Referentenentwurf des BMJV Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten u.a. (MietNovG)

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1 Referentenentwurf des BMJV Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten u.a. (MietNovG) Einführender Überblick über die geplanten Neuregelungen von Prof. Dr. Martin Häublein Univ. Innsbruck 1

2 Vorbemerkung o Vorschlag ist rechtspolitischer Kompromiss o Von verschiedenen Seiten kritisiert, u.a. owegen vager Erfolgsaussichten (Umgehungsgefahr, Schutz des Mittelstandes statt Unterprivilegierter) o Wegen teils kontraproduktiver Effekte owegen fehlender Flankierung durch Maßnahmen zur Wohnbauförderung (politischer Aktionismus) o als Investitionshemmnis o wegen hoher Belastung der Gerichte oim Folgenden geht es nur um einen kurzen Überblick zur geplanten rechtlichen Berchtesgaden, Umsetzung 7. Mai

3 556d BGB-E (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlos-sen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen. o Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt wird dann in Abs. 2 definiert; Definition greift 558 III 2 und 3, 577a II BGB auf, d.h. Landesregierungen werden zu VO ermächtigt (max. 5 Jahre) VO muss Vorgaben der Verfassung genügen (insb. Verhältnismäßigkeit) Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete wird stärker im Fokus sein als bei 577a BGB; Länder müssen im Vorfeld erheblichen Aufwand betreiben (statistische Erhebungen etc.); wohl nur qual. Mietspiegel, weil nur diese erforderliche Zeitnähe der Daten sichern oproblem:begriff ortsübliche Vergleichsmiete erhält größere Bedeutung und damit auch viele bislang ungelöste Rechtsfragen rund um Mietspiegel (Erstellung, Einordnung etc.) 3

4 556d BGB-E (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. oebenso in 556e III und 556f IV BGB-E ogem. 556d III BGB-E sollen vertragl. Vereinbarungen, die die zulässige Höchstgrenze überschreiten, unwirksam sein; geschuldet wird dann die Vergleichsmiete zzgl. 10% (S. 29) = ineffiziente Umsetzung des Regelungsziels; hat freilich bei dieser Frage eine gewisse Tradition M.E. deutlicher Kompromisscharakter Unsicherheit über Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Argument; dem hätte man auf anderem Wege begegnen können 4

5 556e BGB-E (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mieterhöhungen unberücksichtigt, die nach 557 Abs. 1 mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. overmeidung von Investitionshemmnis durch Bestandsschutz(Satz 1); denn ohne die Regelung drohte dem durch 556f BGB-E privilegierten Vermieter Verschlechterung nach Auszug des ersten Mieters osatz 2 soll ein Zusammenwirken des Vermieters mit dem Vormieter zum Nachteil folgender Mieter verhindern odie Feststellung, ob die zuletzt gezahlte Miete tatsächlich geschuldet war, birgt Konfliktpotential und dürfte zum Teil erheblich in die Vergangenheit zurückreichen (Beweisfragen!) 5

6 556e BGB-E (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen i.s.d. 555b durchgeführt, so darf die nach 556d Abs. 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach 559 Abs.1 bis 3 und 559a Abs. 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach S.1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. oregelung zielt auf Maßnahmen zw. zwei Mietverhältnissen oerfasst ferner Fälle, in denen im alten MV keine Erhöhung (mehr) möglich war, zb infolge Kündigung, me auch wegen 559 IV BGB oneuem Mieter steht Härtefalleinwand nicht zu o 559b I 2 u. 3 BGB (Erläuterungserfordernis) gelten entsprechend. osatz 2 soll doppelte Begünstigung vermeiden ofür umfassende Modernisierungen gilt eine Sonderregelung!! owahlrecht zwischen Abs. 1 und 2, aber keine Kombination (problem.!) 6

7 556f BGB-E Die 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf 1. die erste Vermietung neu errichteter Wohnungen und 2. die Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen. oziel:vermeidung von Investitionshemmnissen, da Neubau und Modernisierungen erwünscht oproblem: Begriffe neu errichtet und umfassend modernisiert bedürfen der Präzisierung; Begründung verweist auf 16 I WoFG (S. 33): (1) Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch 1. Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wird, 2. Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, 3. Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder 4. Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. 7

8 556f BGB-E Unklare Abgrenzung der einzelnen Tatbestände in 16 I WoFG Begriff des wesentlichen Bauaufwandes dürfte in Zukunft stärker in den Fokus der Gerichte geraten als bislang; bisher nur wenige Entscheidungen zu 16 WoFG bzw. 16, 17 II. WoBauG BGH WuM 2010, 679 verweist auf BVerwGE 38, 286, 289 f.: Zu berücksichtigen ist außerdem 2 Abs. 1 II. WoBauG, Wohnungsbau sei das Schaffen von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude, und der auf diese Weise geschaffene Wohnraum sei neugeschaffen im Sinne dieses Gesetzes. Zu dieser Vorschrift enthalten die 16 und 17 weitere Begriffsbestimmungen, zu denen auch diejenige des 17 Abs. 1 Satz 1 gehört. Unter Berücksichtigung dieser letzteren Vorschrift und der übrigen angeführten Vorschriften wird - gewissermaßen als Faustregel - davon ausgegangen werden können, daß ein Bauaufwand den Kosten nach als wesentlich angesehen werden kann, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Hinzu kommt, dass 16 I Nr. 4 WoFG nur ein Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung sein kann (S. 33) 8

9 556g BGB-E (1) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen ( 556e Abs. 2) gilt 559b Abs. 1 S. 2 und 3 entsprechend. Nach Abs. 3 bedarf die Auskunft der Textform oum die Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miete beurteilen zu können, bedarf der Mieter bestimmter Informationen; vor Vertragsschluss wird er diese kaum einfordern wollen (und kann es wohl auch nicht) overmieter schuldet substantiiert Auskunft Reichweite dieses Anspruchs gerade bei geschuldeter Vormiete sehr streitanfällig, Bsp.: Mieter behauptet Rückdatierung der Vereinbarung mit Vormieter und verlangt Vorlage von Kontoauszügen des Vermieters Unklar ist ferner, ob sich der Mieter mit Vorlage eines geschwärzten Exemplars des vorherigen Mietvertrages zufrieden geben muss, wovon die Begründung auszugehen scheint (S. 34) 9

10 556g I BGB-E o Ferner heißt es in der Begründung (S. 34): Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht zugänglichsind. Ihm wiederum ist es nämlich zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen, insbesondere den örtlichen Mietspiegel. Die Auskunftspflicht erfasstalso solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegenund die der Vermieter bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann. Beispiele hierfür sind etwa die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen. Weiter reichende Pflichten des Vermieters zur Informationsbeschaffung sollen durch die Vorschrift nicht geschaffen werden. 10

11 556g BGB-E (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Auf den Rückforderungsanspruch sind die 814 und 817 Satz 2 nicht anzuwenden. Nach Abs. 3 bedarf auch die Rüge der Textform ounsicherheiten bei Mietberechnung soll Rechnung getragen werden; Begr. (S. 34) erwähnt redliches Bemühen des Vermieters, die gesetzl. Vorgaben zu befolgen, ohne dies zur Tb-voraussetzung zu erheben Norm wohl eher Kompromiss; wichtigster Freund der Vermieter omieter muss grds. zunächst Ortsüblichkeit selbst prüfen omieter soll nicht verpflichtet sein, vor Rüge Auskunft einzuholen (S. 35) ostützt sich der Vermieter auf eine Vormiete, dürfte es trotz Abs. 1 S. 2 ausreichen, wenn der Mieter diese einfach bestreitet; Ausnahme: Vermieter macht bei Vertragsschluss freiwillig Angaben hierzu (S. 35) 11

12 Weitere Regelungen o Gegenständlicher Anwendungsbereich: 556d ff. BGB-E sollen nicht für die Fälle der 549 II und III BGB gelten o Zeitlicher Anwendungsbereich: 556d ff. BGB-E sollen nicht für MV gelten, die vor dem Inkrafttreten einer VO abgeschlossen worden sind o Folgeänderungen für Staffel-und Indexmieten in 557a und 557b BGB zur Vermeidung von Umgehungen o 5 WirtschaftsstrafG wird mangels Praxisrelevanz aufgehoben o Schließlich wird das WoVermG geändert o Entgelt vom Wohnungssuchenden nur zulässig bei Suchauftrag in Textform und ausschließlichem Tätigwerden des Vermittlers infolge dieses Auftrages Diese Änderung dürfte die Mieter unterm Strich stärker entlasten als die Mietpreisbremse Sie dürfte aber auch dazu führen, dass Vermieter zum Teil selbst inserieren; das birgt Risiken, wenn im Inserat fehlerhafte Angaben enthaltensind (zb zur Wohnfläche) oder fehlen (zb zum Energieausweis gem. 16a EnEV 2014) 12