Beispiel München: Instrumente zur Bestandssicherung

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1 Fachtagung Strategien und Steuerungsinstrumente einer sozialen Stadtentwicklung am , Berlin Klaus Illigmann Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung, Landeshauptstadt München Beispiel München: Instrumente zur Bestandssicherung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 1

2 Gentrifizierungsdebatte in München Münchner Merkur, Süddeutsche Zeitung, Süddeutsche Zeitung, Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 2

3 Bestand schützen Städtische Wohnungsbaugesellschaften Zweckentfremdungsverbot Erhaltungssatzungen ( 172 BauGB) Abwendungserklärung und Vorkaufsrecht (Umwandlungsverbot) Städtebauliche Sanierung Münchner Bündnis für Mietwohnungsbau Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 3

4 Neubau fördern durchschnittlich ca Neubauten/Jahr ca geförderte Wohnungen/Jahr; ca. 100 Mio jährlicher Fördermitteleinsatz Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) finanzielle Beteiligung der begünstigten Grundstückseigentümer an den Baugebietskosten inkl. sozialer Infrastruktur und geförderten Wohnungsbauanteilen (min. 30%) Münchner Mischung München Modell Förderung Münchner Bündnis für Wohnungsbau Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 4

5 Wohnungspolit. Handlungsprogramm Wohnen in München - Eckpunkte Baurechtschaffung: Ziel für Wohnungen bei Wohnungsbaubedarf von Wohnungen jährlich; neue geförderte Wohnungen jährlich; Spezielle Zielgruppen (Familien, Genossenschaften und Baugruppen, Altenwohnen, Ökologie); Städtische Mittel in Höhe von ca. 800 Mio. für 5 Jahre; zuzüglich staatliche Fördermittel Förderquote 50% in den großen Siedlungsgebieten; Städtische Wohnungsgesellschaften können ihre Bestände bei Kaufgelegenheiten erweitern; Neue Förderprogramme zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen und zum Bestands- und Belegungsrechtserwerb (z. B. durch Genossenschaften) beim Ankauf von Häusern (ExWoSt). Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 5

6 Erhaltungssatzungsgebiete in München Stand: 06/2011 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 6

7 Erhaltungssatzungsgebiete in München Aktuelle Erhaltungssatzungsgebiete in München Satzungsgebiete Stand: in Kraft getreten am Ablauf Alte Heide Dreimühlenstraße Gärtnerplatzviertel Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz Haidhausen-Mitte Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe Milbertshofen 1) Neuhausen Pündter- und Viktoriaplatz Schlachthofviertel Sendling Tegernseer Landstraße Trauchberg-/Forggenseestraße Untere Au/Untergiesing Summe (14 Satzungsgebiete) Einwohner Wohnungen rund rund Beschluss in Vollversammlung am Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22 1) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 7

8 Beteiligte Referate Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I Sozialwissenschaftliche Voruntersuchung HA II Satzungserlass und juristische Aspekte HA IV Prüfung von baugenehmigungspflichtigen Anträgen unter Einbindung des Sozialreferates Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration Prüfung von nicht-baugenehmigungspflichtigen Anträgen Kommunalreferat Recht und Verwaltung Vorkaufsrecht Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 8

9 Was ist eine Erhaltungssatzung? Ziel des Erlasses einer Erhaltungssatzung ( 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet, sofern diese aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. städtebauliches Instrument des Baugesetzbuches Milieuschutz, kein individueller Mieterschutz Zuständig für den Erlass: Kommune Konsequenz: besondere Genehmigungspflicht für Änderung, Nutzungsänderung und Rückbau (= Abbruch oder Teilabbruch) baulicher Anlagen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 9

10 Rechtliche Grundlagen 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) (1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen 1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), 2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder 3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. ( ) Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum ( 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. (...) (...) (4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. (...) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 10

11 Was bewirkt eine Erhaltungssatzung? Auswirkungen einer Erhaltungssatzung: Verhinderung bzw. Einschränkung von sog. Luxusmodernisierungen (z. B. die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Großwohnung) ggf. Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt München beim Verkauf von nicht aufgeteilten Anwesen ggf. Abschluss einer sogenannten Abwendungserklärung mit der Käuferin/dem Käufer bei der Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum Möglichkeit eines Umwandlungsvorbehaltes von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten, falls eine entsprechende Rechtsverordnung von Freistaat Bayern erlassen werden würde Keiner Genehmigung bedarf: Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards (z.b. Maßnahmen wie Einbau eines Aufzuges, Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- und Elektroinstallationen sowie zentrale Heizungsversorgung) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 11

12 Voraussetzungen für den Erlass Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung: Nachweis der Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung bedingt durch bauliche Maßnahmen (Aufwertung) Städtebauliche Folgen für die Kommune aufgrund der Verdrängung Beispiele für städtebauliche Folgen: Ungenügende Auslastung bestehender sozialer Infrastruktureinrichtungen Verlust von preiswertem Wohnungsbestand in Folge von Modernisierungen, Umwandlungen oder Bindungsabläufen von Sozialwohnungen Finanzierung von neuen Sozialwohnungen Schaffung von neuen Altenpflegeplätzen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 12

13 Erhaltungssatzungen in der Landeshauptstadt München In München werden Erhaltungssatzungen nach 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erlassen. Anwendung des städtebaulichen Instruments seit 1987 Charakteristika der Gebiete: überwiegend im Bereich des Mittleren Ringes viele Altbauviertel mit attraktiver Bausubstanz und Blockrandbebauung eher Hauseinzeleigentum, keine Ein- und Zweifamilienhäuser wenig Hausbesitz der städtischen Gesellschaften Aktueller Stand: 14 Erhaltungssatzungsgebiete mit rd Einwohnerinnen und Einwohnern Geltungsdauer einer Satzung: 5 Jahre (vor Ablauf erneute Überprüfung der Eignung des Gebietes) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 13

14 Methodik Überprüfung der Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung anhand eines Kriterienkatalogs mit Aufwertungsindikatoren Verdrängungsindikatoren Vergleich von gebietsspezifischen Charakteristika mit den jeweiligen Ausprägungen der Indikatoren der Gesamtstadt Einschätzung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials des jeweiligen Untersuchungsgebietes Einheitliche Anwendung dieses Kriterienkatalogs für alle Untersuchungsgebiete April 2005: Bestätigung des methodischen Vorgehens durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (Az. 2 N ) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 14

15 Aufwertungsindikatoren Aufwertung: Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die vor 1949 erbaut wurden (in % des Wohnungsbestandes) Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1949 und 1968 erbaut wurden (in % des Wohnungsbestandes) Anteil der Wohnungen in Gebäuden mit Umbauaktivität in den letzten 5 Jahren (in % des Wohnungsbestandes) Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Altbauten (in % des Wohnungsbestandes) Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach dem Mietspiegel Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 15

16 Verdrängungsindikatoren Verdrängung: Mittlere Wohndauer der deutschen Bevölkerung Anteil der Deutschen mit einer Wohndauer von 10 und mehr Jahren Mittlere Wohndauer der ausländischen Bevölkerung Anteil der über 74-Jährigen Anteil der Wohngeldempfängerinnen und Wohngeldempfänger Anteil der ausländischen Bevölkerung Kaufkraft in Euro je Einwohnerinnen und Einwohner Anteil der Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500,- monatlich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 16

17 Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Weiteres mögliches städtebauliches Instrumentarium nach 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB: Erlass eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten hierfür landesrechtliche Rechtsverordnung notwendig, die bisher nicht vom Freistaat Bayern erlassen wurde (bundesweit ist eine derartige Verordnung bisher nur vom Stadtstaat Hamburg verabschiedet worden) Langjährige Bemühungen seitens der Stadtspitze, der zuständigen Referate und des Mieterbeirats um den Erlass einer Rechtsverordnung zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Begründung von Wohnungseigentum Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung Klaus Illigmann Seite 18