Optimierung von Baufinanzierungen
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- Victor Schneider
- vor 8 Jahren
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Transkript
1 Optimierung von Baufinanzierungen Fachtagung Immobilien in der Finanzplanung Dipl.-Math. Dirk Brodbeck, eidgenössischer Finanzplaner mit Fachausweis, FP Berlin, 2. April 2014
2 Referent Dirk Brodbeck Diplom in Mathematik in Freiburg im Breisgau eidgenössisch Dipl. Finanzplaner, European Financial Planer FP Dirk Brodbeck arbeitete von bei einer Schweizer Großbank als Projektleiter und Business Analyst. Seither arbeitet er als unabhängiger Finanzplaner in Deutschland (liquid-f). Seine Beratungsschwerpunkte liegen bei Baufinanzierungen und Pensionierungsplanungen im Deutsch/Schweizer Umfeld. Dirk Brodbeck hat in seiner beruflichen Laufbahn Finanzplanungssoftware und Beratungstools für deutsche und Schweizer Banken und Versicherungen entwickelt. Er ist Partner bei liquid-s GmbH, die Software für Finanzplanung entwickelt und vertreibt.
3 Das watchthecredit.net Projekt watchthecredit.net ist ein Projekt von vier Spezialisten mit unterschiedlichen Kompetenzen, die sich zum Ziel gesetzt haben, die Kreditberatung in Deutschland und der Schweiz besser und transparenter zu machen. Das Beratungsportal kann vom Kreditsuchenden kostenlos benutzt werden. Es ermöglicht die Online-Generierung eines mathematisch optimierten Finanzierungsvorschlags mit marktaktuellen Konditionen. die Möglichkeit verschiedene Baufinanzierungs-Angebote zu vergleichen. eine optimierte Finanzierung direkt zu beantragen. Die mathematische Kreditoptimierung kann auch auf den Internet-Seiten anderer Anbieter als Web-Service eingebunden werden. Dirk Brodbeck Finanzplanung Mark Regenass Entwicklung Anna Fukshansky Math. Modellierung Lukas Hoesch Web-Design
4 Baufinanzierung Beispiel Finanztest 7/2013 Allgemeine Beratungsqualität der Finanzinstitute:
5 Testfall Verkehrswert der Immobilie (Eigentumswohnung): EUR Nettoeinkommen EUR pro Monat. Maximal EUR pro Monat können für die Immobilie ausgegeben werden. Liquides Eigenkapital EUR EUR Sparbrief (Fällig 2017) EUR Bundesanleihen (Zins: 0,4%) EUR auf Tagesgeldkonto
6 Berechnung des Finanzierungsbedarfs Kaufpreis EUR Makler- und Notargebühr, Grunderwerbssteuer (pauschal 10%) EUR Liquides Eigenkapital Verkauf Bundesanleihen EUR Tagesgeld EUR Effektiver Finanzierungsbedarf EUR Weiteres Eigenkapital (gebunden) EUR Sparbrief (Fällig 2017, kann später für die Tilgung verwendet werden)
7 Maximale Finanzierungskosten Gemeinsames Nettoeinkommen pro Monat Euro Maximale Ausgaben für Immobilie pro Monat Euro Bewirtschaftungskosten der Immobilie pauschal 3,50 Euro pro qm (Wohnfläche 90qm) 315 Euro -> Mögliche Kreditrate pro Monat Euro Obere Grenze für Zins und Tilgung pro Jahr Euro
8 Wie finanzieren? Produktevielfalt Annuitätendarlehen Tilgungsdarlehen Endfälliges Darlehen mit Lebens-Versicherung Geldmarktdarlehen Volltilgerdarlehen Bauspardarlehen Kombi-Darlehen Wohn-Riester KfW Gebühren? Welche Zinsbindungsfrist soll abgeschlossen werden? Welche Sondertilgungen sind möglich?
9 Kennzeichen einer optimalen Finanzierung Finanziert genau den benötigten Darlehensbedarf. Minimiert die zu bezahlenden Kreditzinsen und Gebühren. Hält stets die von der Bank vorgeschriebenen Mindesttilgungen ein. Definiert einen Tilgungsplan, der den Restkredit im Zeitverlauf minimiert. Stellt sicher, dass der Kredit inkl. Tilgungsplan auch noch bedient werden kann, wenn die Zinsen stark ansteigen oder sich die Einkommenssituation verschlechtert (Worst Case Szenario).
10 Unsere Modellannahmen Darlehensbedarf Euro Mindesttilgung 1%, maximales Budget Euro p.a. Wir betrachten einen Planungszeitraum von 20 Jahren. Wir erwarten, dass das aktuelle Zinsniveau gleich bleibt (für die Anschlussfinanzierung bei auslaufenden Zinsbindungsfristen) Wir wollen aber sicherstellen, dass der Kredit auch bei einem Anstieg des variablen Zinses auf 9% innerhalb der nächsten 5 Jahre noch bedient werden kann.
11 Angebots Vergleich mit Effektivzins * Geldmarkthypothek mit variablem Zinssatz, aktuell 2.22% Auszahlung 98% -> effektiver Jahreszins: 2,37% Festzinshypothek mit Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, Auszahlung 100% -> effektiver Jahreszins: 2,31% Festzinshypothek mit Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, Auszahlung 100% -> effektiver Jahreszins: 2,78% Festzinshypothek mit Zinsbindung 15 Jahre, 3.23%, Auszahlung 100% -> effektiver Jahreszins: 3,28% Festzinshypothek mit Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, Auszahlung 100% -> effektiver Jahreszins: 3,48% * Der Effektivzins wird nach der internen Zinsfußmethode (engl. Internal Rate of Return, IRR) berechnet und wird auch als interner Zinssatz bezeichnet. siehe z.b.
12 Überschuss Überschuss Überschuss Überschuss Überschuss Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Zins Zins Zins Zins Zins Überschusskonto Die Finanzierung in den Jahren 1-5
13 Zins Zins Zins Zins Zins Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Überschusskonto Die Finanzierung in den Jahren 6-10
14 Die günstigste Finanzierung (Festhypothek 5 Jahre) im Worst-Case
15 Wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann, droht dieses Szenario: Beratungsqualität: siehe auch unser Webbook
16 Vergleich der Finanzierungen wenn die Zinsen gleich bleiben Erwartetes Zinsszenario Zins Total Restdarlehen nach 20 Jahren Überschuss nach 20 Jahren Nettovermögen nach 20 Jahren Zinsmehrkosten Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung 86' ' '390-32'943 - Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 104' ' '750-50'926 17'983 Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstilgung 130' '634 78'510-76'124 43'181 Differenz Zinszahlung Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstil gung 43'181 Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 17'983 Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung - - 5'000 10'000 15'000 20'000 25'000 30'000 35'000 40'000 45'000 50'000
17 Lösungsansatz Finanzierungsmix EUR in der 5-Jahres Tranche EUR in der 20-Jahres Tranche 72'000 Zinsbindung 5 Jahre Zinsbindung 20 Jahre 143'000
18 Darlehensverlauf Finanzierungsmix im Worst-Case Zinsszenario Auch im 6. Jahr kann der Kredit noch bedient werden. Budget- Überschüsse der Vorjahre werden nicht benötigt. -> das Zinsänderungsrisiko ist gemanaged.
19 Vergleich der Finanzierungen im erwarteten Zinsszenario Erwartetes Zinsszenario Zins Total Restdarlehen nach 20 Jahren Überschuss nach 20 Jahren Nettovermögen nach 20 Jahren Zinsmehrkosten Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung 86' ' '390-32'943 - Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 104' ' '750-50'926 17'983 Finanzierungsmix 1 115' '877 95'214-61'663 28'721 Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstilgung 130' '634 78'510-76'124 43'181 Differenz Zinszahlung Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstil gung 43'181 Finanzierungsmix 1 28'721 Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 17'983 Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung - - 5'000 10'000 15'000 20'000 25'000 30'000 35'000 40'000 45'000 50'000
20 Wie sind wir auf diese Produkt-Zusammensetzung gekommen? Wir haben mit einem mathematischen Verfahren die optimale Zusammensetzung bestimmt.
21 Analytisch-Mathematischer Lösungsansatz Die Identifikation der optimalen Finanzierung erfolgt nach den Kriterien, dass 1. das erwartete Vermögen des Kunden im Zeithorizont maximal wird und 2. im Worst-Case die Finanzierungskosten eine vorgegebene obere Schranke niemals überschreiten können. Ausgangslage Erwartung Optimiere das erwartete Vermögen Worst-Case Sichere Worst Case ab Betrachtungshorizont
22 Optimierung des Nettovermögens Maximiere Restschuld + kumm. Überschuss Restkredit Überschuss
23 Kreditoptimierung als mathematisches Modell Problem kann mathematisch in ein Modell der Linearen Programmierung übersetzt werden Lineare Programmierung hat in der Betriebswirtschaft viele Anwendungen (Operational Research) Produktionsplanung Ressourcen Allokation Zugfahrpläne Portfolio Optimierung Es gibt Software, die LP-Modelle effizient lösen. Die Entwicklung eines effizienten LP-Solvers nimmt viele Jahre in Anspruch.
24 Demonstration eines mathematischen Optimierers für die Baufinanzierung
25 Optimierung der Tilgung Schwachpunkt Finanzierungsmix 1: Der Überschuss könnte zur Tilgung verwendet werden!
26 Kombidarlehen einer Bausparkasse Zunächst TA Darlehen mit 13 Jahres Zinsbindung zu 3.10% Tilgung via Bausparvertrag mit 0,25% Zins Nach Zuteilung Annuitätendarlehen mit Zinsbindung 10 Jahre zu 2,75% Zins Wohnbauprämie = Abschlussgebühr -> Günstigster effektiver Jahreszins aus Sicht Zinsbindung 20 Jahre TA Darlehen Bauspardarlehen Bausparvertrag
27 Vergleich Kombidarlehen mit Annuitätendarlehen 120' ' '155 94'368 80'000 60'000 40'000 20'000 48'653 40'368 Kombidarlehen (TA 3,10% und Bauspardarlehen 2,75%) Annuitätendarlehen 20 Jahre 3,43% mit Anfangstilgung 2,5% - Zins Total Restdarlehen nach 20 Jahren Der Bausparvertrag ist trotz des günstigeren Effektivzinses fast Euro teurer wie das 20-jährige Annuitäten-Darlehen. Die schnellere Entschuldung führt zu weniger Zinszahlung. -> Die Tilgung muss in die Optimierung einfließen!
28 Tilgung auf Annutätendarlehen Eine minimale Tilgung (z.b. 1%) muss i.d.r. zwingend geleistet werden. Diese wird im Kreditvertrag festgeschrieben. Läuft die Zinsbindung ab, so wird die Bank i.d.r. die neue Tilgung so verlangen, daß die ursprünglich vereinbarte Laufzeit des Kredits unverändert bleibt. Bei Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsbetrag gleich Bei Annuitätendarlehen wird die Rate neu berechnet Kredit kann immer nach 10 Jahren beliebig getilgt werden. Vielfach Möglichkeiten von Sondertilgungen Es gibt auch Darlehen mit tilgungsfreiem Anlauf, z.b. von der KfW.
29 Verwendung des Budgetüberschusses Der Budgetüberschuss kann für verschiedenes verwendet werden: Erhöhung des Konsums Sparplan Kredittilgung Kredittilgung ist möglich durch die Vereinbarung einer höheren Amortisationsrate im Kreditvertrag durch Sondertilgungen durch Ansparen von Kapital und Einmalrückzahlungen bei endfälligen Darlehen oder Ablauf der Zinsbindung In der Praxis ist häufig anzutreffen, dass auf den Kreditprodukten eine Sondertilgung von maximal 5% der Anfangskreditsumme möglich ist.
30 Finanzierungsmix 2 mit Sondertilgung EUR in der 5-Jahres Tranche EUR in der 10-Jahres Tranche Zinsbindung 5 Jahre Zinsbindung 10 Jahre Tilgungsstrategie Prio 1: Entschulde die 5-Jahres Tranche (Tilgung aus dem Zinsänderungsrisiko heraus) Prio 2: Entschulde die 10-Jahres Tranche mit dem höchst möglichen Betrag
31 Darlehensverlauf im erwarteten Zinsszenario Die Überschüsse werden komplett für Sondertilgungen verwendet Im 4. Jahr werden die Überschüsse akkumuliert, damit die 5-Jahres Tranche nach 5 Jahren komplett getilgt werden kann.
32 Tilgungsstrategie Finanzierungsmix 2 Cashflow-Sicht im erwarteten Fall
33 Darlehensverlauf Finanzierungsmix 2 im Worst-Case Zinsszenario Kredit kann im Worst-Case bedient werden, allerdings können beim Anstieg der Zinsen ab dem 11. Jahr keine Sondertilgungen mehr geleistet werden.
34 Vergleich der Finanzierungen im erwarteten Zinsszenario Erwartetes Zinsszenario Zins Total Restdarlehen nach 20 Jahren Überschuss nach 20 Jahren Nettovermögen nach 20 Jahren Zinsmehrkosten Finanzierungsmix 2 (Sondertilgung) 68'208 14' '208 Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung 86' ' '390-32'943 18'735 Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 104' ' '750-50'926 36'718 Finanzierungsmix 1 (ohne Sondertilgung) 115' '971 95'910-61'061 46'853 Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstilgung 130' '634 78'510-76'124 61'916 Differenz Zinszahlung Zinsbindung 20 Jahre, 3.43%, 1% Anfangstil gung 61'916 Finanzierungsmix 1 (ohne Sondertilgung) 46'853 Zinsbindung 10 Jahre, 2.75%, 1% Anfangstilgung 36'718 Zinsbindung 5 Jahre, 2.27%, 1% Anfangstilgung 18'735 Finanzierungsmix 2 (Sondertilgung) - 10'000 20'000 30'000 40'000 50'000 60'000 70'000 Durch die Optimierung der Tilgung haben wir nochmals EUR Zinsen gespart.
35 KfW - Produkteigenschaften Es gibt Obergrenzen des geförderten Betrags. KfW Darlehen können den Produkten der finanzierenden Bank beigemischt werden. Die Vergabe von zinsbegünstigten Darlehen und Tilgungs- Zuschüssen hängt an Kriterien, welche vom Kreditnehmer bzw. dem Bauprojekt erfüllt werden müssen. Es können tilgungsfreie Anlaufzeiten bis zu 10 Jahren vereinbart werden (endfällige Darlehen) Einige KfW Darlehen können jederzeit getilgt werden. Nicht alle KfW Programme bieten beste Konditionen (z.b. Wohneigentumsprogramm)
36 Förderprodukte - KfW
37 Optimale Finanzierung mit KfW Beimischung
38 Förderprodukte - Wohnriester Riester-Förderung wird zur Tilgung eingesetzt. Es muss mind Euro pro Jahr bzw.4% des Bruttolohns getilgt werden. zusätzlich gibt es eine Steuerersparnis Es wird ein fiktives Wohnförderkonto geführt, welches mit Eintritt in die Pensionierung versteuert wird (bis Alter 85 oder Einmalzahlung der Steuer mit 30% Abschlag) 18'000 16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2'000-8'077 7'900 Vorteil durch schnellere Tilgung Riester Förderung (Zulage + Steuervorteil) *angenommen wird ein Darlehen mit Euro, 20 Jahre Zinsbindung und etwa Euro p.a. Riesterförderung, welche für die Tilgung eingesetzt wird.
39 Baufinanzierungskonditionen vergleichen und Fördermöglichkeiten in die Finanzierung zu integrieren lohnt sich - warum nicht online? Ausgabe 4/2014
40 Immobilien als Renditeobjekte Optimierung unter Berücksichtigung von Eigenkapital, Investmentmöglichkeiten und Steuern sowie einer persönlichen Finanzplanung
41 Optimierung angewandt auf ein Renditeobjekt Verkehrswert der Eigentumswohnung: EUR Bruttomietertrag 850 EUR pro Monat Liquides Eigenkapital EUR Maximales Darlehen der Bank: EUR Anlagehorizont 7 Jahre Anlage in Aktien (durchschnittl. hist. Rendite 7% p.a., Worst- Case Rendite -4,3% p.a.)* Anlage in 7 Jahres Bonds. Sichere Rendite 2,5% Tagesgeld (Überschusskonto 1,5%) *siehe auch:
42 Einbettung der Rahmenbedingungen in eine Pensionierungsplanung Alter: 58, Pensionierung in 7 Jahren Immobilie soll mit der Pensionierung schuldenfrei sein, da die Miete der Erhöhung der Rente dienen soll. Es soll mit der Pensionierung mindestens Euro liquide zur Verfügung stehen (Wohnmobil, Rennovation EH, Reisen, ) Die maximalen Kosten für Zins und Tilgung sollen die Mieteinnahmen im Worst-Case nicht übersteigen.
43 Fragestellungen Welcher Betrag soll finanziert werden (kein Darlehen oder bis zu EUR finanziert). Wie soll das verbleibende Kapital zwischen riskanten und sicherer Geldanlage aufgeteilt werden. Wie soll finanziert werden: Geldmarkthypothek (aktuell 2,22%) mit flexibler Tilgung oder Festzinshypothek 7-Jahre zu 3% mit fixer Tilgung Tilgungsstrategie? Nachsteuerbetrachtung!
44 or smart
45 Von der linearen Optimierung vorgeschlagene Lösung Eigenkapitalverwendung 60000,0 Finanzierung 50000,0 56' ,0 36' ' , , ,0 Finanzierungsvorhaben sichere Anlage riskante Anlage, Geldmarkthypothek
46 Veränderte Anforderung konservatives Risikoprofil Alter: 58, Pensionierung in 7 Jahren Die maximalen Kosten für Zins und Tilgung sollen die Mieteinnahmen im Worst-Case nicht übersteigen. Immobilie muss nicht schuldenfrei sein es wird aber kein Vermögensverlust im Worst-Case gewünscht.
47 Lösung falls keine Entschuldung gefordert ist, aber kein Vermögensverlust im Worst Case toleriert wird. -> Sicheres Leveraging Eigenkapitalverwendung Finanzierung Monate 7 Jahre Finanzierungsvorhaben sichere Anlage riskante Anlage
48 Veränderte Anforderung erhöhtes Risikoprofil Alter: 58, Pensionierung in 7 Jahren Die maximalen Kosten für Zins und Tilgung sollen die Mieteinnahmen im Worst-Case nicht übersteigen. Die Rendite im erwarteten Fall soll maximiert werden. Dabei wird im Worst-Case ein Vermögensverlust bis zu Euro geduldet.
49 Lösung falls keine Entschuldung gefordert ist und ein maximaler Vermögensverlust von Euro im Worst Case toleriert wird -> Riskantes Leveraging Eigenkapitalverwendung Finanzierung 45' ' '000 3 Monate 7 Jahre Finanzierungsvorhaben sichere Anlage riskante Anlage
50 Vergleich der Vermögensentwicklung der 3 Planungsvarianten nach 7 Jahren Nettovermögen erwartet Nettovermögen Worst-Case Variante Schuldenfrei Variante kein Vermögensverlust Variante Leverage *Nettovermögen = Immobilienwert + Anlagevermögen + Überschusskonto - Restkredit
51 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Probieren Sie die Kreditoptimierung aus und vergleichen Sie Finanzierungsangebote. Registrieren Sie sich hierfür kostenlos sich auf Wir freuen uns auf Ihr kompetentes Feedback und den fachlichen Austausch! Feedback an:
52 Backup-Slides: Wie kann ich die Zinsen in der Zukunft abschätzen?
53 Zinserwartung Umfrage unter 30 Wirtschaftsexperten (Wall street journal 6/2011): Wo wird in einem Jahr der Zins für 10 Jahres für US Treasury Bonds liegen? Antworten: die meisten (14) tippen 3.9% keiner tippt unter 2.66% Wirklicher Wert: 1.7%! Falsche Vorhersagen von Zinsen machen vor allem über einen langen Zeitraum sehr große Differenzen.
54 Prognose des Zinses bei Ende der Zinsbindungsfrist In unserem Optimierungsmodell müssen Annahmen getroffen werden, wie die Refinanzierung bei Ablauf der Zinsbindungsfrist abgeschlossen werden kann. Dazu ist eine Zinsprognose notwendig. Wir betrachten zwei spezielle Verläufe der Zukunft, den erwarteten Fall und den Worst-Case. Die Wirklichkeit ist keins von beidem!
55 Zinsprognosen für kurzfristigen Zins 010% 009% 008% 007% 006% 005% 004% 003% 002% Zinserwartung Gleichbleibend Zinserwartung Forwardrates (abgeleitet aus Zinsstrukturkurve) Zinserwartung stark steigend Zinserwartung Matterhorn Zinserwartung fallend Zinserwartung WorstCase 001% 000%
56 012 Worst-Case Vorhersage mit Konfidenzintervall 95% 010 Cap bei 9% Historische Zeitreihe kurzfristige Wohnbaukredite* Vergangenheit Zukunft *Quelle: Deutsche Bundesbank
57 Der erwartete Zins der geschätzte Zins Kandidaten als Schätzer für den erwarteten (geschätzten) Zins in der Zukunft: Forwardzins aus der aktuellen Zinsstrukturkurve Gleichbleibender Zins Wir untersuchen, was in der Vergangenheit (und damit vielleicht auch in der Zukunft) der bessere Schätzer war.
58 Markterwartung mittels Forwardzins Aus der Zinsstruktur heute leitet man den Forwardzins ab. Ist der Darlehenszins für die Laufzeiten von 1, 2, 3,..., 10 Jahren bekannt, so kann man die Zinserwartung in den nächsten 1-10 Jahren mit dem Forwardzins ausrechnen (1 ) F (1 ) % 2.76 % 3.3 % 3.13 % 3.31 % 2.49 % 3.03 % 3.04 % 3.22 % 3.4%
59 Welche Prognose wäre aus historischer Sicht besser gewesen? FW Real Gl Wir vergleichen zu verschiedenen Zeitpunkten in der Vergangenheit die Markterwartung mittels des Forwardzinses mit der realen Zinsentwicklung und der Annahme eines gleichbleibenden Zinsniveaus.
60 Historische Betrachtung 7, ,000 6,000 6, ,000 5, ,000 4, ,000 3, ,000 2, ,000 1, ,000, FW FW FWReal Real Real Real Gl Gl Gl Animation basiert auf Daten zu historischen Wohnbaukrediten verschiedener Laufzeiten, siehe
61 Vergleich der Güte der beiden Prognosen Eine Zusammenfassung und Analyse der Daten liefert uns die vielleicht überraschende Erkenntnis, dass Prognosen in ca 10 Jahren vom gleichbleibenden Zins deutlich besser waren, als die durch den Forwardzins berechneten Prognosen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 29% 71% Forwardzins 74% 26% Gleichbleibend akzeptable Schätzer* schlechte Schätzer * akzeptable Schätzer sind Zinsprogosen auf 10 Jahre mit einer Abweichung kleiner 3%
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