Stadt Hessisch Oldendorf. Zusammenfassende Erklärung Nach 6, Abs. 5 BauGB. 9. Änderung des FNP Hessisch Oldendorf Nr. 2. Wohnpark Immenkopf

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1 Stadt Hessisch Oldendorf Zusammenfassende Erklärung Nach 6, Abs. 5 BauGB 9. Änderung des FNP Hessisch Oldendorf Nr. 2 Wohnpark Immenkopf Verfasser: Dipl.-Ing. M. Kexel Stand: Mai 2011

2 1. Anlass Der Verwaltungsausschuss der Stadt Hessisch Oldendorf hat in seiner Sitzung vom gemäß 2 Abs. 1 BauGB den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 65 und die 9. Änderung des Flächennutzungsplanes, Hessisch Oldendorf Nr. 2 Wohnpark Immenkopf beschlossen. Anlass für die Durchführung dieser Bauleitplanung ist der Wunsch der Stadt Hessisch Oldendorf, die seit 2006 im Eigentum der Stadt stehende Immobilie Berliner Landschulheim einer zukunftsweisenden Nachnutzung zuführen zu können. Da die Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes der Stadt Hessisch Oldendorf dem gewünschten Nutzungskatalog entgegenstehen, ist die Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Parallel zu dieser hier in Rede stehenden FNP- Änderung sind zwei weitere FNP- Änderungsverfahren erforderlich. 2. Geltungsbereich Das hier in Rede stehende Areal liegt am nordöstlichen Siedlungsrand der Kernstadt von Hessisch Oldendorf. Es handelt sich um ein ca m² großes Areal. 3. Zustand des Plangebietes Das Gelände innerhalb des Geltungsbereichs des ist leicht nach Süden exponiert und fällt an seinem östlichen Rand in das angrenzende Tal des Barksener Baches ab. Die Vegetation auf der Fläche ist durch Rasenflächen und zahlreiche Großbäume geprägt. In den nördlichen, östlichen und westlichen Randbereichen befinden sich geschlossene und z. T. naturnahe Gehölzbestände, die teilweise auf Grund ihrer Qualität den Status Wald nach Niedersächsischem Waldgesetz genießen. Auf dem Gelände liegen die seit 2003 ungenutzten Gebäude des ehemaligen Berliner Schullandheims sowie 6 eingeschossige Bungalows. Alle Baukörper stammen aus den frühen 1960er Jahren und entsprechen in ihrem Erscheinungsbild dem damalig vorherrschenden Architekturstil und den damals gültigen Ausbau- und Ausstattungsstandards. Die Wohnbungalows, die ursprünglich der Unterbringung der Betreuer und des Küchenpersonals dienten, sind teilweise von Langzeitmietern unabhängig vom Betrieb des Landschulheimes bewohnt worden. Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten sind seit Fertigstellung nicht oder nur sehr zurückhaltend durchgeführt worden. Ein erheblicher Instandsetzungs- und

3 Sanierungsstau war bereits zum Zeitpunkt der Nutzungsaufgabe entstanden. Dieser wurde dem neuen Eigentümer, der Stadt Hessisch Oldendorf, übergeben. Dem Betrachter der Anlage bietet sich zwischenzeitlich ein stark erosives Erscheinungsbild. 4. Ziel und Zweck der Planung Folgende Ziele und Zwecke sind mit dieser vorbereitenden Bauleitplanung verbunden: die Wandlung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Jugendherberge zu einer Wohnbaufläche. 5. Eingriffsregelung Mit der Realisierung des gewünschten Nutzungskatalogs sind Auswirkungen sowohl auf dem Gelände als auch im Umfeld verbunden. Neben den bestehenden baulichen Anlagen des ehemaligen Berliner Landschulheimes einschließlich Zufahrt, Zuwegungen und Terrassenflächen sind vorwiegend ältere Rasenflächen und zahlreiche ältere Großbäume vorhanden. Im nördlichen und westlichen Randbereich befinden sich geschlossene und z. T. naturnahe Gehölzbestände, die nach Beurteilung durch das Forstamt Oldendorf als Siedlungsrandgehölze definiert werden. Südöstlich innerhalb des Planbereiches befinden sich Gehölzbestände, die auf Grund ihrer Qualität den Status Wald nach Niedersächsischem Waldgesetz genießen. Zur Realisierung des Planungszieles ist ein Freiräumen der Fläche in weiten Teilen erforderlich. Davon betroffen sind sowohl der Gebäudebestand als auch wesentliche Teile der Grünstrukturen. Eine im Herbst 2009 durchgeführt Analyse hinsichtlich Fledermausvorkommen ergab, dass die Gebäude derzeit keine Habitatfunktionen für diese Artengruppe erfüllt, dass aber das Grundstück insgesamt als Jagdraum genutzt wird. Zur Klärung der umweltrelevanten Folgewirkungen ist gemäß 2a BauGB ein Umweltbericht erstellt worden. Dieser wird Bestandteil der Begründung. Die Beschreibung der Umwelt sowie auch ihre Bewertung erfolgt entsprechend der Anforderungen des 2, Abs. 4, Satz 1 sowie 2a, Satz 2 BauGB für die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Lebensräume, biologische Vielfalt Boden, Wasser, Klima/ Luft, Landschaft/ Landschaftsbild, Kultur und sonstige Sachgüter. Als Folge der Umwandlung der bisherigen Sonderbauflächen des früheren Berliner Landschulheimes

4 in Wohnbauflächen sind deutliche Veränderungen des Standortes zu erwarten. Statt des bisherigen parkartigen Charakters mit hohem Freiflächen- und Gehölzanteil wird künftig ein deutlich höherer Anteil der Flächen durch Gebäude, Nebenanlagen, Zufahrten, Wegen usw. bebaut und versiegelt. Die Eingriffsbeurteilung erfolgt in Anlehnung an die Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitplanung. Um den Anforderungen des Waldrechts zu entsprechen, ist die Festsetzung der als Wald klassifizierten Bestände geboten und entsprechend vorgenommen worden. Weitere Maßnahmen sind die Erhaltung der bestehenden Siedlungsrandgehölze an der westlichen und nördlichen Plangebietsgrenze und der Erhaltung einzelner bedeutsamer Bäume innerhalb des Plangebietes. Die Sicherstellung zusätzlicher Anpflanzungen von Bäumen wie in Tabelle 4 auf Seite 31 des Umweltberichtes beschrieben erfolgt im Rahmen einer textlichen Festsetzung. Der weitaus überwiegende Anteil des rechnerischen Kompensationsbedarfs, der nicht innerhalb des Plangebietes ausgleichbar ist, wird an anderer Stelle des Stadtgebietes, aber in räumlicher Nähe zum Vorhaben, durch eine flächige Anpflanzung eines standortheimischen Laubwaldes entwickelt werden können. Die betroffene Fläche ist im Eigentum der Stadt Hessisch Oldendorf und insofern verfügbar. Zur rechtsformalen Klärung ist für diese Fläche in einer Größenordnung von ca. 7,3 ha eine weitere eingelagerte Flächennutzungsplanänderung erforderlich. Die aktuelle FNP- Darstellung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportplatz wird dann durch die Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft und der Darstellung Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ersetzt. Es handelt sich hierbei um die bereits unter Punkt 4.2 FNP der Stadt Hessisch Oldendorf benannte 15. Änderung des FNP, Hessisch Oldendorf Nr. 6 Externe Kompensationsmaßnahme Wohnpark Immenkopf. Weitere Auswirkungen auf das bestehende Umfeld ergeben sich aus der Zunahme des Individualfahrverkehrs, der mit Inbetriebnahme des betreuten Wohnens und aus der Bewohnerschaft der Einfamilienhäuser heraus entsteht. Der Geräuschpegel, der mit dem temporären Betrieb des benachbarten Freibades der Stadt Hessisch Oldendorf einhergeht strahlt auf die künftige Wohnnutzung ein und ist ebenfalls gutachterlich zu betrachten. An dieser Stelle sei auf Punkt 11. Immissionen hingewiesen.

5 6. Immissionen Bei dem dieser Plan zu Grunde liegenden schalltechnischen Gutachten sind sowohl Immissionen, verursacht durch das benachbarte Freibad und den Trainingsbetrieb des TuS Hessisch Oldendorf von 1928 e.v., als auch Emissionen, verursacht durch den aus der Wohnbebauung resultierenden Individualverkehr, zu betrachten. Die durch die Nutzung des Freibads entstehenden Immissionen wirken sich auf die künftige Wohnbebauung und Freiflächennutzung des Areals aus. Die vom Trainingsbetrieb des TuS ausgehenden Emmissionen wirken sich nicht auf die künftige Wohnnutzung aus. Mit der Zunahme des Individualverkehrs entstehenden Immissionen wirken sich auf die bereits vorhandene Wohnbebauung entlang des Horstweges aus. Diese Aspekte wurden im Rahmen eines schalltechnischen Gutachtens, erstellt vom Büro Bonk- Maire- Hoppmann GbR, betrachtet. Das Gutachten liegt der Begründung als Anlage bei. 7. Beteiligungsverfahren Für das Bauleitplanverfahren wurden die nach BauGB vorgesehenen Beteiligungsverfahren nach frist- und formgerechter Bekanntmachung durchgeführt. Die eingegangenen planrelevanten Stellungnahmen wurden einer Abwägung unterzogen und sind entsprechend des jeweiligen Abwägungsergebnisses entweder in die Planung eingeflossen oder ohne Berücksichtigung geblieben. 8. Zusammenfassung Bei der zukunftsweisende Nachnutzung des Geländes des ehemaligen Berliner Landschulheims steht neben der baulichen Nutzung der generationsübergreifende Gedanke im Vordergrund. Dafür sind Lage- bzw. Standortvoraussetzungen erforderlich, die sich wie folgt beschreiben lassen: kurze Wege, Anschluss an das Netz des ÖPNV und ein attraktives Angebot zur Versorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfs, ein adäquates Angebot bei der medizinischen Versorgung, gute Erreichbarkeit der Bildungs-/ und Freizeiteinrichtungen sowie der komfortable Anschluss an das regionale und überregionale Straßennetz, um Arbeitsplätze schnell erreichen zu können. Oftmals spielt auch eine unverbaubare Fernsicht oder zumindest eine direkte Anbindung an die freie Landschaft eine Rolle. Der Suchraum unter den vor benannten Bedingungen erstreckte sich somit nur auf den Kernstadtbereich. Innerhalb dieses Suchraumes konnte das Areal der

6 ehemaligen Berliner Landschulheims sich von allen anderen absetzten. Mit der Wandlung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Jugendherberge zu einer Wohnbaufläche erfolgt ein Teilschritt zur Anpassung des Planungsrechts.