INHALTSVERZEICHNIS 1 STEUERRECHTLICHE INFORMATION

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1 Vorsorgewohnungen Steuerrechtliche Information

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 STEUERRECHTLICHE INFORMATION Steuerliche Veranlagung Einnahmen Werbungskosten Abschreibung Kreditzinsen Finanzierungsnebenkosten Instandhaltungsaufwendungen Verwaltungskosten Erhaltungsaufwand - Rücklage Steuerberatungskosten Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen Begriff der Liebhaberei Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012) Veräußerung einer Vorsorgewohnung Umsatzsteuer Kleinunternehmerregelung Umsatzsteuer-Identifikationsnummer Umsatzsteuervoranmeldung Umsatzsteuererklärung Ankauf der Vorsorgewohnung Verkauf der Vorsorgewohnung Eigennutzung Kontakt 10 i

3 1 Steuerrechtliche Information Für die Darstellung der steuerlichen Grundlagen einer Vermietung von Vorsorgewohnungen ist insbesondere zwischen Einkommen- (siehe Punkt 1.1 bis Punkt 1.5) und Umsatzsteuer (siehe Punkt 1.4 und 1.6) zu unterscheiden. 1.1 Steuerliche Veranlagung Der Eigentümer erzielt aus der Vermietung der Vorsorgewohnung sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß 28 EStG. Da von Anfang an Wohnungseigentum begründet werden soll, unterbleibt eine einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat damit die Einkünfte aus der Vermietung seiner Eigentumswohnung(-en) in seiner persönlichen Einkommen- und Umsatzsteuererklärung zu erfassen. Da bei gegenständlichem Projekt die Strukturierung mittels Mietenpool nicht geplant ist, soll auf die dortigen Spezifika der Einkünftefeststellung hier nicht eingegangen werden. Die künftige Vermietung der Vorsorgewohnung ist dem zuständigen Finanzamt (i.d.r. Wohnsitzfinanzamt) unmittelbar nach Ankauf der Wohnung (Unterfertigung des Kaufvertrages) anzuzeigen. Wohnungseigentümer, die bisher als unselbständig Erwerbstätige nur Lohnsteuer zu entrichten hatten und die daher nur bei Bedarf eine Arbeitnehmerveranlagung beim Finanzamt eingereicht haben, müssen bei ihrem zuständigen Finanzamt (i.d.r. beim Wohnsitzfinanzamt) die geplante Vermietung unmittelbar nach Ankauf der Wohnung (Unterfertigung des Kaufvertrages) anzeigen. Das Finanzamt erteilt in der Folge eine Steuernummer zwecks Veranlagung zur Einkommen- und Umsatzsteuer. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in dem Jahr steuerlich zu erfassen, in dem sie durch Zahlung tatsächlich zu- bzw. abfließen (ertragsteuerliches Zufluss-Abfluss- Prinzip). Für die Ermittlung dieser Einkünfte muss eine sog. Überschussrechnung aufgestellt werden. Hierbei werden die Einnahmen (siehe Punkt 1.2) den Werbungskosten (siehe Punkt 1.3) gegenübergestellt. Im Rahmen der jährlichen Veranlagung erfolgt zunächst ein Ausgleich mit anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und in einem zweiten Schritt der Ausgleich mit dem steuerlichen Ergebnis aus anderen Einkunftsarten. Vom dadurch ermittelten Gesamtbetrag der Einkünfte können etwaige Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sowie Freibeträge abgezogen werden. 1

4 Das so ermittelte Einkommen ist Basis für die Berechnung der Einkommensteuer. Der auf das Einkommen anzuwendende Einkommensteuertarif ist progressiv gestaltet. Für Einkommen bis zu einem Betrag von EUR ,00 fällt keine Einkommensteuer an. 1.2 Einnahmen Bei einer Vorsorgewohnung setzen sich die Einnahmen aus den laufenden Mietentgelten sowie den weiterverrechneten Betriebskosten zusammen. Die Betriebskosten stellen sowohl eine Einnahme als auch Werbungskosten dar und besitzen somit neutralen Charakter. Bei der Ermittlung der Einkommensteuer (nicht jedoch der Umsatzsteuer) können diese wahlweise auch als durchlaufender Posten behandelt und somit außer Ansatz gelassen werden. 1.3 Werbungskosten Zu den Werbungskosten zählen die laufenden Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der Eigentumswohnung. Im Wesentlichen fallen die unten angeführten Werbungskosten an: Abschreibung Das Gebäude kann jährlich mit 1,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 67 Jahren. Bei Gebäuden die vor 1915 errichtet wurden, kann die Abschreibung mit 2 % erfolgen. Die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Vorsorgewohnung inklusive aller Nebenkosten. Dieser Gesamtbetrag ist in der Folge noch auf Grund und Gebäude aufzuteilen. In der Regel nimmt die Finanzverwaltung des Verhältnis Grund : Gebäude mit 20 : 80 an. Der Nachweis eines geringeren Grundanteiles kann durch ein Gutachten bzw. entsprechende Informationen des Verkäufers nachgewiesen werden. Nachfolgend sind die in der Praxis häufig vorkommenden Anschaffungs- und Nebenkosten angeführt: Kaufpreis Eigentumswohnung (exkl. USt) + Grunderwerbsteuer + Grundbuchseintragungsgebühr + Notariatsgebühren + Rechtsanwaltskosten + Maklerkosten = Bemessungsgrundlage davon z. B. 80 % Gebäudeanteil 2

5 davon Abschreibung 1,5 % p.a Kreditzinsen Die Zinsen (nicht der Tilgungsanteil) für die Kreditfinanzierung im Zusammenhang mit dem Kauf der Eigentumswohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Zinsen für das jeweils laufende und folgende Kalenderjahr vorauszuzahlen. In der Raiffeisen-Leasing-Planrechnung ist als Variante vorgesehen, dass die Zinsen für das erste und zweite Jahr bereits bei Kreditabschluss zur Gänze vorausbezahlt werden. Dies bringt den Vorteil, dass die Zinsen bereits im ersten Jahr als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können und somit die Verlustzuweisung erhöhen. Wichtig ist, dass dem Kunden diese Zahlung aus steuerlichen Gründen auch tatsächlich als Zinsvorauszahlung in Rechnung gestellt wird Finanzierungsnebenkosten Die Finanzierungsnebenkosten (z. B. Kreditgebühr, Hypothekareintragungsgebühr, Beglaubigungskosten, Bearbeitungsgebühr für Raiffeisenbank) werden bei den außerbetrieblichen Einkünften ebenfalls als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkannt Instandhaltungsaufwendungen Allfällige Instandhaltungsaufwendungen können zum Zeitpunkt der Zahlung in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden oder - wenn der Aufwand nicht regelmäßig jährlich anfällt - auch auf Antrag gleichmäßig auf 10 Jahre verteilt werden. Mit der Aufteilung auf 10 Jahre soll vermieden werden, dass der Anleger infolge eines außerordentlich hohen Reparaturaufwandes einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielt, den er möglicherweise mit anderen Einkünften nicht ausgleichen kann. In der Raiffeisen-Leasing-Beispielsplanrechnung ist hierfür zusammen mit dem Leerstehungsrisiko ein Wert von 5 % der laufenden Mieterträge ab dem dritten Jahr berücksichtigt worden. Instandhaltungsaufwendungen sind insbesondere Aufwendungen in Zusammenhang mit laufenden Wartungsarbeiten, Reparaturen, Ausmalarbeiten, Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt oder Abbruchkosten und der Restbuchwert eines Gebäudes. Zur Vervollständigung sei noch darauf hingewiesen, dass bei Investitionen in Vorsorgewohnungen neben den beschriebenen Instandhaltungsaufwendungen ertragsteuerlich auch noch Herstellungsund Instandsetzungsaufwendungen unterschieden werden. Herstellungsaufwand (dieser ist steuerlich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen) liegt vor, wenn Aufwendungen Maßnahmen dienen, durch welche die Wesensart des Gebäudes bzw. der Wohnung geändert wird. Beispiele dafür wären die Zusammenlegung zweier Wohnungen oder der erstmalige Einbau von Badezimmern. Instandsetzungsaufwendungen (diese sind steuerlich zwingend über 10 Jahre zu verteilen) sind jene 3

6 Investitionen die den Nutzwert des Gebäudes erhöhen bzw. die Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Beispiele dafür sind der Austausch von Fenstern, Türen oder Elektroinstallationen. Da derartige Aufwendungen gerade bei neu errichteten oder umfassend sanierten Gebäuden nur in Ausnahmefällen anfallen, soll darauf nicht näher eingegangen werden Verwaltungskosten Auch die jährlich vorgesehenen Kosten für die Verwaltung der Vorsorgewohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Es handelt sich um die nicht an die Mieter weiter verrechenbaren Kosten der Hausverwaltung und die Kosten des Betreuungsvertrages. In der Planrechnung erfolgte der Ansatz der Verwaltungskosten mit 210,-- p.a. (indexiert) Erhaltungsaufwand - Rücklage Zur Vorsorge für künftige Erhaltungsaufwendungen erfolgt die laufende Dotierung einer Rücklage gemäß Wohnungseigentumsvertrag in Höhe von 0,15 / m² p. M. Die Dotierung dieser Erhaltungsrücklage kann ertragsteuerlich nicht unmittelbar abgesetzt werden, sondern erst deren Verwendung (Werbungskosten im Jahr der Verwendung). In der Musterplanrechnung wurde insgesamt Erhaltungsaufwand in Höhe von 5 % p.a. (indexiert) angesetzt Steuerberatungskosten Fallen für den Anleger auch Kosten für die Steuerberatung an, können diese ebenso als Werbungskosten abgesetzt werden. Dabei ist aber zu beachten, dass diese in der von uns erstellten Planrechnung nicht berücksichtigt wurden. 1.4 Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen Begriff der Liebhaberei Aus dem Begriff des Einkommens" bzw. aus der Umschreibung der Einkünfte als Gewinn bzw. als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten des EStG 1988 wird abgeleitet, dass nur eine Tätigkeit, die auf Dauer ein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringt, als Einkunftsquelle in Betracht kommt und bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen ist. Wirft eine Tätigkeit auf Dauer keine Überschüsse ab, so wird von der Finanz Liebhaberei unterstellt, mit der Konsequenz, dass Verluste aus dieser Tätigkeit nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden können und weiters kein Vorsteuerabzug zusteht. 4

7 Nach der Liebhabereiverordnung 1993 (LiebVO) ist Liebhaberei anzunehmen, wenn bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken Verluste entstehen ( 1 Abs. 2 Z 3 LiebVO) und die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erwarten lässt ( 2 Abs. 4 LiebVO). Der Gesamtüberschuss ergibt sich aus den kumulierten steuerlichen Ergebnissen und muss bis zum Ende des Beobachtungszeitraumes einen positiven Wert erreicht haben. Nach der Liebhaberei-Verordnung ist bei der Vermietung von Wohnungen und Gebäuden folgendermaßen zu unterscheiden: Überlassung von Gebäuden mit mindestens 3 Wohneinheiten ( große Vermietung ): Hier ist ein Beobachtungszeitraum von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahren ab dem ersten Anfall von Ausgaben zu Grunde zu legen. Überlassung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ( kleine Vermietung ): Bei der Liebhabereibeurteilung ist ein Zeitraum von 20 Jahren ab dem Beginn der Vermietung, höchstens 23 Jahren ab dem Anfall von Ausgaben zu berücksichtigen Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012) Beurteilungseinheit bei den Überschusseinkünften ist die einzelne Einkunftsquelle. Dies ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Allgemeinen das einzelne Miethaus, sofern nicht für einzelne Wohnungen eine gesonderte Bewirtschaftungsart zu erkennen ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnung) ist die Prüfung grundsätzlich für die einzelne Wohnung anzustellen. Die Liebhabereibeurteilung ist schon bei Erwerb der Vorsorgewohnung durchzuführen und kann einfach und effizient anhand einer Prognoserechnung erfolgen. In der Prognoserechnung sind realistische Annahmen über die künftige Vermietung (Einnahmen, Werbungskosten) zu treffen. In der Folge sind die Ergebnisse der einzelnen Jahre zu addieren und es ist wie oben bereits ausgeführt innerhalb von 20 Jahren ein Totalüberschuss (positives Gesamtergebnis) zu erzielen. Wird in der Folge die Vermietung vorzeitig beendet (ohne das Vorliegen eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses) hat der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass die Vermietung ursprünglich bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes geplant war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. 5

8 1.5 Veräußerung einer Vorsorgewohnung Bei der Veräußerung einer Vorsorgewohnung im Privatbesitz liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor. Mit 1. April 2012 wurden die bis dahin bestehenden Spekulationsfristen für die Veräußerung von privaten Grundstücken abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) ersetzt. Durch die Immo-ESt werden alle privaten Grundstücksveräußerungen mit 25 % besteuert. Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn diese dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens für fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Zu beachten ist, dass in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben werden muss (Toleranzfrist für den ersten Tatbestand 1 Jahr, für den zweiten Tatbestand 5 Jahre). Wie bereits ausgeführt, unterliegen die Einkünfte aus der Veräußerung einer Vorsorgewohnung dem Steuersatz von 25 %, sofern kein Antrag auf Besteuerung nach dem Tarif gestellt wird (Regelbesteuerungsantrag). Die Ermittlung der Einkünfte ist wie folgt durchzuführen: Veräußerungserlös - Anschaffungskosten - Herstellungskosten - Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Zehntel den Zeitraum nach der Veräußerung betreffen - Kosten der Selbstberechnung + steuerbefreite Subventionen + bereits geltend gemachte Abschreibungen Zwischensumme abzüglich 2 % Inflationsabschlag p.a. ab dem 11. Jahr Einkünfte aus Grundstücksveräußerung Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr ausgleichsfähig. Ergibt sich in einem Kalenderjahr insgesamt ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, ist dieser zu 50% mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Ein Ausgleich mit anderen Einkünften ist nicht möglich (auch im Falle der Regelbesteuerung). 6

9 1.6 Umsatzsteuer Allgemein sei einleitend ausgeführt, dass der Vorsteuerabzug (z.b. bezahlte Umsatzsteuer bei Anschaffung der Vorsorgewohnung oder bei der folgenden Vermietungstätigkeit) nur dann beim Finanzamt geltend gemacht werden kann, wenn der Unternehmer mit der Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtige Umsätze (zu den Einnahmen siehe Punkt 1.2) erzielt. Regelfall Vermietung zu Wohnzwecken: Die Vermietung einer Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken unterliegt einer Umsatzsteuer von 10 % (Ausnahme bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung siehe Punkt 1.6.1), womit der Vorsteuerabzug aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vorsorgewohnung (Kaufpreis, Werbungskosten) zusteht, sofern die Rechnungen die gesetzlich notwendigen Merkmale enthalten. Wird die Vorsorgewohnung vom Mieter für andere Zwecke (z.b. Geschäftszwecke) genutzt, dann wäre die Vermietung unecht von der Umsatzsteuer befreit (Mietvorschreibungen ohne Umsatzsteuer, kein Vorsteuerabzug). Der Vermieter kann allerdings wahlweise zur Umsatzsteuerpflicht optieren (Mietvorschreibungen mit 20 % Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug steht zu), wenn der Mieter nahezu ausschließlich steuerpflichtige Umsätze tätig Kleinunternehmerregelung Gemäß 6 Abs 1 Z 27 UStG sind Kleinunternehmer - das sind Unternehmer mit einem Umsatz von unter EUR ,-- pro Jahr - von der Umsatzsteuer befreit. Sie verlieren jedoch gleichzeitig auch das Recht auf Vorsteuerabzug (Kaufpreis, Werbungskosten). Auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann jedoch wahlweise verzichtet werden (ein sog. schriftlicher Antrag auf Regelbesteuerung ist an das zuständige Finanzamt zu stellen). Da von Raiffeisen-Leasing bei Verkauf der Vorsorgewohnung jedenfalls zur Umsatzsteuer optiert wird und somit dem Käufer 20 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden, ist der Vorsteuerabzug daraus nur dann zulässig, wenn der Erwerber auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet. Im Ergebnis ist somit dieser Verzicht für den Erwerber von Vorteil (siehe oben mittels schriftlichem Antrag beim Finanzamt), da der Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis höher sein wird, als eine in der Folge höhere Miete bei Nichtverrechnung von Umsatzsteuer aufgrund der Anwendung der Kleinunternehmerregelung Umsatzsteuer-Identifikationsnummer Durch die Absicht die Eigentumswohnung zu vermieten, wird der Anleger zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Sollte der Käufer der Vorsorgewohnung noch nicht zur Umsatzsteuer 7

10 veranlagt worden sein, ist eine Umsatzsteuernummer-Identifikationsnummer beim zuständigen Finanzamt zu beantragen (erfolgt in der Praxis gleichzeitig mit der Beantragung der Steuernummer, falls noch keine vorhanden ist) Umsatzsteuervoranmeldung Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieten und Betriebskosten inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer von 10 % (bei Vermietung zu Wohnzwecken) in Rechnung zu stellen und diese an das Finanzamt abzuführen. Hiezu ist eine sog. Umsatzsteuervoranmeldung (UVA) zu erstellen. Bei Umsätzen unter EUR ,-- ist die UVA quartalsweise an das Finanzamt zu melden und die Zahllast (Umsatzsteuer aus Mieten abzgl. Vorsteuer) daraus zu entrichten. Für alle anderen Unternehmer ist der Kalendermonat gleichzeitig Voranmeldungszeitraum. Frist für die UVA-Meldung und Begleichung der Zahllast ist 1 Monat und 15 Tage nach Ablauf des Voranmeldungszeitraumes (Quartal oder Monat). Sollte sich ein Guthaben ergeben (= Überschuss), so kann ein entsprechender Rückzahlungsantrag beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Die Erstellung der UVA erfolgt durch den Anleger oder dessen Steuerberater. Die notwendigen Unterlagen dafür werden von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt Umsatzsteuererklärung Des Weiteren ist noch eine Umsatzsteuerjahreserklärung, gleichzeitig mit der Einkommensteuererklärung jährlich beim Finanzamt einzureichen. Die Umsatzsteuerjahreserklärung ist grundsätzlich eine Zusammenfassung aller Umsatzsteuervoranmeldungen, korrigiert um etwaige nachträgliche Veränderungen, die nicht in den Umsatzsteuervoranmeldungen berücksichtigt werden konnten. Basierend auf dieser Umsatzsteuererklärung erfolgt dann die Veranlagung, woraus sich Umsatzsteuerguthaben bzw. -nachzahlungen ergeben können Ankauf der Vorsorgewohnung Grundsätzlich ist die Veräußerung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Diese Befreiung ist jedoch eine sogenannte unechte Steuerbefreiung, die zu einem Ausschluss des Vorsteuerabzuges führt, d.h. der Bauträger stellt dem Erwerber der Vorsorgewohnung keine Umsatzsteuer in Rechnung, es steht dem Bauträger aber auch nicht der Vorsteuerabzug aus dem Ankauf der Liegenschaft oder den Errichtungskosten des Gebäudes zu. Diese Vorsteuern werden in der Regel zum Kostenfaktor, was zu einer entsprechenden Verteuerung des Kaufpreises führen würde. Gem. 6 Abs. 2 UStG 1994 kann jedoch der Verkäufer (z. B. Bauträger) einer solchen Eigentumswohnung beim Verkauf auf Steuerpflicht optieren. Folge dieser Option 8

11 ist, dass der Grundstücksumsatz beim Verkäufer umsatzsteuerpflichtig wird und somit dem Verkäufer aus der Errichtung der Vorsteuerabzug zusteht (kein Kostenfaktor). Der Erwerber der Vorsorgewohnung hat das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern wie oben bereits ausgeführt in der Folge umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt werden (und natürlich keine Liebhaberei vorliegt). Da das Konzept der gegenständlichen Vorsorgewohnungen auch auf der Begünstigung des Rechtes auf Geltendmachung der Vorsteuern beim Kauf beruht, ist in den Verträgen vorgesehen, dass die Option zur Steuerpflicht durch den Verkäufer ausgeübt wird Verkauf der Vorsorgewohnung Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren (umsatz)steuerfrei nach Ankauf veräußert oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt, z.b. bei einem Verkauf nach 6 Jahren müssen 14/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Grundsätzlich bestünde auch hier die Möglichkeit bei Verkauf auf Steuerpflicht zu optieren, wodurch diese Rückrechnung entfallen würde. Der steuerpflichtige Verkauf unterliegt der Umsatzsteuer mit 20 %, wobei dies den Kaufpreis bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer entsprechend erhöhen würde. In der Regel wird daher die Option bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer nachteilig sein, wobei eine Vergleichsrechnung (Option vs. Nicht-Option) jedenfalls durchgeführt werden sollte. 1.7 Eigennutzung Die Eigennutzung der Eigentumswohnung ist grundsätzlich möglich. Es ist aber aus steuerlichen Gründen empfehlenswert, die Wohnung erst dann selbst zu nutzen, wenn der steuerliche Totalüberschuss erreicht wurde, da sonst die Vorteile im Bereich der Einkommensteuer und Umsatzsteuer verloren gehen. Neben der Erreichung des Totalüberschusses ist auch auf die eventuell noch notwendige Vorsteuerkorrektur (20-Jahresfrist) zu achten. 9

12 1.8 Kontakt Für ein Beratungsgespräch stehen Ihnen Mag. Karin Fuhrmann Steuerberaterin Partnerin karin.fuhrmann@tpa-horwath.com Mag. Manfred Kunisch Steuerberater Senior Manager manfred.kunisch@tpa-horwath.com von TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH, Praterstraße 62-64, 1020 Wien, gerne zur Verfügung. 10