Stadt Saalfeld. Bebauungsplan Nr. 41 Wohngebiet Alte Gehegstraße. Vorentwurf - Teil B: Begründung mit Umweltbericht-

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1 Stadt Saalfeld Bebauungsplan Nr. 41 Wohngebiet Alte Gehegstraße Vorentwurf - Teil B: Begründung mit Umweltbericht-

2 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 2 TEIL B: BEGRÜNDUNG MIT UMWELTBERICHT INHALT 1 Planungsanlass und Lage des Bebauungsgebietes Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes Geltungsbereich des Plangebietes Kartengrundlage Übergeordnete Planungen und rechtliche Festsetzungen Eigentumsverhältnisse Konzeption und Planinhalt des Bebauungsplanes Nr. 41 "Wohngebiet Alte Gehegstraße" Wahl des Planungsinstrumentes und Berücksichtigung des Entwicklungsgebotes Gesamtkonzeption des Bebauungsplanes und Grundzüge der Planung Planinhalt - Begründung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen Erschließung und sonstige Belange Erschließung - Verkehrserschließung sowie technische Ver- und Entsorgung Sonstige Belange... 12

3 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 3 1 Planungsanlass und Lage des Bebauungsgebietes 1.1 Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes Die Stadt Saalfeld hat 2007 auf Grund bestehender Nachfrage nach hochwertigem Wohnbauland den Bebauungsplan Nr. 39a "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße" aufgestellt und 2009 zur Rechtskraft gebracht. Auf Grund der bestehenden hohen Bedarfsnachfrage konnten zwischenzeitig alle Baugrundstücke im Plangebiet verkauft werden. Der größte Teil der Grundstücke ist zudem bereits bebaut bzw. wird zur Zeit bebaut. Da das Plangebiet "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße" nicht die komplette Nachfrage decken konnte, hat der Stadtrat der Stadt Saalfeld den Aufstellungsbeschluss zur Fortentwicklung des Wohngebietes in südliche Richtung beschlossen (Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße, 2. BA). Planungsziel ist wiederum die Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Allgemeines Wohngebiet. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zum Planverfahren "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße, 2. BA" wurde in zahlreichen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass mit einem weiteren Baugebiet sowohl durch die Bautätigkeit für die Erschließungsstraßen und die Bebauung selbst als auch auf Grund des anschließenden Wohnverkehrs mit einer deutlich stärkeren Verkehrsbelegung und damit Belastung der Pirmasenser Straße im Osten des Plangebietes zu rechnen ist. Da die Straße zudem noch eine Mischverkehrsfläche ist, führt eine erhöhte Belegung zu einer verstärkten Gefährdung von Fußgängern und Radfahrern. Verschärft wird diese Problematik noch durch den Umstand, dass die Pirmasenser Straße eine zu geringe Breite aufweist und zudem in einem schlechten Bauzustand ist. Um zu einer langfristigen Entlastung der Pirmasenser Straße beizutragen soll daher parallel zum Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes "Westlich der Pirmasenser Straße, 2. BA" der bereits 2012 aufgestellte Bebauungsplan Nr. 41 "Wohngebiet Alte Gehegstraße" u.a. mit dem Planungsziel fortgeführt werden, das gesamt Wohngebiet über eine neue Erschließungsstraße und die Sylvester-Lieb-Straße an das städtische Verkehrsnetz anzuschließen. Gemäß 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sollen eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) zu berücksichtigen. Diese Anforderungen werden vom geplanten Bauplanungsvorhaben der Stadt Saalfeld erfüllt. Um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die ergänzende Erschließungsstraße und dem damit verbundenen Wohngebiet zu schaffen, ist ein Bebauungsplan erforderlich. Entsprechend den Vorgaben des Baugesetzbuches ( 2a BauGB) ist ergänzend zum Bebauungsplan ein Umweltbericht zu erstellen, der die Belange des Umweltschutzes berücksichtigt. Der Umweltbericht wird Teil der Begründung. Er nimmt am kompletten Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes teil. Der bisher gem. ThürNatG erforderliche Grünordnungsplan ist auf Grund der Gesetzesnovelle des BNatSchG nur noch fakultativ ( 11 Abs. 2 BNatSchG). Da im vorliegenden Fall die naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbewertung im Umweltbericht abgearbeitet werden soll, wird auf einen Grünordnungsplan verzichtet.

4 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung Geltungsbereich des Plangebietes Der Geltungsbereich des Plangebiets für den Bebauungsplan "Wohngebiet Alte Gehegstraße" liegt am südlichen Stadtrand der Stadt Saalfeld. Das Plangebiet wird im Osten und Süden von vorhandener Wohnbebauung, u.a. des Plangebietes "Westlich der Pirmasenser Straße" begrenzt. Die nördliche Begrenzung des Gebietes bildet die Alte Gehegstraße mit der nördlich anschließenden Bebauung. Westlich schließt sich ebenfalls Wohnbebauung an. Lage des Plangebietes Das Gelände innerhalb des Plangebietes selbst wird mit Ausnahme der östlichen Bereiche landwirtschaftlich genutzt. Im Osten befinden sich einzelne Gartenparzellen. Das Plangebiet umfasst die in der Planzeichnung gekennzeichneten Flurstücke in der Gemarkung Saalfeld mit einer Gesamtfläche von 2,2 ha. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Wohngebiet Alte Gehegstraße" umfasst mit Teilen der Flurstücke 3793/2 und 3798/15 (im Süden des Plangebietes) Flächen des Bebauungsplanes "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße" (1. BA). Die Flächen wurden bereits im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße" überplant. Auf Grund der nunmehr vorliegenden Planung für den nördlich anschließenden Bereich ergibt sich ein geänderter Nutzungsanspruch, der eine Einbeziehung in diesen Plan sinnvoll macht. Sobald der Bebauungsplan "Wohngebiet Alte Gehegstraße" rechtskräftig wird, treten die neuen Festsetzungen an Stelle der bisher geltenden. D.h. an Stelle der Festsetzung einer Grünfläche tritt die Festsetzung für ein Wohngebiet.

5 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 5 In das Plangebiet einbezogene Flächen 1.3 Kartengrundlage Als Kartengrundlage des vorliegenden Bebauungsplanes wurde die Liegenschaftskarte der Gemarkung Saalfeld vom 22. August 2012 verwendet. Es ist vorgesehen, für den Entwurf eine Höhenvermessung erstellen zu lassen. 1.4 Übergeordnete Planungen und rechtliche Festsetzungen Regionalplanung Regionalplan Ostthüringen RP-OT (2012): Der Standort des Wohngebietes liegt laut Aussage des Regionalplanes Ostthüringen im Siedlungsbereich der Stadt Saalfeld. Die Stadt Saalfeld übernimmt zusammen mit den Städten Rudolstadt und Bad Blankenburg ergänzend zu den Funktionen eines Mittelzentrums auch Teilfunktionen eines Oberzentrums (G 1-14 RP-OT). Damit hat die Stadt Wohnbauflächen auch über den Eigenbedarf hinaus bereit zu stellen. Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung) Die Stadt Saalfeld führt gegenwärtig das Aufstellungsverfahren für den Flächennutzungsplan. Gegenwärtig liegt dem Thüringer Landesverwaltungsamt der vom Stadtrat beschlossene Flächennutzungsplan zur Genehmigung vor. Im vorliegenden Genehmigungsentwurf ist das Plangebiet ebenso wie im vorangegangenen Entwurf als Wohnbaufläche dargestellt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegungen sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden keine Stellungnahmen vorgebracht, die Anlass geben würden, eine geänderte Darstellung zu treffen. Auf Grund des vorangeschrittenen Planungsstandes ist davon auszugehen, dass der Flächennutzungsplan 2014 zur Rechtskraft gelangt, so dass der vorliegende Bauleitplan zum Zeitpunkt des Planungsabschluss als aus dem Flächennutzungsplan gem. 8 Abs. 2 BauGB entwickelt zu betrachten ist.

6 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 6 Auszug aus dem Genehmigungsentwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt Saalfeld mit Lage des Plangebietes Bebauungspläne (verbindliche Bauleitpläne) Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes lagen bisher weitgehend im bauplanungsrechtlichen Außenbereich ( 35 BauGB). Lediglich Flächen im Süden des Plangebietes (Teile der Flurstück 3793/2 und 3798/15), liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 39a "Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße". Auf Grund der nunmehr vorgesehenen Bebauung ist es sinnvoll, die bisher als Grünfläche mit Pflanzgebot festgesetzte Fläche den geplanten Wohnbauflächen zuzuschlagen. Auf Grund der Lage der Grünfläche innerhalb der umgebenden Bauflächen kommt ihr eine nachrangige ökologische Bedeutung zu. Andererseits erlaubt die Einbeziehung der Flächen in die Baufläche die Ausweisung eines weiteren Baufeldes. Somit kann einer weiteren extensiven Bauflächenausdehnung zumindest geringfügig entgegen gewirkt werden. In die nachfolgende naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung ist die Fläche entsprechend ihrem planungsrechtlichen Wert einzustellen. Bis zur Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes bleiben die bestehenden Festsetzungen verbindlich. Erst mit Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes "Wohngebiet Alte Gehegstraße" überlagern die neuen Festsetzungen die bisherigen.

7 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 7 Rechtliche Festsetzungen Im Bereich des Plangebietes befinden sich keine geschützten Flächen oder Objekte nach folgenden Gesetzen: Thüringer Naturschutzgesetz (ThürNatG) / Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) Thüringer Waldgesetz (ThürWaldG) Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThDSchG) 1.5 Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet ist gekennzeichnet von einer kleinflächigen ehemaligen Ackerflächenparzellierung. Die Eigentumsverhältnisse umfassen sowohl Flächen der Stadt Saalfeld als auch Flurstücke in privatem Eigentum. In Vorbereitung der Aufstellung des Bebauungsplanes bzw. fortlaufend wird angestrebt, die Flächen durch die Stadt zu erwerben.

8 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 8 2 Konzeption und Planinhalt des Bebauungsplanes Nr. 41 "Wohngebiet Alte Gehegstraße" 2.1 Wahl des Planungsinstrumentes und Berücksichtigung des Entwicklungsgebotes Die Stadt Saalfeld hat den Bebauungsplan Nr. 41 "Wohngebiet Alte Gehegstraße" als Bebauungsplan gem. 9 BauGB und damit als Angebotsplanung aufgestellt. Dabei ist es auch weiterhin möglich, die Erschließung und Vermarktung an einen Erschließungsträger zu übergeben. Bebauungspläne sind im Regelfall aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ( 8 Abs. 2 BauGB). In Ausnahmefällen ist auch ein vorzeitiger Bebauungsplan vor der Aufstellung des Flächennutzungsplanes gem. 8 Abs. 4 BauGB möglich. Die Stadt Saalfeld geht gegenwärtig davon aus, dass der Flächennutzungsplan noch im Jahr 2014 zur Rechtskraft gelangt, so dass zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses für diesen Bebauungsplan ein rechtskräftiger Flächennutzungsplan vorliegt. In diesem Fall würde diese Planung dem Entwicklungsgebot entsprechen. 2.2 Gesamtkonzeption des Bebauungsplanes und Grundzüge der Planung Der Bebauungsplan Nr. 41 "Wohngebiet Alte Gehegstraße" ist die nördliche Fortsetzung des bereits weitgehend umgesetzten Bebauungsplanes Nr. 39a "Westlich der Pirmasenser Straße". Er ist zugleich Teil der gesamtstädtischen Wohnbauflächenplanung im Bereich Altes Gehege / Pirmasenser Straße. Zudem wird mit dem Plangebiet eine zusätzliche Verkehrsanbindung für den gesamten Wohnbaubereich "Westlich der Pirmasenser Straße / Alte Gehegstraße" geschaffen. Analog dem bestehenden sowie dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan des 2. Bauabschnitts soll mit dem Plangebiet der Nachfrage nach Wohnbauland des gehobenen Segments entsprochen werden. Den Ansprüchen an größere Grundstücke wird durch die Festsetzung einer Mindestgröße der Baugrundstücke entsprochen. Um eine unmittelbar straßenbegleitende Bebauung mit Gebäude zu unterbinden und damit einen offenen Charakter des Baugebietes zu entsprechen, erfolgt die Festsetzung der Baugrenze mit einem Abstand von 3 m zu Verkehrsflächen. Ausgehend von den o.g. Ausführungen sind die folgenden Festsetzungen als Grundzüge der Planung zu werten: Festsetzung einer Mindestgröße der Baugrundstücke Festsetzung der Baugrenze mit einem Abstand von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie. 2.3 Planinhalt - Begründung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 4 BauNVO) Das Gebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Gemäß 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die im Baugebiet (Allgemeines Wohngebiet) gemäß 4 Abs. 2 Nr. 3 BauGB allgemeine zulässige Nutzung sowie die gem. 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht zulässig sind. Begründung: Das geplante Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet analog den angrenzenden Bauflächen festgesetzt. Mit der Zulässigkeit von Nutzungen nach 4 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 BauNVO soll eine gebietsverträgliche Nutzungsmischung ermöglicht werden, die gehobenes, attraktives Wohnen auch bei Berücksichtigung wirtschaftlicher Entwicklungschancen Einzelner unterstützt. Mit den Festsetzungen wird gewährleistet, dass zusätzlich zu Wohngebäuden auch nicht störende Handwerksbetriebe sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Pensionen) zulässig sind.

9 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 9 Dagegen erfolgt ein Ausschluss von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke ( 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) sowie von nicht störenden Gewerbebetrieben, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ( 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO). Der Ausschluss der o.g. Nutzungen begründet sich in der städtebaulich angestrebten gehobenen Wohnnutzung, wonach von den ausgeschlossenen Bebauungsmöglichkeiten negative Einflüsse auf das Wohngebiet zu erwarten sind. Zudem stehen für diese Anlagen ausreichend Flächen im Stadtgebiet von Saalfeld zur Verfügung. Maß der baulichen Nutzung ( 19 / 20 BauNVO) Für das Allgemeine Wohngebiet wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Im Plangebiet sind nur Gebäude mit maximal zwei Vollgeschossen zulässig. Die Traufhöhe wird auf 7,0 m begrenzt. Bezugshöhe ist dabei die Höhe des Punktes der Straßenoberkante in der Straßenmitte, der dem Mittelpunkt der straßenzugewandten Hausseite am nächsten liegt. Böschungsneigungen für Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen nicht steiler als 1:5 ausgeführt werden. [Hinweis: Die Höhe der Straßenoberflächen wird im Rahmen der Entwurfserstellung nachgetragen.] Begründung: Entsprechend dem Planungsgedanken, der Entwicklung eines Wohngebietes im gehobenen Segment, erfolgen lediglich Eckpunkte hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung. Damit soll einerseits sichergestellt werden, dass kein Wildwuchs entsteht, und andererseits soll den Bauherren eine individuelle Planung ermöglicht werden. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4, d.h. 40 % der Baugrundstücksfläche darf mit Gebäuden, Nebenanlagen, Stellplätzen etc. überbaut werden. Die festgesetzte Grundflächenzahl erlaubt eine ausreichende Ausschöpfung der Flächen und berücksichtigt andererseits auch die Belange des Bodenschutzes, den Bodenverbrauch möglichst gering zu halten. Damit wird zugleich auch dem Aspekt Rechnung getragen, die Menge des zu fassenden bzw. abzuleitenden Niederschlagswassers möglichst gering zu halten. Die festgesetzte Grundflächenzahl entspricht der Obergrenze für Wohngebiete gem. 17 Abs. 1 BauGB. Weitere Begrenzungen erfolgen hinsichtlich der Höhe in Form der Festsetzung der maximal zulässigen Vollgeschosse sowie der Traufhöhe. Auf Grund der Lage des Plangebietes würden höhere Gebäude zu einer Dominanz im Landschaftsbild führen und die bestehenden horizontalen und vertikalen Strukturen auflösen. Andererseits erlauben die Festsetzungen den Bauherren eine individuelle Gestaltung. Mit den getroffenen Festsetzungen wird sowohl den Interessen der Stadt Saalfeld zur Einbindung des Plangebietes in die vorhandenen Siedlungsstrukturen entsprochen als auch dem freien Planungswillen der Bauherren ausreichend Raum gegeben. Bauweise ( 22 Bau NVO) Die Bauweise des Baugebietes wird als offene Bauweise festgesetzt. Als Hausformen sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Begründung: Die Bauweise ergibt sich aus dem Planungswillen der Stadt, ein Wohngebiet der gehobenen Ansprüche zu entwickeln. Dementsprechend erfolgt die Festsetzung, dass ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Reihenhäuser würden dem Charakter eines großzügigen Wohngebietes nicht entsprechen. Zudem zeigt die Nachfrage, dass gegenwärtig kein Bedarf an Reihenhäusern besteht. Auf Grund der Nachfrage nach Doppelhäusern im Bereich des Plangebietes Nr. 39b "Westlich der Pirmasenser Straße, 2. BA" erfolgt kein Ausschluss von Doppelhäusern.

10 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 10 Mindestgrößen von Baugrundstücken ( 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) Die Mindestgröße der Baugrundstücke wird auf 700 m² festgesetzt. Begründung: Die Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke ist in der auf 0,4 festgesetzten Grundflächenzahl begründet. Mit dieser Festsetzung soll eine für das Wohngebiet charakteristische Mindestbebaubarkeit gesichert werden. Ziel dieser Festsetzung ist die Herstellung eines größtmöglichen Grünflächenanteils innerhalb des Wohngebietes. Insgesamt besteht in der Stadt Saalfeld eine verstärkte Nachfrage nach großen Grundstücken, die die Stadt Saalfeld bisher nicht anbieten konnte. Um eine der exklusiven Lage des Gebietes entsprechende Bebauung zu gewährleisten, erfolgt die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße. Aufgrund des unterschiedlichen Flächenzuschnittes wurde für die Baugrundstücke das Flächenmaß nach 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB mit 700 m² festgelegt. Eine weitere Erhöhung der Mindestgröße würde zwar die Exklusivität des Plangebietes erhöhen, andererseits aber auch einen extensiven Flächenentzug fördern. Eine entsprechende Entwicklung ist allein schon aus bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten sowie auf Grund eines unverhältnismäßigen Entzuges landwirtschaftlicher Flächen nicht gerechtfertigt. Stellplätze und Garagen ( 12 Abs. 2 BauNVO) Garagen und Carports müssen zur Straßenbegrenzungslinie einen Abstand von mindestens 3 m einhalten. Die Errichtung von Garagen und Carports ist nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Begründung: Die Festsetzung soll sichern, dass der ruhende Verkehr auf den privaten Grundstücken bzw. in den anzulegenden Parkbuchten abgedeckt wird. Die Einhaltung des Mindestabstandes von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie wird damit begründet, dass pro Grundstück nur eine Zufahrt von 4 m Breite zulässig ist. Auf der Basis der großen Grundstückstiefen erscheint die Freihaltung des 3 m Streifens angemessen, da planerisch ein großzügiger Straßenbegleitraum gesichert werden soll. Flächen für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser ( 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) Das auf den Dachflächen anfallende Regenwasser ist je Grundstück in einer mindestens 5 m³ fassenden Regenwasserrückhaltezisterne aufzufangen. Über einen Notüberlauf darf die maximale Regenwassermenge von 0,5 l/s in den Regenwasserkanal abgeleitet werden. Begründung: Bei der Konzipierung der Ableitung der Niederschlagswässer innerhalb des Plangebietes wird von einer weitgehenden Nutzung des Regenwassers als Brauchwasser auf den jeweiligen Grundstücken ausgegangen. Mit der Festsetzung einer Rückhaltung von mind. 5 m³ in einer Zisterne wird der Forderung der gedrosselten Einleitung des Regenwassers von 0,5 l/s in den Regenwasserkanal entsprochen. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 b BauGB) Die ergänzend mit dem Planzeichen PlanzV festgesetzte Fläche im Westen des Plangebietes ist mit einer 3 reihigen Baum- und Strauchhecke zu bepflanzen. Die Pflanzung hat mit einem Pflanzabstand von 1 x 1,5 m zu erfolgen. Im Abstand von 10 m ist jeweils ein mittelkroniger Laubbaum gem. Pflanzliste in der Pflanzqualität zu pflanzen. Das im Bereich der Verkehrsfläche festgesetzte Pflanzgebot umfasst die Pflanzung von Laubbäumen gem. Pflanzliste in der Pflanzqualität Die nicht mit baulichen Anlagen überdeckbaren Grundstücksflächen sind je angefangener 200 m² Baufläche des Grundstückes (= überbaubare und nicht überbaubare Fläche) mit einem Laubbaumhochstamm gem. Pflanzliste oder einem Obstbaum (HST 10-12) zu bepflanzen. Diese sind dauerhaft zu erhalten.

11 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 11 Begründung: Zur Abgrenzung des Plangebietes nach Westen erfolgt die Festsetzung eines Pflanzgebotes für ein Baum- und Strauchhecke. Mit dieser Pflanzung werden nicht nur Lebensräume geschaffen. Vielmehr grenzt die Pflanzung des Plangebietes zur unmittelbar westlich anschließenden Bebauung ab und führt zu einer Gliederung des Stadtgebietes. Die Festsetzung ergänzender Hochstämme innerhalb der Hecke gewährleistet auch eine vertikale Gliederung des Randbereiches. Mit den festgesetzten Einzelbäumen in der Verkehrsfläche werden eine Mindestbegrünung der Verkehrsflächen und damit eine Gliederung des Stadtbildes sichergestellt. Die Laubbäume sind langfristig zu erhalten. Zur Sicherung eines Mindestmaßes der Durchgrünung erfolgt eine Festsetzung zur Pflanzung eines Lauboder Obstbaumes je 200 m² Baugrundstücksfläche. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Es ist nicht geplant, weitere bauordnungsrechtliche Festsetzungen u.a. zur Dachgestaltung oder zu den Einfriedungen zu treffen. Für entsprechende Festsetzungen besteht keine städtebauliche Erfordernis. 3 Erschließung und sonstige Belange 3.1 Erschließung - Verkehrserschließung sowie technische Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes erfolgt durch die regionalen Versorgungsträger Stadtwerke Saalfeld, Remschützer Straße 42, Saalfeld (Elektro und Erdgas) sowie dem Zweckverband Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, Remschützer Straße 50, Saalfeld (Trinkwasser, Abwasserentsorgung). Zuständig für die Löschwasserversorgung, die Teil der öffentlichen Erschließung ist, ist die Stadt Saalfeld. Da das Plangebiet Teil des gesamtstädtischen Entwicklungsbereiches Altes Gehege / Westlich der Pirmasenser Straße ist, wurden in Verbindung mit der Erschließung des südlich angrenzenden Wohngebietes sowie dem Bau der Alten Gehegstraße die Voraussetzungen auch zur Erschließung dieses Wohngebietes geschaffen und entsprechend vorbereitet. Durch die am Plangebiet angrenzenden Ver- und Entsorgungsanlagen ist eine Anschlussmöglichkeit des Plangebietes möglich. Die Netze für Telekommunikation, Kabelrundfunk und -fernsehen werden ebenfalls im Plangebiet neu verlegt und stehen dann in ausreichender Kapazität zur Verfügung. Alle Ver- und Entsorgungsleitungen werden ausschließlich im öffentlichen Bereich der geplanten Verkehrsflächen verlegt. Gegenwärtig stellt sich die Ver- und Entsorgung wie folgt dar: Verkehrserschließung: Die Anbindung des Plangebietes an das öffentliche Verkehrsnetz erfolgt über die Alte Gehegstraße sowie die Haydnstraße. Hierzu wird die bisher im Bebauungsplan "Westlich der Pirmasenser Straße" festgesetzte Verkehrsfläche in nördliche Richtung bis zur Alten Gehegstraße fortgesetzt. Die einzelnen Flurstücke innerhalb des Plangebietes werden über als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzte Flächen erschlossen. Auf Grund der geplanten Straßenführung sind keine ergänzenden Wendemöglichkeiten im Plangebiet vorzusehen. Elektroenergie: Eine Versorgung des Plangebietes ist aus dem vorhandenen Versorgungsnetz generell möglich. Durch den Versorgungsträger ist zu prüfen, ob ergänzende Trafostationen erforderlich werden. Erdgas: Die Anschlussmöglichkeit für den Erdgasanschluss ist an die Niederdruckleitung DN 110 (PE-HD) der Pirmasenser Straße gegeben. Trinkwasser: Der Anschluss des Plangebietes ist an die Trinkwasserleitung in der nördlich angrenzenden Alten Gehegstraße gegeben und gesichert.

12 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 12 Abwasserentsorgung: Das Wohngebiet soll im Trennsystem entwässert werden. Dabei wird das anfallende Schmutzwasser über die Schmutzwasserleitung in der nördlich anschließenden Alten Gehegstraße gefasst und der Kläranlage Saalfeld zugeführt. Auf Grund der begrenzten Aufnahmekapazität des Regenwassersammlers bzw. des Vorfluters ist für die Entsorgung des Niederschlagswassers eine Regenrückhaltung (z.b. Zisternen) für jedes Grundstück erforderlich und durch eine entsprechende Festsetzung zu sichern. Aufgrund der Baugrundsituation mit weitgehend bindigen Deckschichten ist nur eine eingeschränkte Versickerung im oberflächennahen Bereich möglich. Um eine Überlastung des Regenwasserkanals mit Einleitung in die Vorflut Köditzbach zu vermeiden, wurde in die Festsetzungen aufgenommen, dass der Überlauf von Zisternen zu versickern ist und nur ein Notüberlauf mit einer maximalen Regenwassermenge von 0,5 l/s in den Regenwasserkanal eingeleitet werden darf. Löschwasser: Eine gesicherte Löschwasserversorgung ist Teil der Erschließung. Bei vorliegender Planung hat die Stadt Saalfeld gem. 3 Abs. 1 Nr. 4 ThürBKG die Löschwassergrundversorgung sicher zu stellen. Dabei wird bei einem Wohngebiet von einer Löschwassermenge von 48 m³/h über eine Zeitdauer von 2 Stunden ausgegangen. D.h. es muss eine Mindestwassermenge von 96 m³ zur Verfügung stehen. Abfallentsorgung: Öffentlich-rechtlicher Entsorgungsträger der Stadt Saalfeld ist der Zweckverband Abfallwirtschaft Saale-Orla, Wohlfarthstraße 7, Pößneck. Die Entsorgung erfolgt nach den geltenden Abfallentsorgungsverordnungen. 3.2 Sonstige Belange Denkmalpflege Bodendenkmale bzw. archäologische Bodenfunde sind für das Plangebiet nicht bekannt. Auf Grund der Funde eisenzeitlicher Siedlungsreste im südlich angrenzenden Wohnbaugebiet muss davon ausgegangen werden, dass entsprechende Funde auch im Plangebiet möglich sind. Es sind daher vorlaufend archäologische Untersuchungen bauvorbereitend durchzuführen. Ergänzend muss bei Erdarbeiten mit Bodenfunden (Scherben, Knochen, Metallgegenstände, Mauerresten, markanten Bodenverfärbungen) gerechnet werden. Diese unterliegen der Meldepflicht gem. 16 ThDSchG. Waldwirtschaft Vom Vorhaben sind keine Waldflächen betroffen. Da sich auch im direkten Umfeld keine Waldflächen befinden, besteht keine Notwendigkeit zur Festsetzung einer Abstandsfläche ( 25 Abs. 5 ThürWaldG). Landwirtschaft Das Plangebiet wird zurzeit weitgehend landwirtschaftlich genutzt, so dass mit dem Bebauungsplan die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung und damit einen Flächenentzug geschaffen werden. Dieser Flächenentzug wurde bereits mit dem Flächennutzungsplan vorbereitet. Umwelt- und Naturschutz Die Stadt Saalfeld beabsichtigt, die nördlich an den vor einigen Jahren erschlossenen Bebauungsplan Wohngebiet westlich der Pirmasenser Straße angrenzenden Flächen ebenfalls als Wohnbaugebiet zu erschließen. Entsprechend den Vorgaben des Baugesetzbuches ( 2a BauGB) ist zusammen mit der Begründung ein Umweltbericht zu erstellen, in dem die Belange des Umweltschutzes ermittelt und bewertet werden. Der In-

13 Stadt Saalfeld, Wohngebiet Alte Gehegstraße, Begründung 13 halt des Umweltberichtes ergibt sich aus der Anlage 1 zum Baugesetzbuch. Der Detailierungsgrad des Umweltberichtes wird nach Eingang der Stellungnahmen zum Vorentwurf durch die Stadt Saalfeld festgelegt. Parallel zum Umweltbericht ist auch weiterhin die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung im Rahmen der Bauleitplanung abzuarbeiten. Die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung soll direkt in den Umweltbericht integriert werden. Auf die Erstellung eines separaten Grünordnungsplanes wird verzichtet. Darüber hinaus ist eine artenschutzrechtliche Bewertung der Planung erforderlich. Nach dem gegenwärtigen Planungsstand liegen keine Anhaltspunkte vor, die einer Ausweisung des Plangebietes aus umwelt- und naturschutzrechtlichen Belangen entgegen stehen. Der Umweltbericht wird mit den Entwurfsunterlagen erstellt.