Wohninvestments weiter knapp und begehrt Wohnungsmangel hält Preise hoch

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1 Stuttgart Marktbericht WOHNINVESTMENT 2015/2016 Fotolia.com Manuel Schönfeld Wohninvestments weiter knapp und begehrt Wohnungsmangel hält Preise hoch Achim Seeger Director Residential Alexander Rutsch Senior Consultant Research Fast Facts Stuttgarter Bevölkerungs und Haushaltszahlen auch zukünftig ansteigend Positive sozioökonomische Rahmenbedingungen führen zu hoher Wohnraumnachfrage in der Landeshauptstadt Angebot an Wohnraum bleibt hinter der Nachfrage zurück Begrenzte Anzahl an Wohngrundstücken sowie politische Hindernisse erschweren Projektentwicklungen Folge: Deutlicher Nachfrageüberhang nach Wohnraum bis 2030 absehbar Investoreninteresse an Wohninvestments weiterhin hoch Mietpreisanstieg fällt weniger signifikant als bei Kaufpreisen aus Niedriges Zinsniveau führt zu weiterhin rückläufigen Renditen Stuttgart in Zahlen (Stand: ) Einwohner: n Haushalte: n Arbeitslosenquote: n5,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Bevölkerungsentwicklung Stuttgart (in Einwohner) n Kaufkraftkennziffer: n114,3 Kaufkraft pro Einwohner: n Spitzenrendite Wohnen: n3,7 % Quellen: Colliers International; Nexiga GmbH; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Amt Stuttgart Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg

2 Der Wohnungsmarkt der Stadt Stuttgart war auch im Jahr 2016 durch einen hohen Nachfrageüberhang geprägt. Insbesondere Einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen suchten oft vergeblich nach bezahlbarem Wohnraum. Die Anziehungskraft der Landeshauptstadt und seiner Region ist jedoch ungebrochen. So ist für Stuttgart bis 2030 mit einem Bevölkerungszuwachs von +3 % zu rechnen. Die enorme Nachfrage nach Wohnraum bietet dabei für Projektentwickler viele Chancen, jedoch müssen sie mit hohen Entwicklungskosten rechnen. Mangels adäquater Grundstücke und teilweise politischer Erschwernisse bleiben die Baufertigstellungen hinter den Möglichkeiten zurück. Aufgrund dessen stellt sich für Eigennutzer und Investoren die Auswahl geeigneter Objekte zunehmend limitiert dar. KONTAKT Investment Achim Seeger Director Residential Achim.Seeger@colliers.com Die Voraussetzungen für einen hohen Wohnraumbedarf sind auch zukünftig gegeben Nach wie vor zieht die hohe Lebensqualität der Landeshauptstadt sowie die Wirtschaftskraft der gesamten Region viele Menschen nach Stuttgart. Insbesondere die zahlreich vorhandenen Arbeitsplätze in der Stadt und im Umland lassen auch zukünftig eine hohe Zuwanderung in die Landeshauptstadt erwarten. Unterstützt wird dies durch eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten aller deutschen Großstädte, die aktuell (August 2016) bei lediglich 5,4 % liegt. So erwartet auch die Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung bis zum Jahr 2030 eine Zunahme der Bevölkerung in der Landeshauptstadt auf knapp Einwohner. Entgegen dem Trend vieler Regionen, wonach das Wachstum der Städte durch das Umland gespeist wird, geht die Bevölkerungszunahme Stuttgarts jedoch nicht primär auf die Binnenwanderung aus den benachbarten Landkreisen zurück. Vielmehr sieht der Verband der Region Stuttgart den positiven Wanderungssaldo in einer vermehrten Zuwanderung aus dem Ausland begründet, wobei insbesondere Menschen aus Rumänien, Griechenland, Polen, Italien und Ungarn den Weg in die Region Stuttgart finden. In diesem Zusammenhang muss auch der aktuelle Flüchtlingsstrom berücksichtigt werden, der in den nächsten Jahren zu einem schwer zu prognostizierenden zusätzlichen Wohnungsbedarf führen wird. Auch ohne diese aktuellen Entwicklungen stieg die Stuttgarter Bevölkerung allein zwischen Ende 2011 und Ende 2015 um mehr als Einwohner an. Analog dazu verhielt sich die Entwicklung der Privathaushalte, die im gleichen Zeitraum eine Zunahme um ca Einheiten verzeichnete. Research Alexander Rutsch Senior Consultant Research Alexander.Rutsch@colliers.com Das Angebot bleibt weiterhin hinter der Nachfrage nach Wohnraum zurück Die in den kommenden Jahren weiterhin zunehmende Bevölkerung in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt lässt eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum erwarten. So geht das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) in seiner aktuellen Wohnungsmarktprognose bis zum Jahr Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

3 von einem Wohnungsbedarf von teilweise deutlich mehr als Einheiten pro Jahr aus. Mehr als drei Viertel der benötigten Wohnungen liegt in Mehrfamilienhäusern, knapp ein Viertel entfällt hingegen auf Ein und Zweifamilienhäuser. Obwohl die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den vergangenen 10 Jahren eine leicht ansteigende Tendenz aufweisen, ist davon auszugehen, dass der zukünftige Bedarf an Wohnungen das vorhandene Angebot deutlich übertreffen wird. Insbesondere in den Jahren bis 2020 zeichnet sich unter der Annahme einer gleichbleibenden Bautätigkeit ein signifikanter Nachfrageüberhang ab. Der hierbei rückläufig skizzierte Wohnungsbedarf erklärt sich maßgeblich durch die bundesweite demographische Entwicklung und ist nach Einschätzung des BBSR für nahezu alle deutschen Stadt und Landkreise zu erwarten. Dem entgegen prognostiziert das BBSR deutschlandweit eine ansteigende Wohnflächennachfrage pro Kopf sowie eine zunehmende Wohneigentumsbildung bis zum Jahr 2030 und sieht beide Größen als bedeutsam für die Neubaunachfrage. Institutioneller Wohninvestmentmarkt angebotsbedingt mit geringem Transaktionsvolumen in 2015/2016 Das geringe Angebot an Wohninvestments in Stuttgart spiegelte sich in den vergangenen 12 Monaten auch auf dem institutionellen Investorenmarkt wider. So lag das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2015 / ersten Halbjahr 2016 bei zusammen 85 Mio.. Insbesondere großvolumige Abschlüsse konnten in den vergangenen 12 Monaten dabei nicht am Markt registriert werden. Die größten Volumina entfielen auf den Verkauf von Klinikwohnungen durch die Stadt Stuttgart an die SWSG sowie den Erwerb der Löwentorstudios durch die Hamburg Trust. Aufgrund der weiterhin ungebrochen hohen Nachfrage blieb die Spitzenrendite für Wohninvestments mit 3,7 % auf einem historisch niedrigen Tiefstand. Sie liegt damit unter dem Niveau innerstädtischer Geschäftshäuser in 1aLage (3,9 %) und unter der Spitzenrendite für innerstädtische Büroimmobilen (4,3 %). Aufgrund der niedrigen Zinsen sowie der hohen Sicherheit von Wohninvestments für Investoren, ist auch für das kommende Jahr ein deutlicher Nachfrageüberhang auf dem institutionellen Stuttgarter Wohninvestmentmarkt zu erwarten. Weiterhin Konkurrenz bekommen institutionelle Investoren durch private Anleger, die sowohl zur Eigennutzung wie auch zur Kapitalanlage investieren. Ihr Fokus liegt vornehmlich auf kleineren Anlageobjekten mit einem Volumen bis ca. fünf Mio.. Auch in den kommenden ein bis zwei Jahren ist eine Zunahme der Investitionsmöglichkeiten auf der Angebotsseite nicht absehbar. Lediglich die Aussicht auf hohe Verkaufserlöse könnte einige Bestandshalter dazu verleiten, sich von ihren Anlageobjekten zu trennen. Fehlende Anlagealternativen in anderen Märkten lassen dieses Szenario jedoch unwahrscheinlich erscheinen. Entwicklung der Privathaushalte in Stuttgart (in Einheiten) Quelle: Statistisches Amt Stuttgart Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Stuttgart Spitzenrenditen in Stuttgart (in %) 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3, Baugenehmigungen Baufertigstellungen Quellen: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) gemittelter jährlicher Wohnungsbedarf 4,3 % 3,9 % 3,7 % Büro Einzelhandel 1aLage Wohnen 3 Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

4 Wohnungsbestand 2015 (nach Anzahl der Räume) Wohnungsneubauaktivität 2015 (nach Anzahl der Räume) 10,6% 6,6% 1 Raum 12,6% 12,3% 2 Räume 3 Räume 4 Räume 28,2% 29,7% 5 Räume ab 6 Räumen 16,4% 17,0% 6,6% 13,9% 1 Raum 2 Räume 20,5% 3 Räume 4 Räume 5 Räume 21,8% ab 6 Räumen Quellen: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg Quellen: Statistisches Amt Stuttgart Anzahl der Neubauprojekte mit Eigentumswohnungen steigt bei gleichzeitigem Rückgang der Projektgröße Für den Fertigstellungszeitraum 2016/2017 verzeichnet die aktuelle Studie der BulwienGesa AG in den zentralen und innenstadtnahen Stadtteilen Stuttgarts insgesamt 31 Neubauprojekte mit zusammen 783 Eigentumswohnungen und einer Wohnfläche von ca m². Dies bedeutet einen leichten Anstieg um 7 Projekte gegenüber dem Vorjahr (24), wobei die durchschnittliche Projektgröße von 30 auf 25 Einheiten abnahm. Mit ca. 72 % befindet sich der überwiegende Anteil der Eigentumswohnungen bereits im Bau. Bei weiteren ca. 8 % ist die Planung konkret, rund 20 % sind bereits fertiggestellt. Etwa die Hälfte der Neubauprojekte (15) mit insgesamt 471 Eigentumswohnungen werden beziehungsweise wurden bereits in 2016 fertiggestellt, weitere 16 Projekte mit 312 Einheiten sind für 2017 zu erwarten. Dabei sind die meisten Fertigstellungen der kommenden beiden Jahre im Stadtteil Nord zu erwarten. Rund 40 % aller geplanten Eigentumswohnungen entfallen auf diesen Teilmarkt. Neubauprojektentwicklung im Stadtgebiet von Stuttgart LöwentorStudios (Fertigstellung Juli 2016) 4 Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

5 Wohnlagen und Neubauprojekte (Eigentumswohnungen) im Stadtgebiet von Stuttgart (Mai 2016) 5 Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

6 Über alle Wohnlagen hinweg bleiben die Miet und Kaufpreise auf hohem Niveau Zur Mitte des Jahres 2016 bestätigten sich die hohen Miet und Kaufpreise des Vorjahreszeitraums. So konnten in hochpreisigen Objekten der TopWohnlagen je nach Ausstattungsniveau ein Kaufpreis von bis zu /m² realisiert werden. Im hochpreisigsten Projekt, dem Cloud No 7, wurden sogar bis zu /m² verzeichnet. Das hohe Preisniveau spiegelt auch die aktuelle Studie zu NeubauETWProjekten der BulwienGesa AG wider, die für alle Projekte zusammen einen gewichteten durchschnittlichen Kaufpreis von /m² ausweist. Im Vergleich zum Vorjahr (5.350 /m²) bedeutet dies eine Zunahme von ca. 6 %. Auch im Bereich der Ein und Zweifamilienhäuser war ein signifikanter Preisanstieg zu verzeichnen. Aufgrund der überschaubaren Angebotslage konnten in der Top Wohnlage dabei nur wenige Transaktionen verzeichnet werden. Obwohl die Wohnungsmieten nach wie vor etwas hinter den Kaufpreisen zurückbleiben, liegt der Mietzins im Alt und Neubau auch bei mittlerer Wohnlage kaum mehr unter 11,00 /m². Insbesondere für Studenten und kaufkraftschwächere Bevölkerungsgruppen wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum damit zunehmend zur Herausforderung. Ausblick: Die Rahmenbedingungen für Investoren auf dem Stuttgarter Wohninvestmentmarkt sind nach wie vor gut. Insbesondere risikoaffine Anleger schätzen die hohe Sicherheit des Marktes. Auch zukünftig ist eine positive Bevölkerungsentwicklung zu erwarten, die viel Nachfrage nach Wohnraum erwarten lässt. Darüber hinaus weist die Landeshauptstadt in den kommenden Jahren einen beachtlichen Wohnersatzbedarf auf. So sieht das Statistische Landesamt im Wegfall älterer Bausubstanz einen wesentlichen Grund für einen hohen Wohnbedarf bis Als Folge stiegen die Miet und Kaufpreise in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt weiter an und befanden sich im Jahr 2016 auf weiterhin hohem Niveau. Durch Abriss und Neubau sowie durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden bieten sich daher Projektentwicklern attraktive Wertsteigerungen. Auf der anderen Seite bildet das Angebot an attraktiven Wohninvestments weiterhin den Flaschenhals. Auch zukünftig ist zu erwarten, dass aufgrund der topographischen Lage sowie politischer Hürden die Neubauaktivität gering bleiben wird. Insbesondere Ansätze des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM), die Mietpreisbremse sowie punktuell diskutierte Umwandlungsverbote verhindern eine höhere Aktivität durch Projektentwickler. fder WOHNUNGSMARKT STUTTGART f2015 TOP Wohnlage GUTE Wohnlage MITTLERE Wohnlage EINFACHE Wohnlage Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser in Altbau Neubau Kaufpreisspanne für Eigentumswohnungen in /m² Altbau Neubau Spanne der Wohnungsmieten in /m² Altbau Neubau 13,00 19,00 15,00 22,00 12,00 17,00 13,00 19,00 9,50 13,00 11,00 14,50 7,50 10,00 8,50 11,00 6 Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

7 Im Fokus: Mikroapartments als Antwort auf die Zunahme kleinerer Haushaltsformen sowie auf ein wachsendes Komfortbedürfnis Mehr als 40 Prozent aller Haushalte in Deutschland sind SingleHaushalte. Insgesamt rund 17 Millionen zählte das das Statistische Landesamt zum Ende des Jahres Insbesondere in Großstädten nimmt die Zahl der Ein PersonenHaushalte dabei kontinuierlich zu. So kommt das Statistische Amt der Stadt Stuttgart zum Ende des Jahres 2015 mit einer Anzahl von bereits auf mehr EinPersonenHaushalte als Zwei und Mehr PersonenHaushalte ( ). Eine Umkehr dieses Trends ist dabei auf absehbare Zeit nicht zu erwarten. Vielmehr entdecken immer mehr junge Menschen die Stadt als Ausbildungs und Studienort. So sind laut dem Statistischen Amt der Stadt Stuttgart die Plätze an Hochschulen und Akademien seit 2005 um circa auf aktuell rund erweitert worden. Die Folge ist ein steigender Bedarf an kleinen, zentral gelegenen aber bezahlbaren Wohnungen. Ähnliche Anforderungen stellen junge, hochflexible Berufseinsteiger sowie Fachkräfte, für die ein Wohnen auf Zeit bereits absehbar ist. Auch Unternehmen suchen für ihre reisenden Ingenieure und Manager vermehrt kleine, aber komplett eingerichtete Einzimmerwohnungen als Alternative zum Hotel. Unterstützt wird dieser Eindruck in Stuttgart durch den hohen Pendlerüberschuss. So ermittelt das Statistisches Landesamt BadenWürttemberg für das Jahr 2015 einen Überschuss an Berufseinpendlern von Mikroapartments als hochwertig möblierte Wohneinheiten in zentraler Lage mit 2030 m² und guter Verkehrsanbindung treffen daher auf ein stetig wachsendes Angebot. Ihr Vorteil liegt insbesondere in einer umfangreichen und im Neubau hochwertigen Ausstattung, die neben der Einbauküche und einer kompletten Möblierung auch kabelloses Internet beinhaltet. Bevorzugt liegen diese Apartments in innerstädtischen Lagen, wodurch sich für den Mieter kurze Wege zur Arbeit oder dem nächsten Nahversorger ergeben. Viele Vermieter locken darüber hinaus mit weiteren ServiceAngeboten, die dem Mieter zusätzlichen Komfort und Zeitersparnis versprechen. Im Gegenzug können sich Vermieter über attraktive Mieterträge freuen. So können im Stuttgarter Spitzensegment in guter bis sehr guter Wohnlage für möblierte kleinere Bestandswohnungen mit einer Flächengröße von 20 bis 30 m² Mietpreise von über 25,00 /m² registriert werden. Im Neubaubereich liegen Angebote vereinzelt bei über 45,00 /m². Für Investoren bieten Mikroapartments somit großes Potenzial, da der Mietertrag wesentlich höher ausfällt als bei konventionellen Neubauwohnungen. Auch für private Anleger bleiben Investitionssummen überschaubar und rücken aufgrund der aktuellen Niedrigzinssituation immer mehr in den Fokus. Als Folge übertrifft die Nachfrage auf dem Stuttgarter Wohninvestmentmarkt das limitierte Angebot deutlich. Dass sich hieran auch in Zukunft wenig ändern wird, macht ein Blick auf die Statistik deutlich. So zählte das Statistisches Landesamt BadenWürttemberg zum Ende des Jahres 2015 insgesamt EinZimmer Wohnungen in Stuttgart. Dies sind lediglich 6,6 % am Gesamtbestand aller Wohnungen ( ). Da die Bautätigkeit bei weitem nicht mit der Nachfrage mithalten kann, wird es für Investoren daher zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Die Renditen bewegen sich dabei laut einer Studie der Bulwiengesa AG in einer Spanne zwischen 4 und 6,5 % und somit über dem, was Kapitalanleger bei einer vergleichbaren klassischen Mietwohnung (3 bis 5 %) erwarten können. Auch wenn Mikroapartments aktuell noch als Nischenprodukt gelten, ist zu erwarten, dass sie sich zukünftig mit einer ansteigenden Anzahl von Anbietern immer mehr als eigenständiges Immobiliensegment am Wohnungsmarkt etablieren werden. Mikroapartments der LöwentorStudios 7 Marktbericht 2015/2016 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

8 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 2,30 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment und Vermietungsdeals Autoren: Achim Seeger Director Residential achim.seeger@colliers.com Alexander Rutsch Senior Consultant Research T alexander.rutsch@colliers.com Colliers International Stuttgart GmbH Königstr Stuttgart Millionen m² unter Verwaltung Über Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro, Gewerbe, Hotel, Industrie, Logistik und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. colliers.com Copyright 2016 Colliers International Stuttgart GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten