Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf
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- Erika Krämer
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1 Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht I. Halbjahr 2016 STANDORTKENNZIFFERN Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex Büroflächenbestand Arbeitslosenquote Gewerbesteuerhebesatz 118,7 7,60 Mio. m² 8,1 % 440
2 2 ENTWICKLUNG DER WICHTIGSTEN BÜROMARKTKENNZIFFERN Flächenumsatz erzielt knappes Minus von ca. 2,4 % ggü. 1. HJ Spitzenmiete stabil auf hohem Niveau Leerstand sinkt um ca. 3 % m , , , , , , , , /m 2 /mtl. 27,00 24,00 21,00 18,00 ggü. 1. HJ ,30 14,45 13,40 14,10 14,95 13,80 15,25 13,80 15,00 12,00 Büroflächenumsatz Leerstand ,00 6,00 3,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete HJ Büromarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2016 Der Düsseldorfer Büromarkt hat im 1. Halbjahr 2016 ein ähnlich gutes Ergebnis erzielt wie im Vorjahreszeitraum. Von Januar bis Juni fanden rund m² Bürofläche neue Nutzer, im vergangenen Jahr waren es im selben Zeitraum circa m². Die Vermietungsleistung in den ersten sechs Monaten 2016 lässt auf ein erfreuliches Gesamtjahresergebnis hoffen, das zwar höchstwahrscheinlich nicht an den Rekordwert aus 2015 (ca m²) heranreichen wird, aber mit erwarteten etwa m² ebenfalls beachtlich ausfallen könnte. Es zeigten sich im 1. Halbjahr 2016 vor allem Industrie- und Handelsunternehmen abschlussfreudig, die mit rund m² und einem Anteil von 21,7 % die umsatzstärkste Branche stellten. Rund m² entfielen allein auf die Anmietung der Douglas Holding an der Hans-Günther-Sohl-Straße, die KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG m 2 13,80 Euro/m 2 26,50 Euro/m m m 2 Vermietungsleistung auf konstant hohem Niveau Durchschnittsmiete stabil Spitzenmiete wieder mit steigender Tendenz Teilmarkt Medienhafen an der Spitze Leerstand weiter rückläufig Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2016
3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf Medienhafen City Ost City Teilmarkt Grafenberg mit einem Umsatzzuwachs von fast dem Dreifachen ggü. Vergleichszeitraum Teilmarkt Medienhafen folgt mit einem Plus von mehr als 130 % ggü. 1. HJ Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz 1. HJ m m m m m 2 Büroflächenumsatz 1. HJ Grafenberger Allee 297 Global Gate TEILMARKT GRAFENBERG Mieter: teleffekt. GmbH Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON Immobilien den größten Deal des 1. Halbjahres 2016 tätigte. Bedeutenden Anteil am Gesamtumsatz hatten aber auch das Jobcenter Düsseldorf mit rund m² an der Reisholzer Werftstraße sowie das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF), das etwa m² an der Graf-Recke- Straße mietete und damit den drittgrößten Deal verbuchte. Das Gros der Vermietungen spielte sich allerdings in den mittleren Größenordnungen ab. Rund der insgesamt m² wurden im Flächensegment von bis m² umgesetzt. Diese Sparte bildete damit das stärkste Größensegment. Schwerpunkte der neuen Anmietungen waren im Medienhafen und Grafenberg zu beobachten. Dabei konnte insbesondere der Zuzug von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Umland auf dem Vermietungsmarkt neue Impulse setzen. Die nur knapp höhere
4 4 UMSATZ NACH BRANCHEN Industrie-/Handelsunternehmen durch den Abschluss von Bau/Immobilien Textil/Mode Douglas an der Spitze mit Anteil von 21 % IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Öffentliche Hand Büroflächenumsatz 1. HJ Büroflächenumsatz 1. HJ sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Vermietungsleistung im Vorjahreszeitraum war Vorbote eines Rekordjahres, was auch für das laufende Jahr optimistisch stimmt. Mieten Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau gehalten. Nach 26,00 /m² zur Jahresmitte und zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 /m². Bei einzelnen Abschlüssen wie etwa im Kö-Bogen in der Düsseldorfer Innenstadt wurden sogar 27,50 /m² erzielt. Teuerstes Pflaster war auch diesmal traditionell der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Die leichte Steigerung der Spitzenmiete liegt auch darin begründet, dass viele Nutzer im mittleren bis gehobenen Flächensegment Verträge zu Spitzenmietpreisen abgeschlossen haben. Das gilt neben dem Kö- Quartier auch für die Neubauentwicklung Three George im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf. Im Schnitt zahlten Unternehmen in Düsseldorf 13,80 /m². Die Durchschnittsmiete gab damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur minimal um 0,10 /m² nach. Leerstand Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt hat sich dank der aktuellen Vermietungen sowie eines größeren Umnutzungsprojektes am Seestern weiter verringert. Zum Ende des 2. Quartals 2016 waren rund m² Bürofläche ohne Nutzer, ein Minus von m² im Vergleich zum Vorjahr. Angesichts eines leicht gesunkenen Büroflächenbestandes von 7,60 Millionen m² ergibt sich daraus eine Leerstandsquote von 10 %, Tendenz sinkend. Im Vorjahreszeitraum belief sich Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2016
5 5 UMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN m Größensegment von bis m² bildet mit einem Plus von über 55 % stärkste Umsatzklasse Büroflächenumsatz 1. HJ bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 1. HJ der Bestand auf 7,63 Millionen m², woraus eine Leerstandsquote in Höhe von 10,3 % resultierte. Projektfertigstellungen Nach jetzigem Stand werden im Jahr 2016 im Stadtgebiet Düsseldorf zunächst 13 neue Büroimmobilien auf den Markt kommen. Das absehbare Fertigstellungsvolumen in 2016 wird sich auf rund m² belaufen und damit deutlich über der niedrigen Marke von 2015 liegen (ca m²). Im Jahr 2017 könnte das Angebot an neuen Flächen dann noch einmal höher Hans-Günther-Sohl Str TEILMARKT SÜD Mieter: Douglas Holding Flächengröße: ca m 2 ausfallen. Im Stadtgebiet ist mit acht Projekten und einem Volumen von etwa m² zu rechnen. Mittelfristig wird die Verfügbarkeit an Projektflächen wieder zunehmen. Dieses neue Angebot wird dringend gebraucht, denn zuletzt nahm die Anzahl an verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität ab. Auch im kleinteiligen Flächensegment finden Unternehmen zurzeit kaum noch entsprechende Mietgelegenheiten. Durch die
6 6 PROJEKTFERTIGSTELLUNGEN m 2 Fertigstellungsvolumen steigt um mehr als 45 % ggü A-Flächen werden weiterhin dringend benötigt Umwidmung bestehender Immobilien in Flüchtlingsheime oder Wohnimmobilien wird sich zudem der Leerstand weiter verringern. In Düsseldorf werden Asylsuchende bisher ungenutzte Flächen in einer Größenordnung von rund m² beziehen. Teilmärkte Lagen in den vergangenen Jahren die Teilmärkte Kennedydamm/Derendorf, Nord/Airport City, Linksrheinisch/Seestern und City in der Mietergunst weit vorne, konnte im 1. Halbjahr 2016 nur die City mit den führenden Teilmärkten Medienhafen und Grafenberg mithalten. Grund für diese Verschiebung war die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger bzw. moderner Flächen. Begehrtester Teilmarkt war der Medienhafen mit einer Vermietungsleistung von rund m² (2. Q. 2015: Kennedydamm/Derendorf mit ca m²). Dort verbuchte der Markt mit WACOM Europe und etwa m² den größten Deal. Grafenberg konnte sich mit circa m² auf einen untypischen Platz zwei schieben (2. Q. 2015: Linksrheinisch/Seestern, ca m²). Daran hatte die Douglas Holding mit rund m² den größten Anteil. Im drittstärksten Teilmarkt, der City, fanden etwa m² Fläche neue Mieter (2. Q. 2015: Nord/Airport City, ca m²), davon entfielen rund m² auf das Polizeipräsidium. Ausblick Nach dem hervorragenden Vermietungsjahr 2015 und dem sehr guten 1. Halbjahr 2016 blicken wir optimistisch in die zweite Jahreshälfte. Insbesondere der Zuzug von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Umland sowie dem Ruhrgebiet hat dem Vermietungsmarkt einige sehr positive Impulse gegeben, und dank der Projektentwicklung Kö-Quartier im Bankenviertel hat auch die Spitzenmiete noch einmal zugelegt. Vor dem Hintergrund einiger Großgesuche scheint für 2016 ein Gesamtflächenumsatz von rund m² realistisch. Das fulminante Vorjahresergebnis von circa m² werden wir mangels verfügbarer Flächen wohl nicht erreichen. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2016
7 7 DÜSSELDORFER TEILMÄRKTE Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRAT Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 14,90 16, Nord 11,30 13, Kennedydamm/Derendorf 17,40 22, City 13,30 19, Königsallee/Bankenviertel 21,10 26, Linksrheinisch 11,60 18, Seestern 10,90 13, Medienhafen 15,80 21, Grafenberg 10,80 13, City Ost 10,40 13, Süd 9,10 10,
8 8 Investmentmarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2016 Nach dem Höchstwert am Düsseldorfer Investmentmarkt im vergangenen Jahr, als rund 2,7 Milliarden in Gewerbeimmobilien investiert worden waren, zeigt sich auch im laufenden Jahr ein großes Investoreninteresse. Bis Ende Juni 2016 flossen circa 671 Millionen in Düsseldorfer Gewerbeobjekte nur 5,7 % weniger als im Vergleichszeitraum Auf das Jahr 2016 bezogen, könnte das Transaktionsvolumen annähernd die Werte des Vorjahres erreichen. Wenngleich bisher keine geplanten Großtransaktionen deutlich oberhalb von 100 Millionen bekannt sind, deutet sich eine größere Anzahl an kleineren Deals sowie Transaktionen im mittleren Segment an. Zudem steht noch eine Reihe an Transaktionen aus, deren Realisierung in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten ist. KENNZAHLEN INVESTMENT 671 Mio. 4,4 % 81 % Immobilieninvestmentmarkt im Aufwärtstrend Attraktive Spitzenrendite im Bürosegment Assetklasse Büro weiterhin bevorzugt Investitionsobjekte Der Düsseldorfer Markt bietet Investoren weiterhin eine attraktive Rendite. Zum Ende des 1. Halbjahres lag die Spitzenrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien bei 4,4 %, das TRANSAKTIONSVOLUMEN in Mio. Trotz Minus von ca. 5,7 % ggü. 1. HJ zeigen Investoren großes Interesse am Düsseldorfer Investmentmarkt HJ HJ Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2016
9 9 ANTEIL VERKÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Projektentwickler / Bauträger auf gleicher Höhe mit Offenen Fonds / Spezialfonds; Plus 24 % 15 ggü. 1. HJ Projektentwickler / Bauträger Offene Fonds / Spezialfonds Privater Investor Corporates / Eigennutzer DOCK TEILMARKT MEDIENHAFEN Flächengröße: ca m² Verkäufer: Family Office entspricht einem Minus von nur 0,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Einzelhandelsimmobilien erzielten eine Spitzenrendite von unverändert 4,0 %. Investoren bevorzugten abermals die Assetklasse der Büroimmobilien. Diese steuerte rund 81,1 % (ca. 544,3 Mio. ) zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Zum Vergleich: Von Januar bis Juni 2015 waren es etwa 42,1 % bzw. 299,7 Millionen. Auf Platz zwei der stärksten Assetklassen rangierten im ersten Halbjahr 2016 die Grundstücke mit rund 9,1 % (ca. 61,3 Mio. ). Käufer-/Verkäufergruppe Wenig überraschend waren Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von circa 24,3 % die aktivste Verkäufergruppe in der ersten Hälfte des Jahres. Die stärkste Käufergruppe stellten mit rund 20,7 % Offene Fonds und Spezialfonds dar. Ihr Hauptaugenmerk liegt momentan darauf, die teilweise enormen Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern unterzubringen. Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar. Als bis dato
10 10 SPITZENRENDITEN 7,50 % 6,00 % 4,50 % 3,00 % 5,25 4,50 5,25 5,20 5,00 4,50 4,20 4,20 4,75 4,50 4,40 4,00 4,00 4,00 Spitzenrendite Büro 1,50 % Spitzenrendite Einzelhandel HJ HJ 2016 ANTEIL KÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Offene Fonds / Spezialfonds überwogen mit rund 21 % (ca Mio. ) Offene Fonds / Spezialfonds Versicherungen Opportunity Fonds / Equity Fonds Asset-Manager größter Deal investierte eine Versicherung im Quartier Central rund 100 Millionen in das Objekt La Tête. Ausblick Deutschland bleibt in der aktuell politisch sehr bewegten Zeit ein Hort der Stabilität. Das gilt angesichts von Niedrigzins und Strafgebühren für das Parken von Geld insbesondere für den Immobilienmarkt, den private und institutionelle Investoren gleichermaßen und zu Recht als beste Alternative für die Geldanlage betrachten. Auch der Brexit verleiht dem hiesigen Immobilienmarkt durch den Zustrom internationaler Investoren weiteren Auftrieb. Von diesen Entwicklungen profitiert auch der Düsseldorfer Immobilienmarkt. Die Erwartung und die bisherigen Entwicklungen spiegeln sich in der Prognose für den Investmentmarkt wider. Das Transaktionsvolumen könnte in diesem Jahr bei rund 2,5 Milliarden liegen. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 2016
11 11 La Tête TEILMARKT CITY Flächengröße: ca m² Verkäufer: Projektentwickler Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). FLÄCHENUMSATZ Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. LEERSTAND Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. SPITZENMIETE Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. DURCHSCHNITTSMIETE Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfasster, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung für die Erfassung einer Transaktion. TRANSAKTIONSVOLUMEN Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. RENDITE
12 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Heiko Piekarski Marius Varro Geschäftsführende Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG ERNST-SCHNEIDER-PLATZ DÜSSELDORF TEL +49 (0) FAX +49 (0) research@anteon.de
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