BERATENDE INGENIEURE FÜR BAUWESEN. Stadt Dahn. Bebauungsplan. Hotel Pfalzblick VORENTWURF. Begründung

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1 INGENIEURBÜRO DILGER GMBH BERATENDE INGENIEURE FÜR BAUWESEN Teil A Stadt Dahn Bebauungsplan Hotel Pfalzblick VORENTWURF Begründung Gewerbepark Neudahn 3, Dahn Rheinstraße 12, Landau i. d. Pfalz Telefon: / Telefon: / Telefax: / Telefax: / 88459

2 Inhaltsverzeichnis 1 Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplanes Hotel Pfalzblick Lage und Abgrenzung des Plangebietes Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass des Bebauungsplanes Raumordnerische und sonstige Planungsvorgaben Regionaler Raumordnungsplan Flächennutzungsplan Bisheriges Baurecht Altlasten Planung Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen Nebenanlagen Grünflächen Stellplätze und Tiefgaragen Verkehrsflächen Entwässerung Wasserflächen Ställe und Anlagen für einen Streichelzoo Berücksichtigung der Umweltbelange Rechtsgrundlagen... 9

3 1 Stadt Dahn 1 BEGRÜNDUNG ZUR AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGSPLANES HOTEL PFALZBLICK 1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich im Norden der Stadt Dahn, in der Verbandsgemeinde Dahner Felsenland. Dahn liegt im Wasgau und verfügt somit über einen Naturraum, der sich besonders für touristische Nutzungen eignet. Seit 1973 ist die Stadt staatlich anerkannter Luftkurort. Abb. 1: Lage des Plangebiets Datengrundlage: Geobasisinformationen der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland - Pfalz (Zustimmung vom 15. Oktober 2002) Angrenzend an das Plangebiet befinden sich im Norden und Westen Waldflächen. Im Süden schließt sich Grünland mit Baumbestand an das Plangebiet an. Östlich des Gebietes befinden sich Bahnanlagen sowie Wohnbebauung.

4 2 Abb. 2: Plangebiet Quelle Luftbild: Geobasisinformationen der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz; Stand Februar 2016 Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 3,88 ha. Die Planung betrifft das Flurstück Nr. 3587/3. Die Fläche ist im Besitz des Investors. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ergibt sich aus der Planzeichnung im Maßstab 1: Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass des Bebauungsplanes Die Anlage des Hotels Pfalzblick soll baulich erweitert werden. Der Tourismus ist ständigem Wandel unterzogen. Um konkurrenzfähig zu bleiben und den Ansprüchen der Gäste gerecht werden zu können, ist es notwendig, konzeptionelle sowie bauliche Veränderungen vorzunehmen. Für den weiteren Erfolg des Familienunternehmens ist es erforderlich, eine zeitgemäße Entwicklung ihres Hotelbetriebes voran zu treiben. Aus diesem Grund plant das Vier-Sterne-Superior Hotel Pfalzblick eine Erweiterung seines Wellnessbereichs und der Übernachtungsmöglichkeiten der Gäste. An einem Hang, im Westen der Hotelanlage gelegen, sollen verschiedene weitere Anwendungen sowie Gästezimmer untergebracht werden. Dabei berücksichtigt das Hotel in besonderer Weise den Wunsch vieler Wellnessurlauber, im Einklang mit der Natur zu leben und die Natur intensiv zu spüren. Die Hanglage ermöglicht dem Gast außergewöhnliche Blickbeziehungen in die umgebende

5 3 reizvolle Landschaft. Ein eigens ausgewiesener Grünbereich schafft den reibungslosen Übergang in die Natur. Das Grundstück ist für die geplante Nutzung bestens geeignet und soll die Verbindung zwischen Naturerlebnis und Wellness schaffen. Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans werden die baurechtlichen Grundlagen geschaffen, um dem Hotel einen zeitgemäßen, den Bedürfnissen der Nutzer angepassten Wellnessbereich bieten zu können. Diese Erweiterung trägt maßgeblich mit dazu bei, das Hotel zukunftssicher aufzustellen und somit Arbeitsplätze zu sichern, zu schaffen und die Wirtschaftskraft der Region nachhaltig zu stärken. Die Planung des Inhabers betrifft die konzeptionelle sowie bauliche Erweiterung der bestehenden Anlage. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sollen auch in Zukunft die Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes sichern.

6 4 2 RAUMORDNERISCHE UND SONSTIGE PLANUNGSVORGABEN 2.1 Regionaler Raumordnungsplan Der RROP zeigt für die angrenzenden Flächen des Planbereichs Vorbehaltsgebiete zur Sicherung des Grundwassers. Für die Stadt Dahn und ihre Umgebung ist ein Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus ausgewiesen. Vorbehaltsgebiete zählen zu den Grundsätzen der Raumplanung. Den Vorbehaltsgebieten ist bei konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen in der Abwägung besonderes Gewicht beizumessen ( 8 Abs. 7 Nr. 2 ROG). Die Ausweisung als Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus dient zur Sicherung großräumiger Gebiete für die Erholung. In der Region Westpfalz entwickelte sich der Tourismus seit Anfang der 1970er Jahre überdurchschnittlich stark. Um die Ergänzungsfunktion des Tourismus als Wirtschaftsfaktor nutzen können, soll sich die zukünftige Fremdenverkehrsentwicklung auf die Vorbehaltsgebiete Erholung und Tourismus konzentrieren (vgl. Regionaler Raumordnungsplan Westpfalz IV; 2012; S. 31, 32). Die Planung entspricht demnach den Zielen der Raumordnung gem. 1 Abs. 4 BauGB. 2.2 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan (FNP) der Verbandsgemeinde Dahner Felsenland ist der Geltungsbereich als Sonderbaufläche Hotel sowie Grünfläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan wurde im Mai 2016 geändert. Der Bebauungsplan wird aus dem FNP entwickelt. 2.3 Bisheriges Baurecht Bisher besteht für die Flächen des Hotels Pfalzblick kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Um Baurecht zu schaffen, wird nun erstmals ein Bebauungsplan für das Gebiet aufgestellt. 2.4 Altlasten Altlasten sind der Stadt im Bereich des Bebauungsplanes nicht bekannt.

7 5 3 PLANUNG 3.1 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen Für das Plangebiet ergeben sich folgende wesentliche Festsetzungen: Das Plangebiet wird als Sondergebiet Hotel festgesetzt. Um einem zukunftsorientierten und wettbewerbsfähigen Hotelbetrieb gerecht werden zu können sind verschiedene, einem Hotel zugehörige, Angebote zulässig. Hierzu gehören Übernachtungsmöglichkeiten, Einrichtungen und Gebäude für Gastronomie, Gebäude und bauliche Anlagen für Wellnessanwendungen, die einem Hotelbetrieb zugehörigen Einrichtungen für Service, Betrieb und Verwaltung, ebenso wie technische Anlagen und Nebenanlagen zum Betrieb des Hotels. Des Weiteren zulässig sind sportliche und gesundheitliche Einrichtungen, Außenpools und Seminarräume. Zur Erschließung des Hotels und zur Unterbringung der Gäste im weitesten Sinne sind außerdem Erschließungsflächen, Parkplätze und Tiefgaragen zulässig. Des Weiteren werden, um den Hotelbetrieb familienfreundlich abzurunden, ein Spielplatz sowie Anlagen und Ställe für einen Streichelzoo zugelassen. Die Festsetzungen stellen sicher, dass für Gäste jeden Alters Angebote vorhanden sind. Für Betriebsinhaber und Betriebsleiter werden durch den Bebauungsplan weiterhin Wohnungen vorgesehen. Südlich angrenzend an den Geltungsbereich verläuft ein Wanderweg. Um zukünftig stärker auf die Bedürfnisse der Touristen und Wanderer eingehen zu können, wird die Errichtung eines Kiosks, bzw. eines Verkaufsstandes zugelassen. Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt über die Grundflächenzahl und die Geschoßflächenzahl. Die überbaubaren Flächen werden über Baugrenzen festgesetzt. Der Verzicht auf Baulinien soll für den Standort der einzelnen Gebäude innerhalb der Baugrenzen noch Freiräume offen halten. Die Grundflächenzahl von 0,8 bewegt sich in dem von der Baunutzungsverordnung gestatteten Rahmen. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise nach 22 Abs. 3 BauNVO ermöglicht es, die für einen Hotelkomplex typischen, großen Baukörper ohne seitlichen Grenzabstand zu bauen. Zulässig innerhalb des Gebietes sind bis zu 6 Vollgeschosse und bis zu 3 Kellergeschoße. Die maximale Traufhöhe wird auf 24 m festgesetzt. Dieses Maß ergibt sich aus der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse. Als Bezugspunkt der Höhe dienen, aufgrund der Geländeverhältnisse, Höhenpunkte über Normalhöhennull. Innerhalb des Gebietes werden durch Nutzungsgrenzen 4 Gebiete mit unterschiedlichen Höhenbezugspunkten aufgeteilt. Durch den Geländeverlauf ergibt sich so eine Staffelung der Gebäudehöhen. Zusätzlich

8 6 wird die Höhenentwicklung nach oben begrenzt. Die Gebäude dürfen die Höhe von 230 m über NHN nur um 15 m überragen. Um einen Sichtschutz zu gewährleisten sowie das Eindringen Unbefugter auf das Grundstück zu verhindern, sind Aufschüttungen und Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2,00 m zulässig. 3.2 Nebenanlagen Nebenanlagen sind zulässig. Die Festsetzung soll einen Spielraum für Nebenanlagen offen lassen, die im laufenden Betrieb des Hotels z. B. zum Unterhalt der Anlage notwendig werden können. Des Weiteren soll durch die Festsetzungen eine gewisse Flexibilität für die zukünftige Entwicklung gewährleistet werden. 3.3 Grünflächen Die Grünflächen werden als Parkanlage festgesetzt, da die Grünanlage dem Freizeitwert des Hotels sowie der Erholung der Gäste dienen soll. Zu diesem Zweck soll die Grünfläche parkähnlich gestaltet und angelegt werden. Zur Festsetzung der Grünfläche als Parkanlage werden die Zulässigkeiten auf der Grünfläche weiter ausformuliert um zu verdeutlichen, welche Gestaltung auf der Fläche insbesondere denkbar ist. 3.4 Stellplätze und Tiefgaragen Stellplätze sind am Bestandsgebäude am nordöstlichen Rand des Geltungsbereichs vorhanden. Stellplätze und Tiefgaragen sind nur auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Die Tiefgaragen sind vorgesehen, weil sie durch ihre Anlage die städtebauliche Ordnung und Gestalt des Gebietes nicht stören, aber die erforderliche Anzahl an Stellplätzen vorhalten können. 3.5 Verkehrsflächen Das Hotel Pfalzblick wird seit Jahren genutzt und ist bereits verkehrlich erschlossen. Die Erschließung erfolgt über die Goethestraße. Eine neue verkehrliche Erschließung wird nicht notwendig. Der bestehende Parkplatz wird weiterhin genutzt. 3.6 Entwässerung Um die Entwässerungsanlagen der Goethestraße und die Straßengrundstücke nicht mit Oberflächen- und sonstigem Wasser zu behindern, wird festgesetzt, dass anfallendes häusliches Schmutzwasser ordnungsgemäß über die öffentliche Kanalisation zu entsorgen

9 7 ist. Anfallendes Oberflächenwasser wird im Geltungsbereich geordnet abgeleitet und in den im Süden angrenzenden Wiesenflächen versickert. Die Flächen liegen zwischen Radweg und der Wieslauter. Das Oberflächenwasser wird außerhalb des Geltungsbereichs versickert, da die Grünfläche im Gebiet auch als Liegewiese dient. Aus diesem Grund soll vermieden werden, dass dauerhaft eine feuchte Wiese entsteht. Im Sinne des 2 Abs. 2 Landeswassergesetz Rheinland-Pfalz soll Abwasser soweit wie möglich vermieden werden, die Versickerung von Oberflächenwasser dient außerdem der Grundwasserneubildung. 3.7 Wasserflächen Die Wasserflächen dienen zum einen der Gestaltung der Parkanlage, zum anderen runden sie das Freizeit- und Wellnessangebot des Hotels ab. 3.8 Ställe und Anlagen für einen Streichelzoo Ein Streichelzoo soll das Angebot des Hotels für die Gäste, vor allem für Kinder, attraktiv machen. Die Ställe und Anlagen für einen Streichelzoo sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie den Grünflächen möglich. Als Tierbestand denkbar sind Meerschweinchen, Kaninchen, Schafe, Ziegen, Schweine, Ponys und Esel. Durch die Anlagen für einen Streichelzoo sollen der Freizeitwert des Hotels gesteigert und das Angebot abgerundet werden. 3.9 Berücksichtigung der Umweltbelange Zur angemessenen Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a BauGB ist gemäß 2 Abs. 4 BauGB für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden. Diese sind in einem Umweltbericht (UB) gemäß den Vorgaben der Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB zu beschreiben und zu bewerten. Der UB stellt somit die Ergebnisse der Umweltprüfung dar. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen. Der UB ist ein selbstständiger Bestandteil der Begründung zum Bauleitplan. Er ist mit der Offenlage des Bauleitplan-Entwurfes vorzulegen. Die im Bebauungsplan enthaltenen grünordnerischen und naturschutzfachlichen Festsetzungen werden im UB erläutert und begründet. Die im UB getroffenen Aussagen sind Bestandteil der vorliegenden Begründung.

10 8 Im UB wird dargelegt, wie Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vermieden und unvermeidbare Beeinträchtigungen ausgeglichen werden sollen. Der Umweltbericht wird im weiteren Verfahren ergänzt.

11 9 4 RECHTSGRUNDLAGEN Den Festsetzungen liegen folgende Gesetze und Verordnungen zugrunde: 1) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom (BGBI. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1722) 2) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung- BauNVO) in der Fassung vom (BGBI. I, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBI, I S. 1548, 1551 f.) 3) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung PlanzV 90) vom (BGBI. I, S. 3830). Zuletzt geändert durch Art. 2 G zur Förd. des Klimaschutzes bei der Entwickl. in den Städten und Gemeinden vom (BGBl. I S. 1509) 4) Landesbauverordnung für Rheinland-Pfalz (LBauO) in der Fassung vom (GVBI., S. 365), mehrfach geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (GVBl. S. 77) 5) Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) in der Fassung vom (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 421 der Verordnung vom (BGBl. I S. 1474) 6) Landesgesetz zur nachhaltigen Entwicklung von Natur und Landschaft (Landesnatur schutzgesetz - LNatSchG -) vom 28. September 2005 (GVBI, 2005, S. 387), zuletzt geändert durch Neufassung durch Verordnung vom (GVBl. S. 283) 7) Landeswassergesetz Rheinland-Pfalz (LWG) in der Fassung vom (GVBI S. 127), zuletzt geändert durch 59 des Gesetzes vom (GVBI. S. 283, 296) 8) Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz (GemO) in der Fassung vom (GVBI., S. 153), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom (GVBI., S. 477). 9) Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP-Gesetz - UVPG), in der Fassung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 2490)

12 10 10) DIN Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen 11) Jeweilige ergänzende Gesetze, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften

13 11 Stadt Dahn Bearbeitung: Ingenieurbüro Dilger GmbH Dipl.-Ing. Kerstin Leßmeister Landau, Juni 2016 Dahn, den.. (Fuhr) Bürgermeister