Seite Den Verkehrswert profitabel nutzen 6. Was Sie wissen müssen 7. Welche Methoden gibt es? 21. Vergleichswertverfahren 31. Ertragswertverfahren 41

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2 Schnellübersicht Seite Den Verkehrswert profitabel nutzen 6 Was Sie wissen müssen 7 Welche Methoden gibt es? 1 Vergleichswertverfahren 31 Ertragswertverfahren 41 Sachwertverfahren 63 Profi-Tricks der Gutachter 101 Anwendungsbeispiele 113 Stichwortverzeichnis

3 Was Sie wissen müssen Realistische Verkehrswerte Wie wertvoll ist eine Immobilie wirklich? Sie als Grundstückseigentümer oder -käufer stellen sich sicherlich hin und wieder diese Frage. Allerdings wollen Sie im Allgemeinen allein aus ostengründen nicht jedesmal Ihre Neugierde mit einem formell erstellten Gutachten befriedigen. Denn jeder Sachverständige hat seinen Preis. Die Qualität des Gutachtens hängt aber weder vom Umfang noch vom Preis ab. Das Geheimnis guter Bewertungen liegt oft in wenigen Fakten. Praxis-Tipp: Ein formelles Gutachten ist keine Garantie für den Preis, der tatsächlich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt manchmal etwas im Nebel. Das hat zwei gute Gründe: Jedes Grundstück ist einmalig und wird nicht auf dem Ladentisch gehandelt. Grundstücke werden im Vergleich zu Aktien naturgemäß seltener verkauft, so dass ein urswert nicht annähernd feststellbar ist. Sie können den Verkehrswert jedoch relativ einfach berechnen. Dabei dürfen Sie nicht allzu überspitzte Anforderungen an das Ergebnis stellen. Auch hierfür gibt es zwei gute Gründe: Sie kennen den wirklichen Marktwert erst dann, wenn das Grundstück tatsächlich verkauft wird und ein aufpreis vorliegt. Auch die professionellen Gutachter können bei ein und demselben Grundstück zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die große Bandbreite der Verkehrswerte bei ein und demselben Grundstück liegt bei den Gutachtern im Allgemeinen am sogenannten sachverständigen Ermessen. Je nach Auftragslage, 8

4 Realistische Verkehrswerte Bewertungsanlass oder Bewertungszweck muss ein Sachverständiger sein Ermessen unterschiedlich anwenden und zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Beispiel: Sie beauftragen einen Sachverständigen, Ihr Grundstück zu bewerten, und teilen ihm mit, dass Sie die Absicht haben, das Grundstück zu verkaufen. Bei der Wertermittlung des Gutachters interessiert Sie weniger der tatsächliche Wert des Grundstücks. Sie wollen in erster Linie wissen, zu welchem Preis Sie das Grundstück mindestens verkaufen müssen, um keinen wirtschaftlichen Verlust zu erleiden. Den Rest überlassen Sie Ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick und versuchen im Verkaufsgespräch einen wesentlich höheren aufpreis zu erzielen, als der Gutachter Ihnen als unterstes Limit ausgerechnet hat. Die unterschiedlichen Ergebnisse der Profis sind daher nicht auf mangelnde Sachkenntnis zurückzuführen, sondern auf den unterschiedlichen Auftragszweck. Auch die teilweise recht unterschiedliche Einschätzung der Gebäude spielt eine Rolle. Das liegt daran, dass unterschiedliche Sachverständige mitunter verschiedene Tabellenwerte zugrunde legen. Praxis-Tipp: Sie können für Ihre persönliche Entscheidung festhalten, dass auch ein formelles Gutachten nicht zu einem über alle Zweifel erhabenen Preis führt, den Sie mit Sicherheit am Grundstücksmarkt genauso erzielen können. Der Verkehrswert des Wertgutachtens ist vielmehr mit einer unverbindlichen Preisempfehlung zu vergleichen. Der Wert kann, muss jedoch keineswegs bei einem Verkauf der Immobilie realisiert werden. Denn der aufpreis entspricht nicht dem Verkehrswert, sondern dem Marktwert. 9

5 Was Sie wissen müssen Sie benötigen nicht in jedem Fall ein formelles Gutachten, meist reicht Ihre eigene Berechnung aus. Vorteilhafte Entscheidungen können Sie in fast allen Fällen nur treffen, wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks nach anerkannten Methoden ermittelt haben. Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten Ein formelles Gutachten kostet immer Geld. Deshalb sollten Sie alle Möglichkeiten ausschöpfen, bevor Sie ein Gutachten in Auftrag geben. Die Praxis zeigt immer wieder, dass letztlich bei jedem Wert eines Grundstücks das Verhandlungsgeschick und der Wille entscheidend sind, um ein Geschäft zu machen. Checkliste: Wann benötigen Sie den Wert einer Immobilie? Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren, ob der geforderte aufpreis angemessen ist. Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und einen angemessenen aufpreis verlangen, der Ihnen noch genügend Verhandlungsspielräume lässt. Sie wollen ein Grundstück auf Rentenbasis erwerben und prüfen, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist. Sie wollen bei der Einkommensteuer eine möglichst hohe Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten geltend machen. Sie wollen Erbschaftsteuer sparen, weil Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch halten. Sie wollen Ihr Grundstück an Ihre inder auf dem Weg der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und überlegen, wie hoch Ausgleichszahlungen an die inder sein müssen, die das Grundstück nicht erhalten. Der Betriebsprüfer will einen sogenannten Entnahmegewinn versteuern, weil Sie ein Grundstück aus Ihrem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführt haben. 10

6 Immobilienwertermittlungsverordnung Sie wollen ein bereits existierendes formelles Gutachten kontrollieren, um sicherzugehen, dass die Annahmen des Gutachters realistisch sind. ontrollmöglichkeiten bieten sich insbesondere, wenn Sie ein Grundstück innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens kaufen wollen. Sie wollen Ihre persönliche aufpreissammlung aktualisieren. Nur so können Sie Tendenzen erkennen. Geheime Quellen der Profis Nutzen Sie einfache und sichere Methoden. Wenden Sie die Faustregeln der Profi-Gutachter an. Erschließen Sie sich auch geheime Quellen, damit Sie alle grundstücksrelevanten Daten, Merkmale und Bewertungsbesonderheiten kennen. Das sind keine Geheimnisse. Aber manche Quellen sind unbekannt. Nutzen Sie daher alle Tipps, Tricks und Informationen. Nur so sichern Sie sich den entscheidenden Wissensvorsprung, der Sie bei Grundstücksgeschäften erfolgreich macht. Seit : Immobilienwertermittlungsverordnung Seit dem ist für die Sachverständigen der Grundstücksbewertung die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken maßgebend, die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom , BGBl. I 010, S. 639). Muss die Wertermittlung genau sein, kommt man an der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht vorbei. Wenn es aber darum geht, einen überschlägigen Wert für die Immobilie zu ermitteln, können auch einfachere Wege beschritten werden. 11

7 Was Sie wissen müssen Gesuchte Größe: Verkehrswert Suchen Sie den Wert eines Grundstücks, geht es in den meisten Fällen um den gemeinen Wert bzw. um den Verkehrswert. Verschiedene Gesetze und Verordnungen legen fest, was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist. Im Steuerrecht wird im Allgemeinen der Begriff gemeiner Wert verwandt. Alle Definitionen münden aber letztlich hinsichtlich des gesuchten Werts der Immobilie bei ein und demselben Betrag. Definition: Verkehrswert Der gemeine Wert (Verkehrswert) eines Grundstücks ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit, der Lage des Grundstücks, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen wäre. Für Ihre Berechnungen kommt es daher entscheidend darauf an, zu welchem Preis das Grundstück bei einer gedachten Veräußerung verkauft werden könnte. Praxis-Tipp: Der Verkauf muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kommen. ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr liegt vor bei... einem Verkauf aus einem Zwang heraus einem Verkauf aus einer Notlage heraus Spekulationsgeschäften mit Grundstücken Veräußerungen unter nahen Angehörigen Vermögensübertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Zwangsversteigerungen Arrondierungsüberlegungen Liebhaberpreisen 1

8 Stichwortverzeichnis 0 %-Methode 118 Abgrenzung der Bewertungsverfahren 3 Abschläge 6, 95 Absetzungen für Abnutzung 11 Alter 97 Alterswertminderung 136 Altlasten 33 Anlagen, außergewöhnliche 99 Anschaffungskosten 107 Architekten 84, 90 Außenanlagen 98 Außenbereich 67 Aufteilungsmethode Verhältnis der Verkehrswert 1 Aufteilungsmodus 1 Basisjahr 73 Basisjahr Bauakte 87, 107 Baujahr 107, 109 Baukosten Hochrechnung 10 Index 75, 81 Zuschüsse 44 Baumängel 94 Baunebenkosten 83 Bausachverständiger 130 Bauschäden 94 Bauzeichnungen 107 Besteuerungszeitpunkt 138 Betriebskosten 45 Betriebsprüfer 10 Betriebsprüfung 19 Bewertungsmethoden 6 Mittelwertmethode 3 Ertragswertverfahren 4, 4 Sachwertverfahren 4, 4, 64 Vergleichswertverfahren 3, 34, 37 Bewirtschaftungskosten 43, 45 Bodenbeschaffenheit 5 Bodenrichtwert 65 Bodenrichtwertgrundstück 66 Bodenrichtwertkarte 66 Abkürzungen in der 67 Bodenwert 4, 65 Dachgeschoss, nicht ausgebautes 91 Datenmaterial 105 DIN Eigenleistungen 109 Eigentumswohnungen 35 Einheitswertakte 88, 108 Einkommensteuer 116 Einlage von Grundstücken 131 Einspruch-Musterschreiben 136 Einspruchsentscheidung 137 Einspruchsfrist 135 Entnahme aus einem Betriebsvermögen 19 Entnahmegewinn 10, 19 Erbauseinandersetzung 9, 116 Erbfolge, vorweggenommene 10, 9 Erbschaftsteuer 10, 135 Erhaltungszustand 95 Ermessensspielraum 13 Ertragswertverfahren 3, 4, 51 Escape-lausel 13 Finanzgericht 131, 137 Finanzierung 84 Flächenbewertung 70 Flugplatz 6 Fristverlängerung

9 9 Stichwortverzeichnis Gebäudeausstattung 35 Gebäudewert 7 Genehmigungen 84 Gericht 8 Finanzgericht 1, 16 Geschäftsverkehr, gewöhnlicher 1, 138 Grundbesitzwert 13 Grundlagenbescheid 135 Grundstücksgröße 68 Grundstückstiefe 69 Gutachten formelles 8, 8, 137 Parteigutachten 131 Wertgutachten 10 Gutachter Faustregel 85 Ausschuss 8 Quellen 103 Tricks 103 örtlicher 131 Herstellungskosten 96, 99, 107 Herstellungswert 71 Hinterland 69 Index-Zahlen 8 Instandhaltungskosten 45 Jahresrohertrag 44 aufentscheidung 115 aufpreis niedriger 139 tatsächlicher 138 aufpreisaufteilung, steuerlich optimale 116 aufpreissammlung 11 für Eigentumswohnungen 38 aufrausch 115 aufvertrag 118 irchenglocken 5 lage 137 orrekturen 71, 75, 95 osten 96 Anschaffungskosten 107 Baunebenkosten 83 Betriebskosten 46, 50 Bewirtschaftungskosten 50 Herstellungskosten 10, 104, 13 Instandhaltungskosten 46, 50 Nebenkosten 14 Verwaltungskosten 45 Werbungskosten 116 Lärm 6 Lebensdauer 9 für Außenanlagen 98 von Gebäuden 9 Liebhaberpreise 1 Liegenschaftszinssatz 48 Mietausfallwagnis 50 Mietvorauszahlungen 44 Mittelwert 3 Mittelwertmethode 3 Nachweis 13 Nebenkosten 14 Normalherstellungswert 71 Normalstufe 0 Nutzfläche 86 Parteigutachten 131 Preisnachlass 11 Privatentnahme 19 Prozent-Methode, differenzierte 118 Raum, umbauter 85, 107, 13 Rauminhalt 87 Raummeterpreis 75 Basisjahr Rechenschema 70 Referenz-Grundstück 66 Reinertrag 43 Rentenbasis

10 Restnutzungsdauer 9 Restrisiko 135 Restwert 71, 9 Methode 118 Risikofaktor 11 Rohertrag 43 Rundungsdifferenzen 74 Rundungsregeln 7 Sachverständiger Bausachverständiger 131 öffentlich bestellter und vereidigter 8, 138 Sachwertverfahren, 64 Schenkungsteuer 17 Schönheitsreparaturen 34, 44 Schwierigkeitsstufe 18 Steuer 10 Einkommensteuer 106, 117 Erbschaftsteuer 17, 13 Schenkungsteuer 17 Steuergeheimnis 110 Steuervorteile 13 Straßenbahn 6 Tricks 11, 115 Überalterung, wirtschaftliche 95 Umrechnungen 90 Umstände, wertbeeinflussende 95 Veräußerungsgewinn 131 Vergleichsimmobilie 37 Vergleichswertverfahren 3 bei bebauten Grundstücken 34 bei Eigentumswohnungen 35 bei unbebauten Grundstücken 3 Verhandlungsgeschick 9 Verkaufsüberlegungen 114 Verkehrswert 8, 1 Vermietung 116 Verpachtung 116 Stichwortverzeichnis Vervielfältiger 44, 51 Verwaltungskosten 45 Verzinsung des Bodenwerts 47 Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 43 Vorderland 69 Wegerecht 5 Werbungskosten 117 Wert, gemeiner 1 Wertdifferenz 134 Wertgutachten 9 Wertminderung Formel 93 wegen Alters 71, 9, 94 Wohnfläche 86 Wohnflächenberechnung 107 Wohnwertniveau 34 Zeichnungen 89 Zielobjekt 15 Zuschläge 6 Zuschnitt des Grund und Bodens 6 des Grundstücks 33 Zwangsversteigerung 11,