NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

Transkript

1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 20/2007 Umstellung auf Fernwärme: Darf der Vermieter einseitig umstellen? (BGH, U. v VIII ZR 202/06) Sachverhalt: Die Wohnung wird mit Zentralheizung beheizt. Im Mietvertrag vom heißt es: Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu 27 II. BV) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: [...] 18. Heizung [...]. Ende 2001 stellt der Vermieter auf Fernwärme um. In der Betriebskostenabrechnung 2002 legt er die Fernwärmekosten gemäß Fernwärmetarif um. Es ergibt sich eine Nachzahlung von 170,35. Da der Mieter die Zahlung verweigert, klagt der Vermieter. Was sagt das Gericht? Die Klage hat Erfolg. Der BGH klärt in seinem Urteil einen alten Streit: Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auf Fern- oder Nahwärmelieferung umstellen und die Kosten der Wärmelieferung umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder wenn der Vertrag einen ausreichenden Umstellungsvorbehalt enthält. Streitig ist, ob und wie ausführlich der Vorbehalt die Umstellung erläutern muss. Denn nach der Umstellung legt der Vermieter nicht mehr die Kosten der Eigenerzeugung um, sondern den Wärmepreis des Wärmelieferanten. Dieser enthält aber auch solche Kosten, die eigentlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen: Finanzierungs-, Instandhaltungskosten und Gewinn. Der BGH meint, dass die oben geschilderte Regelung des Mietvertrags als Umlagevereinbarung genügt. Denn die Kosten der Fernwärmelieferung gehören zu den Kosten gemäß Anlage 3 zu 27 Abs. 1 II. BV, die laut Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Das gilt jedenfalls bei Mietverträgen, die nach dem

2 geschlossen wurden. Denn an diesem Tag trat erstmals eine Fassung der II. BV in Kraft, die die Kosten der Fernwärmelieferung erfasst. Praxishinweis: Der BGH musste nicht über eine Umstellung auf Nahwärmelieferung entscheiden. Trotzdem ist absehbar, dass das Gericht bei Nahwärme zu demselben Ergebnis kommen wird. Es gilt dort aber ein anderer Stichtag: Die Umlage von Nahwärmekosten ist erst seit zulässig. Mietmangel: Wann berechtigt die Verletzung des Konkurrenzschutzes zur Mietminderung? (KG, U. v U 140/06) Sachverhalt: In einem Ärztehaus ist eine Praxis an einen praktischen Arzt vermietet. Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Vermieter an keinen weiteren praktischen Arzt vermieten darf. Als der Vermieter dennoch mit einem anderen praktischen Arzt einen Mietvertrag über Räume in demselben Haus abschließt, mindert der Mieter die Miete. Der Vermieter meint, eine Minderung sei nicht zulässig. Denn die Ertragslage der vom Mieter betriebenen Praxis habe sich durch die Ansiedlung des weiteren Arztes nicht verschlechtert, sondern sogar verbessert. Was sagt das Gericht? Das Berliner Kammergericht teilt die Ansicht des Mieters, dass die Vermietung an einen weiteren praktischen Arzt für den Erstmieter dennoch einen Mietmangel darstellt. Der Mieter ist auch dann zur Minderung berechtigt, wenn er keinen durch die Konkurrenzschutzverletzung verursachten Umsatzrückgang belegen kann. Durch den Verstoß gegen den Konkurrenzschutz weiche der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand ab. Das ergebe sich schon daraus, dass die Miete für eine vergleichbare Praxis mit Konkurrenzschutz regelmäßig höher sei als die Miete für eine Praxis ohne diesen Schutz. Praxishinweis: Auf demselben Grundstück muss der Konkurrenzschutz in der Regel auch ohne ausdrückliche Vereinbarung beachtet werden. Wird dieser so genannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz verletzt, liegt ein Sachmangel vor. Ergibt sich der Konkurrenzschutz allerdings erst aus einer vertraglichen Vereinbarung (z.b. eine Pflicht des Vermieters, auch andernorts an keine Wettbewerber zu vermieten), kann ein Verstoß hiergegen zwar Schadensersatzansprüche begründen; ein Mangel der Mietsache ist darin jedoch nicht zu sehen.

3 Erfährt der Mieter, dass trotz des vereinbarten oder vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes die Vermietung an einen Wettbewerber bevorsteht, kann er durch einstweilige Verfügung dem Vermieter untersagen, die Räume an den Konkurrenten zu vermieten. Dem abgewiesenen Mieter bleiben dann u.u. nur Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter. Verwalterwechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen? (OLG Zweibrücken, Beschl. v W 153/06) Sachverhalt: Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2004 wechselt der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in ihrer Eigentümerversammlung, dass der neue Verwalter die Jahresabrechnung für 2004 erstellen soll. Dieser Beschluss wird angefochten. Was sagt das Gericht? Der Beschluss, der den neuen Verwalter zur Abrechnung für das Jahr 2004 verpflichtet, verstößt nach Ansicht des OLG Zweibrücken nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Erstellung der Jahresabrechnung sei grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung erstellen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Abrechnung schon im Zeitpunkt des Verwalterwechsels fällig war. Im vorliegenden Fall war dies aber nicht der Fall. Da Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage keinen anderen Fälligkeitszeitpunkt festlegen, wird die Jahresabrechnung nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode fällig, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist wenigstens 3, höchstens aber 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Im konkreten Fall ist die Fälligkeit also erst nach dem Verwalterwechsel eingetreten. Praxishinweis: In Wohnungseigentümergemeinschaften wird oft darüber gestritten, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, wenn die Verwaltung während oder zum Ende eines Jahres wechselt. Der Grund liegt darin, dass die neue Verwaltung für die Erstellung alter Jahresabrechnungen in der Regel eine zusätzliche Gebühr verlangt. Außerdem kommt es häufig zu Verzögerungen bei der Übergabe der Verwalterunterlagen an die neue Verwaltung. Wenn der Verwalterwechsel stattfindet, bevor die Jahresabrechnung vorliegt, muss der neue Verwalter vom Vorverwalter alle Unterlagen für die Erstellung der Abrechnung erhalten. Das muss so rechtzeitig geschehen, dass zwei Ziele erreicht werden:

4 die Jahresabrechnung wird zum Fälligkeitstermin fertig; die vermietenden Eigentümer können die Betriebskostenabrechnung so frühzeitig fertig stellen, dass sie etwaige Fehler noch vor Ablauf der einjährigen Ausschlussfrist korrigieren können. Es ist zweckmäßig, diese beiden Ziele bei den entsprechenden Aktionen der Gemeinschaft im Auge zu behalten. Den scheidenden Verwalter sollte man also zur unverzüglichen und vollständigen Übergabe der Unterlagen anhalten. Und im Vertrag für den neuen Verwalter sollte man einen Spätesttermin vorsehen. Da der Schaden der vermietenden Eigentümer nur schwer nachzuweisen ist, ist auch an eine pauschale Vertragsstrafe zu denken. Jahresabrechnung: Muss der WEG-Verwalter haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen ausweisen? (AG Bremen, Beschl. v a II 89/2007) Sachverhalt: Haushaltsnahe Dienstleistungen werden gemäß 35a EStG durch eine Steuerminderung gefördert. Bis vor kurzem profitierten nur solche Wohnungseigentümer von der Steuervergünstigung, die selbst Arbeitgeber oder Auftraggeber der betreffenden Leistung waren. Kürzlich hat das Bundesfinanzministerium (BMF) den Kreis der Begünstigten erweitert. Jetzt können Wohnungseigentümer auch dann in den Genuss der Steuerminderung kommen, wenn die Auftragserteilung durch die WEG oder den Verwalter erfolgte. Erforderlich ist ein Nachweis der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenteile entweder in der Jahresabrechnung oder in einer gesonderten Bescheinigung. Umstritten ist, ob der WEG-Verwalter verpflichtet ist, solche Nachweise auszustellen und ob er ggf. eine zusätzliche Vergütung verlangen kann. Was sagt das Gericht? Das AG Bremen hat nun entschieden, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, wenn dies im Verwaltervertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Der Wohnungseigentümer muss also das ihm zustehende Einsichtsrecht ausüben und die entsprechende Aufstellung selbst erstellen. Er kann aber auch mit dem Verwalter vereinbaren, dass dieser die Aufgabe gegen zusätzliches Entgelt erbringt. Über eine Zusatzvergütung hatte das AG Hannover zu entscheiden: Die Wohnungseigentümer hatten beschlossen, dem Verwalter künftig 1,00 pro Wohnung und Monat für die Erstellung der Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu zahlen. Dies hielt das Gericht für gerechtfertigt. Denn die

5 Erstellung von Nachweisen über haushaltsnahe Dienstleistungen führt zumindest in der Anfangsphase zu einem erhöhten Arbeitsaufwand für den Verwalter: Er muss die Handwerkerrechnungen darauf überprüfen, ob die Lohnkosten separat ausgewiesen sind. Auch bringt die zusätzliche Aufgabe ein erhöhtes Haftungsrisiko mit sich. Außerdem muss die Abrechnungssoftware diesen Erfordernissen angepasst werden. Daher ist die Sondervergütung berechtigt und in Höhe von 1,00 netto pro Wohnung und Monat auch angemessen. Da der Verwaltungsaufwand aber in Zukunft wieder abnimmt, soll die Sondervergütung aber nur für ein Jahr gezahlt werden. (AG Hannover, Beschl. v II 382/07) Praxishinweis: Erste Gerichtsentscheidungen kommen also zu dem Schluss, dass der Verwalter für die Nachweise eine Zusatzvergütung verlangen darf. Die weitere Entwicklung muss hier aber noch abgewartet werden. In jedem Fall sollte der Verwalter sich sicherheitshalber darauf beschränken, die reinen Kosten und ihre Verteilung auf die einzelnen Eigentümer auszuweisen. Die Zuordnung unter die verschiedenen Tatbestände des 35a EStG sollte er jedoch nicht vornehmen. Dies setzt steuerliche Kenntnisse voraus, über die ein Verwalter nicht verfügt (und auch nicht verfügen muss). Da der WEG-Verwalter nicht befugt ist, in Steuersachen zu beraten, wäre das wohl sogar eine Ordnungswidrigkeit.