STÄDTEREPORT KIEL NEUE IMPULSE FÜR DEN CITY-EINZELHANDEL

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1 STÄDTEREPORT KIEL NEUE IMPULSE FÜR DEN CITY-EINZELHANDEL NOVEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Schleswig-Holstein Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,7 % Arbeitslosenquote: 10,2 % Kaufkraftkennziffer: 94,2 Zentralitätskennziffer: 137,3 Relevante Shopping-Center: Sophienhof (C), Quer Passage (C), Citti-Park (P), Ostseepark Schwentinental (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität m² Ø Tsd. Einwohner Einzugsgebiet ist als Landeshauptstadt mit gut Einwohnern die größte Stadt in Schleswig-Holstein. Die Stadt weist in geographischer Hinsicht eine günstige Lage relativ mittig innerhalb des Bundeslandes auf - mit einer Entfernung zur Metropole Hamburg von etwa 90 km. Sie kann von daher generell eine weiträumige Anziehungskraft entfalten, zumal auch mit einer guten Verkehrsanbindung (u.a. Autobahnen 210 und 215) zu punkten vermag. Der Wirtschafts- und Erwerbsstandort profitiert von seiner reizvollen Lage an der Ostsee und Förde mit natürlichen Anknüpfungspunkten für den Schiffbau, die Hafenschifffahrt und den Fährverkehr (mit Schweden-, Ostsee- und Norwegenkai). Hinzu kommen außerdem die Administration der Landesregierung und Landesbehörden sowie die Forschungseinrichtungen (u.a. Christian-Albrechts-Universität, Institut für Weltwirtschaft oder GEOMAR). Weiterhin ist der Tourismus für ein ausgesprochen bedeutsamer Faktor: auch wenn als Kreuzfahrthafen in der Statistik hinter Hamburg und Warnemünde liegt, so kommen doch allein durch den starken Fährverkehr jährlich über 1,5 Millionen zusätzliche Tagesgäste in die er Innenstadt verzeichnete die weltbekannte er Woche rund 3,8 Millionen Besucher und übertraf damit die Zahlen von 2014 deutlich, mit einem Plus von Besuchern. Diese positive Entwicklung des Tourismus wird nun auch von der Immobilienwirtschaft aufgegriffen: Ein Projektentwickler beabsichtigt, das ehemalige innerstädtische C&A Gebäude für EUR 50 Mio. neu zu entwickeln. Das Unternehmen ist bereits im Besitz der dafür benötigen Grundstücke zwischen Andreas-Gayk- Straße und Bootshafen. Gemäß den Plänen des Entwicklers sollen anstelle des ehemaligen Kaufhauses und der früheren Markthalle, deren Leerstand aktuell kurzfristig zur Flüchtlingsunterbringung genutzt wird, etwa 80 Eigentumswohnungen, ein Drei-Sterne- Plus-Hotel mit 160 Zimmern sowie ein Boardinghouse mit 180 Apartments entstehen. Es spricht somit vieles dafür, sich mit dem er Markt für Einzelhandelsimmobilien näher zu beschäftigen. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 98,0 24,6% 25,7% 96,0 97,5 94,0 94,2 92,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 140,0 24,5% 27,4% 135,0 130,0 137,3 125,0 120,0 125,4 115,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Das Einzugsgebiet der Einkaufsstadt weist nach Angaben der COMFORT gegenwärtig eine Größenordnung von rund Einwohnern auf, wobei die Einzelhandelskaufkraft gemäß den Daten der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) dabei außerhalb der Stadt mit leicht über 100 merklich oberhalb des er Werts (gut 94) rangiert. Zusammen mit der angesprochenen touristischen Anziehungskraft ergibt sich als Ausdruck der Leistungsstärke des er Einzelhandels eine sehr hohe Einzelhandelszentralität, berichtet der für das deutschlandweite Research verantwortliche Geschäftsführer Olaf Petersen. Die Einzelhandelszentralität erreicht laut Angaben der GfK gut 137 in 2015 und damit einen Wert, der deutlich oberhalb des Durchschnitts in den deutschen Städten dieser Größenklasse (zwischen und Einwohner: 125,4) liegt. Dies gilt nicht zuletzt auch für die spezifische Zentralität im innerstädtischen Kernsortiment Mode, die sogar einen Wert von rund 194 (der Stadtgrößendurchschnitt liegt bei rund 182) erreichte. Das bedeutet, dass in nahezu mehr als doppelt so viel Modeumsatz in der Stadt getätigt wird als die er Einwohner an spezifischer Kaufkraft für Mode in der Tasche haben. Mit einer Verkaufsfläche von etwa m² - dies entspricht einem Anteil von rund einem Viertel an der Gesamtverkaufsfläche - stellt die er Innenstadt den mit Abstand wichtigsten Einkaufsbereich der Stadt dar. Nach der Komplettierung der Projektentwicklung Nordlicht und der Fertigstellung des Refurbishments des Shopping-Centers Sophienhof erwirtschaftet hier der Einzelhandel einen Jahresumsatz von ca. 413 Mio. Euro (= gesamtstädtischer Umsatzanteil von rd. 26 %). Die durchschnittliche innerstädtische Flächenproduktivität (rd. 700 EUR/m²) fällt im Vergleich mit dem Referenzwert der Städtegrößenklasse (rd EUR/m²) insgesamt merklich überdurchschnittlich aus. COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 7

4 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Holstenstraße Absolute und einzige Toplage in ; eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands. Aufwärtsentwicklung in dem oberen Teil durch verschiedene Projektentwicklungen erfolgt. Der untere Abschnitt zwischen Karstadt und der Schevenbrücke/Holstenplatz bleibt weiterhin durch die einseitige Bebauung schwächer. Relativ kleiner Anteil an lokalen/ regionalen Einzelhändlern, wie beispielsweise Ferdinand Meislahn oder der Juwelier Mahlberg. Neue Mieter seit August 2014: Woolworth, TK Maxx, Apanage, O2, JD-Sports, Swarowski, Only, Vorwerk, Ditsch. Gute Frequenz in der Holstenstraße Das Mietpreisniveau liegt bei ca. 85,- EUR/m² für kleinere Ladenlokale zwischen 80 bis 120 m² Verkaufsfläche. Für Ladenlokale mit 300 bis 500 m² Verkaufsfläche werden ca. 47,- EUR/m² erzielt. Die Holstenstraße kann sich weiterhin gegenüber der Konkurrenz durch den Sophienhof und der Fachmarktcenter in der Peripherie behaupten. Die Ansiedlung neuer Mieter in Bestandsgebäuden wie z.b. Only, JD-Sports, Swarowski usw. belegen dies. Auf der anderen Seite dokumentieren verschiedene interimistische Vermietungen, dass der Vermietungsmarkt in der er City auch durchaus nicht einen Selbstgänger darstellt. Die von der COMFORT prognostizierte Belebung des oberen Teils der Holstenstraße trat 2015 ein: Im April 2015 eröffnete TK Maxx auf zwei Ebenen im ehemaligen LEIK in der Holstenstraße Seitdem erfährt dieser Mieter guten Zuspruch der Kunden. Die Modernisierung dieser Einzelhandelsflächen stärkt die Lage zusätzlich. Außerdem bietet das Nordlicht in der Holstenstraße 1-11 den Konsumenten auf neuen Flächen vielseitige Einkaufsmöglichkeiten bei Saturn, Reno, C&A, Karstadt sports, Rewe etc. Hier sind die Erwartungen der Einzelhändler aber offensichtlich bisher noch nicht voll erfüllt worden. In der Holstenstraße 17 auf der ehemaligen Mietfläche von Thalia hat nunmehr Woolworth seinen neuen er Innenstadt-Laden eröffnet. Solche konsumorientierten Einzelhändler treffen hier auf die entsprechende Das Nordlicht am Beginn der oberen Holstenstraße Nachfrage. Dadurch ist eine erhöhte Kundenfrequenz an dieser Stelle der Holstenstraße festzustellen. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 7

5 Des Weiteren ist hinter dem Alten Markt zwischen der Sankt Nikolai Kirche zu, der Dänischen Straße und der Förde die Errichtung von über 200 neuen hochwertigen Wohneinheiten vorgesehen. Damit ist mit einer weiteren Belebung des oberen Teils der Holstenstraße zu rechnen. Da Woolworth die Fläche in der Holstenstraße 37 verlassen hat, ist hier eine neue Großflächenentwicklung abzusehen. Das Gebäude bietet aufgrund seiner Dimension die Chance dazu. Belastbare Aussagen, ob möglicherweise Primark an dieser Stelle Ankermieter in dem Objekt wird, gibt es trotz langjähriger Gerüchte immer noch nicht. Für Primark wäre eine 1A-Lage in der Landeshauptstadt sicher eine gute Wahl. Auf der anderen Seite würde die Innenstadt von durch die besondere Anziehungskraft dieses Mieters profitieren und könnte wieder verstärkt junges Käuferpublikum in die Holstenstraße locken. Außerdem würde damit eine neue hochwertige Einzelhandelsimmobilie entstehen, die auch für überregional aktive Anleger attraktiv wäre. Schließlich wäre eine solche Modernisierung ein Beleg für das Vertrauen in den Standort und die Lage Holstenstraße. Centersituation Die verkehrsorientierten Fachmarktcenter an der Peripherie von - der CITTI-Park und der Ostseepark - gehen nach wie vor zu Lasten der Innenstadt. Hervorzuheben ist hier vor allem der CITTI-Park, welcher durch sein leistungsstarkes Angebot, die vorhandene Gastronomie und Aufenthaltsqualität zu punkten weiß. Demgegenüber dient der Ostseepark mit seinem relativ ungeordneten Auftritt in der Agglomeration primär der Deckung des täglichen und discountorientierten Bedarfes. Das Begehren der Stadt Schwentinental, dort ein echtes Shopping-Center zu errichten, wird von der Stadt und der schleswig-holsteinischen Landesplanung abgelehnt. Aktuell sind in der Angelegenheit sowie mit Blick auf die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Ostseepark noch verschiedene Gerichtsverfahren anhängig. Hier bleibt die letztendliche Rechtsprechung abzuwarten, wobei im Hinblick auf die weitere Entwicklung des Einzelhandels im Oberzentrum möglichst restriktive Entscheidungen wünschenswert wären. Denn die laufenden bzw. perspektivischen Entwicklungen in Neumünster dürften weitere Konsumenten aus der Umgebung kosten. Zu nennen sind hier einerseits die Eröffnung der innerstädtischen Holsten-Galerie (rd m², rd. 90 Shops) in Neumünster am 15. Oktober. Andererseits hat am 24. September das bestehende Designer-Outlet- Center seine Erweiterung eröffnet. Nach der Vollbelegung wird das DOC insgesamt eine Verkaufsfläche von rd m² und ca. 130 Shops umfassen. Innerhalb der er City ist der Sophienhof mit seinen großzügigen und einladenden Flächen der Einkaufsgegenpol zu den angesprochenen Centerangeboten in der Peripherie und Umgebung. Neben der Präsenz von zahlreichen aktuellen Einzelhandelskonzepten bietet das Shoppingcenter eine große Auswahl an gastronomischen Angeboten. Abzuwarten bleibt hier die Entwicklung des verbundenen Karstadt-Hauses am Holstentörn. Dies betrifft zum Einen die unternehmerische Gesamtentwicklung des Unternehmens, wie auch die spezifische Entwicklung des er Standortes. Blick auf Karstadt und den Sophienhof COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 7

6 INVESTMENT Am Investmentmarkt in waren 2015 zwei größere Transaktionen zu beobachten. Die Projektentwicklung in der Holstenstraße der CENTRUM aus Düsseldorf wurde erfolgreich durch COMFORT an die AXA Real Estate vermittelt. Dieses neue Geschäfts- und Bürohaus erzielte einen Preis, der sich am oberen Rand der er Kaufpreisfaktoren bewegt. Mit einem Volumen in einer Größenordnung von ungefähr EUR 40 Mio. unterstreicht dieses Investment das Vertrauen der Käufer in die Landeshauptstadt von Schleswig-Holstein. Außerdem wurde im 2. Quartal 2015 ein Geschäftshaus in der Holstenstraße an einen internationalen Assetmanager verkauft. Das Kaufpreisvolumen lag in einer Größenordnung von deutlich oberhalb von EUR 10 Mio. Dabei bewegte sich der Verkaufsfaktor ebenfalls im oberen Bereich der er Bandbreite. KAUFPREISFAKTOR 16,0 18, Es bleibt festzustellen, dass neben den Neuvermietungen auch das Transaktionsgeschäft vornehmlich in der Holstenstraße abläuft. Aktuell lassen sich für erstklassige Immobilien in Toplage Renditen knapp unter 6 % p.a. erzielen. Einschränkend ist sicher das Investmentvolumen, welches für üblicherweise als tragbar angesehen wird. Objektkäufe jenseits EUR 50 Mio. werden wie in allen mittleren Großstädten schwierig, da das Investmentvolumen auch stets zur Stadtgröße im Verhältnis stehen muss. Holstenstraße 21-27: Die Projektentwicklung der CENTRUM wurde erfolgreich durch die COMFORT an die AXA vermittelt. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die vorstehend dargestellte aktuelle Entwicklung des Einzelhandels der schleswig-holsteinischen Landeshauptstadt folgt weitestgehend den generellen bundesdeutschen Großstadt-Trends. Während sich die er City als Anlagen-Standort für Immobilien-Investments eines hohes Interesse und einer großen Wertschätzung erfreut, stellt sich der Vermietungsmarkt daran gemessen deutlich zurückhaltender dar. Neue Impulse für die innerstädtische Einzelhandelslandschaft werden von der COMFORT primär für die obere Holstenstraße durch die Fertigstellung der ehemaligen Leik-Immobilie wie auch die Pläne für eine attraktivere urbane Gestaltung, mit vermehrten Einzelhandels- und Gastronomieangeboten am Wasser rund um den Bootshafen gesehen. Dies ist angesichts der weiter gewachsenen regionalen Konkurrenz speziell aus Neumünster ausdrücklich zu begrüßen. Von daher verbieten sich allerdings eindeutig für die absehbare Zukunft anderweitige zusätzliche Belastungen durch neue innenstadtrelevante Neuansiedlungen in der Peripherie bzw. dem Umland (Stichwort Einkaufszentrum-Planungen für Schwentinental), resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 47 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg Günter Rudloff, Frank Reitzig, Thomas A. Heckh, Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 7