Das Land. im Spiegel. Regionale Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg bis mit Ausblick bis Steckbrief. Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis

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1 Regionale Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg bis 2015 mit Ausblick bis Das Land im Spiegel Steckbrief Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis Ergebnisse der im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen erstellten Studie Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V., Dresden

2 Das Land im Spiegel Steckbrief für den Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis Ergebnisse im Rahmen der Studie Regionale Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg bis 2015 mit Ausblick bis 2020 Download der Studie unter: Auftraggeber: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen Crailsheimer Str Schwäbisch Hall Mitglieder: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Deutsche Bausparkasse Badenia AG LBS Landesbausparkasse Baden-Württemberg Wüstenrot Bausparkasse AG Auftragnehmer: Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. Direktor Prof. Dr. Bernhard Müller Weberplatz Dresden Tel.: (0351) Fax: (0351) info@ioer.de Homepage: Projektteam: Irene Iwanow (Projektleitung), Daniel Eichhorn, Yvonne Seidel, Steffen Kausch, Karl-Heinz Effenberger, Sandra Horeni, Falk Wiedemann (stud. Mitarb.) Februar 2007

3 INHALT Einführung 4 Land Baden-Württemberg 6 LK Schwarzwald-Baar-Kreis 7 Methodischer Überblick 8 Glossar 9

4 Einführung Sinkende Zahlen bei den Baufertigstellungen, steigende Mietpreise und Angebotsknappheit in ausgewählten Wohnungsmarktsegmenten aber auch Wohnungsleerstände und die Diskussion um die Auswirkungen der demographischen Veränderungen auf die Wohnungsmärkte werfen die Frage auf, wie sich die regionalen Wohnungsmärkte und der Wohnungsneubau in Baden-Württemberg zukünftig entwickeln werden. Dabei wird der gesellschaftliche und demographische Umbruch in Zukunft noch stärker die Segmentierung des Wohnungsmarktes beschleunigen. Vor diesem Hintergrund sind regionale Wohnungsmarktprognosen notwendig nur auf diesem Weg können detaillierte Angaben für eine zielgerichtete Wohnungsbaupolitik gewonnen werden. Die im Auftrag der erstellte Studie Regionale Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg bis 2015 mit Ausblick bis 2020 des Leibniz- Instituts für ökologische Raumentwicklung e. V. (IÖR) hat sich bereits dieser Fragestellung gewidmet. Aufbauend auf den Ergebnissen dieser Studie und der Notwendigkeit, gezielte regionale Informationen zu erhalten, wurden für die 44 Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs Steckbriefe erarbeitet. Somit stehen jetzt für die Stadt- und Landkreise detaillierte Informationen zur Entwicklung der Bevölkerung 1, der Privathaushalte und der Wohnungsnachfrage sowie des künftigen Nachfragepotenzials nach Wohnungsneubau zur Verfügung. Das prognostizierte Nachfragepotenzial nach neu zu bauenden Wohnungen basiert dabei auf der Nachfrage, die sich laut Marktsimulation nicht aus dem Bestand decken lässt. Der Begriff Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau macht deutlich, dass es sich um jene Neubaunachfrage handelt, die aus heutiger Sicht aufgrund der Wohnwünsche der baden-württembergischen Haushalte zu erwarten ist. Das Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau setzt sich dabei aus folgenden Komponenten zusammen: Wohnungsneubedarf (erforderlicher Neubau zur Versorgung neuer Haushalte), Wohnungsneubau zur Befriedigung individueller Wohnwünsche (zum Beispiel neu zu bauende Eigenheime), Nachholbedarf (Wohnungsneubau zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums für den Abbau derzeit bestehender Wohnungsdefizite), Wohnungsersatzbedarf (Wohnungsneubau als Ersatz für zu erwartende Wohnungsabgänge) und sonstiger Wohnungsneubau (zum Beispiel Freizeitwohnungen). Für Baden-Württemberg wird von insgesamt ein Nachfragepotenzial von neu zu bauenden Wohnungen ermittelt. Von der Entwicklung des nachfrageinduzierten Wohnungsneubaus werden nicht alle Regionen gleichermaßen profitieren. Die stärkste Nachfrage nach Neubauwohnungen ist im Großraum Stuttgart sowie in den Grenzregionen zu Frankreich, der Schweiz und dem Freistaat Bayern zu erwarten. Der überwiegende Teil der Nachfrage konzentriert sich dabei auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Mit abnehmendem Verstädterungsgrad der Kreise steigt der Anteil des Nachfragepotenzials nach Wohnungsneubau zugunsten des Eigenheimsektors. Die potenzielle Nachfrage nach Neubau von Eigenheimen bewegt sich vorrangig innerhalb der Landkreise und erreicht Werte zwischen 66 % und 82 %. In den Kernstädten zeigt sich eine Nachfragepräferenz nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Doch auch hier können relativ hohe Anteile von Nachfragepotenzialen im Bereich des Neubaus von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern erreicht werden. Die Nachfrage nach Wohnungsneubau wird sich in Baden-Württemberg bis 2015 auf einem hohen Niveau stabilisieren. Gegenüber anderen Bundesländern bildet Baden-Württemberg damit eine der 1 Datenbasis der Bevölkerungsentwicklung: Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Basisjahr 2001). 4

5 Ausnahmen. Die weiterhin wachsende Zahl von Privathaushalten und die sich ändernden Nachfragerstrukturen führen zukünftig zu einem Nachfrageverhalten, in dem die Befriedigung qualitativer Wohnwünsche der Haushalte an Bedeutung gewinnen wird. Allen Interessierten stehen die Studie und die Steckbriefe mit den regionalen Ergebnissen für die jeweiligen Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs als Download unter zur Verfügung. Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau Baden-Württemberg insgesamt: Wohnungen 0 30 km Berechnung und Kartographie: Datengrundlage: Kartengrundlage: Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stuttgart, 2004 DLM Verwaltungsgrenzen, Stand: , Bundesamt für Kartographie und Geodäsie, NR. 344/97 5

6 Land Baden-Württemberg Nach den Prognoseberechnungen des Leibniz-Institutes für ökologische Raumentwicklung wird in Baden-Württemberg im Zeitraum ein Nachfragepotenzial von neuen Wohnungen erwartet. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Neubauerwartung von Wohnungen. Bevölkerungsentwicklung Bevölkerung gesamt: Bevölkerung unter 15 Jahre: Bevölkerung 15 bis < 45 Jahre: Bevölkerung 45 bis < 65 Jahre: Bevölkerung 65 Jahre und älter: Haushaltsentwicklung Privathaushalte gesamt: Jüngere Ein- u. Zwei-Personen-Haushalte: Ältere Ein- u. Zwei-Personen-Haushalte: Familienhaushalte: (Haushalte mit 3 oder mehr Personen) Wohnungsnachfrageentwicklung zusätzliche Berücksichtigung individueller Wohnwünsche der Haushalte Wohnungsnachfrage gesamt: Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau nach Marktabgleich zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau gesamt: Anteil des Nachfragepotenzials nach Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern: 67,1 % Anteil des Nachfragepotenzials nach Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: 32,9 % Datenbasis der Bevölkerungsentwicklung: Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Basisjahr 2001). 6

7 Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis Bis zum Jahr 2015 wird nach den Berechnungen des IÖR im Schwarzwald-Baar-Kreis ein Nachfragepotenzial von rund neuen Wohnungen erwartet. Hierbei liegt der Anteil des Nachfragepotenzials nach Neubau von Ein- und Zwei- sowie von Mehrfamilienhäusern im landesweiten Durchschnitt. Bevölkerungsentwicklung Bevölkerung gesamt: Bevölkerung unter 15 Jahre: Bevölkerung 15 bis < 45 Jahre: Bevölkerung 45 bis < 65 Jahre: Bevölkerung 65 Jahre und älter: Haushaltsentwicklung Privathaushalte gesamt: Jüngere Ein- u. Zwei-Personen-Haushalte: Ältere Ein- u. Zwei-Personen-Haushalte: Familienhaushalte: (Haushalte mit 3 oder mehr Personen) Wohnungsnachfrageentwicklung zusätzliche Berücksichtigung individueller Wohnwünsche der Haushalte Wohnungsnachfrage gesamt: Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau nach Marktabgleich zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau gesamt: Anteil des Nachfragepotenzials nach Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern: 66,7 % Anteil des Nachfragepotenzials nach Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: 33,3 % Datenbasis der Bevölkerungsentwicklung: Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Basisjahr 2001). 7

8 Methodischer Überblick Die Ergebnisse basieren auf einem im IÖR entwickelten dynamischen Wohnungsmarktmodell, dessen Besonderheit darin besteht, nicht nur den für die Grundversorgung der baden-württembergischen Haushalte notwendigen Wohnungsbedarf zu prognostizieren, sondern darüber hinaus auch das zur Befriedigung der individuellen Wohnwünsche der Haushalte zu erwartende Nachfragepotenzial mit einzubeziehen. Durch die Integration der Wohnpräferenzen unterschiedlicher Nachfragergruppen und eine sehr kleinräumige Differenzierung kommt die Prognose des IÖR gegenüber den Wohnungsbedarfsprognosen zu höheren Neubauerwartungen. Parallel zum Neubaupotenzial können sich in anderen Marktsegmenten aber auch Leerstandspotenziale abzeichnen. Zusätzlich werden die zukünftigen Trends der Wohneigentumsbildung vorausgeschätzt. Der IÖR-Ansatz verfolgt das Ziel, die komplexen Wohnungsmarktzusammenhänge so differenziert wie notwendig auf einer möglichst kleinräumigen Ebene abzubilden. Dadurch können drohende regionale Wohnungsengpässe und überangebote sowie die Auswirkungen der demographischen Entwicklung für Wohnungswirtschaft und die Wohnungs- und Regionalpolitik möglichst frühzeitig sichtbar gemacht werden. Wohnungsbedarfsprognosen sind wesentlich weniger aufwendig als Wohnungsprognosen, welche die Nachfrageentwicklung der Haushalte möglichst differenziert einbeziehen. Die Hauptkomponenten von Wohnungsbedarfsprognosen sind der Wohnungsnachholbedarf, der Wohnungsneubedarf und der Wohnungsersatzbedarf. Mit Hilfe von Bedarfsprognosen ist es nur möglich, den erforderlichen normativen Wohnungsbedarf zu ermitteln, damit alle Haushalte mit Wohnraum versorgt werden können. Alle qualitativen Aspekte der Wohnungsversorgung bleiben zwangsläufig unberücksichtigt. Weitere Komponenten wie die Fluktuationsreserve oder die Zahl der Zweit- und Freizeitwohnungen sind im Modell integriert (s. linke Seite der Abbildung). Methodische Bausteine von Wohnungsbedarfsprognosen und der IÖR-Wohnungsprognose Wohnungsbedarfsprognose Haushalte Wohnungsneubedarf Wohnungsnachholbedarf Prognose der Wohnungsneubaunachfrage des IÖR Haushalte Bevölkerungsprognose Fluktuationsreserve Wohnungsdefizit/ -überangebot Wohnungsabgang Wohnungen Wohnungsnachfrage Wohnungsersatzbedarf Fluktuationsreserve Wohnungsdefizit/ -überangebot Zweit- u. Freizeitwohnungen Haushaltstypen Nachfrage Wohneigentum / Miete Nachfrage EZH / MFH Nachfrage Bestand / Neubau Wohnungsabgang Dynamische Fluktuationsreserve Wohnungen Marktabgleich Prognose des Wohnungsneubaus Dynamik Freizeitwohnungen Marktabgleich Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. 8

9 Glossar Fluktuationsreserve: Zur Funktionstüchtigkeit von Wohnungsmärkten ist eine Wohnungsreserve notwendig, damit eine Wanderungsmobilität gewährleistet ist. Häufig werden Wohnungen bei Mieterwechseln nicht nahtlos wiederbelegt. Wohnungsneubedarf: Ausgehend vom vorhandenen Wohnungsbestand und der Zahl der Privathaushalte zu Beginn des Prognosezeitraumes bestimmt sich der Wohnungsneubedarf aus dem Zuwachs der Privathaushalte im Prognosezeitraum. Nachholbedarf: Der Nachholbedarf gibt an, wie viele Wohnungen theoretisch fehlen und dementsprechend nachgeholt (neu gebaut) werden müssen, damit jeder Haushalt mit Wohnraum versorgt werden kann. Der Nachholbedarf wird aus der Differenz zwischen den Haushalten und dem Wohnungsbestand ermittelt. Wohnungsersatzbedarf: Der Wohnungsersatzbedarf gibt an, wie viele Wohnungen im Prognosezeitraum aus dem Wohnungsbestand durch Abriss, Umwidmung und Zusammenlegung wegfallen und durch Neubauten ersetzt werden müssen. Unterschied Wohnungsbedarf / Wohnungsnachfrage: Wohnungsbedarfsprognosen gehen davon aus, dass jedem Haushalt eine Wohnung zur Verfügung steht (= normativer Versorgungsgrad). Dabei werden individuelle Wohnwünsche der Haushalte nicht berücksichtigt. Wohnungsnachfrageprognosen berücksichtigen gegenüber Wohnungsbedarfsprognosen zusätzlich qualitative Aspekte. So bildet sich die entstehende Wohnungsnachfrage infolge der Entwicklung individueller Wohnwünsche der Privathaushalte heraus, differenziert nach unterschiedlichen Nachfragergruppen sowie sektoralen und regionalen Wohnungsteilmärkten. Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau: Das prognostizierte Nachfragepotenzial nach neu zu bauenden Wohnungen basiert auf der in einer Marktsimulation im Bestand nicht zu deckenden regionalen Wohnungsnachfrage. Der Begriff Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau macht deutlich, dass es sich um jene Neubaunachfrage handelt, die aus heutiger Sicht aufgrund der individuellen Wohnwünsche der baden-württembergischen Haushalte zu erwarten ist. Das Nachfragepotenzial setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen: Wohnungsneubedarf Befriedigung individueller Wohnwünsche Nachholbedarf Wohnungsersatzbedarf sonstiger Wohnungsneubau (u. a. Freizeitwohnungen) 9