STÄDTEREPORT MÜNSTER DIE NUMMER 1 UNTER DEN MITTELSTÄDTEN

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1 STÄDTEREPORT MÜNSTER DIE NUMMER 1 UNTER DEN MITTELSTÄDTEN SEPTEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +1,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 5,9 % Kaufkraftkennziffer: 133,7 Zentralitätskennziffer: 106,7 Relevante Shopping-Center: Die Regionalhauptstadt ist das Wirtschafts-, Wissenschafts- und Dienstleistungszentrum von Westfalen, einer Region mit 8 Millionen Einwohnern. Wichtige Gerichte und Verwaltungseinrichtungen Nordrhein-Westfalens sind hier ansässig. Die Erfolgsgeschichte und das Wachstum der Stadt im Hinblick auf Einwohnerzahl, Wirtschaftskraft und Tourismuszahlen dauern nun schon über zwei Jahrzehnte an. gilt als eine der beliebtesten Städte in Nordrhein-Westfalen. Die Lebensqualität ist hoch und das Angebot für die rund Studierenden breit gefächert. Vor allem aber war und ist als Kaufmannsstadt bedeutend. Arkaden (C) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT zählt regelmäßig zu den Top-5-Mittelstädten für den Einzelhandel in Deutschland. Insbesondere das große Einzugsgebiet, die hohe Einzelhandelszentralität sowie auch das starke Kernsegment Mode bestätigen die Attraktivität der Stadt. Der Einzelhandel generiert hohe Umsätze und ist eine der zentralen Säulen der städtischen Wirtschaft. Neben dem großen Einzugsgebiet mit 1,5 Millionen Einwohnern profitiert von der merklich überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung wie auch von der touristischen Attraktivität der nach dem Krieg größtenteils wieder nach altem Vorbild errichteten Altstadt. Eine Investition, die sich nicht nur städtebaulich lohnte. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von ca m² in der City rund 704 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit mehr als 33 Prozent sehr hoch. Nicht zuletzt wegen ihrer hohen Studentenanzahl (rund ) liegt die Modezentralität, also die Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren), im Vergleich zu Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl sehr hoch, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 8

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 110,0 33,4% 28,1% 105,0 100,0 106,7 95,0 97,5 90,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 135,0 24,5% 27,4% 130,0 133,7 125,0 125,4 120,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH ist die Nr. 1 unter Deutschlands Mittelstädten Im aktuellen COMFORT-City Ranking ist die Stadt in ihrer Größenklasse Spitzenreiter. Sie besticht bei den demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten wie einer Bevölkerungsentwicklung von 12,5 Prozent oder einem Bruttoinlandsprodukt von rund 14 Mrd. Euro sowie einem Tourismusaufkommen von knapp 1,4 Millionen Übernachtungen pro Jahr. Hervorzuheben ist das Teilranking der Einzelhandelseckdaten. Der innerstädtische Umsatz ist mit rund 704 Millionen Euro rund 250 Millionen Euro höher als der Durchschnitt aller ausgewählten Mittelstädte. Prinzipalmarkt Die weiteren Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls bemerkenswert. Der innerstädtische Einzelhandel profitiert darüber hinaus noch von einem attraktiven und teils historischen Erscheinungsbild. COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 8

4 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Ludgeristraße Absolute Toplage vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse/Mariengasse Konsumlage mit hohem Filialisierungsgrad (ca 81%), meistbesuchte Einkaufsstraße Prägend durch großflächige Filialisten wie Peek & Cloppenburg, C&A, H&M und Zara Nach außen geöffnetes Shopping-Center Arkaden Neue Mieter: Aust Fashion Aktueller Mietpreis liegt bei 165 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche Prinzipalmarkt s gute Stube mit den angrenzenden Handelslagen Rothenburg, Drubbel und Roggenmarkt Einzigartig durch die Architektur der Giebelhäuser und Arkaden-Gänge Zahlreiche inhabergeführte Geschäfte, exklusive Filialisten und hochwertige Fachgeschäfte Geringe Fluktuation der Einzelhändler Neue Mieter: Pohland, Tommy Hilfiger, Claudia Sträter, Mephisto, BoConcept (Roggenmarkt) Verhältnismäßig niedriger Filialisierungsgrad von 39% Spitzenmiete liegt bei 160 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche Salzstraße Älteste Handelslage s, gute Frequenzlage für konsumige Filialisten Bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt Neue Mieter: Coffee Fellows, Hunkemöller Filialisierungsgrad von 59% Spitzenmieten bei 127 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche s Einkaufsstraßen im Vergleich am teuersten Nur wenige andere Städte vergleichbarer Größe weisen ein derart starkes Mietniveau auf, das zeigt deutlich die Attraktivität für den Einzelhandel, sagt Frank Kaiser. Die erzielbaren Spitzenmieten für die 1A-Lagen an der Ludgeristraße, am Prinzipalmarkt, an der Salzstraße und der Rothenburg liegen teilweise auch massiv über den Mieten für 1A-Lagen deutlich größerer Städte. Nach COMFORT-Untersuchungen beläuft sich die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen von 80 bis 120 Quadratmetern an der Ludgeristraße aktuell auf 165 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die Mietpreise in beispielsweise deutlich über denen von Großstädten wie Bremen, Dresden, Duisburg, Essen, Leipzig oder Nürnberg. Ein Ende des Runs auf die aner Einzelhandelslagen ist nach Einschätzung der COMFORT-Experten kaum abzusehen. Als absolute Toplage gilt laut COMFORT die Ludgeristraße vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse/Mariengasse. Gefördert wird die 1A-Lage vom hohen Grad der Filialisierung und der Anziehungskraft des offenen und gut integrierten Einkaufszentrums Arkaden. In der Straße gab es im letzten Jahr kaum Veränderungen. Allein in den Arkaden stehen und standen einige Wechsel an, da die 10-Jahres- Mietverträge des 2006 eröffneten Centers auslaufen. Nach Deko-Shop Homeline und einem Bettenfachgeschäft schlossen auch der Süßwarenhändler Arcor und der Modeladen Biba ihre Shops. Neu hinzugezogen sind dafür ein Levi s Store, ein Geschäft des Oberhemdenproduzenten Olymp und bald die polnische Schuhkette CCC. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 8

5 s etablierte Einzelhändler investieren in ihre Flächen, so präsentiert sich etwa C&A nach einer umfassenden Modernisierung mit einer neuen Fassade. Redevco plant von Frühjahr 2016 bis Herbst 2017 einen Neubau des SinnLeffers- Hauses in der Salzstraße. Galeria Kaufhof plant eine Umstrukturierung des Markenportfolios, um für den Kunden neue Anreize zu schaffen. Arkaden Die Ludgeristraße wird besonders von Filialisten aufgrund der Zuschnitte und Größe der Flächen stark nachgefragt. Dennoch sind Neuvermietungen eher selten, da kaum Flächen auf den Markt kommen. Das hat letztlich dazu geführt, dass die Filialisten mittlerweile auch auf traditionell schwächere Nebenlagen ausweichen. Auf dem Prinzipialmarkt präsentieren sich zahlreiche inhabergeführte Geschäfte mit einem hochwertigen Angebot. Alteingesessene Anbieter wie Zumnorde, Harenberg, Kösters oder Schnitzler und großflächige Modeanbieter wie Appelrath & Ludgeristraße Cüpper sowie das Modehaus Petzold prägen das Bild. Die niederländische Damenmodemarke Claudia Sträter mietet am Prinzipalmarkt eine rund 450 m² große Fläche. Von 2003 bis 2010 war Claudia Sträter bereits in gleicher Lage vertreten und fokussiert sich nach einer Neuausrichtung wieder auf den deutschen Markt. Auch die Retailer Tommy Hilfiger und Pohland an der Rothenburg stärken diese Lage. Die Spitzenmiete am Prinzipalmarkt liegt bei 160 Euro/m², der Filialisierungsgrad beträgt nur 39 Prozent. Vorrangig besteht für diese Lage Nachfrage von Handelsunternehmen aus dem exklusiven Bereich. Die Salzstraße, die älteste Handelslage s, hat ihr bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt. Neben dem Einzelhandelsangebot ist sie auch durch historische und kulturelle Sehenswürdigkeiten geprägt. Bis zum Servatiiplatz, dem Knotenpunkt vor dem Hauptbahnhof, ist die Salzstraße mit einer guten Frequenz von rund Personen in der Stunde für eher konsumorientierte Filialisten interessant. Wesentliche Veränderungen hat es hier in den letzten Monaten nicht gegeben. Coffee Fellows übernahm die ehemalige Starbucksfiliale, Hunkemöller bezog den ehemaligen Shop von Bonita in der Salzstraße Der Filialisierungsgrad der Salzstraße liegt bei 58 Prozent zwischen den Werten der Ludgeristraße und des Prinzipalmarktes. COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 8

6 Westlich des Prinzipalmarkts schließt sich die Rothenburg an. Sie hat sich neben den bisherigen drei 1A-Lagen mittlerweile auch als Top- und Trendlage etabliert. Zahlreiche junge Fashionlabels wie zum Beispiel Scotch & Soda, Liebeskind und Flip Flop haben sich hier angesiedelt und ziehen entsprechend junge Konsumenten an. Mit einer Passantenfrequenz von Personen in der Stunde und einem Mietpreisniveau von 130 Euro/m² liegt die Rothenburg etwa gleich mit der Salzstraße, hat aber durchaus noch Entwicklungspotenzial. Der Filialisierungsgrad beträgt hier 47 Prozent. Pohland in prominenter Ecklage COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 8

7 INVESTMENT Vor dem Hintergrund seiner guten Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern darf nach Ansicht des COMFORT- Experten Frank Kaiser auch künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise von mehr als der 25-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei rund 4,0 Prozent. Die höchsten Preise werden aktuell beim Verkauf an regionale Investoren und bundesweit agierende Privatinvestoren erzielt. KAUFPREISFAKTOR 23,0 25, FAZIT UND PERSPEKTIVEN ist in Deutschland eine der wenigen wachsenden Städte und wird in den nächsten Jahren die Marke von Einwohnern überschreiten. Seit 1993 sind die Verkaufsflächen in um ca Quadratmeter gewachsen. Mit einer heutigen Gesamtverkaufsfläche von rund Quadratmetern und überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kennziffern bietet für Händler und Investoren hervorragende Rahmenbedingungen. Gestärkt wurde die Innenstadt insbesondere auch durch Projekte wie die Arkaden oder die Entwicklung Hanse Carré / Stubengasse. Mit dem Umbau des alten Dresdner Bank- Gebäudes und der Entwicklung am Alten Fischmarkt sind an zwei unterschiedlichen Stellen der City neue Impulse gesetzt. Von dem Nachfrageüberhang der Einzelhändler profitieren auch die Randbereiche der A-Lagen bzw. die angrenzenden Lagen wie Drubbel und Roggenmarkt, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Prinzipalmarkt COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 8

8 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 81 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 8 von 8