Notarielle Fachprüfung 2011/I. Vortrag F Dieser Aufgabentext umfasst 13 Seiten einschließlich Anlagen
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1 Notarielle Fachprüfung 2011/I Vortrag F 21-7 Dieser Aufgabentext umfasst 13 Seiten einschließlich Anlagen Vorbereitungszeit: 1 Stunde Vortragsdauer: Höchstens 12 Minuten A. Sachverhalt Notar Stefan S. beurkundete am 1. Februar 2011 den auszugsweise in Anlage 1 wiedergegebenen Grundstückskaufvertrag. Daraufhin ergab sich der in den Anlagen 2 bis 8 abgedruckte Schriftwechsel. B. Aufgabenstellung 1. Nehmen Sie gutachterlich zu der Frage Stellung, ob Notar Stefan S. die beantragte vollstreckbare Ausfertigung seiner UR-Nr. 78/2011 zu erteilen hat. 2. Erläutern Sie - unabhängig vom Ergebnis zu Aufgabe 1 - was bei Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung verfahrensrechtlich vom Notar zu berücksichtigen ist. 3. Stellen Sie die möglichen Rechtsbehelfe gegen die Nichterteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung dar. C. Hinweise zur Aufgabenstellung Von der Wiedergabe des Sachverhalts und der Aufgabenstellung ist abzusehen.
2 2 Anlage 1 UR-Nr. 78/2011 Heute, den 1. Februar 2011 erschienen vor mir, Stefan S. Notar in Berlin, in meinen Amtsräumen in der Hauptstraße 245, Berlin: 1. Frau Alina A., geboren am 12. Oktober 1947, wohnhaft Goethestr. 85, Berlin, ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis, 2. Herr Bernd B., geboren am 17. Juli 1967, wohnhaft Weserstr. 12, Berlin, ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis, 3. Frau Celina C., geboren am 4. Januar 1954, wohnhaft Bekassinenweg 58, Berlin, ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis, 4. Herr Ernst E., geboren am 22. Mai 1972, wohnhaft Horstweg 28, Berlin, ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis, 5. Herr Klaus K., geboren am 17. Dezember 1950, wohnhaft Königsallee 149, Berlin, mir, dem beurkundenden Notar, persönlich bekannt, Der Notar fragte, ob er (oder eine mit ihm beruflich verbundene Person) mit der vorliegenden Angelegenheit bereits außerhalb seiner (ihrer) notariellen Amtstätigkeit vorbefasst war ( 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG); dies verneinten die Erschienenen. Auf Ersuchen der Erschienenen und ihren bei gleichzeitiger Anwesenheit vor mir abgegebenen Erklärungen entsprechend beurkunde ich wie folgt:
3 3 Die Erschienenen zu 1. bis 4. erklärten: Wir geben die nachstehenden Erklärungen als Gesellschafter der ABCD Grundbesitz GbR ab, deren alleinige Gesellschafter wir sind. Die ABCD Grundbesitz GbR ist Eigentümerin des mit diesem Vertrag zu veräußernden Grundstücks. Die Grundbuchberichtigung nach dem noch aus dem Grundbuch ersichtlichen Mitglied der Gesellschaft D auf den Rechtsnachfolger E ist beantragt. Kaufvertrag 1 I. Sachstand Nach Grundbucheinsicht vom 28. Januar 2011 ist im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Steglitz, Blatt 1614 N, vorgetragen: Flur-Nr. 3, Flurstück 11 zu 982 Quadratmeter. Das Grundbuch weist folgende Eintragungen auf: - Abteilung I: ABCD Grundbesitz GbR Gesellschafter: Alina A. Bernd B. Celina C. Dirk D. - Abteilung II, lfd. Nr. 2: Dienstbarkeit (Wegerecht) zugunsten Flur Nr. 3, Flurstück 10
4 4 - Abteilung III, lfd. Nr. 1: ,00 Grundschuld ohne Brief für die Sparkasse Berlin II. Verkauf Die von den Erschienen zu 1. bis 4. Vertretene nachstehend Veräußerer oder Verkäufer genannt verkauft den in Ziffer I aufgeführten Grundbesitz Seestr. 100 in Berlin-Steglitz mit allen Bestandteilen nachstehend (Vertrags-)Grundstück genannt an den Erschienen zu 5. nachstehend Erwerber oder Käufer genannt 2 Kaufpreis 1. Der Kaufpreis beträgt einschließlich ggf. mit verkaufter Gegenstände ,00 (in Worten: siebenhundertachtzigtausend Euro). 2. Der Kaufpreis muss innerhalb von zwei Wochen auf dem Konto des Empfängers gutgeschrieben sein, nachdem der Käufer vom Notar eine durch Einschreiben mit Rückschein versandte, schriftliche Fälligkeitsmitteilung erhalten hat, aus der hervorgeht, dass a) die Grundbuchberichtigung in Abteilung I des Grundbuchs erfolgt ist, b) die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist mit Rang nur nach den oben angeführten Belastungen und nach Belastungen, an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat, c) die zur Lastenfreistellung für vor- oder gleichrangig zur Vormerkung eingetragene und nicht vom Käufer übernommene Grundstücksbe-
5 5 lastungen erforderlichen Unterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen und etwaige Treuhandauflagen für deren Verwendung insgesamt aus dem Kaufpreis erfüllt werden können; der Käufer ist berechtigt und bei Kaufpreisfälligkeit auch verpflichtet, die zur Ablösung verlangten Beträge an die Gläubiger in Anrechnung auf den Kaufpreis zu zahlen; der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für die Kaufvertragsparteien und das den Kaufpreis finanzierende Kreditinstitut entgegenzunehmen und zu verwenden; d) eine Verzichtserklärung oder das Negativattest über das gemeindliche Vorkaufsrecht nach 28 BauGB vorliegt. Soweit der Kaufpreis nicht zur Lastenfreistellung benötigt wird, ist er auf das noch zu benennende Konto des Verkäufers zu zahlen. 3. Zahlt der Käufer den fälligen Kaufpreis nicht rechtzeitig, muss er kraft Gesetzes Verzugszinsen i. H. v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ( 247 BGB) zahlen. Der Nachweis eines höheren Schadens bleibt unbenommen. 4. Hinsichtlich des Kaufpreisanspruchs samt Verzugszinsen hieraus i. H. v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 1. April 2011 unterwirft sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen und ermächtigt den Notar, dem Verkäufer jederzeit auf dessen einseitigen Antrag hin eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen, ohne dass es des Nachweises der Fälligkeit der Forderung bedarf. 7 Grundbucherklärungen 1. Anlage A dieser Urkunde 1 enthält die Erklärungen zum Eigentumsübergang (Auflassung). Auf die Anlage wird verwiesen. Sie wurde mit verlesen und ist Bestandteil dieser Urkunde. 1 Vom Abdruck von Anlage A wurde abgesehen.
6 6 Die Beteiligten weisen den Notar an, die Auflassung erst dann dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen und die Bewilligung der Eigentumsumschreibung zu erklären, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises (ohne etwaige Verzugszinsen) von einem der Verkäufer bzw. den abzulösenden Gläubigern oder der finanzierenden Bank schriftlich oder durch Fax bestätigt wurde. Bis dahin werden Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften nur auszugsweise ohne Auflassung erteilt. 2. Zur Sicherung des Erwerbsanspruchs des Käufers bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten an nächst offener Rangstelle. Deren Löschung unmittelbar nach Vollzug der Auflassung wird bereits jetzt bewilligt und beantragt, vorausgesetzt, es erfolgte keine Zwischeneintragung ohne Zustimmung des Käufers. 10 Rücktritt Der Verkäufer ist berechtigt, von diesem Vertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem insoweit vom Käufer empfangsbevollmächtigten Notar zurückzutreten, falls der Käufer den gesamten Kaufpreis nicht innerhalb einer nach Fälligkeit gesetzten Nachfrist von 10 Tagen geleistet hat. Diese Frist wird von den Parteien als angemessene Frist für jeden Fall der Fristsetzung vereinbart, in welchem das Gesetz die Setzung angemessener Fristen verlangt. Sämtliche weiter bestehenden gesetzlichen Ansprüche bleiben insoweit unberührt.
7 7 Anlage 2 Klaus K. An die ABCD Grundbesitz GbR Grundstückskaufvertrag Seestr. 100 UR-Nr. 78/2011 des Notars Stefan S. Sehr geehrte Damen und Herren, wie mir bekannt geworden ist, war entgegen Ihren Angaben in dem zwischen uns geschlossenen Grundstückskaufvertrag ein Grundbuchberichtigungsantrag wegen des Gesellschafterwechsels in Ihrer GbR nicht gestellt worden. Ein solcher Antrag ist auch bis heute nicht gestellt worden. Dementsprechend kann eine Vormerkung für mich nicht eingetragen werden. Die übrigen Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung aufgrund des von uns geschlossenen Vertrages liegen lange vor. Ich setze Ihnen daher eine Frist bis zum , die grundbuchlichen Voraussetzungen für die Eintragung der zu meinen Gunsten bestellten Eigentumsverschaffungsvormerkung zu bewirken. Sollten Sie dem nicht nachkommen, werde ich von dem Vertrag zurücktreten. Hochachtungsvoll K.
8 8 Anlage 3 Notarin Dr. Michaela M. An das Amtsgericht Schöneberg - Grundbuchamt Grundbuch von Steglitz, Blatt 1614 N Grundstück Seestr. 100 Meine UR-Nr. 15/2010 Sehr geehrte Damen und Herren, anliegend überreiche ich den privatschriftlichen Geschäftsanteilskauf- und - abtretungsvertrag vom betreffend die ABCD Grundbesitz GbR sowie Berichtigungsbewilligung und -antrag des neuen Gesellschafters Ernst E. und Berichtigungsbewilligung der Gesellschafter Alina A., Bernd B. und Celina C. der ABCD Grundbesitz GbR vom in öffentlich beglaubigter Form ( UR-Nr. 15/2010 ) und beantrage, das Grundbuch in Abt. I nach Übertragung des Geschäftsanteils des Gesellschafters Dirk D. auf den neuen Gesellschafter Ernst E. zu berichtigen. Mit freundlichen Grüßen Dr. M., Notarin
9 9 Anlage 4 Klaus K. An die ABCD Grundbesitz GbR Grundstückskaufvertrag Seestr. 100 UR-Nr. 78/2011 des Notars Stefan S. Sehr geehrte Damen und Herren, zum oben genannten Kaufobjekt hatte ich Sie mit Schreiben vom aufgefordert, die grundbuchlichen Voraussetzungen für die Eintragung der zu meinen Gunsten bestellten Eigentumsverschaffungsvormerkung zu bewirken. Deren Eintragung ist wiederum Voraussetzung für die Fälligkeit des von mir seit dem bereit gestellten Kaufpreises. Sie haben in der Ihnen gesetzten Frist weder die Voraussetzungen für die Grundbuchberichtigung in Abteilung I des Grundbuchs geschaffen noch mitgeteilt, warum Sie daran gehindert sind, noch welche Anstrengungen Sie unternommen haben, die Eintragungshindernisse zu beseitigen. Das weitere Zuwarten ist mir bei den Ihnen bekannten Kosten, der Missachtung gesetzter Fristen und der fortdauernden Unkenntnis über die Fähigkeit, die Vertragserfüllung zu bewirken, nicht zuzumuten. Ich erkläre hiermit den Rücktritt von dem am zur UR-Nr. 78/2011 des Notars Stefan S. beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Hochachtungsvoll K. In Kopie z. K. an Notar S. mit der Weisung, den Antrag auf Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung beim Grundbuchamt nicht zu stellen.
10 10 Anlage 5 ABCD Grundbesitz GbR Herrn Klaus K. Grundstückskaufvertrag Seestr. 100 UR-Nr. 78/2011 des Notars Stefan S. Ihr Schreiben vom Sehr geehrter Herr K., den von Ihnen erklärten Rücktritt weisen wir zurück. Sämtliche Voraussetzungen für die Eintragung der zu Ihren Gunsten bestellten Eigentumsverschaffungsvormerkung lagen bis dem Grundbuchamt vor. Es dürfte bekannt sein, dass Grundbucheintragungen in der Regel eine lange Zeit in Anspruch nehmen und von uns nicht beeinflusst werden können. Dass die übrigen Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung nach 2 Ziff. 2 c) und d) des Vertrages lange vorliegen, ist unerheblich. Im Übrigen ist für Sie ein Rücktrittsrecht in dem zwischen uns geschlossenen Kaufvertrag nicht vorgesehen. Zudem war die von Ihnen gesetzte Frist unangemessen kurz. Mit freundlichen Grüßen Alina A. Bernd B. Celina C. Ernst E.
11 11 Amtsgericht Schöneberg Grundbuchamt Anlage 6 Frau Notarin Dr. Michaela M. Ihr Antrag vom Grundbuch von Steglitz, Blatt 1614 N Grundstück: Seestr Sehr geehrte Frau Notarin, der beantragten Eintragung steht folgendes Hindernis entgegen: Zum Vollzug Ihres Antrages bedarf es der Berichtigungsbewilligung des ausscheidenden Gesellschafters in öffentlich beglaubigter Form, 19, 20 GBO. Diese ist in der vorgelegten Urkunde nicht enthalten. Zur Behebung des Hindernisses wird eine Frist von einem Monat bestimmt. Mit freundlichen Grüßen R., Rechtspfleger
12 12 Anlage 7 Notarin Dr. Michaela M. An das Amtsgericht Schöneberg - Grundbuchamt - Grundbuch von Steglitz, Blatt 1614 N Grundstück Seestr. 100 Meine UR-Nr. 15/ Sehr geehrte Damen und Herren, anliegend überreiche ich in Erledigung Ihrer Zwischenverfügung vom die Berichtigungsbewilligung des ausscheidenden Gesellschafters in öffentlich beglaubigter Form meine UR-Nr. 12/2011 mit der Bitte, meinen Antrag vom zu vollziehen. Mit freundlichen Grüßen Dr. M, Notarin
13 13 Anlage 8 ABCD Grundbesitz GbR Herrn Notar Stefan S. Grundstückskaufvertrag Seestr. 100 Ihre UR-Nr. 78/ Sehr geehrter Herr Notar S., nach unseren Unterlagen sind sämtliche Voraussetzungen für die Eintragung der zu Gunsten des Käufers bestellten Eigentumsverschaffungsvormerkung bei dem Grundbuchamt gegeben. Wenn der Käufer seinen Mitwirkungspflichten nachkommt, tritt Kaufpreisfälligkeit ein. Wir beantragen die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages. Mit freundlichen Grüßen Alina A. Bernd B. Celina C. Ernst E.
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