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4 Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Stand von Mai Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei Ihrem Steuerberater bzw. Rechtsanwalt ein. E-Book-Update-Service: Gerne teilen wir Ihnen mit, sobald eine aktualisierte Ausgabe Ihres E-Books zur Verfügung steht. Mit den WALHALLA E-Books bleiben Sie stets auf aktuellem Stand! Melden Sie sich gleich an! Wir weisen darauf hin, dass Sie die gekauften E-Books nur für Ihren persönlichen Gebrauch nutzen dürfen. Eine entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe oder Leihe an Dritte ist nicht erlaubt. Auch das Einspeisen des E-Books in ein Netzwerk (z. B. Behörden-, Bibliotheksserver, Unternehmens-Intranet) ist nicht erlaubt. Sollten Sie an einer Serverlösung interessiert sein, wenden Sie sich bitte an den WALHALLA- Kundenservice; wir bieten hierfür attraktive Lösungen an: Tel. 0941/ Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden. Bestellnummer:

5 Schnellübersicht Seite Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung 15 Grundverständnis für Wohnungen 17 Vorbereitung der Vermietung 19 Die erfolgreiche Vermietung 41 Verwaltung des Mieters 83 Beendigung eines Mietverhältnisses 129 Grundsätze der Eigentumswohnung 163 Aufgaben und Pflichten des Verwalters 175 Die Eigentümerversammlung 189 Fehler, Haftung und Abberufung 197 Stichwortverzeichnis

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7 1 Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung Grundverständnis für Wohnungen Vorbereitung der Vermietung Vorüberlegungen Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Die Kapitalkosten Die Instandhaltungskosten Die Verwaltungskosten Die Kostenberechnung Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten Ihre Betriebskostenerfassung Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten Übersicht über die kostendeckende Miete Vorstellungen über die ortsübliche Miete Vorstellungen über den Vermietungsmarkt Personen mit Arbeit und gutem bis sehr gutem Einkommen Personen ohne Arbeit, die von staatlichen Leistungen leben Personen mit wechselnder Arbeit Personen in Rente Soziale Schichten und Gruppen

8 8. Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung Der regionale Markt Vermietungsstrategien Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen? Ablauf der Vermietung Auswahl eines Mietvertragsformulars Die erfolgreiche Vermietung Die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage Der Vermietermarkt Der Mietermarkt Die Verlierer Leer stehende Wohnungen Vermietungsaktivitäten verstärken Die Ausstattung der Wohnung verbessern Upgrading Die Ausstattung der Wohnung einfach belassen Der Mieter kündigt Überprüfung der Kündigungsfrist gemäß Mietvertrag.. 46 Überprüfung der Wirksamkeit Überprüfung der Renovierungspflicht Kündigungsbestätigung an den Mieter Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter Überlegungen zum Mietpreis

9 7. Gute Vermietungsanzeigen formulieren Die allgemeine Anzeige Anzeige an die ausgewählte Zielgruppe Besichtigungen der Wohnung Auswahl des Mieters Ablauf der Mieterauswahl Selbstauskunft Mietpreisgestaltung bei schwierigen Marktverhältnissen Der Normalfall Die Staffelmiete Vorbereitung des Mietvertrags Die Laufzeit Die Wohnfläche Die Mietpreisgestaltung Die Betriebskosten Die Vorauszahlung Pauschale Die Heizkosten Der Energieausweis Die verbrauchsorientierte Mietpreisgestaltung Vor- und Nachteile zwischen Vorauszahlung und Pauschale Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex Die Kaution Die Wohnungsübergabe

10 12. Abschluss eines Mietvertrags Vertragsparteien: Vermieter und Mieter Form des Mietvertrags Muster-Mietvertrag mit Anleitung zum richtigen Ausfüllen Verwaltung des Mieters Do-it-yourself -Verwaltung Erster Grundsatz: Buchführung und Mahnwesen Mahnungen Zweiter Grundsatz: Ordentliche Aktenführung Dritter Grundsatz: Sie müssen das Anwesen und jede Wohnung persönlich kennen Die Mietvertragsverwaltung Erhaltung der Mieträume und Schimmelpilz Schadensvermeidung Kleinreparaturen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht Benützung der Mieträume und Untervermietung Besuch Der genehmigungspflichtige Untermieter Genehmigungsschreiben Der zu duldende Untermieter Tierhaltung Regelungen der Hausordnung Reinigungspflicht

11 Hausordnung in der vermieteten Eigentumswohnung Die gesetzliche Mieterhöhung Die Berechnung der Mieterhöhung Der Mietspiegel Die Kappungsgrenze Die Wesentlichkeitsgrenze Die Begründung der Mieterhöhung Die Zustimmung zur Mieterhöhung Zustimmung des Mieters Das Mietangebot-Verfahren Vorsicht! Haustürwiderrufsgesetz Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen Modernisierung und Energieeinsparung Die Energieeinspar-Gängelei Die Pflicht zum Energieausweis diskriminiert ältere Gebäude Die Verfassungswidrigkeit des Energieausweises Sinnvolle Modernisierungen Das Mieterhöhungsverfahren bei Modernisierungen und Energieeinsparung Vorbereitung: Kostenangebote und Berechnung der Mieterhöhung Ankündigung an den Mieter Durchführung der Maßnahme Fertigstellung und eigentliche Mieterhöhung Richtiger Umgang mit Problem-Mietern Schuldhaftes Verhalten durch Lärm

12 6 Beendigung eines Mietverhältnisses Kündigung des Mietverhältnisses Rückgabeanspruch des Vermieters Kündigung durch den Mieter Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters Kündigung durch den Vermieter Die fristlose Kündigung durch den Vermieter Kündigung aus eigenen Gründen Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung (Sozialklausel) Rückgabepflicht des Mieters Instandhaltung, Kleinreparaturen, Einrichtungen und Einbauten Ausführung von Schönheitsreparaturen Die Besitzaufgabe Wohnungsabnahme und -übergabe Ansprüche und Kautionsabrechnung Erfassen und Geltendmachung von eventuellen Forderungen Abrechnung der Kaution Abrechnung der Betriebskosten Grundsätze der Eigentumswohnung Entstehung von Wohnungseigentum Sondereigentum Ein Blick in das Grundbuch Gemeinschaftliches Eigentum

13 Das Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft Verwaltungsgrundsätze Die Bestellung eines Verwalters Wahl des Verwaltungsbeirats Aufgaben und Pflichten des Verwalters Grundsätzliches Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft Der Wirtschaftsplan Das Wohngeld bzw. Hausgeld Kostenverteilung und Abrechnung Sonderumlage Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Begriff: Instandhaltung und Instandsetzung Begriff: Legionellen Begriff: Bauliche Veränderungen Begriff: Modernisierung Begriff: Modernisierende Instandsetzung Pflichten zur Energieeinsparung Praktischer Ablauf Die Eigentümerversammlung Beschlussfähigkeit Tagesordnung Beschlüsse

14 4. Mehrheitsbeschluss Nichtige Beschlüsse Nicht- und Negativ-Beschlüsse Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss Entlastung des Verwalters Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll) Auskunfts- und Informationspflicht des Verwalters Fehler, Haftung und Abberufung Grundsätzliches Haftung des Verwalters Haftungsbegrenzungen Kündigung der Verwaltung Die Abberufung (Abwahl) Jahresüberblick über übliche Verwaltungsarbeiten Typische Verwalterfehler Keine Objekt- bzw. Anlagenbegehung Keine Kommunikation mit dem Beirat Keine Jahresabrechnung Keine Eigentümerversammlung Keine Anlage der Rücklage Stichwortverzeichnis

15 Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung Dieses Buch richtet sich an den privaten Wohnungseigentümer und Vermieter von Wohnungen mit dem Zweck der praktischen Unterstützung in Fragen der Vermietung und Verwaltung. Es ist von einem Profi geschrieben, der selbst über 25 Jahre lang auf diesem Gebiet berufstätig war und zum Teil noch immer ist. Auch für Immobilien-Verwaltungen ist dieses Buch geeignet, wenn Sie als Verwalter/-in wissen möchten, welche Anforderungen und Erwartungen Ihre Kunden an Sie als Verwaltung haben und welche Leistungen Sie für das Verwalterhonorar erbringen müssen. Ein Ausbildungsbuch ist es allerdings nicht, denn die rechtlichen Aufgaben und Pflichten sind, um sie erfüllen zu können, noch viel umfassender, als hier beschrieben. In diesem Buch geht es vor allem darum, welche Dienstleistungen ein Privateigentümer von einer Verwaltung einfordern darf. Grundsätzlich geht es mir darum, Sie als Privateigentümer durch den Dschungel der gesetzlichen Vorschriften des Miet- und aktuellen Wohnungseigentumsrechts ohne die Paragrafen aufzuführen in verständlicher Weise und so praxisnah als möglich zu führen. Eine Gewährleistung oder gar Haftung kann ich allerdings in keinster Weise übernehmen. Diese 10. Auflage enthält aufgrund gesetzlicher Änderungen und gesellschaftlicher Veränderungen eine Vielzahl neuer Aspekte, zum Beispiel: Der Energieausweis jetzt erforderlich für alle Vermietungen und Verkäufe. Er diskriminiert die Eigentümer älterer Gebäude, Immobilien-Selbstnutzer und Vermieter werden ungleich behandelt. Ist das verfassungswidrig? In jedem Fall ein neues Geschäftsmodell für Staat und Abmahner. Die Energieeinspar-Gängelei und das Wärmedämmungsgeschäft ohne Rücksicht auf Gesundheit, Kosten und Nutzen Legionellen neues Geschäftsmodell mit uraltem Thema Die Senkung der Kappungsgrenze von vormals 20 auf 15 Prozent und weniger Probleme mit Mietern in vier Stufen: vom Miet-Nomaden bis zum Hardcore-Mieter