Büromarkt Hamburg MarketView

Transkript

1 Büromarkt Hamburg MarketView Q2 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,8 % Q/Q BIP Q4 DE +,4 % Q/Q IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA STELLENINDEX 153 Juni 214 ALQ HH 7,5 % Juni 214 ÜBERBLICK Quick Stats Q2 214 Hot Topics Leichtes Umsatzplus Eigennutzeranteil gestiegen Großvolumige Abschlüsse beherrschen den Markt Leerstandsrate gesunken Spitzenrendite stabil auf Rekordniveau Q/Q Umsatz m² Leerstand 1,3 Mio. m² Spitzenmiete 24, /m² Spitzenrendite 4,55 % Fertigstellungen 43.6 m² Gesamtwirtschaftliche Aspekte Mit einem Wachstum des realen BIP um,8 % vom ersten auf das zweite Quartal, setzt sich der positive Trend der deutschen Wirtschaft fort. Der ifo- Geschäftsklima fiel zwar im Juni von 11,4 auf 19,7 Punkte, jedoch wird die aktuelle Geschäftslage unverändert gut eingeschätzt. Auch die Hamburger Wirtschaft profitiert von der konjunkturellen Aufhellung. So wird im zweiten Quartal das Geschäftsklima der Hamburger Wirtschaft im IHK Konjunkturbarometer, trotz leichter Eintrübung vom ersten Quartal überwiegend positiv bewertet. Hamburg überzeugt durch eine breite und diversifizierte Wirtschaftsstruktur und positive demographische Entwicklung und bietet daher beste Zukunftsprognosen. In der aktuellen Studie des Urban Land Institute wurde Hamburg im europaweiten Vergleich auf Platz drei der attraktivsten Investitionsstandorte Europas gewählt. Büromarkt In der ersten Jahreshälfte 214 wurde am Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz von 223. m² registriert. Gegenüber dem Vorjahr stellt dies ein Umsatzplus von 2 % dar. Der Büroflächenleerstand verringerte sich um 2 % im Vergleich zum Vorjahreswert. Bei einem weitestgehend stabilen Büroflächenbestand von 13,62 Mio. m², nahm die Leerstandsrate um,2 %- Punkte auf 7,7 % ab. Während die erzielbare Spitzenmiete weiterhin 24, /m²/monat betrug, erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete um 4 % auf 14,52 /m²/monat im zweiten Quartal 214. Investmentmarkt Am Hamburger Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr 214 ein Investmentvolumen von rund 1,5 Mrd. registriert (Deutschland: 16,9 Mrd. ). Gegenüber dem Vorjahr stellt dies ein Zuwachs um 26 % oder 33 Mio. dar. Mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 6 % sind Büroimmobilien die am stärksten gehandelte Assetklasse, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 24 %. Die ungebrochen starke Nachfrage nach Core- Objekten sorgt für eine stabile Spitzenrendite auf dem Rekordniveau von 4,55 %. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 213 Q2 214 J/J 1 Bestand, in Mio. m² 13,54 13,62 +,6 % Umsatz, kum. in 1. m² 218, ,9 % Leerstand, in Mio. m² 1,6 1,4 1,9 % Leerstandsrate, in % 7,9 7,7,2 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 24, 24,, % Spitzenrendite, in % 4,75 4,55,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) , % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Hamburg MarketView 2 UMSATZ Der Flächenumsatz am Hamburger Büromarkt lag im ersten Halbjahr 214 mit rund 223. m² 2 % über dem Vorjahreswert. Der Eigennutzeranteil betrug 21 % oder 47.2 m². Im Vergleich der Top 5 Märkte konnte neben Berlin lediglich am Standort Hamburg ein Wachstum im Vorjahresvergleich registriert werden. Besonders Abschlüsse über 5. m² trugen zu diesem Ergebnis bei. Der Anteil dieser Größenklasse am Gesamtumsatz belief sich auf rund 44 %. Entsprechend erhöhte sich die durchschnittlich vermietete Bürofläche im Vorjahresvergleich um rund 43 % auf 1.27 m². Der größte Abschluss der ersten Jahreshälfte war die Vermietung von rund 32. m² Bürofläche im Neubauprojekt auf dem Gelände der ehemaligen BP- Zentrale in der City-Nord. Zusammen mit diesem Großabschluss und der Anmietung von rund 4. m² im ebenfalls projektierten Ü 8, konnte im Teilmarkt mit 41.5 m² das größte Umsatzvolumen registriert werden, was einem relativen Anteil von rund 19 % am Gesamtvolumen entspricht. Mit einem Umsatz von 32.5 m² bzw. einem Anteil von 15 % folgt der Teilmarkt HafenCity, in dem der im ersten Quartal registrierte Eigennutzerbaubeginn von Marquard & Bahls von rund 16. m² zu den größten Abschlüssen zählte. In der traditionell umsatzstarken City lag der Büroflächenumsatz bei 31.6 m², was einem Anteil von 14 % am Gesamtvolumen entspricht. Branchenseitig konnte mit einem Anteil von 17 % am Gesamtvolumen oder 38.3 m² konnte die Branche Handel den größten Büroflächenumsatz verzeichnen. Es folgten die Branchen Telekommunikation mit 17 % oder 37.5 m² und Industrie/Bau mit 11 % oder 24.6 m². Durch den hohen Umsatz von Abschlüssen in Neubauflächen und projektierten Bürogebäuden, stieg der Anteil von Büroflächen bester Ausstattungsqualität (sog. A-Flächen) am Gesamtvolumen auf rund 78 % oder 173. m² an. LEERSTAND Der Leerstand im Marktgebiet Hamburg nahm gegenüber dem Vorjahr um 2 % ab, da das spekulative Fertigstellungsvolumen sehr gering ist. Vor dem Hintergrund des weitestgehend stabilen Büroflächenbestands von 13,6 Mio. m² ergibt sich hieraus eine Leerstandsrate von 7,7 %. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um,2 %-Punkte. Einhergehend mit der guten Vermietungsleistung konnte in der City ein starker Leerstandsrückgang registriert werden. Gegenüber dem Vorjahr nahm die Leerstandsrate um 1,4 %-Punkte auf 7, % ab dem bisher niedrigsten Wert, seit Beginn der Aufzeichnung. Ähnlich positiv entwickelte sich der Standort City-Ost/St.Georg. Hier nahm die Leerstandsrate sogar um 1,8 %-Punkte auf 3, % ab und liegt damit deutlich unter dem Höchstwert vom dritten Quartal 211 (6,5 %). In der City-Süd wird weiterhin der höchste Büroflächenleerstand registriert. Vor allem in Hinblick auf im Zusammenhang leerstehender Flächen in einzelnen Büroobjekten, nimmt der Teilmarkt eine Spitzenposition ein. Obwohl die Leerstandsrate um 2,3 %-Punkte zum Vorjahrswert zunahm, war im Vergleich zum Vorquartal ein leichter Rückgang um,3 %-Punkte feststellbar. Eine gleichbleibende Vermietungsleistung vorausgesetzt ist mittelfristig, in Hinblick auf die Büroflächenpipeline, mit einer Stabilisierung der Leerstandsrate zu rechnen. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top 5 - Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: m² Restl. Branchen 4% Sport,Freizeit Gesundheit, 5% Soziales 8% 1-Jahresdurchschnitt: 8, % Q1 Q2 Q3 Q4 Handel 17% Industrie, Bau 11% Telekomm. 17% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 Leerstand Leerstandsrate 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 214 Grafik 5: Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb auch im zweiten Quartal 214 stabil bei 24, /m²/monat und wird in Premiumflächen im Teilmarkt Hafen erzielt. Der CBRE- Mietpreisindex (Referenzwert = Q1 1986) verharrt in Folge dessen auf dem Stand von 164. Der Index für Deutschland liegt ebenfalls unverändert auf dem Wert des Vorquartals von 211 Indexpunkten. Gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres stieg dieser jedoch um 2,5 Indexpunkte an. Vor dem Hintergrund der steigenden Baukosten sowie der mieterseitig wachsenden Ansprüche an die Büroflächenausstattung ist mit einem Anstieg der Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf zu rechnen. Ein leichter Anstieg der Mietpreise ist bereits spürbar und wird in der Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete deutlich. Diese nahm gegenüber dem Vorjahr um 4 % auf 14,52 /m²/monat zu. Dies stellt den höchsten Wert seit 211 und den Dritthöchsten seit Beginn der Aufzeichnung dar. Dabei stieg in der City, bedingt durch einige Anmietungen in hochwertigen Flächen von Objekten wie dem Emporio oder den Tanzenden Türmen, die gewichtete Durchschnittsmiete um 7 % auf 18,36 /m²/monat. In der HafenCity stieg die Durchschnittsmiete um 12 % auf 19,29 /m²/monat. Auch in diesem Teilmarkt konnte ein neuer Höchstwert registriert werden. Im Teilmarkt Hamburg-West konnte ebenfalls mit 12,63 /m²/monat ein Rekordwert registriert werden. Hier nahm die Durchschnittsmiete sogar um 25 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Verantwortlich hierfür sind vor allem Abschlüsse in Neubauprojekten wie den bahn_hoefen in Altona oder der Marzipanfabrik in Othmarschen. Q2 214 Büromarkt Hamburg MarketView Dagegen wurden auch in einigen Teilmärkten Mietpreisrückgänge registriert. Hervorzuheben ist dabei die City- Süd mit einem Rückgang von 11 % zum Vorjahr auf 9,79 /m²/monat und Winterhude/Barmbek, mit 14 % auf 1,2 /m²/monat PIPELINE Grafik 6: Büroflächenpipeline 35 3 Deutschland Hamburg In den ersten sechs Monaten wurden in Hamburg rund 54.6 m² Bürofläche fertiggestellt. Der Großteil hiervon fällt mit 43.6 m² auf das zweite Quartal 214. Hiervon waren lediglich 32 % bis zur Fertigstellung noch unvermietet, wodurch sich der Einfluss auf den Büroflächenleerstand in Grenzen hielt. Bis zum Jahresende wird sich, die bisherigen Fertigstellungen eingeschlossen, das Gesamtvolumen voraussichtlich auf rund m² belaufen. Von der bis zum Jahresende projektierten Neubaufläche sind bereits 56 % vorvermietet oder als Eigennutzung geplant Jahresdurchschnitt: 211. m² fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer Für das kommende Jahr ist von einem Fertigstellungsvolumen von rund 242. m² auszugehen. Dies entspräche einer Steigerung von rund 37 % zum Gesamtvolumen 213 und ein Zuwachs von rund 15 % zum 1-Jahresdurchschnitt von 211. m². Vor Allem der Anteil spekulativer Flächen nimmt mit 5 % (122.1 m²) in 215 noch deutlich zu. Obwohl sich mit rund m², oder 7 % am Jahresvolumen der Großteil bereits im Bau befindet, können sich viele der Projektentwicklungen, welche derzeit noch auf das vierte Quartal 215 datiert sind, in das Folgejahr verschieben. In 216 beträgt das absehbare Fertigstellungsvolumen derzeit lediglich 43.6 m² 3 214, CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Hamburg MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN In Betrachtungszeitraum bis 216 wird mit rund 51. m² Neubaufläche, im Teilmarkt City das höchste Fertigstellungsvolumen erwarten. Mit 46.2 m² wird der Großteil hiervon voraussichtlich sogar noch vor 216 fertiggestellt. Der Anteil spekulativer Flächen ist mit 78 % verhältnismäßig hoch. Es ist bei der hohen Nachfrage nach attraktiven Neubauflächen im Stadtzentrum davon auszugehen, dass die noch unvermieteten Büroflächen schnell vom Markt absorbiert werden. Das größte Neubauprojekt stellen weiterhin die burstah Offices mit rund 13. m² dar. In Hamburgs zweitgrößten Büroflächenteilmarkt, der City-Süd, wird das Fertigstellungsvolumen von 5.2 m² maßgeblich vom Neubauprojekt Fleet-Office beeinflusst. Dieses hat ein Fertigstellungsvolumen von rund 3.5 m² und wird vorrausichtlich 215 bezugsfähig sein. Südlich der Elbe, im Teilmarkt Harburg/Süderelbe, wird die Büroflächenpipeline bis 216 (49.8 m²) weiterhin durch die Projektentwicklungen um das Finkenwerder Airbuswerk bestimmt. Der spekulative Anteil liegt für den gesamten Betrachtungszeitraum bei 34 %. Das größte Bauvorhaben im Teilmarkt stellt das rund 22. m² große ZAL-TechZentrum dar. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top City City - Süd Harb./ Süder. spekulativ vorvermietet Eigennutzer Hafen- City Winterh./ Barmb. *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite INVESTMENT Während das deutschlandweite Investmentvolumen im ersten Halbjahr 214 gegenüber dem Vorjahr um 34 % auf 16,9 2 5 Mrd. zunahm, war bei den Top 5-Investmentstandorten ein 4 leichter Rückgang um 1 % auf 6,98 Mrd. festzustellen. 15 Lediglich bei den Standorten Hamburg (+26 % ggü. Vorjahr) und München (+22) sind deutliche Wachstumssteigungen 3 registriert worden. An dem am Investmentmarkt 1 Hamburg registrierten Transaktionsvolumen von 1,48 Mrd. 2 entfiel mit rund 6 % der größte Anteil auf die Assetklasse Büro. Es folgten mit einem Anteil von 24 % Verkäufe von 5 1 Einzelhandelsimmobilien. Hier nahm vor allem die Anzahl der getätigten Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um Q2 mehr als das Doppelte zu. Den größten Anteil (65 %) der registrierten Transaktionen in dieser Assetklasse hatten Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Bundesanl. (in %) Fachmärkte/Fachmarktzentren. Investitionen in Hotelimmobilien konnten deutlich auf rund 8 % am Gesamtvolumen *Grundgesamtheit aus 2 Branchen zulegen. Zur Jahresmitte dominierten käuferseitig mit 28 % (412 Mio. ) des gesamtgetätigten Investitionsvolumens Offene Immobilienfonds/Spezialfonds, gefolgt von Asset- /Fondsmanagern mit einem Anteil von 19 % (277 Mio. ). Das bereits im Vorjahr gestiegene Interesse ausländischer Investoren spiegelt sich noch deutlicher im Marktgeschehen der ersten Jahreshälfte wider. Lag ihr Anteil im Vorjahreszeitraum noch bei 18 %, verdoppelte sich dieser auf rund 41 %. Die Spitzenrendite (=Nettoanfangsrendite), verharrte auch im zweiten Quartal 214 stabil auf dem Rekordwert von 4,55 %. Stark nachgefragt bleiben voll vermietete Premium-Immobilien mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken Mietern in den zentralen Lagen. Das Transaktionsvolumen in den zentralen Teilmärkten City, Hafen und HafenCity machte rund 4 % des Gesamtvolumens aus. Aufgrund der Knappheit an verfügbaren Objekten und dem niedrigen Renditeniveau in den Top Lagen, weichen die Investoren zunehmend auch auf attraktive Büroobjekte in sogenannten B-Lagen aus. Infolgedessen sank nunmehr auch die Spitzenrendite am Cityrand um,1 %-Punkte auf 5,65 % dem bisher niedrigsten Stand seit dem Boomjahr PROGNOSE Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir von einer stabilen Umsatzentwicklung aus. Vor dem Hintergrund der positiven ersten Jahreshälfte ist ein Flächenvolumen von rund 43. m² für das Gesamtjahr möglich. Im zweiten Quartal hat sich erneut die Bedeutung großflächiger Unternehmensanmietungen für den Standort Hamburg gezeigt. Damit wurde deutlich, dass bei entsprechender Verfügbarkeit an attraktiven Bürofläche auch Großgesuche am Hamburger Markt realisiert werden können. 214, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Außenalster , 11, 2,5 17,26 City , 11,5 23,5 18,36 City-Nord , 6, 12,5 14,39 City-Ost/St. Georg , 7,5 19, 15,1 City-Süd , 7, 14,5 9,79 City-Süd-Erweiterung 13, 6, 1,5 k. A. Eppendorf , 1, 15, 14,1 Flughafen , 6,5 12, 8,89 Hafen , 11, 24, 16,33 HafenCity , 13,5 22,5 19,29 Hamburg-Nord/Ost 1.2 4, 9, 12, k. A. Hamburg-Süd/Ost 8 6, 6, 11, 8,91 Hamburg-West , 6, 14, 12,63 Harburg/Süderelbe , 6,5 12,5 1,65 Schnelsen/Niendorf 6, 7, 12,5 k. A. Stellingen/Lokstedt/Eimsbüttel 2. 2, 6,5 13, k. A. St. Pauli/Altona , 8, 21, 13,7 Wandsbek , 6,5 12,5 1,47 Westl. Hafenrand 1.3 1, 12, 2, 18,14 Winterhude/Barmbek , 8, 13, 1,2 Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat GESAMT ,7 6, 24, 14,52 Q2 214 Büromarkt Hamburg MarketView 5 214, CBRE GmbH

6 Q2 214 Büromarkt Hamburg MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Frank Sgonina Analyst CBRE Valentinskamp Hamburg t: e: frank.sgonina@cbre.com Agency Hamburg Heiko Fischer Managing Director, Head of Agency Hamburg CBRE Valentinskamp Hamburg t: e: heiko.fischer@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH