Ratgeber. Spanien, Italien, Frankreich: Stolperfallen bei der Steuer vermeiden. Diese laufenden Steuern verlangt der Fiskus im Ausland.

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1 Spanien, Italien, Frankreich: Stolperfallen bei der Steuer vermeiden Für viele Menschen ist das eigene Feriendomizil im Süden ein großer Traum kein Wunder, werben doch Immobilienfirmen in Spanien, Italien oder Frankreich gerade an den beliebten Urlaubsorten mit den schönsten Objekten. Dabei spielen neben dem Kaufpreis und einer guten Vermietbarkeit auch die eine wichtige Rolle. Der Ratgeber zeigt Ihnen deshalb die aktuelle Steuersituation in den drei beliebten europäischen Ferienländern und worauf Sie bei der deutschen Steuererklärung achten müssen. Inhalt Diese laufenden verlangt der Fiskus im Ausland Spanien Italien Frankreich Diese laufenden verlangt der Fiskus im Ausland Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in Spanien, Italien oder Frankreich besitzt, muss für seine Immobilie und die Mieteinnahmen laufende zahlen. In der Regel sind das die Grundsteuer, kommunale wie Abfall- oder Infrastrukturabgaben, Einkommens- und Vermögenssteuern, mitunter auch Sozialabgaben. Dabei ist die Situation in den drei Ländern recht unterschiedlich und zudem kontinuierlichen Gesetzesänderungen unterworfen. Hier ein Überblick über die aktuelle Steuersituation: der Polizei oder auch beim spanischen Konsulat in Deutschland stellen. Für die IBI ist keine jährliche Steuererklärung abzugeben, erklärt Peter Schöllhorn, Jurist und Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). Immobilienbesitzer haben die Möglichkeit, sich diese einfach abbuchen zu lassen. Eine einmalige Einzugsermächtigung reicht dazu aus. Allerdings sind die Zahlungsfristen nicht landesweit einheitlich geregelt, laufen aber häufig im Herbst ab. Wichtig: Steuerpflichtig ist immer derjenige, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer der Immobilie war. Spanien Grundsteuer (IBI) Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie, die ihren Erstwohnsitz nicht in Spanien haben und Haus oder Wohnung kurzfristig vermieten, aber auch selbst nutzen, müssen in Spanien die IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), die gemeindliche Grundsteuer, bezahlen. Grundsätzlich ist eine Erkennungsnummer für Ausländer erforderlich, die sogenannte NIE (número personal de identificación de extranjero). Einen entsprechenden Antrag können sie vor Ort bei So hoch ist die IBI Die Steuersätze der lokalen Grundsteuer IBI sind recht unterschiedlich und liegen bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland zwischen 0,3 und 1,1 % vom Katasterwert. Ausschlaggebend für die Höhe des Steuersatzes ist unter anderem die Lage, die z. B. städtische Immobilien (inmuebles urbanos) von Ferienhäusern auf dem Land (inmuebles rústicos) unterscheidet. Hinzu kommen noch je nach Kommune zulässige Zuschläge und Sonderregeln für spezielle Immobilien. Da der Spielraum also groß ist, sollten Sie bei Ihrer Gemeinde oder bei Ihrem Steuerexperten nachfragen. 1

2 Hinweis: Durch die Preissteigerungen in den Boomjahren des spanischen Immobilienmarktes wurden die Katasterwerte nach oben angepasst. Trotz der zwischenzeitlich zum Teil deutlichen Preisrückgänge in Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise sind diese jetzt zum Teil aber überhöht. Manche Regionen begegnen dem mit einem ausgleichenden Koeffizienten bei der Berechnung. Das gilt aber nicht überall. So haben sich in einigen Orten Bürgerinitiativen gebildet, die sich für eine niedrigere Grundsteuer oder zumindest die Herabsetzung der Katasterwerte einsetzen. Allerdings müssen Eigentümer damit rechnen, dass aufgrund der knappen finanziellen Mittel vieler spanischer Gemeinden die Steuersätze der IBI eher erhöht als herabgesetzt werden. Informieren Sie sich daher regelmäßig über die Arbeit der Bürgerinitiativen sowie über aktuelle Gesetzesänderungen in der Region, in der Ihre Immobilie steht. Die fällt in Spanien sowohl für die Eigennutzung als auch für die teilweise Vermietung an. Zu versteuern sind die Nettomieteinnahmen, für die der Eigentümer einen Steuersatz von 24,75 % zu zahlen hat. Für den Zeitraum der Eigennutzung gelten 1,1 bzw. 2 % des Katasterwerts als Bemessungsgrundlage, von dem ebenfalls 24,75 % an den spanischen Staat fließen. Die Erklärung sowie die Zahlung der müssen Steuerpflichtige bis Ende des nachfolgenden Jahres erledigt haben. Hinweis: Von den Bruttomieteinahmen können EU- Bürger, die ihren Erstwohnsitz nicht in Spanien haben, nach spanischem recht verschiedene Ausgaben abziehen, die aber in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen müssen. Hierzu gehören etwa Reparatur- oder Erhaltungsaufwendungen, sofern dies per Rechnung nachgewiesen werden kann, sowie eine Abschreibung in Höhe von 3 %. Aber auch Zinsen und Finanzierungskosten sind anrechnungsfähig. Allerdings könnte das bei einer ausländischen Bank schwierig werden. Der wichtigste Punkt ist, dass der Zusammenhang zwischen Kredit und dem Kauf der Ferienimmobilie nachzuweisen ist, betont Schöllhorn. Lassen Sie sich im daher Zweifel fachlich beraten. Das Steuerformular 210 Das nötige Steuerformular 210 für,no residente also Eigentümer mit steuerlichem Erstwohnsitz im Ausland muss am Computer ausgefüllt und ausgedruckt oder online versendet werden, erklärt Rechtsexperte Schöllhorn. Das entsprechende Dokument finden Sie auf der Seite der Internetseite der staatlichen Agencia Tributaria. Müllgebühren und Vermögenssteuer Immobilienbesitzer müssen in Spanien im Frühjahr zudem Müll- und Kanalgebühren entrichten. Diese sind ebenfalls regional unterschiedlich hoch und sollten vor Ort abgefragt werden. Außerdem sieht das spanische Recht eine Vermögenssteuer vor, die der spanische Staat eigentlich ab 2013 abschaffen wollte, aber kurzfristig wieder in das spanische Haushaltsgesetz aufnahm. Glücklicherweise sind von ihr die meisten Vermieter in Spanien wohl nicht betroffen. Denn der Freibetrag beläuft sich auf Euro. Hinzu kommt, dass in aller Regel der steuerliche Wert, also der Katasterwert, als Bemessungsgrundlage dient, erläutert Jurist Schöllhorn. Der ist zwar höher als noch vor ein paar Jahren, aber immer noch um einiges niedriger als der tatsächliche Verkehrswert. Italien In Italien ist die Lage für Eigentümer von Ferienimmobilien nicht einfach zu durchblicken, denn das Land ändert immer wieder die rechtlichen Rahmenbedingungen mit unterschiedlichen Auswirkungen auf die Steuerpflicht. So wird seit Anfang 2014 die IUC (Imposta Unica Comunale) für Ferienimmobilien fällig, die sich aus der kommunalen Grundsteuer (IMU), der Abfallsteuer (Tari) sowie einer Infrastrukturabgabe (Tasi) zusammensetzt. 2

3 Neue Steuer kann teuerer sein Die IUC kann insgesamt höher liegen als die bislang zu zahlenden, erklärt Schöllhorn. Zwar haben die Gemeinden einen rechtlichen Spielraum erhalten, um Abgaben und Gebühren zu senken, dennoch müssen Vermieter damit rechnen, dass das aufgrund klammer Kassen ausbleibt. Sie sind also gut beraten, ein Auge auf aktuelle Gesetzesänderungen und die Bestimmungen in ihrer Region zu haben. Für die IMU gilt der Katasterertrag plus 5 % als Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz liegt dann je nach Region bei 4 bis 7,6 %. Die Infrastruktursteuer Tasi bemisst sich in der Regel nach dem Katasterertrag plus 1 %. Allerdings können die Gemeinden diesen Satz nach oben oder unten korrigieren, weiß Experte Schöllhorn. Gemeinsam mit der IMU darf allerdings ein Wert von 11,4 % für Ferienimmobilien nicht überschritten werden. Was versteht man eigentlich unter Katasterertrag und Katasterwert? Der Katasterertrag wird vom Liegenschaftsregister für jede Immobilie berechnet und bildet die steuerliche Grundlage der Immobilie. Handelt es sich um einen Neubau, für welchen noch kein Katasterertrag berechnet wurde, so kann man einen provisorischen Ertrag beantragen. Hierfür muss ein entsprechender Fragebogen ausgefüllt und dem Liegenschaftsregister vorgelegt werden. Der Katasterwert ist ein nach anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Wertsätzen ermittelter Verkehrswert. Der Katasterwert einer Immobilie dient als Bemessungsgrundlage aller anfallenden beim Immobilienerwerb sowie der Grundsteuer. Der Katasterwert ergibt sich aus dem Katasterertrag, welcher mit einem fixen Koeffizienten je nach Art der Immobilie multipliziert wird. Die Entsorgungsgebühr Tari ist sowohl hinsichtlich ihrer Fristen als auch ihrer Höhe gemeindeabhängig und muss daher vor Ort erfragt werden. Durch individuelle Sonderregelungen kann sie sehr unterschiedlich ausgestaltet sein, betont der Jurist. Ihrer Berechnung liegt aber in jedem Fall die Netto-Wohnfläche zugrunde. Für gemeinschaftliche Nutzflächen bei Wohnungseigentümergemeinschafen (WEG) ist keine Tari zu entrichten. So zahlen Sie die IUC Gezahlt wird die IUC, die aus IMU, Tari und Tasi besteht, in der Regel halbjährlich im Juni und Dezember. Allerdings weist die DSA darauf hin, dass sich das in Zukunft ändern kann und für die drei Bestandteile unterschiedliche Fristen laufen könnten je nach Gemeinde. Bitte informieren Sie sich daher rechtzeitig, um mögliche Änderungen nicht zu verpassen. In Italien müssen Vermieter auf Mieteinnahmen bezahlen. Allerdings zeigt der Gesetzgeber auch hier keine klare Richtung wurde eine Ersatzsteuer auf Mieteinkünfte eingeführt und mittlerweile wieder mittels Dringlichkeitsverordnung von 15 auf 10 % gesenkt, erläutert der Rechtsexperte. Die Folge: Der Vermieter kann künftig wählen, ob er lieber die klassische (IRPEF) oder die neue Ersatzsteuer (cedolare secca) leisten möchte. Die Ersatzbesteuerung ist umso attraktiver, je höher das Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen ist, betont Schöllhorn. Damit dürfte diese neue Variante für die meisten ausländischen Immobilieneigentümer ohne weiteres Einkommen in Italien eher uninteressant bleiben. Dennoch kann sich im Einzelfall der Gang zum Steuerfachmann lohnen. Die nach IRPEF Die Berechnung der IRPEF ist nach Einkommensstufen gestaffelt, wobei das Gesetz einen Pauschalabzug von 15 % auf die Einnahmen vorsieht. Der Steuersatz richtet sich dann nach der jeweiligen Einkommensstufe und reicht von 23 % bei einem Einkommen bis Euro bis zu 43 % bei einem Einkommen über Euro. Allerdings gilt der nächsthöhere Steuersatz immer nur für den jeweiligen Überschussbetrag. Die notwendigen Formulare finden Sie unter 3

4 Ein Beispiel: Ein Vermieter erzielt Mieteinnahmen von Euro nach Abzügen im Jahr. Dann fallen bis Euro 23 % an also Euro. Zwischen und Euro ist ein Steuersatz von 27 % fällig. Im vorliegenden Beispiel liegt der Eigentümer mit Euro in dieser Steuerstufe. Das macht zusätzlich noch mal 675 Euro. Damit muss der Immobilieneigentümer insgesamt Euro zahlen. Wer in Frankreich eine Ferienimmobilie hat, muss, auch wenn man nur kurzfristig an Feriengäste vermietet, eine Wohnsteuer zahlen. Zugrunde gelegt wird eine Jahresmiete, die bei einem vergleichbaren Wohnraum normalerweise erzielt worden wäre, erläutert Katja Macor, Rechtsanwältin und Spezialistin für Ferienimmobilien in Frankreich. Je nach Einkommensverhältnissen sind aber auch Abschläge möglich. Da es sich um eine gemeindliche Steuer handelt, sind die Steuersätze von Ort zu Ort unterschiedlich. Vermögenssteuer Eine allgemeine Vermögenssteuer müssen Vermieter einer italienischen Ferienimmobilie derzeit nicht abführen. Allerdings sollten Vermieter immer mit Veränderungen rechnen. Denn der italienische Gesetzgeber könnte auch kurz- oder mittelfristig Zweitwohnsitze oder Ferienimmobilien mit einer solchen Steuer belasten. Komplizierter ist die. Frankreich hat die sogenannte micro-bic (auch micro-entreprise oder régime forfaitaire) für Kleinunternehmer mit Einkünften bis Euro geschaffen. Eigentümer können bei der micro-bic ohne Nachweis Kosten pauschal mit 50 % ansetzen, so die DSA-Expertin. Ausländische Steuerpflichtige zahlen dann auf die Netto-Mieteinnahmen 20 % bzw. ab Euro sogar 30 %. Frankreich In Frankreich zahlen Eigentümer einer Ferienimmobilie mit Wohnsitz im Ausland, die ihr Haus oder ihre Wohnung sowohl selbst nutzen als auch vermieten, die kommunale Grundsteuer, die Wohnsteuer, die und ggf. eine Vermögenssteuer. Wichtig: Hinzu kommen noch Sozialabgaben von 15,5 % für Einkünfte aus Vermietung. Allerdings prüft hier gerade der Europäische Gerichtshof die Rechtmäßigkeit. Mit einer Entscheidung ist Ende 2014 zu rechnen, erklärt Rechtsanwältin Macor. Bis dahin sollten Eigentümer einer Ferienimmobilie Einspruch gegen die Sozialabgaben einlegen. Grundsteuer Die Grundsteuer (taxe foncière), die an die Gemeinde bzw. Gebietskörperschaft fließt, wird in der Regel per Steuerbescheid erhoben, der die Berechnung der Steuerhöhe enthält. Die Abgabe umfasst dabei bebautes wie unbebautes Gelände sowie die Müllgebühr. Bemessungsgrundlage sind 50 % des Katasterwerts der Immobilie. Der Steuersatz ist, wie auch bei den Grundsteuern in Spanien oder Italien, gemeindeabhängig und muss vor Ort erfragt werden. Die Fristen enden je nach Zahlungsart (z. B. online oder per Smartphone) im Oktober. Wohnsteuer micro-bic oder régime du bénéfice réel Wenn Sie die micro-bic nutzen, müssen Sie das Steuerformular Nr C PRO (Kästchen 5 ND) ausfüllen. Dort können Sie Ihre Kosten mit 50 % ansetzen. Es steht Ihnen aber auch die reguläre Steuererklärung régime du bénéfice réel offen, bei der kein Pauschalabzug vorgesehen ist. Sie muss aber vor dem 1. Februar eines Veranlagungszeitraums gewählt werden und ist dann für zwei Jahre unwiderruflich. Informationen finden Sie beim Centre des impôts des non-residentes ( cinr.paris@ dgfip.finances.gouv.fr). Welche Steuererklärung für Sie und Ihre Ferienimmobilie besser ist, erfahren Sie auch bei einem Steuerexperten. Wer sich für die reguläre Steuererklärung (régime du bénéfice réel) entscheidet oder aufgrund hoher Mieteinnahmen die micro-bic nicht nutzen kann, 4

5 kann unter anderem seine Vermietungskosten wie Anzeigen, Kreditzinsen (aber nur anteilig auf den Vermietungszeitraum) oder Kosten von Renovierungen oder Reparaturen (ebenfalls nur anteilig auf den Vermietungszeitraum) ansetzen. Vermögenssteuer Zudem wird in Frankreich eine Vermögenssteuer erhoben, deren Freibetrag aber mit 1,3 Millionen Euro recht hoch ist und daher den Großteil der Vermieter nicht treffen wird. Die Vermögenssteuer betrachtet nicht die einzelne Person, sondern den Haushalt (foyer fiscale). Das Vermögen von Ehegatten wird dabei zusammengerechnet. Wer mehr als 1,3 Millionen Euro Vermögen hat, zahlt einen gestaffelten Steuersatz. Dieser reicht von 0,7 % bis 1,5 % bei einem Betrag von mehr als 10 Millionen Euro. Allgemeine Hinweise zur Zahlungsweise von Grundsätzlich werden die jeweiligen durch Steuerbescheide festgesetzt. Die Begleichung erfolgt in der Regel durch eine (Online-)Überweisung. Empfehlenswert ist eine Einzugsermächtigung für die jeweilige Finanzbehörde. Neu: Im Zeitalter von IBAN und BIC ist es nicht mehr notwendig, in dem jeweiligen Ferienland eine Bankverbindung zu unterhalten. Manche ausländische Banken wünschen sich zusätzlich zur Nennung von IBAN und BIC noch die Angabe der Adresse der deutschen Bank. Bei Fragen sollten Sie Rücksprache mit Ihrem Steuerberater halten. Mehrwertsteuer und Rundfunkgebühr In Frankreich wurde die Mehrwertsteuer für Renovierungs-, Verbesserungs- oder Ausbauarbeiten an mehr als zwei Jahre alten Immobilien von 7 % auf 10 % erhöht. Außerdem weist der DSA darauf hin, dass auch in Frankreich Rundfunkgebühren anfallen, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung eines TV-Gerätes. Alle Angaben im Ratgeber wurden sorgfältig geprüft. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit, Rechtskonformität oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Für alle Inhalte oder Aussagen auf verlinkten Internet-Seiten ist ausschließlich der Betreiber der jeweiligen Website verantwortlich. Für die Informationen von Dritten übernehmen wir daher keine Haftung. Oktober