Hochschule Mittweida INHALT... I. Inhaltsverzeichnis... I Abbildungsverzeichnis... III Tabellenverzeichnis... IV Abkürzungsverzeichnis...

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1 Inhalt Inhaltsverzeichnis INHALT... I Inhaltsverzeichnis... I Abbildungsverzeichnis... III Tabellenverzeichnis... IV Abkürzungsverzeichnis... V 1. EINLEITUNG Hintergrunde des Gebäudes Projektkonzeption THEORIE DEN BETRIEBSKOSTEN Was sind Betriebskosten Betriebskostenpauschale Betriebskostenvorauszahlung, -abschlagszahlung Kostenstruktur DIN 276 DIN 277 DIN DIN 276 und DIN Herstellungskosten nach DIN Bezugsgrößen nach DIN DIN Begriffe nach DIN und die Erklärung Nutzungskosten im Hochbau Grundsätze der Nutzungskostenplanung Grundsätze der Nutzungskostenermittlung Grundsätze der Nutzungskostengliederung I

2 Erklärung der Kostengruppen Mietnebenkosten Der Verteilerschlüssel BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG FÜR DAS SCHULUNGSZENTRUM OHNE HOTEL Flächenberechnung für den Gebäude Objektbeschreibung Betriebskostenabrechnung nach DIN KG Betriebskosten (KG 300) mit Mittelwerte Versorgung und Entsorgung Reinigung und Pflege von Gebäuden Bestandteile Kostenberechnungen Reinigung und Pflege von Außenanlagen Bedienung, Inspektion und Wartung (mit Hotel) PLANUNGSKONZEPTION FÜR DAS HOTEL Rechnung für Flächen Betriebskostenabrechnung des Hotels Versorgung und Entsorgung Reinigung und Pflege von Gebäuden GESAMT BETRIEBSKOSTEN NACH DIN (MIT HOTEL) Literatur... VI Anlagen... X Selbstständigkeitserklärung... XVI II

3 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten im Hochbau Abb. 2 Kostenermittlungen als Bestandteil der Planung von Hochbauten Abb. 3 Die Nutzungskostengruppen in der 1. Ebene der Gliederung Abb. 4 Die Instandhaltung nach DIN 31051: und ihre Teilaufgaben Abb. 5 Leitungen des Heizungs Abb. 6 Beleuchtungsanlagen Abb. 7 Heizanlage Abb. 8 Ermittlung der Betriebskosten (KG 300), Abb. 9 Gebühren von ZWA Hainichen (1) Abb. 10 Gebühren von ZWA Hainichen (2) Abb. 11 Grundgebühren für Abwasserentsorgung Abb. 12 Mengengebühren für Abwasserentsorgung Abb. 13 Restabfallgefäßgebühr in Landkreis Zwickau Abb. 14 Entsorgung von Bioabfall Abb. 15 Warmwasserbedarf Abb. 16 Preisliste für Erdgas Abb. 17 Preisliste für Strom Abb. 18 Preise für Fensterreinigung Abb. 19 Grundriss des III. Obergeschoß (mit Innenwände von 140 mm)50 Abb. 20 Preise für Büroreinigung und Gebäudereinigung III

4 Tabellenverzeichnis Tab. 1 Flächenberechnung des Kellergeschoß Tab. 2 Flächenberechnung des Erdgeschoß Tab. 3 Flächenberechnung des I. Obergeschoß Tab. 4 Flächenberechnung des II. Obergeschoß Tab. 5 Personenzahlen des Erdgeschoß Tab. 6 Personenzahlen des I. OG Tab. 7 Personenzahlen des II. OG Tab. 8 Verbrauchsberechnung der Elektroenergie Tab. 9 Zeitabstände Fensterreinigung Tab. 10 Flächenberechnung des EG (Hotel) Tab. 11 Flächenberechnung des III. OG (Hotel) Tab. 12 Verbrauchsberechnung des Hotels Tab. 13 Zeitabstände Fensterreinigung IV

5 Abkürzungsverzeichnis BGB DIN KG BetrKV II. BV HeizKV NMV Bürgerliches Gesetzbuch Deutsches Institut für Normung Kostengruppe Betriebskostenverordnung II. Berechnungsverordnung Heizkostenverordnung Neubaumietenverordnung V

6 1. Einleitung 1.1 Hintergrunde des Gebäudes Das Gebäude des alten Hauptbahnhofs ist das ehemalige Technikum, welches bereits zwischen 1900 und Im Jahr 1921 gab es bereits 568 Studenten, welche im Technikum studierten, wobei es im Jahr 1934 aufgelöst wurde. Im Jahr 1943 wurde die Reichenbahnschule eröffnet und von 1984 bis 1986 fanden Umbauarbeiten und Modernisierungen an diesem Gebäude statt. Ausführliche Daten zur Reichenbahnschule, welche aus dem Stadtarchiv erhalten wurden finden sich im Anlage 1. Das alte Gebäude wurde daraufhin zu einem neuen und modernen Schulungszentrum entwickeln, welches sich im Zentrum der Stadt in der Nähe des Bahnhofsplatzes Hainichen (siehe Anlage 2 Stadtplan) befindet. 1.2 Projektkonzeption In der vorliegenden Bachelorarbeit ist es das Ziel die Betriebskosten des Gebäudes der Bahnschule Hainichen zu berechnen und weitere Konzeptionen für das Bettenhaus zu beschreiben. Das erste Kapitel bildet die Grundlage des Projektes sowie dessen Vorstellung. Des Weiteren werden ebenfalls die Prozesse des Projektes in Kürze beschrieben, woran das zweite Kapitel anschließt, welches die Theorie der Betriebskostenrechnung (Teil der Nutzungskosten) beinhaltet, während das dritte Kapitel ein Praxisbeispiel die Betriebskosten des Schulungszentrums beschreibt. In Bezug auf die Theorie der Betriebskostenrechnung wird im zweiten Kapitel auf fast alle Kostensbegriffe hinsichtlich der Betriebskosten, insbesondere der Nutzungskosten gemäß DIN erklärend eingegangen. Das dritte Kapitel behandelt rechnerisch entsprechend die Rechnungsschritte gemäß KG

7 der DIN mit den Flächen und den Preisen aus dem Unternehmen in Bezug auf die Betriebskosten. Daraufhin schließt die Konzeptionen für das Bettenhaus und dessen Beschreibung an, wobei ebenfalls exemplarisch die Betriebskosten in dieser Hinsicht erstellt werden. Das letzte Kapitel bildet die Darstellung der Gesamtbetriebskosten nach DIN für den Eigentümer. 2. Theorie den Betriebskosten 2.1 Was sind Betriebskosten Die Betriebskosten sind einzelne Bewirtschaftungskosten und stellen oft ein Problem zwischen Vermieter und Mieter dar, da bei der Abwicklung strittiger Betriebskostenabrechnungen eine hohe Kostenbelastung für das Unternehmen entsteht. Der Gesetzgeber hat die Abrechnungsvoraussetzungen für Vereinbarungen über Betriebskosten in 556, 556a und 560 BGB geschaffen, welche ebenfalls als vertragliche Grundlage und Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemietverträgen gelten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 1 Gemäß KG 300 DIN können die Betriebskosten umfassen. Über die Voraussetzungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2 Form der Übertragung der Betriebskosten an die Mietpartei: Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung bzw Abs.1 Satz 2 BGB Abs.3 Satz 1 BGB

8 Abschlagszahlungen müssen mietvertraglich deutlich vereinbart werden. Nach 556 Abs. 2 BGB können die Betriebskosten neben der Grundmiete als Betriebskostenvorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen. Die Vertragsparteien können jedoch vertraglich vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich übernimmt. Hierbei sind jedoch gesetzliche umlegbare und nicht-umlegbare Betriebskosten zu unterscheiden. Der Erfolg eines Bauprojektes hängt neben der fristgerechten Fertigstellung und der Erfüllung der gestalterischen und funktionalen Zielen auch von der Erreichung der Kostenziele ab. Hierbei erweitert sich die Optimierung des Verhältnisses von Investitions- und Folgekosten auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, hierbei sei zu erwähnen, dass die Kosten des Gebäudebetriebes einschließlich der Wartung und Instandhaltung, das bis zu 5-Fachen der ursprünglichen Vermarktungsargumente aufbringen können. Wird die Kostenbetrachtung auf den gesamten Lebenszyklus bezogen, so lässt sich als Ziel der Kostenplanung und Steuerung die Optimierung des Verhältnisses von Investitions- und Folgekosten unter Einhaltung des gewünschten Standards und der geforderten Qualitäten definieren. Zu den Betriebskosten sind die nachstehenden nicht zu zählen: Verwaltungskosten ( Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen 3 ) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ( die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. 4 ) 3 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV 4 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

9 Hier stehen auch die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen. z.b. die Kosten des Energieverbrauchs in der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist; Stromkosten innerhalb der Wohnung Betriebskostenpauschale Gemäß 556 Absatz 1 BGB setzt die Betriebskostenpauschale voraus, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten gesondert neben der Nettokaltmiete trägt. Die Betriebskostenpauschale wird nicht einzeln nach der Betriebskostenverordnung aufgegliedert und berechnet, sondern es kann gesagt werden, dass sie ein Betrag ist, der am Anfang einer überschlägigen Berechnung ermittelt wird. Es gibt einen Vorteil für den Vermieter, dass eine Betriebskostenabrechnung im mietrechtlichen Sinne erspart wird. Hierbei besteht auch der Nachteil, dass der Vermieter das Risiko steigender Kosten trägt, was bedeutet, dass der Mieter mit keiner Nachzahlung rechnen und somit auch nicht mit einer Betriebskostenabrechnung befassen muss. Die Betriebskostenpauschale weist im Vergleich zur Betriebskostenvorauszahlung den Unterschied auf, dass die Pauschale ein endgültiger Betrag ist, der nur für die Zukunft verändert werden kann, während Kostenveränderungen in der laufenden Wirtschaftsperiode nicht durch Rückzahlungen und Nachzahlungen rückwirkend geltend gemacht werden können Betriebskostenvorauszahlung, -abschlagszahlung Die Betriebskostenvorauszahlung ist die Anzahlung auf die Betriebskosten und löst nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung häufig Rück- oder Nachforderungen aus. Zahlt der Mieter eine Grund- bzw. Nettomiete (siehe Kapitel 2.4) plus Vorauszahlungen, muss der Vermieter am Jahresende die tatsächlich

10 entstandenen Betriebskosten abrechnen, wobei gemäß 560 Absatz 4 BGB der Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen kann. Die Abrechnung hat der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter zu erstellen. Nach 259 BGB bzw. Rechtsprechung gibt es die inhaltlichen Anforderungen: Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilschlüssels Die Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlung des Mieters Der Nachteil besteht darin, dass der Vermieter das Risiko einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung trägt. Im Unterschied zu einer Pauschalen müssen die Vermieter über eine Vorauszahlung abrechnen, und zwar jährlich (siehe 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Nach 556 Abs. 3 S. 4 BGB sind die Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten in 556 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt, dass diese nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen. 2.2 Kostenstruktur Eine Kostensteuerung über die gesamte fortlaufende Projektdauer, beginnt mit der Projektidee und geht hin bis zur Beseitigung der baulichen Anlage, wobei dabei eine durchgängige und transparente Darstellung aller Kosten erforderlich ist. In dieser Beziehung werden die erforderlichen Strukturen von den folgenden Normen und Richtlinien vorgegeben: DIN 276 Kosten im Hochbau DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau DIN Nutzungskosten im Hochbau GEFMA 200 Richtlinie Kosten im Facility Management

11 2.3 DIN 276 DIN 277 DIN DIN 276 und DIN DIN 276 und DIN 277 sind die Normen in Deutschland und wie folgt dargestellt: DIN 276: Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen und DIN 277: Umbauter Raum von Hochbauten. Die DIN 276 zeigt aber mit dieser Bauherrensicht auch, dass neben den Baukosten (Preisen) für die Ausführung des Bauwerks in erheblichem Umfang andere Kosten entstehen können. Obwohl eigentlich nur das Bauwerk errichten werden soll, entsteht aus dieser Absicht am Ende eine Investition, deren Kosten aus folgenden Hauptbestandteilen bestehen: - Grundstückskosten, - Erschließungskosten, - Kosten für das eigentliche Bauwerk, - Ausstattungskosten, - Kosten der Außenanlagen, - Kosten für sonstige zusätzliche Leistungen und Kunstwerke sowie, - Baunebenkosten Herstellungskosten nach DIN 276 Die DIN 276 für die Gliederung und Ermittlung von Kosten im Hochbau. Hierbei werden die Herstellkosten von Neubauten, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich aller damit zusammenhängenden Aufwendungen erfasst. Wichtigsten Definitionen: Kosten: Nach Verständnis der DIN 276 sind Baukosten Aufwendungen für 5 Gemäß DIN 276 und DIN

12 Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Kostenplanung: Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und Steuerung entlang aller Phasen der Baumaßnahme, während der Planung und Ausführung. Sie befasst sich systematisch mit den Ursachen und Auswirkungen der Kosten. Kostenermittlung: Vorausberechnung der Entstehenden bzw. Feststellung der entstandenen Kosten, entsprechend des Planungsfortschritts. Kostensteuerung: Das gezielte Eingreifen in die Entwicklung der Kosten, insbesondere bei Abweichungen, die bei der Kostenkontrolle festgestellt worden sind. Kostengruppe: Zusammenfassung einzelner, nach den Kriterien der Planung oder des Projektablaufes zusammengehörender Kosten. 100 Baugrundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk-Baukonstruktion 400 Bauwerk-technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten Diese Kosten werden im Kapitel Bedienung, Inspektion und Wartung (mit Hotel) angewendet Bezugsgrößen nach DIN 277 DIN 277 bildet die Grundlage für die Ermittlung von Flächen und Rauminhalten im Bauwesen. Sie dient damit vorrangig der Kostenermittlung und Kennwertbildung als Ergänzung zur DIN 276 und DIN DIN Diese Norm besteht seit 1976, wobei im Februar 2008 die neue Fassung der

13 DIN Nutzungskosten im Hochbau in Kraft trat. Die neue DIN gibt eine vollständige und den Anforderungen der wirtschaftlichen Planung und Nutzung entsprechende Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Lebenszykluskosten von baulichen Anlagen an. Der Anwendungsbereich: Diese Norm gilt für die Nutzungsplanung und insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau. 6 Zum Berechnung der Betriebskosten wird die DIN in diesem Projekt genutzt. Die folgenden zitierten Dokumente sind für die Anwendung dieser Norm erforderlich: - DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen-Teil 1: Hochbau - DIN 277-3: , Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau-Teil 3: Menge und Bezugseinheiten - DIN 18205: , Bedarfsplanung im Bauwesen Begriffe nach DIN und die Erklärung Für die Anwendung dieses Dokuments gelten die Begriffe nach DIN und die folgenden. [DIN 18960: ] In der folgenden Abschnitt haben wir die Begriffe über die Nutzungskosten des Bauwerkes nach DIN dargestellt Nutzungskosten im Hochbau Die Grundsätze, die Begriffe und die Gliederung der Nutzungskosten werden durch die DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau, vorgegeben. Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wieder kehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer). [DIN 18960: ] In der Praxis werden die Nutzungskosten als Folgekosten bezeichnet. Neben den Kosten aus der Bereitstellung des Objektes handelt es sich dabei um die Verwaltungskosten, die Betriebskosten und die Instandsetzungskosten 6 DIN 18960:

14 während der Nutzung. Die DIN bietet mit ihren Definitionen, Nutzungskostenermittlungsarten und der Nutzungskostengliederung eine gute Grundlage der Nutzungskostenplanung. Das Gebäudemanagement DIN benötigt dabei Kostenpläne im Rahmen der Gebäudebewirtschaftung. 7 Durch diese beiden Normen gibt es den Satz: Nutzungskosten und Gebäudekosten sind voreinander abhängig. Hierbei kann auch gesagt werden, dass niedrige Gebäudekosten hohe Nutzungskosten und damit hohe Qualitäten des Gebäudes niedrige Nutzungskosten entstehen lassen. In diesem Kapital gibt es zuerst die Begriffe DIN Grundsätze der Nutzungskostenplanung Die Nutzungskostenplanung umfasst gemäß DIN alle Maßnahmen der Nutzungskostenermittlung, der Nutzungskostenkontrolle und Nutzungskostensteuerung usw. Gesamtheit aller Maßnahmen der Nutzungskostenermittlung, der Nutzungskostenkontrolle, der Nutzungskostensteuerung sowie dem Nutzungskostenvergleich einschließlich der vorgegeben Gebäudemanagementaufgaben. 8 Als Grundsatz gilt unter andrem: Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Hierzu sind qualitative und Quantitative Bedarfsvorgaben erforderlich. Dieses Vorgehen gilt vom Beginn der Planung bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes, insbesondere bei Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen. Zur Erreichung der Kostentransparenz sind organisatorische und technische Messsysteme festzulegen. In Abhängigkeit zum Stand der Planung, Ausführung bzw. dem 7 Grundlagen und Randbedingungen der Nutzungskostenplanung im Wohnungsbau, Horst Helmbrecht (Autor), Martin Pfeiffer (Autor), Julia Zedler (Autor), 25. Juli DIN 18960:

15 Bestand sind die Grundlagen für die Nutzungskostenplanung anzugeben. [DIN 18960: ]. Die DIN 18960: ergänzt die derzeit gültige DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau, in der Weise, dass Wirtschaftlichkeitsermittlungen auf die gesamte Nutzungsdauer von Bauwerken bezogen werden können. Dazu sind im Bezug auf eine Ermittlung der Nutzungskosten vom Anwender und dem Auftraggeber einige Festlegungen zu treffen. In Bezug auf einen Neubau, der Erhaltung oder der Veränderung einer Bestandsimmobilie gibt es diese betreffenden. 1) die betreffende vom Bauherrn oder Eigentümer verfolgte Strategie 2) die daraus abgeleiteten Grundannahmen für die kalkulatorischen Nutzungskosten (Kapitalkosten und Abschreibung) in Form des Betrachtungszeitraums (wirtschaftliche Nutzungsdauer) und des Kalkulationszinssatzes des gebundenen Kapitals (Fremd- und Eigenkapitalanteil) 3) die Abgrenzung der Nutzungskosten gegenüber den haushalts- und betriebsspezifischen Personal- und Sachkosten der Prozess im Objekt, z.b. in einem Fabrikgebäude, und gegeben falls die Unterscheidung von Nutzungskosten, die vom Eigentümer einerseits und vom Nutzer, z.b. Mieter, andererseits zu tragen sind, angesprochen ist hier vor allem die Betriebskostenumlage, vgl. Betriebskostenverordnung (BetrKV: ) 4) die Genauigkeit der Nutzungskostenplanung, der Kostengruppen und der jeweiligen Ebene der Gliederung 5) die Mitwirkung des Auftraggebers 6) den Umfang und Aufwand bei der Nutzungskostenplanung 7) die Vergütung der Nutzungskostenplanung als besondere Leistung im Sinne der HOAI: ; diese ist frei zu vereinbaren und die Schriftform

16 auf jeden Fall anzuraten. 9 8) Abgrenzung der Nutzungskosten zu anderen Kosten im Gebäude: Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen [DIN 18960: ] Zu den betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten zählen beispielweise Fernmeldegebühren, Büromaterial, Reisekosten sowie Aufwendungen für Löhne, Gehälter, Maschinen, Geräte und Vergütungen, wenn sie in Erfüllung des Betriebs- oder Produktionszweckes entstehen. [DIN 18960: ] Dann zählt z.b. Strom in den meisten Fällen ebenso zu den Nutzungskosten Nachstehend lassen sich die Bestandteile zur Nutzungskostenplanung ersehen: Kosteneinflüsse Es wird mit der DIN 18960: bestimmt, wie Kosteneinflüsse entstehen durch die Festlegung von Standards (Service Levels), Nutzerverhalten und deren Veränderung sowie die daraus folgenden funktionalen, technischen und organisatorischen Systemeigenschaften und nicht beeinflussbare Größen aus der Systemumgebung. Sie sind in ihren Auswirkungen bezogen auf einen Betrachtungszeitraum zu beschreiben und im Hinblick auf die Nutzungskosten zu bewerten und in den Nutzungskostengruppen zu berücksichtigen. Dass heißt, die Einflüsse wirken auf die Nutzungskosten über längere Zeit und auf ganz unterschiedliche Weise. (vgl. Abb. 1) 9 S. 9 S. 10, Einführung in die Nutzungskostenplanung, Ein Beitrag von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

17 Abb. 1 Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten im Hochbau 10 Die Systemeigenschaften des Gebäudes, zu denen auch die internen Kosteneinflüsse zählen sind. Hierzu zählen der Punkt 1 - die Nutzungsart und Punkt 2 - die Herstellung des Gebäudes sowie dessen Konstruktion. Bei Neubauten und bei Bestandsimmobilien sind Angaben zum Punkt 3 Baujahr und Baualter erforderlich. Der Punkt 4, die Strategie des Eigentümers und das Nutzerverhalten gehören auch zu den internen Kosteneinflüssen. Als Kosteneinflüsse aus der Systemumgebung sind die Märkte für Güter und Leistungen dem Punkt 5 zu nennen. Ebenso sind die Kosteneinflüsse aus dem Punkt 6 Umwelt, Umgebung und Gesellschaft als Rahmenbedingungen der Kostenermittlung zu berücksichtigen. Nutzungskostenvorgabe Die Definition besteht aus DIN 18960: Festlegung der Nutzungskosten als Zielgröße für die Planung, bezogen auf einen bestimmten Betrachtungszeitraum innerhalb der Nutzungsdauer. Wir können mit der Nutzungskostenvorgabe den Kaufpreis oder die Miete usw. annähernd einschätzen. Die Voraussetzung dafür ist die Bedarfsplanung und zum Zweck der Unterscheidung sei der Wortlaut der Norm angeführt: Der Nutzungskostenrahmen dient als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Bedarfsplanung nach DIN sowie für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und 10 S. 17, Einführung in die Nutzungskostenplanung, Ein Beitrag von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

18 zur Festlegung der Nutzungskosten. Und nach DIN sind es: Die Nutzungskostenvorgabe kann auf der Grundlagen von Budgetüberlegung oder von Nutzungskostenermittlungen zu einem früheren Zeitpunkt als Obergrenze oder Zielgröße für die Planung festgelegt werden. Nutzungskostenkontrolle und Nutzungskostensteuerung Die beiden Schritte lassen sich nach DIN wie folgt definieren: Der Vergleich der aktuellen Kosten mit früheren Ermittlungen oder den Vorgaben stellt dann die Nutzungskosten dar. Das Eingreifen in die Planung, Ausführung, Nutzung und das Betreiben zur Einhaltung der Vorgaben und gegeben falls Optimierung steht in der Nutzungskostensteuerung Grundsätze der Nutzungskostenermittlung im Sinne dieser Norm Vorausberechnung der zukünftigen Nutzungskosten und Feststellung der tatsächlich entstandenen Nutzungskosten unter Einbeziehung von Nutzungskostenrisiken, bezogen auf einen oder mehrere Betrachtungszeiträume. Die anfallenden Kosten sind nach Kostenstellen, Art und Träger zu erfassen, aufzuschlüsseln und nach der neuen DIN zu gliedern. Der Kostenstand steht nach DIN wie folgt dar: Bei der Nutzungskostenermittlung ist der Zeitpunkt der Ermittlung und der Betrachtungszeitraum anzugeben. Art und Darstellung Die beiden Begriffe sind abhängig von den folgenden Teilen: Zeitpunkt, Zweck und den jeweils verfügbaren Informationen, zum Beispiel in Form von Zeichnungen, Berechnungen und Beschreibungen. Sie stellen sich in der Systematik der Nutzungskostengliederung dar. Es werden fünf Stufen der Nutzungskostenermittlung nach ihrem Zweck, den erforderlichen Grundlagen und dem Detaillierungsgrad unterschieden. Die fünf Stufen sind Nutzungsrahmen, Nutzungskostenschätzung, Nutzungskostenberechnung, Nutzungskostenanschlag und

19 Nutzungskostenfeststellung. Nutzungskostenrahmen Als eine der Grundlagen um eine Entscheidung über die Bedarfsplanung nach DIN als Abschluss der Projektentwicklung treffen zu können, dient der Nutzungskostenrahmen. 11 Der Nutzungskostenrahmen aus der Bedarfsplanung steht vor der eigentlichen Objektplanung des Architekten und den Fachplanungen der Ingenieure. Er ist ein wichtiger Teil der Aufgabenstellung, vergleichbar dem Kostenrahmen für mindestens die Bauwerkskosten (KG nach DIN 276-1). Abb. 2 Kostenermittlungen als Bestandteil der Planung von Hochbauten 12 Nutzungskostenschätzung Die Nutzungskostenschätzung gilt als eine Grundlagen für die Entscheidung über die Vorplanung und die Finanzierung. Und die Grundlagen für die Nutzungskostenschätzung sind Vorklärungen der Finanzierung und Ergebnisse der Vorplanung des Bauwerks einschließlich der technischen Anlagen. 11 S. 460, Real Estate und Facility Management, Aus Sicht der Consultingpraxis, Norbert Preuß, lars Bernhard Schöne, Kapitel 8 12 S. 120, Die neue DIN Nutzungskosten im Hochbau, Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

20 Nach DIN besteht In der Nutzungskostenschätzung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur ersten Ebnen der Nutzungskostengliederung ermittelt werden. 13 Nutzungskostenberechnung Die Nutzungskostenberechnung gilt als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Entwurfsplanung und die Finanzierung. Die Nutzungskostenberechnung ist bis zur Erstellung des Nutzungskostenanschlages zu aktualisieren. Die Grundlagen für die Nutzungskostenberechnung sind die Entscheidungen über die Finanzierung, Vorklärung der Verwaltung, Entwurf des Bauwerks einschließlich der technischen Anlagen und Vorklärung der Bezugskosten bei Versorgungsunternehmen. Nach DIN besteht: In der Nutzungskostenberechnung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskotengruppen mindestens bis zur zweiten Ebenen der Nutzungskostengliederung ermittelt werden. 14 Nutzungskostenanschlag Der Nutzungskostenanschlag ist die Zusammenfassung aller für die Nutzung voraussichtlich anfallenden Kosten und wird bis zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines Projektes erstellt.(vgl. DIN 18960) In dem Nutzungskostenanschlag müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur zweiten Ebnen der Nutzungskostengliederung ermittelt werden. 15 Es ist die konkrete Bereitstellung der Mittel Nutzungskostenfeststellung Die Nutzungskostenfeststellung ist die Zusammenstellung aller bei der Nutzung anfallenden Kosten und wird erstmalig nach einer Rechnungsperiode erstellt und laufend fortgeschrieben. 13 DIN 18960: DIN 18960: DIN 18960:

21 In der Nutzungskostenfeststellung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur dritten Ebene der Nutzungskostengliederung ermittelt werden. 16 Umsatzsteuer Die Umsatzsteuer hat verschiedene Formen, welche nach DIN wie folgende aufgeteilt werden können: - In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten ( Brutto-Angabe ); - In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten ( Netto-Angabe ); - Nur bei einzelnen Kostenangaben (zum Beispiel bei übergeordneten Nutzungskostengruppen) ist die Umsatzsteuer ausgewiesen. Wir müssen die richtige Form die Umsatzsteuer in der Nutzungskostenermittlung und bei Kostenkennwerten anzugeben Grundsätze der Nutzungskostengliederung Nach DIN 18960: steht die Nutzungskostengliederung im Begriff Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten der Nutzung in Nutzungskostengruppen unterteilt werden. Die Gliederung der Nutzungskosten kann ausschließlich zu den Nutzungskostengruppen einige Erläuterungen und Hinweise zur praktischen Anwendung gegeben. Abb. 3 Die Nutzungskostengruppen in der 1. Ebene der Gliederung DIN 18960: S.120, Die neue DIN Nutzungskosten im Hochbau, Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

22 Es gibt vier Nutzungskostengruppen in der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung wie folgend dargestellt: Kapitalkosten Objektmanagementkosten Betriebskosten Instandsetzungskosten Bei Bedarf werden diese Nutzungskostengruppen entsprechend der Nutzungskostengliederung in die Nutzungskostengruppen der zweiten Ebene und der dritten Ebene der Nutzungskostengliederung unterteilt. Über die Nutzungskostengliederung dieser Norm hinaus können die Kosten entsprechend den technischen Merkmalen oder anderen Gesichtspunkten weiter untergliedert werden. (gemäß das Kapitel Kostenmanagement des Buches Bau-projekt-Management ) 100 Kapitalkosten: Eigen- und Fremdkapitalkosten, die sich aus der Inanspruchnahme von Finanzierungsmitteln ergeben (Zinsen, Kosten aus Bürgschaften, etc.). 200 Verwaltungskosten: Die Kosten aus Fremd- und Eigenleistungen entstehen für die Verwaltung des Objektes durch Arbeitskräfte oder Einrichtungen. Z.B. Prüfungen des Jahresabschlusses, Geschäftsführung, etc. 300 Betriebskosten Die Kosten entstehen aus dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes wenn man die Kapitalkosten außer Acht lässt, ca. 90% der späteren Nutzungskosten betragen. Neben den Verbrauchs-, Reinigungs- und Bedienungskosten werden Kosten für Inspektion und Wartung erfasst. Die Maßnahmen gehören zur Inspektion, die den Ist-Zustand eines Systems feststellen, während Wartungsmaßnamen zur Bewahrung des Soll-Zustandes dienen. Z.B. Austausch von Ölfiltern

23 400 Instandsetzungskosten Die Kosten entstehen infolge der Wiederherstellung des Soll- Zustandes. Z.B. der Austausch von durchlässigen Dachabdichtungen. Die Instandsetzungskosten werden maßgeblich durch die regelmäßigen Wartungsarbeiten beeinflusst. Es wird die theoretisch Lebensdauer des Bauteils oder der Anlage nicht erreicht und mehr außerplanmäßige Instandsetzungskosten geben, falls die regelmäßigen Wartungsarbeiten nicht machen. In der Planung kann über die Wahl entsprechender Materialien und Anlagen mit bestimmten Nutzungsdauern Einfluss auf den Zeitpunkt und die Höhe der Kosten genommen werden Erklärung der Kostengruppen Nach DIN kann der Begriff Zusammenfassung einzelner nach den Kriterien der Nutzung zusammengehörender Kosten, wie folgt bestimmt werden: 100 Kapitalkosten: Finanzierung und Abschreibung Die Kapitalkosten entstehen aus der Bereitstellung sowohl von Fremdmitteln als auch von Eigenmitteln. Die Fremdmitteln schließen Kredite, Bürgschaften, Erbpacht, Dienstbarkeiten, Bauleisten und Sonstiges ein, wobei es zu dem noch das Eigenkapital einschließlich kalkulatorischer Eigenkapitalverzinsung, entspreche der Bewertung von Eigenleistungen unterschiedlicher Art gibt. Die Kosten aus der Bereitstellung von Grundstück und baulicher Anlage, welche sich als Finanzierung und Abschreibung ergeben, werden aus den geschilderten Gründen insgesamt als kalkulatorische Kostenarten bezeichnet. Die Kosten für die kalkulatorische Abschreibung werden ohne 18 S.127-S.158, Kostenmanagement, Bau-projekt-Management,Grundlagen und Vorgehensweisen, Bernd Kochendörfer, Jens H. Liebchen and Markrs G. Viering, 3.Auflage,

24 Grundstückskosten beschreiben. Hieran folgt eine Formel um die Abschreibung zu berechnen. a = A/n (die Abschreibung je Rechnungsperiode ist gleich Anschaffungskosten durch Anzahl der Jahre der Nutzungsdauer). Die Abnutzung ist unter besonderer Berücksichtigung der unter KG 400 erfassten Instandsetzungskosten aufgeführt. Nur dort anzugeben, wo die Abnutzung nicht durch entsprechende Instandhaltung ausgeglichen wird. 200 Objektmanagementkosten Objektmanagement umfasst Verwaltungskosten in DIN 18960: Ansprüche sind Personalkosten für technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen sowie Sachkosten im Sinne von Büromaterialien, Mietkosten, Fahrtkosten u.a. 300 Betriebskosten Die Versorgung, Entsorgung, Reinigung und Pflege von Gebäuden sowie Außenanlagen, die Sicherheits- und Überwachungsdienste und schließlich die Bedienung, Inspektion und Wartung von baulichen Anlagen machen die Betriebskosten aus. Es müssen die folgenden Stichpunkte für die Versorgung überlegt werden: Wasser (Leitungswasser, Regenwasser), Öl, Gas, feste Brennstoffe, Fernwärme, Strom (Strom aus öffentlichem Netz, Strom aus erneuerbaren Energien, Strom aus KWK) und technische Medien (technische Gase, Druckluft, Sauerstoff, Prozesswasser). Im Unterschied zur vorangegangenen Fassung der Norm wird bei den Kosten der Ver- und Entsorgung (KG 310 und KG 320) nicht mehr nach Anlagegruppen, z.b. Wärmeversorgungsanlagen oder lufttechnische Anlagen, sondern nach Verbrauchsarten, z.b. Öl oder Gas, unterschieden. Damit wird der Erfassung von Mengen und der Kosten nach Verbrauchsarten in der Praxis Rechnung getragen. Auch die Gliederung der bei vielen Nutzungsarten, z.b. Krankenhäuser oder Schulen, kostenintensiven Reinigung und Pflege (KG 330) folgt nicht mehr der Bauteilgliederung, sondern der in der Praxis üblichen Unterscheidung von

25 Reinigungsarten, z.b. Unterhaltsreinigung, Glasreinigung, Fassadenreinigung oder Reinigung technischer Anlagen. Die Kosten von Inspektion und Wartung, herkömmlich vor allem der technischen Anlagen (KG 360), bezieht sich jetzt auf alle Bestandteile einer baulichen Anlage: die Baukostenstrukturen, die technischen Anlagen, die Außenanlage sowie die Ausstattung. In der nachfolgend nochmals angesprochenen DIN 31051: , Grundlagen der Instandhaltung, sind Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung der Teile des Aufgabenbereiches Instandhaltung. In meiner Bachelorarbeit ist KG 300 der wichtigste Teil. Für KG 340 Reinigung und Pflege von Außenanlagen, braucht man zuerst befestigte Flächen, wobei sich hier auf die Flächen von Wegen, Straßen und Plätzen konzentriert wird. Die Spiel- und Sportflächen stehen in diesem Projekt nicht zur Diskussion,während ich mich in Bezug auf. Pflanzen- und Grünflächen auf den Rasen, Gehölze und Bäume beziehe. Dazu zählen auch Wasserflächen (einschl. Uferausbildung), Baukonstruktionen in Außenanlagen (Mauern, Überdachungen, Schutzkonstruktionen), technische Anlagen in Außenanlagen (Abscheider Reinigung), Einbauten in Außenanlagen (Fahrradständer, Schilder, Abfallbehälter) und Reinigung und Pflege von Außenanlagen (landwirtschaftliche Flächen, forstwirtschaftliche Flächen, Sonderbiotopflächen, Geländefahrstrecken, Sonderfunktionsflächen), welche in DIN KG 300 geregelt sind. 400 Instandsetzungskosten KG 400 kommt in diesem Projekt nicht zum Tragen, soll jedoch im Geringen erklärt werden. Die in DIN 18960: enthaltener Instandsetzung (KG 400) ist die Grundlagen der Instandhaltung. Und die Instandsetzung definiert wie Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen in DIN 31051: aufgeführt werden

26 Abb. 4 Die Instandhaltung nach DIN 31051: und ihre Teilaufgaben 19 Die Ausgaben für Instandsetzungen sind in den ersten Jahren der Nutzung Erfahrungsgemäß gering. Hierbei stellt die Instandsetzung der meisten Bauteile eine notwendige Maßnahme dar, welche erst nach 15 oder 20 Jahre der Nutzung anfallen. Am Anfang der Nutzung werden die Kosten für die gesamte Betrachtungsdauer der durchschnittlich jährlichen Kosten der Instandsetzung bestimmt. 2.4 Mietnebenkosten In diesem Kapitel werden die Mietbegriffe vorgestellt. Die Miete unterteilt sich in verschiedene Punkte wie Warmmiete und Kaltmiete. Bruttowarm- oder Inklusivmiete: d.h. für Betriebskosten einschließlich der Kosten für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung als Gesamtmiete oder als Vorschuss vereinbart. Dann ist nur ein einziger Betrag als Miete zu erfassen. Bruttokaltmiete: die vereinbarte Miete mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, wird nicht durch eine Pauschale oder Vorschuss neben der Miete erhoben. Nettokaltmiete: 556 Abs.2 BGB, neben der Miete werden für sämtliche anfallenden und umlegbaren Betriebskosten Vorauszahlungen oder 19 S. 123, Die neue DIN Nutzungskosten im Hochbau, Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

27 Pauschalen erhoben. Hierzu sind zwei Fälle zu nennen: eine Vorauszahlung für alle Betriebskosten mit denen die Kosten auch für Heizung und Warmwasser bezahlt werden, oder eine Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten und zusätzlich für die übrigen Betriebskosten als eine Pauschale oder zusätzlich Vorauszahlung wird vereinbart. Hierzu zählen auch diejenigen Fälle, in denen der Mieter nicht mit dem Vermieter sondern direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet. Die Versorgungskosten des Stroms werden dagegen in den meisten Fällen von den Versorgungsunternehmen direkt mit den Verbrauchern abgerechnet. Mietnebenkosten: Umlegbare Betriebskosten, der Begriff der Betriebskosten wird gemäß II. Berechnungsverordnung beschrieben, welcher bereist in Kapital 2.1 aus dem BGB zitiert wurde. Die beiden Begriffe sind identisch anzusehen, wobei in der Anlage 3 zu 27 Abs.1 es eine Aufstellung der Betriebskosten gibt. Die Betriebskosten sind nach 27 der II. BV diejenigen Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Die Aufteilung der Betriebskosten ist fast gleich der Gliederung der KG 300 DIN In Punkt 1 gehören die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks namentlich zu der Grundsteuer, wie auch schon die Kosten für Versorgung und Entsorgung. Die Kosten der Heizung einschließen des Betriebs der Heizungsanlage, des Betriebs der Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und der Reinigung und Wartung von Etagenheizung. In diesem Projekt wird ebenfalls das zentrale Heizungssystem berücksichtig. Hierbei sind die entsprechenden Punkt zu den Kosten des Warmwasser, Aufzugskosten, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege,

28 Kosten der Beleuchtung, Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswartkosten, Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage, Kabelgebühren, Kosten des Betriebs einer maschinellen Wascheinrichtung und etwa sonstige Betriebskosten zu nennen. Als sonstige Betriebskosten können die folgenden Beispiele angeführt werden: - Kosten einer Brandmeldeanlage - Kosten einer Blitzschutzanlage - Kosten der Dachrinnenreinigung - Doorman-Kosten (unter bestimmten Voraussetzungen) 2.5 Der Verteilerschlüssel Für alle Betriebskosten ist der jeweilige Verteilungsschlüssel zu benennen und diese müssen genauestens ausgewählt werden. Die wichtigsten Umlageschlüssel sind: Wohnfläche Personenzahl Miet- oder Wohneinheiten Verbrauchs- und Verursachungserfassen Wohnflächen Die Wohnflächen werden als allgemeiner Verteilungsschlüssel festgelegt. Nach 556a Abs.1 S.1 BGB ist die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Umlage der Betriebskosten anzuwenden. Und nach 7 Abs.1 S.5, 8 Abs. 1 HeizKV ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen auch bei der Verteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizungs- und Warmwasserkosten maßgeblich anzuwenden. Die Wohnfläche umfasst auch die Wintergärten, die Schwimmbäder, die Terrassen und Balkone. Personenzahl

29 Manchmal ist diese Art der Umrechnung als Umlagemaßstab gerechter als die Verteilung nach der Wohnfläche. Wenn man sich als Vermieter für die Personenzahl als Verteilungsschlüssel entscheidet, muss dies den Verwaltungsaufwand bestätigen. Hierbei ist es erforderlich zu wissen, wie viele Personen inkl. langandauernden Besuchs und Untermieter in welchem Monat in den einzelnen Wohnungen wohnten. Miet- oder Wohneinheiten Der Umlagemaßstab nach Miet- oder Wohneinheiten ist in der Regel nur bei gleichartigen Einheiten, d.h. gleich groß oder wenn jede Mieteinheit den gleichen Nutzen hat. In der Abrechnung muss die Gesamtzahl der Wohneinheiten genannt werden. Z.B. für die Abrechnung der Kabelgebühren. Verbrauchs- und Verursachungserfassung In der verbrauchsabhängigen Abrechnung müssen der Gesamtverbrauch, der Einzelverbrauch und die entsprechenden umzulegenden Kosten darlegt werden. Der Vermieter ist dafür direkt verantwortlich. Wenn nicht alle Wohnungen mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind, dann muss die Umlage nach dem Flächenmaßstab angewendet werden. Beispiele Wasser / Abwasser Beleuchtung Straßenreinigung Gebäudereinigung Gartenpflege Müllabfuhr Aufzug Hauswart Kabelanschluss Personenzahl / Wasserverbrauch Flächen Flächen Flächen Flächen Flächen/Personenzahl/Mülleinheiten Flächen Flächen Wohneinheiten Sach- und Haftpflichtversicherung Flächen

30 3. Betriebskostenabrechnung für das Schulungszentrum ohne Hotel 3.1 Flächenberechnung für den Gebäude Nach dem Grundriss des Gebäudes (siehe Anlage 3) gibt es die Flächen wie die folgenden Tabellen zeigt. Länge Breite Nutzfläche Technische Verkehrs- in m in m in m² Funktions- fläche in m² fläche in m² Kellergeschoss KG links 01 15,88 6,75 107,19 KG links 02 5,78 3,30 19,074 KG links 03 5,78 3,30 19,074 KG rechts 01 6,70 3,50 23,45 KG rechts 02 6,70 3,20 21,44 KG rechts 03 6,70 3,50 23,45 KG rechts 04 6,85 2,50 17,125 KG rechts 05 6,85 3,00 20,55 Summe 251,35 (Nutzfläche) Treppenraum 6,00 3,00 18,00 01 Treppenraum 6,00 3,00 18,

31 Treppenraum 6,85 3,37 23,08 03 Flur 01 16,00 3,00 48,00 Flur 02 6,95 2,00 13,90 Aufzug 2,00 2,00 4,00 Summe 127,74 (Verkehrs- fläche) KG Heizung 9,00 3,60 7,00 2,00 46,40 KG 6,70 3,20 21,44 Beleuchtungs- anlage Summe 67,84 (Funktions- fläche) Beheizte Das Kellergeschoss wird nichts geheizt. Fläche Tab. 1 Flächenberechnung des Kellergeschoß Erdgeschoss Länge Breite Nutzfläche Technische Verkehrs- in m in m in m² Funktions- fläche in m² fläche in m² EG links 01 7,00 5,17 36,19 EG links 02 7,00 5,17 36,19 EG links 03 7,00 5,17 36,19 EG links 04 7,00 5,

32 EG rechts 01 7,00 5,17 36,19 EG rechts 02 7,00 5,17 36,19 EG rechts 03 7,00 5,17 36,19 EG rechts 04 7,00 3,10 21,70 EG rechts 05 7,00 2,60 18,20 WC-Frauen 22,33 Vorraum 3,425 2,00 6,85 WC 4,30 3,60 15,48 WC-Herrn 22,33 Vorraum 3,425 2,00 6,85 WC 4,30 3,60 15,48 Summe 343,00 (Nutzfläche) Treppenraum 6,00 3,00 18,00 01 Treppenraum 6,00 3,00 18,00 02 Treppenraum 7,00 3,50 24,50 03 Flur 01 16,00 3,00 48,00 Flur 02 15,65 3,00 46,95 Aufzug 2,00 2,00 4,00 Summe 159,45 (Verkehrs- fläche) Beheizte Gleich Nutzfläche, d.h. ca. 343,00 m² Fläche

33 Tab. 2 Flächenberechnung des Erdgeschoß I. Länge Breite Nutzfläche Technische Verkehrs- Obergeschoss in m in m in m² Funktions- fläche in m² fläche in m² I. OG links 16,24 7,12 115,6288 I. OG rechts 16,24 7,12 115,6288 I. OG Mitte 01 16,00 7,12 113,92 WC-Frauen 22,93 Vorraum 3,50 2,00 7,00 WC 4,425 3,60 15,93 WC-Herrn 22,93 Vorraum 3,50 2,00 7,00 WC 4,425 3,60 15,93 Summe 391,04 (Nutzfläche) Treppenraum 6,00 3,00 18,00 01 Treppenraum 6,00 3,00 18,00 02 Flur 16,00 3,00 48,00 Aufzug 2,00 2,00 4,00 Summe 88,00 (Verkehrs- fläche) Beheizte Gleich Nutzfläche, d.h. ca. 391,04 m²

34 Fläche Tab. 3 Flächenberechnung des I. Obergeschoß II. Länge Breite Nutzfläche Technische Verkehrs- Obergeschoss in m in m in m² Funktions- fläche in m² fläche in m² II. OG links 01 7,12 4,70 33,464 II. OG links 02 7,12 4,40 31,328 II. OG links 03 7,12 6,90 49,128 II. OG rechts 7,12 4,70 33, II. OG rechts 7,12 4,40 31, II. OG rechts 7,12 6,90 49, II. OG Mitte 01 7,24 5,10 36,924 II. OG Mitte 02 7,24 5,40 39,096 II. OG Mitte 03 7,24 5,30 38,375 WC-Frauen 23,465 Vorraum 3,50 2,00 7,00 WC 4,45 3,70 16,465 WC-Herrn 23,465 Vorraum 3,50 2,00 7,00 WC 4,45 3,70 16,465 Summe 389,17 (Nutzfläche) Treppenraum 6,00 3,00 18,

35 Treppenraum 6,00 3,00 18,00 02 Flur 16,00 3,00 48,00 Aufzug 2,00 2,00 4,00 Summe 88,00 (Verkehrs- fläche) Beheizte Gleich Nutzfläche, d.h. ca. 389,17 m² Fläche Tab. 4 Flächenberechnung des II. Obergeschoß Nutzfläche Mit Nutzfläche Rechnungen muss nach DIN 276 bestimmen, d.h. Kellergeschoss: 251,35 m² Erdgeschoss: 343,00 m² I. Obergeschoss: 391,04 m² II. Obergeschoss: 389,17 m² NF = 1374,56 m² Grundfläche Brutto 32,10 m * 17,28 m = 554,688 m² 554,688 m²* 5 = 2773,44 m² Verkehrsfläche Gesamt Verkehrsfläche = 463,19 m² Technische Funktionsfläche Gesamt Funktionsfläche = 67,84 m² beheizte Fläche 343, , ,17 = 1123,21 m² Gesamtflächen sind 4650,00 m²

36 Hier steht auch: 1650,00 m²für Grünfläche 1750,00 m²für PKW 250,00 m²für Wege 3.2 Objektbeschreibung Das Gebäude bietet für die Teilnehmer des Kurses und die Mitarbeiter des Schulungszentrums Hainichen räumliche Möglichkeiten an. Die Außenfassade ist eine sehr gute Wahl für den Standort Hainichen. Es ist zweckmäßig und kostengünstig. Das Gebäude hat 5 Geschosse, inkl. Keller- und Dachgeschoss. Das Kellergeschoss und das Hotel sind verbunden mit einer Gastronomie. Im Kellergeschoss schon stehen die Heiz- und die Beleuchtungsanlagen. Abb. 5 Leitungen des Heizungs

37 Abb. 6 Beleuchtungsanlagen Abb. 7 Heizanlage Im Erdgeschoß gibt es 9 Büros und im II. Obergeschoß ebenfalls 9 Büros und

38 3 große Vorlesungsräume im I. Obergeschoß. Jedes Geschoß hat 2 Toiletten und einen Aufzug dazu. Personenzahl Bzgl. Neufert Bauentwurfslehre können die Personenzahlen der max. gleichzeitig im Gebäude befindlichen Personen berechnet werden. Der Flächenbedarf je Sekretärin >= 10 m²und für selbständige Sacharbeiter beträgt ungefähr 9 m² 20. Für allgemeine Unterrichtsräume ist der Platz-Bedarf je Student 1,90-2,00 m² 21 Erdgeschoss Flächen in m² Art Benutzer Personenzahl EG links 01 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG links 02 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG links 03 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG links Konferenzzimmer EG rechts 01 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG rechts 02 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG rechts 03 36,19 Büro Mitarbeiter 4 EG rechts 04 21,70 Büro Chef 1 EG rechts 05 18,20 Büro Sekretärin 1 Summe 26 Tab. 5 Personenzahlen des Erdgeschoß I.Obergeschoss Flächen in m² Art Benutzer Personenzahl I. OG links 115,6288 Vorlesung- Studenten 57 und Seminarraum 20 S. 333 Verwaltungsbau Bemessung: Flächenbedarf, Neufert Bauentwurfslehre, 35 Auflage 21 S. 310 Hochschulen, Nrufert Bauwurfslehre, 35 Auflage

39 I. OG rechts 115,6288 Vorlesung- Studenten 57 und Seminarraum I. OG Mitte ,92 Vorlesung- Studenten 56 und Seminarraum Summe 170 Tab. 6 Personenzahlen des I. OG II.Obergeschoss Flächen Art Benutzer Personenzahl in m² II. OG links 01 33,464 Büro Mitarbeiter 3 II. OG links 02 31,328 Büro Mitarbeiter 3 II. OG links 03 49,128 Konferenzzimmer II. OG rechts 01 33,464 Büro Mitarbeiter 3 II. OG rechts 02 31,328 Büro Mitarbeiter 3 II. OG rechts 03 49,128 Büro Mitarbeiter 4 II. OG Mitte 01 36,924 Büro Mitarbeiter 3 II. OG Mitte 02 39,096 Büro Chef 1 II. OG Mitte 03 38,375 Büro Sekretärin 2 Summe 22 Tab. 7 Personenzahlen des II. OG Hier können 218 Personen max. gleichzeitig ins Gebäude sein

40 3.3 Betriebskostenabrechnung nach DIN KG Betriebskosten (KG 300) mit Mittelwerte Für die Ermittlung wurden die arithmetischen Mittelwerte der Kostenkennwerte angesetzt und geringfügig gerundet. Abb. 8 Ermittlung der Betriebskosten (KG 300), Rechnung mit Mittelwerten für das Schulungszentrum: BGF = 5868,75 m² Nr. Kostenkennwert in / m²bgf * a Betriebskosten in 310 Versorgung 7, , Entsorgung 0, , Reinigung und Pflege von 9, ,25 Gebäuden 340 Reinigung und Pflege von 1, ,00 Außenanlagen 22 S.24, Einführung in die Nutzungskostenplanung, Ein Beitrag von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche

41 350 Bedienung, Inspektion und 6, ,19 Wartung 360 Sicherheits- und 2,70 Überwachungsdienste 370 Abgaben und Beiträge 1, Betriebskosten, sonstiges 0, Betriebskosten 30, ,88 /Jahr Dies waren im Verhältnis eher hohe Kosten. Im nachstehenden Kapitel werden nunmehr die Betriebskosten mit dem Unternehmen abgerechnet Versorgung und Entsorgung Wasser und Abwasser Nach 2 Nr. 2 BetrKV gibt es die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wärmemengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 23 Die Kosten des Wasserverbrauchs sind als die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im bestimmten Zeitraum anzusetzen. Die Vorhaltekosten des Wasserwerks und die Kosten des Rohrnetzes gehören zu den Grundgebühren. Kaltwasser wird, wenn Zähler vorhanden sind, zu 100% nach Verbrauch abgerechnet. Hierbei handelt es sich um das Wasservolumen, das bei vorhandenem Zählern in allen Wohnungen nach gemessenem Verbrauch abzurechen ist. Dann können die Kosten nach 23 2 Nr. 2 BetrKV

42 der Personenzahl oder nach erfasstem Wasserverbrauch umgelegt werden. Anders ist es mit der jährlichen Zählergrundgebühr für den Hauptwasserzähler, diese kann nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Nach 21Abs. 3 S. 2 NMV (Neubaumietenverordnung) sind die Kosten der Entwässerung mit dem für die Kosten der Wasserversorgung anzuwendenden Maßstab um zulegen. Nach 2 Nr. 3 BetrKV gibt es die Kosten der Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Sämtliche Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung durch die Entwässerungseinrichtungen, Z.B Kanalgebühren, sind anzusetzen, unabhängig davon, ob sie für Schmutz- oder Regenwasser erhoben werden. Von dem ZWA Hainichen Zweckverbande Wasserversorgung / Abwasserentsorgung Mittleres Erzgebirgsvorland Hainichen konnten Informationen über die Preise der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung erhalten werden. Trinkwasser: Abb. 9 Gebühren von ZWA Hainichen (1)

43 Abb. 10 Gebühren von ZWA Hainichen (2) 25 Für eine Person pro Tag in den Toiletten wurden 0,06 m³wasser und mit dem Waschbecken 0,03 m³verbraucht. Daraus errechnet sich die Summe: 0,09 m³* 218 * 165 Tage = 3237,30 m³ Grundgebühren: 12 Monats * 75,00 = 900 /Jahr (Netto) 12 Monats * 80,25 = 963 /Jahr (Brutto) Verbrauchgebühren: 3237,30 m³* 1,71 =5535,78 /Jahr (Netto) 3237,30 m³* 1,83 = 5924,26 /Jahr (Brutto) Gesamtgebühren: 5924, = 6887,26 (Brutto) Abwasser: 3237,30 m³ Abb. 11 Grundgebühren für Abwasserentsorgung

44 Abb. 12 Mengengebühren für Abwasserentsorgung 27 Grundgebühren: 12 Monats * 50,00 = 600 /Jahr (Netto) 12 Monats * 80,00 = 960 /Jahr (Brutto) Verbrauchgebühren: 3237,30 m³* 1,35 = 4370,36 (Netto) 3237,30 m³* 3,00 = 9711,90 (Brutto) Gesamtgebühren: 10671,90 (Brutto) Gerade in der Gastronomie und im Hotelgewerbe bieten sich vielfältige Möglichkeiten des Energiesparens an. Abfallgebühren Abb. 13 Restabfallgefäßgebühr in Landkreis Zwickau

45 Mit 2500 l Abfallbehälter: 93,75 * 48 Wochen = 4500,00 / Jahr Abb. 14 Entsorgung von Bioabfall Diese bemisst sich nach der Größe der genutzten Bioabfallbehälter und beträgt je Entleerung. Mit 240 l: 8,10 * 48 Wochen = 388,80 Gesamtgebühren = 4500, = 4888,80 / Jahr Warmwasser und Heizkosten Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage besteht aus den Kosten des Frischwassers, soweit sie nicht schon entsprechend Nr. 2 Anlage 3 der II. BV berücksichtigt wurden, und die Kosten der Wassererwärmung. Die Kosten für die Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte. Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann. 28 Die HeizKV regelt die Erfassung und Abrechnung sowohl der Heizungskosten als auch der Kosten für Warmwasser. Der Warmwasserbedarf bei verschiedenen Temperaturen und Verwendungszwecken ist in der Folgende Tabelle dargestellt. 28 Anlage 3 der II. BV Nummer

46 Abb. 15 Warmwasserbedarf 29 Der Warmwasserverbrauch behinhaltet zudem auch pro Tag und 6 Personen des Geschirrspülens in der Gastronomie. Wasserverbrauch: 15 L * 6 Personen = 90 L =0,09 m³ 0,09 m³* 165 Tage = 14,85 m³ Somit wird zu Versorgung und Entsorgung der Wasserversorgung und Wasserentsorgung angewendet und die Gesamtgebühren inklusive des Wasserverbrauchs für das Geschirrspülen berechnet. Zu dem Warmwasserverbrauch des Gebäudes des Schulungszentrums gehört das Händewaschen und zum Hotels auch der Warmwasserverbrauch für die Benutzung der Duschen. Der Warmwasserverbrauch des Gebäudes ohne Gastronomie einschließlich Putzwassers und Wasser fürs Händewaschen zählen ebenfalls dazu. Erdgas Erdgas ist der sauberste und bequemste, jedoch nicht der günstigste Energieträger. Das Ableseunternehmen techem veröffentlicht jährlich den durchschnittlichen Gasverbrauch deutscher Städte. Durchschnittlicher 29 Warmwasserversorgung das sollten Sie beachten, en#

47 Gasverbrauch: - 143,4 kwh je m²(falls Gas nur zum Heizen verwendet wird) - 161,8 kwh je m²(falls zusätzlich das Warmwasser mit Gas erzeugt wird) Von dem Unternehmen konnte die Preistabelle für Erdgas erhalten werden. Abb. 16 Preisliste für Erdgas Netto: 84,00 /Jahr + (5,261 Cent/kWh * 161,8 kwh/m²* 1123,21 m²) / 100 = 9645,10 /Jahr Brutto: 99,96 /Jahr + (6,26 Cent/kWh * 161,8 kwh/ m²* 1123,21 m²) / 100 =11476,59 /Jahr Strom: Elektroenergie: W/m² NF in Summe kw Betriebsstu kwh m² ,5 nden im Jahr 103,47 165T * , 58 Stunden = 1320 Stunden 242 Tab. 8 Verbrauchsberechnung der Elektroenergie Abb. 17 Preisliste für Strom Arbeitspreis:

48 4,46 Cent/kWh * ,242 kwh = 6091,30 (Netto) 5,31 Cent/kWh * ,242 kwh = 7252,20 (Brutto) Gesamtpreis: 7252, ,00 /Jahr = 7312,20 /Jahr (Brutto) Reinigung und Pflege von Gebäuden Bestandteile Mit einem Unternehmen stehen die Bestandteile des Leistungskomplexes Glas- und Gebäudereinigung wie folgt zur Relevanz: Unterhaltsreinigung in Bürobereichen, Bildungseinrichtungen, Hotels, Kulturstätten, medizinischen Einrichtungen, Produktionsstätten, Sportstätten, Treppenaufgangsbereichen, Verkaufsbereichen, Ausstellungsbereichen, Verkehrseinrichtungen und Verkehrsmitteln. Glas- und Fassadenreinigung in Glasreinigung einschließlich innen- und außenglas, innen und außen Rahmenwäsche, Fassadenreinigung, Reinigung von Glasdächern, Reinigung von Beleuchtungskörpern, Reinigung von Werbeträgern und Reinigung von Jalousien und Markisen. Baureinigung in Container-Service (Containerstellung, -befüllung, -abtransport sowie Entsorgung des Inhaltes), Bauzwischenreinigung (baubegleitend) und Bauendreinigung. Sonderreinigung in Grundreinigung und Versiegelung von Parkett-, Linound Steinbelägen. Sonderreinigung in Grundreinigung von Sanitärbereichen, Shampoonierung und/oder Extrahierung von textilen Bodenbelägen und/oder Polstermöbeln, Reinigung von Lamellen und Jalousien, Deckenund Lampenreinigung und Computerreinigung Kostenberechnungen Von dem Unternehmen Gebäudereinigung-immobilclean habe ich die Preisliste für Glas und Gebäudereinigung erhalten

49 Abb. 18 Preise für Fensterreinigung Gesamtzahlen der Fenster: 109 Stück Fensterbereit: 2,15 m Fensterlänge: 3,10 m Fensterfläche: 6,70 m² Fenstertyp: Altbaufenster Mit Rahmen: 0,75 * 109 Stück * 6,70 m²= 547,73 Gebäudeart Büro Schulen Außenfenster Alle 3 Monate 3-4 Monate Tab. 9 Zeitabstände Fensterreinigung 30 Pro Jahr: 547,73 * 4 Quartal = 2190,92 In diesem Bezug wurden die Preiswerte vom Unternehmen Hausmeisterservice Sorglos für die Innenreinigung, Büroreinigung und Außenpflege erhalten. Hierbei steht für die Bürorenigung die Bodenpflege, das Staubsaugen, Tür-Reinigung, WC-Reinigung, das Reinigen der Bürogeräte und PCs sowie die Blumenpflege. Hierbei wird eine Pauschale für die Arbeit des Hausmeisters 30 Neufert, Bauentwurfslehre, 39. Auflage

50 für die wöchentliche Reinigung mit je m²2,00 /Monat 31 angesetzt. 2,00 * 1123,21 m²(ohne Kellergeschoß) * 12 Monate = 26957,04 / Jahr Reinigung und Pflege von Außenanlagen Um die regelmäßige und gewissenhafte Reinigung der Parkplätze und -häuser sowie freien Hof- und Außenanlagen kümmert sich die Freiflächen- und Verkehrsreinigung. Ebenso kann das Unternehmen mit der Errichtung und Pflege von Grün- und Spielflächen anvertraut werden. 1650,00 m²für Grünfläche 1750,00 m²für PKW 250,00 m²für Wege Bei Nutzung des Unternehmens Hausmeisterservice Sorglos belaufen sich die Kosten auf 27,- pro Stunden für die Reinigung der Aussenanlagen. Unter die Reinigung und Pflege von Aussenanlagen fallen zudem die Schnittgutentsorgung; Hof- und Fußwegreinigung; Müllplatzreinigung; das Entfernen von Unrat, Laub und Steinen; das Säubern von Rinnen, Gulis, Fussroste; die Pflege der Aussenanlage; und das Kontrollieren der Aussenbeleuchtung. Zu der Gartenpfleg im Zeitraum 1.März 31.Oktober ist der Hausmeister zudem bei Preis von 27,- /Stunden betraut mit nachstehenden Aufgaben: - Rasen mähen; -Hecken schneiden; -Büsche schneiden; -Kanten schneiden; -Unkraut beseitigen; -Laubbeseitigung; -Abtransport von Schnittgut. Der Hausmeister arbeitet ungefähr pro Monat 20 Stunden für ( ) 2000 m². 27,00 * 20 Stunden = 540,00 Bei einer Reinigung je 2 Monate, ergibt sich: 540,00 * 6 Male = 3240,00 Für Gartenpfleg: 16 Stunden für 1650,00 m², 1.März 31.Oktober, je 2 Monate 27,00 * 16 Stunden = 432,

51 432,00 * 4 Male = 1728,00 Zudem wird vom Unternehmen auch der Service des Winterdiensts zu je 5,- je m²angeboten. Der Hausmeister soll im Winter wie folgt arbeiten: - Räum- und Steudienst gem. Verordnung der Gemeinde bzw. Stadtverwaltung; - Schneeräumen; - Eis beseitigen; - Streuen von Gehwegen; - Straßenanteilen; - Höfen; -Parkplätzen und Garageneifahrten. Daraus gibt: 5,00 * 2000 m²= 10000,00 Gesamtgebühren: 3240, , ,00 = 14968,00 (höher als den Mittelwerten) Bedienung, Inspektion und Wartung (mit Hotel) Nach DIN gibt es KG 351 Bedienung der Technischen Anlagen. Für die Ermittlung von Kosten im Rahmen der Bewertung werden die Kosten für die Bedienung der Technischen Anlagen nicht berücksichtigt. Nach DIN KG 352: Die jährlichen Kosten für Inspektion und Wartung der Baukonstruktion werden als Prozentsatz (beträgt ca. 0,1% 32 ) der Herstellungskosten für die Komponenten der Baukonstruktion ermittelt. Gesamt Bauwerk Baukonstruktionen Haupthaus: ,84 Gesamt Bauwerk Baukonstruktionen Gaststätte: ,10 Gesamt Bauwerk Baukonstruktionen Hotel: , Ökonomische Qualität, Lebenszykluskosten, Ausgewählte Kosten im Lebenszyklus, 33 Ins Anlage 4: Kostenzusammenstellung Lph 2 Variante 2 (mit Hotel), Umbau und Sanierung Technikum Hainichen, Prof. Kny

52 Dann gibt es: die Kosten für Inspektion und Wartung der Baukonstruktion = 1526,94 KG 353 nach DIN 18960: Inspektion und Wartung der Technischen Anlagen Der Aufwand für Wartung und Inspektion werden auch als Prozentsatz 0,1% pro Jahr der Herstellungskosten für die Technische Anlagen ermitteln. Gesamt Bauwerk Technische Anlagen Haupthaus: ,47 Gesamt Bauwerk Technische Anlagen Gaststätte: ,00 Gesamt Bauwerk Technische Anlagen Hotel: ,25 ( , , ,25 ) * 0,1% = 587,25 KG 354: Inspektion und Wartung der Außenanlagen (mit 0,1%) Gesamt Außenanlagen: , ,50 * 0,1% = 370,39 KG 355: Inspektion und Wartung von Ausstattung und Kunstwerken (mit 1%) In diesem Projekt keine die Kosten für Ausstattung und Kunstwerke

53 4. Planungskonzeption für das Hotel Das Hotel gehört zum Trainingsunternehmen und dienen den Schülern und Schülerinnen. Das heißt, dass das Hotel ca. 8 Doppelräume und 24 Einzelräume aufzuweisen hat, sodass ich für jedes Geschoss ungefähr 2 Doppel- und 6 Einzelräume ansetze. Im Anlage 5 ist der Grundriss des Hotels zu sehen. 4.1 Rechnung für Flächen Abb. 19: Grundriss des Erdgeschoß Im Gebäude gibt vier Geschosse und die Flächen sind wie in der folgenden Tabelle aufgeteilt. Erdgeschoß Länge in m Breite in m Nutzfläche in m² Verkehrsfläche in m² EG links 01 3,197 1,808 5,78 2,334 1,762 4,

54 WC l01 2,204 1,305 2,88 12,77 EG links 02 4,654 2,376 11,06 6,433 1,766 11,36 WC l02 2,246 1,649 3,70 26,12 EG links 03 4,100 3,052 12,51 1,763 1,440 2,54 WC l03 2,530 1,633 4,13 19,18 EG links 04 4,815 1,222 5,88 2,878 2,263 6,51 WC l04 2,748 2,422 6,66 19,05 EG rechts 01 3,286 1,808 5,94 2,293 1,505 3,45 WC r01 2,163 1,651 3,57 12,96 EG rechts 02 6,564 1,448 9,50 4,100 2,652 10,87 WC r02 2,529 2,522 6,38 26,75 EG rechts 03 4,925 1,452 7,15 3,162 2,648 8,37 WC r03 2,518 1,633 4,11 19,63 EG rechts 04 4,925 1,451 7,15 3,161 2,649 8,37 WC r04 2,519 1,634 4,

55 19,64 Summe 156,10 (Nutzfläche) Verkehrsfläche Länge in m Breite in m Verkehrsfläche in m² Treppenraum 4,142 2,680 11,10 Flur 01 9,890 1,480 14,64 Flur 02 10,110 1,480 14,96 Aufzug 4,100 2,680 10,99 Summe 51,69 (Verkehrsfläche) Beheizte Fläche Gleich Nutzfläche, d.h. ca. 156,10 m² Tab. 10 Flächenberechnung des EG (Hotel) Für das I. Obergeschoß und das II. Obergeschoß gibt die Fläche gleiche wie die Fläche des Erdgeschoß, d.h. Nutzfläche = 156,10 m²* 3 Geschoße = 468,30 m²= beheizte Fläche Abb. 19 Grundriss des III. Obergeschoß (mit Innenwände von 140 mm)

56 III. Obergeschoß Länge in m Breite in m Nutzfläche in m² Verkehrsfläche in m² III.OG links 01 3,317 1,828 6,06 2,374 1,842 4,37 WC l01 2,284 1,385 3,16 13,59 III.OG links 02 4,674 4,202 19,64 1,846 1,819 3,36 WC l02 2,266 1,729 3,92 26,92 III.OG links 03 4,935 1,520 7,50 3,132 2,640 8,27 WC l03 2,550 1,713 4,37 20,14 III.OG links 04 4,875 1,302 6,35 2,858 2,283 6,52 WC l04 2,768 2,502 6,93 19,80 III.OG rechts 01 3,406 1,828 6,23 2,410 1,585 3,82 WC r01 2,320 1,731 4,02 14,07 III.OG rechts 02 6,624 1,468 9,72 3,925 2,771 10,88 WC r02 2,609 2,681 6,99 27,59 III.OG rechts 03 5,045 1,532 7,73 3,242 2,628 8,

57 WC r03 2,538 1,713 4,35 20,60 III.OG rechts 04 4,985 1,531 7,63 3,181 2,629 8,36 WC r04 2,539 1,714 4,35 20,34 Summe 163,05 (Nutzfläche) Verkehrsfläche Länge in m Breite in m Verkehrsfläche in m² Treppenraum 4,264 2,800 11,94 Flur 01 9,950 1,558 15,50 Flur 02 10,170 1,521 15,47 Aufzug 4,160 2,800 10,99 11,65 Summe 54,56 (Verkehrsfläche) Beheizte Fläche Gleich Nutzfläche, d.h. ca. 163,05 m² Tab. 11 Flächenberechnung des III. OG (Hotel) Nutzfläche Erdgeschoss: 156,10 m² I. Obergeschoss: 156,10 m² II. Obergeschoss: 156,10 m² III. Obergeschoss: 163,05 m² NF = 631,35 m² Verkehrsfläche Gesamt Verkehrsfläche = 209,63 m² beheizte Fläche: 631,35 m²

58 4.2 Betriebskostenabrechnung des Hotels Versorgung und Entsorgung Wasserverbrauch 0,06 m³/ Person / Tag (Toilette) 0,03 m³/ Person / Tag (Waschbecken) 0,04 m³/ Person /Tag (Dusche) Ca. 130 Liter (0,13 m³) reinstes Trinkwasser verbraucht jeder Deutsche durchschnittlich Tag für Tag. Der Gebühren auch von ZWA Hainichen wie oben Abb.8 und Abb.9 0,13 m³* 40 Personen * 165 Tage = 858,00 m³ 858,00 m³+ 14,85 m³=872,85 m³ d.h. Grundgebühren: 12 Monats * 37,50 = 450,00 /Jahr (Netto) 12 Monats * 40,13 = 481,56 /Jahr (Brutto) Und Verbrauchgebühren: 872,85 m³* 1,71 = 1492,57 (Netto) 872,85 m³* 1,83 = 1597,32 (Brutto) Gibt es Gesamtgebühren für Wasserverbrauch: 481, ,32 = 2078,88 / Jahr inkl. MwSt. Entwässerung: 872,85 m³

59 (wie Oben Abb.10 und Abb.11) 12 Monats * 25,00 = 300,00 /Jahr (Netto) 12 Monats * 40,00 = 480,00 /Jahr (Brutto) 872,85 m³* 1,35 = 1178,35 /Jahr (Netto) 872,85 m³* 3,00 = 2618,55 /Jahr (Brutto) Gesamtgebühren: 2618,55 /Jahr + 480,00 /Jahr = 3098,55 /Jahr (Brutto) Wärmewasserkosten und Heizungskosten Erdgas Durchschnittlichen Wert: 161,8 kwh/m² Netto: 84,00 /Jahr + (5,261 Cent/kWh * 161,8 kwh/m²* 631,35 m²) / 100 = 5458,24 /Jahr

60 Brutto: 99,96 /Jahr + (6,26 Cent/kWh * 161,8 kwh/ m²* 631,35 m²) / 100 =6494,70 /Jahr Strom: Elektroenergie: W/m² NF in Summ Betriebsstu kwh m² e kw nden im Jahr ,35 47,35 165T * ,0 Stunden = Tab. 12 Verbrauchsberechnung des Hotels Stunden (wie Abb. 14) Netto: 50,42 /Jahr + (4,46 Cent/kWh * kwh /Jahr) / 100 = 2838,01 /Jahr Brutto: 60,00 /Jahr + (5,31 Cent /kwh * kwh /Jahr) / 100 =3378,86 /Jahr Reinigung und Pflege von Gebäuden

61 (wie Abb. 15 Preise für Fensterreinigung) Gesamtzahlen den Fenster: 48 Stück Großfenstern, 20 Stück kleine Fenstern Fensterbereit: 1,180 m, 0,615 m Fensterlänge: 1,600 m, 1,600 m Fensterfläche: 1,888 m², 0,984 m² Fenstertyp: Altbaufenster Mit Rahmen: 0,75 * 48 Stück * 1,89 m²+ 0,75 * 20 Stück * 0,98 m²= 68, ,70 = 82,74 Gebäudeart Büro Schulen Hotels (first class) Außenfenster Alle 3 Monate 3-4 Monate 2 Wochen Tab. 13 Zeitabstände Fensterreinigung 34 Pro Jahr: 82,74 * 12 Monate = 992,88 34 S.113, Neufert, Bauentwurfslehre, 39. Auflage

62 Abb. 20 Preise für Büroreinigung und Gebäudereinigung von dem Unternehmen Gebäudereinigung-immobilclean Pro 2 Wochen: 8 Stunden * 2 * 12 Monate = 192 Stunden Gesamtgebühren: 18,00 * 192 Stunden = 3456 / Jahr