkungsanträgen (und aktuellen Kostenmieten) zurück: WE (=48 % des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands) = Kostenmieten-Datenbank Nicht enthalten Neuförderung ab 2003 (gem. WoFG, WFNG NW) Günstige Objekte (auch nach Zinsanhebung unter WFNG- Mietobergrenze) Einschränkungen: Kostenmiete ist Mietobergrenze (Mietverzichte möglich) Durchschnittsmiete des Objekts (Abweichungen je Wohnung, Hauseingang möglich) 8

9 Mietobergrenzen bei der Zinsanhebung ST MI HF BOR COE MS WAF GT BI LIP KLE RE WES GE OB DU BO MH E DO M UN SO PB HX VIE MG KR NE D ME W EN MK HSK HS AC DN BM LEV GL K SU BN GM OE SI EUS Mietniveau M1 M2 M3 M4 9

10 Marktabdeckung der Kostenmieten-Daten: nach Baualter 10

11 Marktabdeckung der Kostenmieten-Daten: regional ST MI HF BOR COE MS WAF GT BI LIP KLE VIE MG HS DN AC RE WES GE OB DU BO MH E KR EN NE BM D ME LEV K BN W GL SU M UN DO MK OE GM SO SI HSK PB HX Anteil der Wohnungen mit Kostenmieten-Daten an allen öffentlich geförderten Mietwohnungen: in den meiste Regionen zwischen einem und drei Vierteln der Grundgesamtheit EUS bis 10 % (18) 11 bis 25 % (53) 26 bis 50 % (188) 51 bis 75 % (103) über 75 % (27) Quelle: NRW.BANK 11

12 Kostenmieten-Analyse Untersuchung der Struktur der Kostenmieten (regional, Baualter) Vergleich mit anderen Mietendaten Vergleich mit Angebotsmieten (IDN/Empirica): Perspektive des Wohnungssuchenden Vergleich mit Mietspiegeln (Mietspiegelsammlung der NRW.BANK): grobe Abschätzung des Mieterhöhungsspielraums veröffentlicht als PDF-Datei auf der NRW.BANK-Website Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt,

13 Ergebnisse 1: Vergleich mit der Marktmietenspanne in den Kreisen 10,00 9,00 8,00 7,00 mittlere Marktmiete (Median-Angebotsmiete) 6,00 5,00 4,00 3,00 K D MS BN GL NE BM ME LEV SU AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX NRW.BANK

14 Ergebnisse 1: Vergleich mit der Marktmietenspanne in den Kreisen 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 mittlere Marktmiete (Median-Angebotsmiete) teure preisgebundene Miete (90er-Perzentil d. Kostenmieten) 5,00 4,00 3,00 günstige preisgebundene Miete (10er-Perzentil der Kostenmieten) mittlere preisgebundene Miete (Median-Kostenmiete) (Median-Kostenmiete) K D MS BN GL NE BM ME LEV SU AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX NRW.BANK

15 Ergebnisse 1: Vergleich mit der Marktmietenspanne in den Kreisen 10,00 9,00 teure Marktmiete (90er-Perzentil) 8,00 7,00 6,00 mittlere Marktmiete (Median-Angebotsmiete) teure preisgebundene Miete (90er-Perzentil d. Kostenmieten) 5,00 4,00 3,00 günstige preisgebundene Miete (10er-Perzentil der Kostenmieten) mittlere preisgebundene Miete (Median-Kostenmiete) (M di K i ) günstige Marktmiete (10er-Perzentil) K D MS BN GL NE BM ME LEV SU AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX NRW.BANK

16 Ergebnisse 1: Vergleich der Preisspannen 70er-Baujahre 9,00 8,00 mittlere Angebotsmiete für Wohnungen der 1970er-Jahre (Empirica-Preisdatenbank) mittlere Kostenmiete öffentlich geförderter Wohnungen der 1970er Jahre (NRW.BANK) Preisspanne der Kostenmieten (NRW.BANK) 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 K D MS BN GL NE BM ME LEV SU AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX NRW.BANK

17 Ergebnisse 1: Vergleich der Preisspannen 80er-Baujahre 9,00 8,00 7,00 mittlere Angebotsmiete für Wohnungen der 1980er-Jahre (Empirica-Preisdatenbank) mittlere Kostenmiete öffentlich geförderter Wohnungen der 1980er Jahre (NRW.BANK) Preisspanne der Kostenmieten (NRW.BANK) 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 K D MS BN GL NE BM ME LEV SU AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX NRW.BANK

18 Ergebnisse 1: Vergleich mit Wohngeldstatistik (Unterschied: großteils bestehende Mietverhältnisse; inkl. kalte NK (hier Abzug) 7,00 6,50 6,00 mittlere Miete der Wohngeldbezieher in frei finanzierten Mietwohnungen 5,50 5,00 4,50 4,00 mittlere Miete der Wohngeldbezieher in öffentl. geförderten Mietwohnungen 3,50 3,00 K D BN MS NE ME GL LEV BM SU KR MG SG E BI MH W SR VIE RS WES BO EN DO UN DU BOT OB RE MK GM EU KLE DN COE HS GT SI HER GE WAF HF BOR OE SO PB LIP ST MI HSK HX NRW.BANK

19 Ergebnisse 1: Vergleich verschiedener Datenquellen: NRW.BANK Wohngeldstatistik Empirica-Preisdatenbank 7,00 6,50 6,00 5,50 mittlere Angebotsmiete (Empirica/IDN) für öffentl. geförderte Mietwohnungen 5,00 mittlere Kostenmiete in öffentl. geförderten Mietwohnungen 4,50 4,00 mittlere Miete der Wohngeldbezieher in öffentl. geförderten Mietwohnungen 3,50 3,00 K D BN MS NE ME GL LEV BM SU KR MG SG E BI MH W SR VIE RS WES BO EN DO UN DU BOT OB RE MK GM EU KLE DN COE HS GT SI HER GE WAF HF BOR OE SO PB LIP ST MI HSK HX NRW.BANK

20 Ergebnisse 1: Wie viele preisg. Mietwohnungen sind günstig? KLE WES BOR RE BOT GE OB HER E BO ST MS COE WAF M UN DO SO GT BI HF MI PB LIP HX Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen mit Kostenmieten im günstigsten Viertel des Gesamtangebots (25-Perzentil d. Empirica- Preisdatenbank) HS AC VIE MG DN DU MH KR D NE BM ME LEV K W SG GL EN SU RS GM MK OE SI HSK BN EUS bis 25 % 76 bis 95 % 26 bis 50 % über 95 % 51 bis 75 % 20

21 Fazit des Vergleichs mit der Marktmiete (Angebotsmiete) Miete preisgebundener Wohnungen hängt in erster Linie von Förderbedingungen und Baukosten zur Bauzeit ab, also vom Baualter Daher weniger regionale Unterschiede als bei Marktmieten Der Abstand zwischen preisgebundener und aktueller Marktmiete (Angebotsmiete) hängt davon ab, wie sich Nachfrage und Markt-Preisniveau seit der Bauzeit entwickelt haben - In teuren Regionen sind preisgebundene Mieten deutlich günstiger als der Markt. Hier liegt der überwiegende Anteil der preisgebundenen Wohnungen im unteren, z.t. sogar untersten Mietsegment. - In den peripheren Kreisen und altindustriellen Städten und Kreisen ist der Preisabstand gering und verringert sich weiter. Hier liegen bereits nennenswerte Anteile der preisgebundenen Wohnungen auf dem mittleren Marktniveau und darüber. In Regionen mit Angebotsüberhängen dürfte der Konkurrenzdruck zu Mietverzichten führen. Deren Umfang ist aber nicht bekannt. 21

22 Ergebnisse: Wie viele preisgeb. Mietwohnungen sind günstiger als der Mietspiegel? MI ST HF BOR COE MS WAF GT BI LIP KLE WES OB DU MH RE GE HER E BO DO M UN SO PB HX HS AC VIE MG DN KR NE BM D ME LEV K BN W RS GL SU EN GM MK OE SI HSK Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen mit Kostenmieten unterhalb des Mietspiegel- Mittelwerts EUS keine Daten bis zu 25 % 26 bis 50 % 51 bis 75 % 75 bis 95 % über 95 % 22

23 Ergebnisse: Wie viele preisgeb. Mietwohnungen sind günstiger als der Mietspiegel? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% oberhalb der Spanne oberer Spannenbereich Mittlerer Wert (+/- 25 Ct.) unterer Spannenbereich unterhalb der Spanne K D MS BN GL NE BM ME LEV SU SR AC BOT VIE BI SG KR MH SI E WES KLE MG BO EU PB GT COE W HS RS DO BOR EN DN OE GM OB ST RE WAF DU UN LIP SO M HER HF MK MI GE HSK HX 23

24 Fazit des Vergleichs mit Mietspiegeln und Angebotsmiete In den meisten Regionen NRWs ließen sich nach Auslaufen der Preisbindung mit den aktuellen Mietspiegeln Mieterhöhungen begründen Teure Regionen: - Erhöhungsspielräume in bestehenden Verträgen werden wohl genutzt - Bei Neuvermietungen deutliche Sprünge zu erwarten Günstige Regionen: - z.t. noch Luft zwischen preisgebundener Miete und Mietspiegelwert - Aber: Mietspiegel z.t. aber unter dem Niveau der Angebotsmiete, weil der rückläufigen Mietentwicklung häufig nicht angepasst. - Erhöhung bei bestehenden Verträgen dort unwahrscheinlich bzw. abhängig von der Mieterschaft - Bei Neuvermietungen eher Absenkungen vorstellbar 24

25 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! NRW.BANK Düsseldorf Kavalleriestr Düsseldorf Tel.: Fax: Münster Friedrichstr Münster Tel.: Fax: info@nrwbank.de Daten: IT.NRW, NRW.BANK, Empirica- Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH), Stat. Bundesamt, kommunale Mietspiegel Kontakt Ulrich Kraus Bereich Wohnraumförderung Team Wohnungsmarktbeobachtung Telefon: Telefax: wohnungsmarktbeobachtung@nrwbank.de Kartengrundlage: GfK GeoMarketing 25

26 Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Neubau-Intensität Angebotsentwicklung spiegelt das regionale Nachfragemuster Neubauwohnungen je 100 Bestandswohnungen 26

27 Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Wanderungssaldo mit dem Ausland Auch externe Faktoren (Wanderungsbilanz mit dem Ausland) stützen die gespaltene Entwicklung 27