18. November 2010 Dr. Lucius Huber

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1 18. November 2010 Dr. Lucius Huber

2 Miteigentum (Art ZGB) Gemeinsam ist die Sache Mehrere Personen, unabhängig einer Personengemeinschaft Der Einzelne hat Eigentum an einem bestimmten ideellen Anteil an der Sache Gesamteigentum (Art a ZGB) Gemeinsam ist ein Grundverhältnis/Gemeinschaft Sache zu Eigentum aufgrund bestehender Gemeinschaft Der Einzelne hat keinen bestimmten Anteil an der Sache

3 Entstehung Gesetz (z.b. Art. 670, 727 Abs. 1 ZGB) Rechtsgeschäft Rechtsstellung der Miteigentümer zueinander: Keine über das Miteigentum hinausgehende zur Sache: zum Anteil: Gemeinschaft Gemeinsame Verfügung Anteil als selbstständiges Vermögensobjekt Nutzung und Verwaltung Jeder kann die ganze Sache gebrauchen und nutzen (Art. 648 Abs. 1 ZGB).

4 Aufhebung Veräusserung/Untergang der Sache Rechtsgeschäftlich vereinbart Jeder Miteigentümer kann grds. jederzeit die Aufhebung verlangen (Art. 650 ZGB) Folge der Aufhebung: Teilung (Art. 651 ZGB) Körperliche Teilung Verkauf / Versteigerung und Verteilung des Erlöses Auskauf

5 Entstehung Gesetz (numerus clausus) z.b.: Erbengememeinschaft (Art. 602 ZGB); Kollektivgesellschaft (Art. 552 ff. ZGB) Vermutung des Gesamteigentums Rechtsgeschäft Rechtsstellung der Gesamteigentümer zueinander: erhalten zur Sache: zum Anteil: Regelung der vorbestehenden Gem. bleiben Gemeinsame Verfügung (Art. 653 Abs. 2 ZGB) Keine selbstständige Verfügungsmacht. Nutzung und Verwaltung Gemäss Regeln des Gemeinschaftsverhältnisses

6 Aufhebung Grds. besteht Gesamteigentum wie das zugrunde liegende Gemeinschaftsverhältnis Kein Anspruch auf Aufhebung (Art. 653 Abs. 3 ZGB) Ausnahme: Erbengemeinschaft Gründe der Aufhebung (Art. 654 Abs. 1 ZGB): Veräusserung der Sache Aufhebung des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses Folge der Aufhebung: Teilung Vertragliche Abmachungen Subsidiär: Vorschriften des Miteigentums

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8 Die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Nrn , Grundbuch Meggen, die zusammen die "Eigentümer-Gemeinschaft Wohnanlage S., Meggen" bilden, sind Miteigentümer des Grundstücks Nr. 640/GB Meggen. Dieses Grundstück enthält gemeinsame Anlagen, wie Plätze, Wege, Spielwiesen, Autoeinstellhalle usw. Für die Gemeinschaft besteht ein Benutzungsund Verwaltungs-Reglement vom 26. September 1969, das auf den einzelnen Grundbuchblättern angemerkt ist. Dieses Reglement, dem sämtliche Miteigentümer zugestimmt haben, kann nach seinem Art. 3 Abs. 3 Ziff. 5 durch eine Mehrheit von 2/3 der Miteigentümer abgeändert werden.

9 Am 1. Juni 1976 nahmen die Miteigentümer ein neues Reglement an und verlangten dessen Anmerkung im Grundbuch. Mit Verfügung vom 29. Juni 1976 wies das Grundbuchamt Luzern die Anmeldung ab. Zur Begründung führte es aus, nach Art. 647 Abs. 1 ZGB bedürfe die durch die Miteigentümer vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung zu ihrer Gültigkeit der Annahme durch sämtliche Miteigentümer. Diese Vorschrift sei zwingender Natur und könne daher durch Art. 3 Abs. 3 Ziff. 5 des alten Reglements nicht ausser Kraft gesetzt werden. Ein Miteigentümer habe aber dem neuen Reglement nicht zugestimmt; zudem fehle es an der Zustimmung der Ehemänner zweier Miteigentümerinnen. Wie beurteilt sich die Rechtslage?

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11 Art. 655 ZGB 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke. 2 Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind: 1. die Liegenschaften; 2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte; 3. die Bergwerke; 4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.

12 Grundeigentum Erwerb (1/3) Derivativer Erwerb (durch Rechtsgeschäft) Vom bisheriger Eigentümer abgeleitet 1. Verpflichtungsgeschäft (Erwerbsgrund) Gültiges Grundgeschäft zum Zwecke des Eigentumüberganges Grds. Öffentliche Beurkundung (Art. 657 ZGB) Verschafft obligatorischen Anspruch 2. Verfügungsgeschäft (Erwerbsakt) Eintragung ins Grundbuch (Art. 656 ZGB) Rechtsgeschäft + Grundbucheintrag = Eigentum

13 Grundeigentum Erwerb (2/3) Sonstiger derivativer Erwerb (Art. 656 Abs. 2 ZGB): Erbgang Enteignung Zwangsvollstreckung Begründung von Gütergemeinschaft

14 Originärer Erwerb Grundeigentum Erwerb (3/3) Ohne Zutun des bisherigen Eigentümers Ersitzung Ordentliche Ersitzung (Art. 661 ZGB) Ausserordentliche Ersitzung (Art. 662 ZGB) Gutgläubiger Erwerb im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag (Art. 973 Abs. 1 ZGB) Aneigung; Bildung neuen Ladens; Bodenverschiebung; Enteignung; Zuschlag in einer Zwangsvollstreckung

15 Grundeigentum Verlust Tatbestand (Art. 666 Abs. 1) Löschung des Eintrages Vollständiger Untergang des Grundstückes Dereliktion Rechtsfolge (Art. 666 Abs. 1) Verlust des Eigentums im Moment der Löschung bzw. des Untergangs Sonderfall der Enteignung (Art. 666 Abs. 2)

16 Der im Jahre 1916 verstorbene A. K. war Eigentümer der Parzelle 789 in der Gemeinde X. Nach Inkrafttreten des Schweizerischen Zivilgesetzbuches wurden auch in dieser Gemeinde Vorbereitungen für die Anlegung des eidgenössischen Grundbuchs getroffen, wobei für die Parzelle 789 das Grundbuchblatt C 148 eröffnet wurde. Eine Bereinigung hat jedoch nicht stattgefunden, und ein Eigentümer ist auf dem Grundbuchblatt bis heute nicht eingetragen. Am 10. März 1986 ersuchten die acht Nachkommen von B. K., eines Sohnes von A. K., gestützt auf Art. 662 ZGB und die Tatsachen, dass das Grundbuchblatt C 148 keinen Eigentümer aufwies, ihr Vater indessen das Grundstück mehr als dreissig Jahre ununterbrochen und unangefochten besessen und bewirtschaftet hatte, um Zusprechung des Eigentums an der Liegenschaft.

17 Nach Eröffnung des Auskündungsverfahrens im Sinne von Art. 662 Abs. 3 ZGB erhoben die Erben eines weiteren Sohnes und einer Tochter von A. K. Einsprache. Da keine Einigung erzielt werden konnte, wurde den Einspracheberechtigten Frist zur Klage angesetzt. Einer dieser Erben, A. S., reichte rechtzeitig Klage ein mit dem Begehren, es sei richterlich festzustellen, dass den Beklagten, den acht Erben des B. K., an der Parzelle 789, Grundbuchblatt C 148, kein Ersitzungsrecht gemäss Art. 662 Abs. 1 ZGB zustehe. Besteht ein Ersitzungsanspruch?

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19 Stockwerkeigentum ist eine besondere (qualifizierte) Form des Miteigentums (Art. 712a Abs. 1 ZGB) Somit sind Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB) ergänzend anwendbar

20 Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB) Wertquote, die in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes des Grundstücks anzugeben ist (Art. 712e Abs. 1 ZGB) Stockwerkeigentum ist möglich an Gebäuden bzw. an Räumen, die nach aussen abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben 20

21 Stockwerkeigentum Entstehung / Begründung Voraussetzungen: Stockwerkeigentum wird durch Vereinbarung der Miteigentümer oder durch Erklärung des Alleineigentümers der Liegenschaft resp. des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechts begründet (Art. 712d Abs. 2 ZGB) Eintrag ins Grundbuch (Art. 712d Abs. 1 ZGB) 21

22 Räume im Sonderrecht: Ausschliessliche Nutzung und Verwaltung durch den einzelnen Stockwerkeigentümer Darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Teile nicht beschädigen (vgl. Art. 712a Abs. 2 ZGB) 22

23 Gemeinschaftliche Teile: Nutzung und Verwaltung durch die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer nach Quoten-Anteil Übertragung der Verwaltung auch an einen Verwalter möglich

24 Im Grundbuch kann ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung angemerkt werden (Art. 712g Abs. 3 ZGB) Reglement umschreibt Rechtsstellung der Einzelnen innerhalb der Gemeinschaft der Stockwerk-eigentümer

25 Kosten der Verwaltung bzw. der baulichen Massnahmen betreffend gemeinschaftliche Teile sind nach den Wertquoten zu tragen (Art. 712h ZGB) Dieser Kostenverteilungsschlüssel ist dispositiv

26 Bauteile und Anlagen, welche zwingend gemeinschaftliche Teile darstellen und damit nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können (vgl. Art. 712b Abs. 2 ZGB): Boden der Liegenschaft Bauteile, die für Bestand und konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (z.b. Dach, Zentralheizung, Treppenhaus etc.)

27 Da der Stockwerkeigentumsanteil vom Gesetz als besonderes Vermögensobjekt behandelt wird, kann der einzelne Berechtigte grundsätzlich darüber verfügen wie ein Alleineigentümer (z.b. durch Veräusserung, Verpfändung, Pfändung durch die Gläubiger) Jedoch geniesst Stockwerkeigentümer im Unterschied zum gewöhnlichen Miteigentum kein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten (vgl. Art. 712c Abs. 1 ZGB)

28 Organisation (Art. 712m 712t ZGB) Versammlung der Stockwerkeigentümer (zwingend) Verwalter (fakultativ, übernimmt alle Exekutivfunktionen) evtl. Ausschuss oder Abgeordnete (fakultativ, mit bestimmten Funktionen wie Beratung des Verwalters oder Überwachung)

29 Untergang des Stockwerkeigentums nur bei besonderen Gründen: Untergang der Liegenschaft oder des Baurechts (Art. 712f Abs. 1 ZGB), u.u. Zerstörung/starke Beschädigung des Gebäudes Begehren eines Miteigentümers (Art. 712f Abs. 2 ZGB, Aufhebungsvertrag) Dereliktion durch alle Stockwerkeigentümer

30 Rechtsfolgen bei Untergang: Gemäss Art. 712f Abs. 1 ZGB kann die Löschung des Eintrages im Grundbuch beantragt werden Bei Aufhebungsvertrag und Begehren eines Miteigentümers, geht Stockwerkeigentum erst mit Löschung im Grundbuch unter (konstitutiv), bei den übrigen Gründen ist der Eintrag im Grundbuch deklaratorisch

31 X. ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 6. Sie bestand gemäss Begründungsakt und dem Reglement aus 130/1000 Miteigentum am Grundstück mit Sonderrecht an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 6 im 3. Stock, an einem Waschküchenabteil und dem Estrich sowie an einem Kellerabteil. X. benutzte diese Stockwerkeinheit zunächst als Büro. Im Jahr 1986 gestaltete er den Estrich zu einem Wohnraum um und baute eine Nasszelle ein; die Waschküche funktionierte er zu einer Küche um. Dabei durchbrach er die Mauern. Ferner brachte er im Treppenhausbereich eine zusätzliche Türe an. Schliesslich baute er zusätzlich zwei Dachflächenfenster im Estrich ein.

32 Die Baukommission ordnete im Jahr 1998, was die Nutzungsänderung und die Einrichtungen in der Waschküche betraf, die Rückführung in den ursprünglichen Zustand an und forderte X. auf, für die übrigen Änderungen (Mauerdurchbrüche, Dachflächenfenster) ein Bewilligungs-gesuch einzureichen. Diese Änderungen wurden dann auch bewilligt. An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. April 1999 fassten die heutigen vier Eigentümer der insgesamt sechs Einheiten mit drei gegen die eine Stimme von X. folgende Beschlüsse:

33 Ablehnung der Beanspruchung erhöhten Ausnutzungsmöglichkeiten im Dachgeschoss durch den Eigentümer des Sonderrechtsanteils Nr. 6; Ablehnung der Nutzungsänderung der Nebenräume Waschküche und Estrich im Sonderrechtsanteil Nr. 6 in Wohnräume; Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, den ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement wiederherzustellen bezüglich der baulichen Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum (Mauerdurchbrüche, Verschiebung Begrenzungsmauern, Einbau Dachflächenfenster);

34 Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, im Dachstock den ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement wiederherzustellen bezüglich Abtrennung eines Teils des Treppenhauskorridors (Entfernung Holztüre). Mit Klage vom 12. Mai 1999 verlangte X. die Aufhebung der Beschlüsse vom 14. April Mit Widerklage vom 30. September 1999 verlangte die Stockwerkeigentümer gemeinschaft, X. sei zu befehlen, den ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement wiederherzustellen.

35 In zweiter Instanz wies das Obergericht des Kantons Zürich die Klage in seinem Urteil vom 13. Januar 2004 vollständig ab und befahl X. in Gutheissung der Widerklage, innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Urteils die baulichen Massnahmen rückgängig zu machen. - Welche Voraussetzung muss erfüllt sein, damit eine freie bauliche Ausgestaltung der Innenräume durch den Stockwerkeigentümer zulässig ist? - Wie hat das Bundesgericht in casu zu entscheiden?