Das Münsteraner Modell zur Sozialgerechten Bodennutzung

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1 Das Münsteraner Modell zur Sozialgerechten Bodennutzung Forum KomWoB 21. September 2016, Düsseldorf Andreas Nienaber 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 1

2 Forschung / Wissenschaft Kongresse Fernsehkrimis Hochschulen 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 2

3 Münster Zahlen und Daten (1) Wirtschaftsstruktur Öffentlicher Dienst und private Dienstleistungen 42 % Groß- und Einzelhandel 15% Warenverarbeitung 15 % Energie 18% Banken und Versicherungen 10 % Kennziffer Umsatzkennziffer 140,2 Zentralitätskennziffer 131,7 Berufspendler nach Münster aus Münster Oberzentrum für 1.2 Millionen Menschen in Westfalen 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 3

4 Stadt im Grünen Einkaufsstadt 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 4

5 Historische Stadt Stadt des Westfälischen Friedens Aasee Fahrradhauptstadt 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 5

6 Münster Zahlen und Daten (2) ha Stadtgebiet, davon 2/3 Agrarflächen und Wald (9.500 ha Landschaftsschutzgebiet) 1/3 Siedlung und Verkehr Einwohner in ca Wohnungen eine der größten Universitäten Deutschlands Studierende Sozialstruktur Beamte und Angestellte 64 % Arbeiter 29 % Selbständige und mithelfende Familienangehörige 7 % 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 6

7 Einwohnerentwicklung Münster Prognose: T Einwohnerzuwachs in den nächsten 15 Jahren Jahresanfang 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 7

8 hohe ANZIEHUNGSKRAFT - gerade auch als Wohnstandort sämtliche Bevölkerungsprognosen weisen in Richtung Wachstum 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 8

9 Entwicklung geförderter Wohnungsbestand Anz. Wohnungen Jahr WE 1. FW/EK-Gruppe A WE 2./3. FW/EK-Gruppe B 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 9

10 Wohnungsbedarf mindestens 1500 Wohnungen per anno 750 WE im Innenbereich 750 WE im Außenbereich 300 WE öffentlich gefördert Bezahlbarkeit! 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 10

11 1. Ziele aus dem Handlungskonzept Wohnen / Baulandprogramm Baureife Wohnungen pro Jahr ungesteuerte Innenentwicklung Baulandprogramm aktiv entwickelt im Innen- wie im Außenbereich 750 WE 1250 WE WE 1) Mindestens 300 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich! 1) Beschluss des Rates der Stadt Münster vom Vorlage V/0088/2015/1.Erg. Bericht zur Baulandentwicklung 2014 und Fort- Schreibung des Baulandprogramms Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 11

12 Jährliche Wohnungsbauleistung 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 12

13 Wohnungszuwachs Münster Hamm Bonn Köln Bielefeld Dortmund Mönchengladbach Oberhausen Düsseldorf Essen Duisburg Bochum Gelsenkirchen Wohnungszuwachs (Jahresanfang) in % 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 13

14 Postbank Studie "Wohnatlas Leben in der Stadt vom : Wo es die meisten Neubauwohnungen gibt: Münster, Potsdam + München an der Spitze In Sachen Neubau liegen Münster, Potsdam und München vor allen anderen deutschen Großstädten. Das sind Ergebnisse der Postbank Studie "Wohnatlas Leben in der Stadt", die die Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten unter die Lupe nimmt. Hier sind im Vergleich zum Bestand seit 2000 die meisten Neubauwohnungen fertiggestellt worden: 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 14

15 Preisentwicklung Grundstück, Mefa unbeb. +35,3% Grundstück Efa, unbeb. +32,6% Mehrfamilienhäuser + 51,0% Eigentumswohnungen + 47,1% ungebremste Mietpreissteigerungen 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 15

16 "Wohnen darf nicht zu einem Luxusgut werden Heute verabschiedet der Bundestag das Gesetz zur Mietpreisbremse. Damit soll Wohnen in Ballungsgebieten auch für Normalverdiener erschwinglich bleiben. In vielen deutschen Großstädten ist die Wohnungssuche kein Spaß. Mieten schnellen nach oben, bei Besichtigungen stehen Dutzende Interessenten Schlange und wer die Wohnung bekommt, muss oft noch eine saftige Maklerprovision obendrauf zahlen. Auf solche Auswüchse zielt die umstrittene Mietpreisbremse von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), die der Bundestag am Donnerstag beschließen will. Laut Justizministerium lagen neu geforderte Mieten zum Beispiel in Hamburg und München um 25 Prozent über bestehenden Mieten, in Münster um 30 Prozent. 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 16

17 An- und Verkäufe Stadt Münster Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2013 Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Jahre 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 17

18 Boden: Warum ist die Stadt gefragt bei der Entwicklung von Bauland? als besonderes Gut nicht vermehrbar kein funktionierender Marktmechanismus/ Wechselspiel Angebot Nachfrage angewiesen auf dessen Nutzung, kein Transport möglich Medium, Werte über Generationen zu retten Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14, Abs. 2 GG) staatliche Lenkung wird somit gerechtfertigt 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 18

19 Stadt braucht Boden! Stadtentwicklung braucht Boden Wohnen braucht Boden (Bauboden) Wirtschaftsentwicklung braucht Boden 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 19

20 Kommunale Baulandstrategien sind als bodenreformerischer Ersatz anzusehen! Implementierung einer kommunalen Baulandstrategie ist der Versuch, das deutsche Bodenrecht zu überlisten und damit ein Optimum an Steuerung zu erzielen. 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 20

21 Bausteine des Handlungskonzeptes Wohnen Kommunales Handlungskonzept Wohnen Sensibilisierung Öffentlichkeit 61 Wohnungsmarktmonitoring Kooperation, Bündnis Wohnen Ergänzende Bausteine 61 Mobilisierung von Standorten im Siedlungsbestand Münsteraner Modell Baulandentwicklung Sozialgerechte Bodennutzung Dialogkultur mit Marktakteuren 50 Barrierefreiheit in Neubau und Bestand Ziele Stadtentwicklung Wohnungspolitik 64 preiswerter Bestand Sicherung von Preis und Belegungsbindungen - Sozialer Wohnungsbau Zielvereinbarung mit Land NRW Wohnungsmarktanalyse Kernbausteine Grundlagen u 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 21

22 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster Der Rat der Stadt Münster hat am einen richtungsweisenden Beschluss gefasst: Außenbereich: neues Baurecht nur, wenn mind. 50 % im Eigentum der Stadt Innenbereich: Veränderung/ Anpassung Baurecht, wenn wohnungspolitische Zielsetzungen anerkannt und vertraglich gesichert werden 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 22

23 Keine Stadtentwicklung ohne Boden! 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 23

24 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster Maßgebliche Bausteine: Liegenschaftliche Partizipation Transparente Baulandkalkulation Kostenneutrale Baulandentwicklung Verteilungsfrage - Entwicklung von Ausschreibungsmodalitäten Einrichtung revolvierender Bodenfonds 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 24

25 Zielvereinbarung Land NRW 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 25

26 Baulandprogramm Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 26

27 Baulandprogramm 2017 Neues Baugebiet Zeitliche Verzögerung Wohneinheiten Mitte Nördl. Roddestr X Privat - a r n Mitte Hoher Heckenweg / Sibeliusstr X W+S r r r n Gievenbeck Oxford-Kaserne Abschnitt X noch offen r a r r Gievenbeck Borghorstweg X Stadt r r r r Sentrup Muckermannweg X W+S r r r n Grundsätzliche Klärung Immissionsschutz ist erfolgt Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Mecklenbeck Meckmannweg / Schwarzer Kamp (Beresa) X Privat - a r r Vorhabenträger ist noch nicht klar Mecklenbeck Schürbusch (ehem. Peter-Wust-Schule) X Stadt n r r r Kinderhaus Südl. Ermlandweg X Stadt n r r r Gremmendorf York-Kaserne Abschnitt X Mefa Eigentum Schritte zur Baureife noch Offen r a r r Gremmendorf Lilienthalweg X BIMA - r r r Politische Entscheidung zur zukünftigen Nutzung erforderlich Städtebaulicher Entwurf liegt noch nicht vor Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Vermarktungskonzept BIMA liegt noch nicht vor Amelsbüren Bebauungsplanverfahren noch Nördl. Deermannstr X Stadt a a r r nicht abgeschlossen 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 27 insgesamt baureif (Stand März 2015) Efa Summe Stadt / W+S Dritte / Privat Entwickler Liegenschaftliche Sicherung Städtebauliche Qualifizierung Schaffung Planungsrecht Bau der öffentl. Erschließung - nicht erforderlich n n a r Vorhanden größtenteils vorhanden abgeschlossen noch nicht abgeschlossen

28 Entwicklungsstufen zum Bauland Bodenwert Baureifes Land Baureifes erschließungs- Umlegungsvorteil Land kostenfrei Baureifes erschließungs- erschließungs- Land kostenpflichtig flächenabgabe- Agrarland flächenabgabe- Bauerwartungsland & Rohbauland erschließungs- erschließungs- Planungsvorteil kostenpflichtig flächenabgabe- erschließungs- pflichtig A B C D E F & frei & frei 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 28

29 Transparente Baulandkalkulation 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 29

30 Verteilungsfrage 1. Bedarfsprüfung besondere Bedarfe 2. Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - EFA-Vergaberichtlinien 3. Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke -Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen- (MEFA-Vergaberichtlinien) 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 30

31 Was ist neu? Abkehr vom Höchstgebotsverfahren statt dessen: Ausschreibung in der Regel zum Verkehrswert unter Berücksichtigung städt. Zielvorgaben Gebote i.d.r. auf Startmiete Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss durch politische Gremien (möglichst für alle städt. Mefa-Grundstücke je Baugebiet) Vergabegrundsätze = Neuland (begleitende Beobachtung/Modifizierung erforderlich) Bei Angebotsgleichheit : Losentscheid 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 31

32 Vergabegrundsätze (1) Allgemeine Zielsetzungen Verbesserte Wohnraumversorgung für bestimmte Zielgruppen Preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt Steuerung einer nachhaltigen Angebots- und Quartiersentwicklung Gleichbehandlung aller Marktakteure Transparenz im Vermarktungsprozess Flexibilität (schlankes Verfahren für Standorte mit geringeren Anforderungen größere Differenzierung bei Standorten mit konzeptorientiertem Ansatz) 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 32

33 Vergabegrundsätze (2) Gemeinschaftsorientierte Bau- und Wohnformen Genossenschaftliches Wohneigentum zur Selbstnutzung Selbstgenutztes Wohneigentum für Baugruppen/- gemeinschaften Gemeinschaftsorientiertes Wohnen zur Miete ( Investorenmodell ) Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen Bauverpflichtung Energiesparhaus Münster Nachzahlungsverpflichtung 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 33

34 Vergabegrundsätze (3) Kommunale Selbstverpflichtung Zielwert von 60 % der entstehenden Nettowohnfläche im Mefa- Bereich für geförderten Mietwohnraum Ausnahmeregelung In besonderen Fällen Abweichung von vorstehenden Grundsätzen durch Beschluss Haupt- und Finanzausschuss 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 34

35 Konsequenzen Ratsbeschluss Abkehr von der Angebotsplanung hin zur kooperativen Bedarfsplanung Verhandlungen mit Eigentümern/Investoren vor Planung (Partizipationsmodell) Verzicht der Eigentümer auf vollen Planungsmehrwert, dadurch preisdämpfende Wirkung auf Grundstückspreise und Wohnungsmieten Steuerungsmöglichkeiten über Eigentümerfunktion (Sprunginvestitionen, Vergabefrage, Städtebau, ) nachhaltige Finanzierung und Transparenz durch revolvierenden Bodenfonds 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 35

36 An- und Verkäufe der Stadt Münster von 2002 August 2016 Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis August Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Jahre 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 36

37 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% Kauffälle % 50% 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 37

38 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% 60% Kauffälle Kauffälle % 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 38

39 Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft Plädoyer für Bodenvorratspolitik Johann Wolfgang von Goethe (1749/Frankf./M. 1832/Weimar) 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 39

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 1. Sitzung Forum KomWoB am 21. September 2016 in Düsseldorf Folie 40

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