Immobilienbewertung aus Sicht einer Bank
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- Lilli Kästner
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1 Immobilienbewertung aus Sicht einer Bank 30 Jahre Forschungsstelle für Bankrecht u. Bankpolitik Universität Bayreuth 14.November 2013, Martina Göbel MRICS Martina Göbel, MRICS, cis HypZert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 1
2 Wofür Wertgutachten? Steuerliche Belange (z.b. Erbschaftssteuer) Scheidung Erbauseinandersetzung Transparenzschaffung Anlegerschutz (Immobilienfonds - AIFM) Kauf/Verkauf Finanzierung Ankaufsfinanzierung oder Bestandsfinanzierung, Anschlussfinanzierung Laufende Kreditüberwachung Covenant Test z.b. Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen in Prozent (LTV Loan to Value) bis zu -Grenze im Darlehensvertrag vereinbart, DSCR, ISCR) Eigenkapitalanforderungen gem. Basel II+III (CRD, KWG, SolvV, MARisk) Ermittlung der Pfandbriefdeckung Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 2
3 Pfandbrief vs. Financial Engineering jüngere Entwicklung Buy and Hold Auslastung des Eigenkapitals BANK Buy and Manage Eigenkapitaloptimiertes Wachstum Buy and Sell Klassische Hypothekenbank Flexibilität als strategischer Vorteil Reine Investment Bank Geschäft mit geringer Volatilität Low-Cost-Producer Begrenztes Wachstumspotenzial Geschäft mit moderater Volatilität Sound-Cost-Producer Exzellentes Wachstumspotenzial Geschäft mit hoher Volatilität High-Cost-Producer Eigenkapital-optimiertes Wachstum => Pfandbriefbank <= Equity C-Tranche ; High-Yield-Investoren Seit Ende 2008 Renaissance 70-80% - Kredit 20-30% Equity 10-20% 60% Ziele: Risiko- Reduzierung Eigenkapital- Freisetzung Maximierung des Ertrags Underwriting BANK Final Hold BB BBB A AA AAA B-Tranche - Bankpartner / Syndizierung Verbriefungsmarkt E x i t i n s t r u m e n t e Bis Ende 2007/Anfang Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 3
4 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 4
5 Wertgutachten in Pfandbriefbanken 10 KWG: Eigenmittelausstattung => Grundsatz I: Grundsätze über das Eigenkapital und die Liquidität der Kreditinstitute 20a KWG: Anrechnungserleichterungen für gewerbliche Realkredite im Grundsatz I und den Großkreditrichtlinien (GroMiKV) => Solvabilitätsrichtlinie ehemals Richtlinie 89/647/EWG Anrechnung gewerblicher Hypothekarkredite; eingegangen in RL 2000/12/EG Basel II+III: Mindesteigenkapitalanforderungen an ein Kreditinstitut in Abhängigkeit von der Bonität seiner Schuldner Struktur einer Pfandbriefbank sonstige Aktiva Grundlage für die Bemessung der Beleihungsgrenze Quelle: vdp - Der Pfandbrief 2008/2009 Berechnungsbasis für die Konditionengestaltung stichtagsbezogener Wert der Sicherheit (Marktwert) Basis für Covenants-Vereinbarungen (z.b. LTV Marktwert)) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 5
6 Wertgutachten in Pfandbriefbanken Wertgutachten stellen fest: den Verkehrswert nach ImmoWertV den Marktwert nach (IVSC, EVS, PfandBG, ) den Beleihungswert nach 16 PfandBG Zustandswert Vacant possession value Bei allen Refinanzierungen kommen dem Gutachter (bankintern und extern) Schlüsselfunktionen zu Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 6
7 Rechtliche Grundlagen Pfandbriefgesetz (PfandBG) Kreditwesengesetz (KWG) Pfandbriefgesetz (PfandBG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.Juli 2005 (BGBl. I, S.2675) und Novelle des PfandBG (Bundesgesetz-blatt) keine Änderung bzgl. Beleihungswertermittlung - Änderung vom I 3395 (Nr. 53) Juni 2006 verordnet BaFIN im Einvernehmen mit dem BM der Justiz die BelWertV (Bleihungswertermittlungsverordnung) mit Inkrafttreten zum Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Abteilungsleiterin Immobilienbewertung Helfmann-Park 5, Eschborn 7
8 Rechtliche Grundlagen PfandBG - 16 Beleihungswertermittlung (1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendige Fachkenntnisse für die Beleihungswertermittlung verfügen muss. (2) 1 Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. ²Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. ³Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. 4 Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (4) 1 Das Bundesministerium der Finanzen wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters zu bestimmen. 2 Die Rechtsverordnung kann für die Bewertung von überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Beleihungsobjekten Erleichterungen vorsehen. 3 Vor Erlass der Rechtsverordnung sind die Spitzenverbände der Kreditwirtschaft anzuhören. 4 Das Bundesministerium der Finanzen kann diese Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht übertragen Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 8
9 Exkurs: Kaufpreis vs. Marktwert Der Kaufpreis wird zwischen dem einen Käufer und dem einen Verkäufer ausgehandelt. Er kann beeinflusst sein durch: Zwangsversteigerung oder einem andersgearteten erzwungenen Verkauf Besonderen Vereinbarungen zur Zahlung oder Finanzierung Währungsdifferenzen Privaten Umständen und Besonderheiten (bspw. Liquiditätsüberhang seit 2008) Steuerliche Gründe Der eine Meistbietende stellt noch keinen Markt dar! Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 9
10 Wer erstellt Wertgutachten? Jeder kann sich in Deutschland Gutachter, Bewerter oder Sachverständiger nennen! Nachweis der Qualifikation (beispielhaft, kein Anspruch auf Vollständigkeit) Recognised European Valuer (REV) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 10
11 Wer erstellt Wertgutachten für Finanzierungszwecke? (teil)automatisiert Kreditsachbearbeiter Gutachter extern intern intern extern Privatkundengeschäft Kleindarlehen wohnwirtschaftliche N. Kleindarlehen <= 400 T 1a-Bereich etwa < 700 T VW keine Einschränkung nach Größe u. Nutzung A(utomated) V(aluation) M(odel): standardisierte EFH/ZFH/ETW Erste Modelle in Deutschland; UK + USA Vorreiter Beleihungswert: Stichprobe durch Gutachter zu validieren Intern: Kreditgewährung + Indeckungnahme Extern: Verbriefungszwecke Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 11
12 Relation Marktwert Beleihungswert Through the Cycle Quelle: vdp - Der Pfandbrief 2008/ Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 12
13 Wertermittlungsmethoden in Deutschland Vergleichswertverfahren? = Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Oder Kombinationen / Abwandlungen daraus (bspw. Investment Methode) Discounted cashflow DCF Methodische Vorgehensweise Zwei-Säulen-Prinzip Objektbezogene Risiken sind darzulegen Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 13
14 Wertermittlungsmethoden SachwertV VergleichswertV ErtragswertV Historische Baukosten, indexiert Vergangenheit Vergleichsobjekte Marktwert Abgeleitet aus SW VW EW Heute = Bewertungsstichtag Zukünftige Nutzung und Zahlungsströme Zukunft Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 14
15 Vergleichswertermittlung Direkter oder indirekter Preisvergleich Primäre und sekundäre Marktdaten Ableitung von Bodenwerten aus Bodenrichtwerten Verwendung von Koeffizienten und Indizes Quantitative und qualitative Vergleichbarkeit Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 15
16 Sachwertermittlung Sachwertrichtlinie 2012 Baukosten + Aussenanlagen - Alterswertminderung + Baunebenkosten = Bauwert + Bodenwert NHK 2010, BKI Hausanschluss, Zuwegung, Gartengestaltung Alterswertminderung Architekt, Ingenieur Genehmigungen Makler Finanzierung = vorläufiger Sachwert +/- Marktanpassung +/- objektspezifische Merkmale Sachwert (Verkehrswert / Marktwert) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 16
17 Ertragswertermittlung ImmoWertV Jahresrohertrag Nettokaltmiete Ertragswert (Verkehrswert) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 17
18 Mietausgangsgrößen Flächenbegriffe: Geschossfläche (GF) Bruttogrundfläche (BGF) Nettogrundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Wohnfläche (WFl) Vermietbare Fläche Flächendefinition nach gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftl. Forschung Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 18
19 Mietausgangsgröße Mietzins Bruttowarmmiete: Miete einschl. umlagefähiger Bewirtschaftungskosten inkl. Heizung Bruttokaltmiete: Miete einschl. umlagefähiger Bewirtschaftungskosten zzgl. Heizung Nettokaltmiete: Miete zzgl. mieterseitiger Nebenleistungen aus BWK und Betriebskosten Mehrwertsteuer: i.d.r. bei Gewerberaumverträgen zusätzlich zu zahlen Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 19
20 Ertragswertermittlung ImmoWertV Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten Nettokaltmiete Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Betriebskosten Ertragswert (Verkehrswert) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 20
21 Methodische Vorgehensweise Instandhaltungskosten Systematik des Instandhaltungskostenansatzes Die zur Erhaltung der altersgerechten Nutzung im Sinne einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufenden notwendigen Aufwendungen, können als eine äquivalente jährliche Rate über die wirtschaftliche Lebensdauer des Objektes des Barwertes angesehen werden, der sich aus der Summe der auf den Betrachtungszeitpunkt diskontierten Beträge der zeitbezogenen, jeweils anfallenden, notwendigen, üblichen Aufwendungen ergibt. äquivalente Rate BARWERT periodischer Aufwand t1 t2 t3 t4 t5 tn Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 21
22 Ertragswertermittlung ImmoWertV Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag Nettokaltmiete Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Betriebskosten./. Bodenwertverzinsung Bodenwert = Jahresreinertrag Gebäude Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Liegenschaftszins Ertragswert (Verkehrswert) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 22
23 Restnutzungdauer Wirtschaftliche Nutzungsdauer von Hochhäusern in Frankfurt/Main Objektbezeichnung Stadtteil Fertigstellung Abbruch Generalrenovierung Nutzungsdauer Telekom-Hochhaus Innenstadt AEG-Hochhaus Sachsenhausen Zürich-Haus CBD Holzmann-Hochhaus CBD BfG-Bank Westend Shell-Hochhaus Nordend Commerzbank CBD Hochtief-Haus CBD AfE-Turm Innenstadt Eurotower (BfG-HH) CBD Rhein-Main-Center Westend Campus-Tower Niederrad T 11 (Chase-Manhatten) CBD Turm Center Nordend Access Tower Niederrad Hochhaus am Turm Innenstadt FINA-Hochhaus Innenstadt Arca-Hochhaus Westend Business Center Ostend Gardentower (Helaba) CBD Bienenkorb-Haus Innenstadt Parktower (SGZ-Bank) CBD Silvertower (DreBa) CBD DB Zwillingstürme CBD im Ø 35,8 J. im Ø 31,2 J. Die durchschnittliche Nutzungsdauer der o.g. Objekte betrug bis zum Abbruch oder zu einer Generalrenovierung: 33 Jahre Quelle: Dipl.-Ing. Jürgen Rath (FRICS) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 23
24 Liegenschaftszins vs. Renditen Der Liegenschaftszinssatz ist gem. 14, Abs.3 ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Ø marktüblich verzinst wird. Rendite ist der jährliche Gesamtertrag eines angelegten Kapitals, meist in Prozenten des angelegten Kapitals ausgedrückt. Quelle: Gablers Wirtschaftslexikon Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 24
25 Ertragswertermittlung ImmoWertV Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag Gebäude x Vervielfältiger Nettokaltmiete Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Betriebskosten Bodenwert Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Liegenschaftszins = Ertragswert des Gebäudes + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert +/- allg. Marktanpassung +/- objektspezifische Merkmale Ertragswert (Verkehrswert) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 25
26 Weitere Einflüsse auf den Wert einer Immobilie: Eigentumsverhältnisse Dinglich gesicherte Rechte und Lasten Altlasten, Immissionen Erschließung Lage! Lage? Lage! Flexibilität des Gebäudes bzgl. Umnutzung und Layout der Grundrisse Mietverträge Baulicher Zustand der Gebäude / Alter Objektvolumen Marktsituation Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 26
27 Zusammenfassung: So sehen Sie Ihr Haus Ihr Haus im Wertgutachten So sieht die Bank Ihr Haus So sieht ein Käufer Ihr Haus Ihr Haus im Blickwinkel des Finanzamts Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt AG Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 27
28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Martina Göbel MRICS Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Real Estate Appraisal & Consulting Hypothekenbank Frankfurt AG Helfmann-Park Eschborn
29 Backup: praktisches Bewertungsbeispiel Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn
30 Vorabinformation Renditeobjekt Grundsätzlich gilt: Zwei-Säulen-Prinzip Aus Zeitgründen: nur Ertragswert Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 30
31 Kerninformationen für Gutachten (I) Teilunterkellertes, 1965 massiv errichtetes 5-geschossiges Gebäude in mittlerem Unterhaltungszustand mit insgesamt 38 Appartements (1.147m²) und einer Gaststätte im EG (555m²), Grundstücksgröße 1.471m² Mittlere Wohn- und Gewerbelage in einer norddeutschen Großstadt Gute Verkehrsanbindung für Individualverkehr und ÖPNV Bodenrichtwert: 200,-/m², ebf, Stichtag Mietangaben: Wohnen 12,50/m² und Monat Gaststätte 10,-/m² und Monat Kein Leerstand Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 31
32 Kerninformationen für Gutachten (II) Marktinformationen Angebot > Nachfrage Leerstand in Umgebung bei rd. 8% im Wohnungsbereich Marktmiete Wohnen: Wohnungen < 30m² 2,50-8,50/m²/Monat Vergleichsmiete Gaststätte: 9,50/m² und Monat Liegenschaftszinssätze für solche Objekte zwischen 5% - 5,25% Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 32
33 Ertragswertermittlung - Schema nachhaltige Netto-Kaltmiete Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Modernisierungsrisiko (?) => Summe > 15% Kapitalisierungszinssatz (W) > 5%, (G) > 6%./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes Bodenwert wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 33
34 Ertragswertermittlung (I) Bodenwert 1.471m² x 200/m² = Jahresrohertrag (W) 1.147m² x 6,50/m² x 12 = (G) 555m² x 9,50/m² x 12 = Summe des Jahresrohertrages = Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 34
35 Ertragswertermittlung - Schema nachhaltige Netto-Kaltmiete Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Modernisierungsrisiko (?) => Summe > 15% Kapitalisierungszinssatz (W) > 5%, (G) > 6%./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes Bodenwert wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 35
36 Ertragswertermittlung (II) Bewirtschaftungskosten Verwaltung 3% (Min 1% - 3%) = Instandhaltung 8/Jahr (Min 7,5) = Mietausfall (W) 6% (Min 2%) = (G) 8% (Min 4%) = Summe der Bewirtschaftungskosten = (= 18,7%) Jahresreinertrag Jahresrohertrag = Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag = Martina Göbel, MRICS Hypothekenbank Frankfurt AG Abteilungsleiterin Immobilienbewertung Helfmann-Park 5, Eschborn 36
37 Ertragswertermittlung - Schema nachhaltige Netto-Kaltmiete Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Modernisierungsrisiko (?) => Summe > 15% Kapitalisierungszinssatz (W) > 5%, (G) > 6%./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes Bodenwert wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 37
38 Ertragswertermittlung (III) Kapitalisierungszinssatz = 6,5% Bodenwertverzinsung Bodenwert = Jahresreinertrag des Bodens = Jahresreinertrag des Gebäudes Jahresreinertrag = Jahresreinertragsanteil des Bodens = Jahresreinertragsanteil des Gebäudes = Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 38
39 Ertragswertermittlung - Schema nachhaltige Netto-Kaltmiete Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Modernisierungsrisiko (?) => Summe > 15% Kapitalisierungszinssatz (W) > 5%, (G) > 6%./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes Bodenwert wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 39
40 Ertragswertermittlung (IV) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes = 40 Jahre Vervielfältigertabelle Restnutzungsdauer Zinssatz von % 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 35 15,39 14,50 13,69 12, ,54 14,62 13,79 13, ,67 14,74 13,89 13, ,80 14,85 13,98 13, ,93 14,95 14,06 13, ,05 15,05 14,15 13, ,16 15,14 14,22 13, ,26 15,22 14,29 13, ,36 15,31 14,36 13,51 Ertragswert des Gebäudes x 14,15 = Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 40
41 Ertragswertermittlung - Schema nachhaltige Netto-Kaltmiete Jahresrohertrag./. Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag - Mietausfallwagnis - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Modernisierungsrisiko (?) => Summe > 15% Kapitalisierungszinssatz (W) > 5%, (G) > 6%./. Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes Bodenwert wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 41
42 Ertragswertermittlung (V) Ertragswert Jahresreinertrag des Gebäudes x 14,15 = Bodenwert = Ertragswert = Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 42
43 Ertragswertermittlung - Highlights Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 43
44 Ertragswertermittlung - Highlights Bodenwert 1.471m² x 200/m² = Jahresrohertrag (W) 1.147m² x 6,50/m² x 12 = (G) 555m² x 9,50/m² x 12 = Summe des Jahresrohertrages = Bewirtschaftungskosten Verwaltung 3% (Min 1% - 3%) = Instandhaltung 8/Jahr (Min 7,5) = Mietausfall (W) 6% (Min 2%) = (G) 8% (Min 4%) = Summe der Bewirtschaftungskosten = ( > 15%? => 18,7% ) Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 44
45 Ertragswertermittlung - Highlights Jahresreinertrag Jahresrohertrag = Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag = Kapitalisierungszinssatz = 6,5% (aufgrund Lage und Zustand) Bodenwertverzinsung Bodenwert = Jahresreinertrag des Bodens = (6,5% des Bodenwertes) Jahresreinertrag des Gebäudes Jahresreinertrag = Jahresreinertragsanteil des Bodens = Jahresreinertragsanteil des Gebäudes = Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes = 40 Jahre Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 45
46 Ertragswertermittlung - Highlights Vervielfältigertabelle Restnutzungs- Zinssatz von % dauer 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 35 15,39 14,50 13,69 12, ,54 14,62 13,79 13, ,67 14,74 13,89 13, ,80 14,85 13,98 13, ,93 14,95 14,06 13, ,05 15,05 14,15 13, ,16 15,14 14,22 13, ,26 15,22 14,29 13, ,36 15,31 14,36 13, Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 46
47 Ertragswertermittlung - Highlights Ertragswert Ertragswertanteil des Gebäudes x 14,15 = Bodenwert = Ertragswert = Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 47
48 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Martina Göbel, MRICS, cishypzert Hypothekenbank Frankfurt Leiterin Immobilienbewertung Deutschland Helfmann-Park 5, Eschborn 48
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