4.2 Hausteil Wohnungseigentum Nr. 2 es erfolgte eine Innenbesichtigung

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1 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite Hausteil Wohnungseigentum Nr. 2 es erfolgte eine Innenbesichtigung Bauart Wohngebäude nach Wohnungseigentum aufgeteilt ähnlich einer Doppelhaushälfte. Beschrieben wird hier der besichtigte Hausanteil Nr. 2 Esslinger Str. 36 mit eigenem Hauseingang. Gebäude in gemischter Bauart (Steinwände, Holzriegelwände, Steindecken, Holzbalkendecken). Baujahr Unbekannt, als Bauernhaus mit Scheuer vermutlich vor über 100 Jahren erstellt. Die beiden Dachgeschosse wurden nach 1992 ohne Genehmigung ausgebaut. Bruttogrundfläche Die der Berechnung zu Grunde gelegten Maße wurden den unter Ziffer 4.1 genannten Plänen entnommen, ihre Genauigkeit wurde nicht geprüft. Es wurde kein Aufmaß vor Ort durchgeführt, die Pläne wurden anhand einiger Kontrollmessungen auf Plausibilität geprüft, dabei wurde keine wesentliche Abweichung festgestellt. Bei der Verwendung von Rohbaumaßen ist ein Zuschlag für den Putz üblich, bei Fertigmaßen entfällt dieser Zuschlag. Die Bruttogrundfläche nach 277-1: (= Grundfläche über alle Geschosse) beträgt ca. 330 m² für den Hausteil Wohnungseigentum Nr. 2. Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Ober- und zwei ausgebaute Dachgeschosse. Wohnfläche Im Aufteilungsplan ist das 1. und 2. Dachgeschoss als Bühne und Abstellräume bezeichnet, tatsächlich sind die Dachgeschosse zu Wohnraum ausgebaut. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach dem tatsächlichen Ausbau. Die Wohnflächenberechnung erfolgte in Anlehnung an die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV)". Die der Berechnung zu Grunde gelegten Maße wurden den unter Ziffer 4.1 genannten Plänen entnommen, es wurde kein Aufmaß vor Ort durchgeführt. Sofern keine Maßangaben vorlagen, wurden die Maße aus den Zeichnungen abgegriffen. Durch Zeichnungsungenauigkeit bzw. Kopierverzerrung können Abweichungen nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnfläche beträgt ca. 210 m², die Fläche der Dachterrasse ist hier enthalten.

2 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite 14 Außenwände Untergeschoss: Natursteingewölbe. Erdgeschoss: Massivwände verputzt. Obergeschoss und Giebel: Vermutlich Fachwerkwände mit geschätzt ca. 5 cm starkem Wärmedämmverbundsystem. Starke Fassadenalgen an der Giebelseite. Trennwand Innenwände Nach Plan massive einschalige Wohnungstrennwand. Innenwände in Mauerwerk und Holzriegelwände. Decken Massivdecke über Erdgeschoss, Holzbalkendecken über den anderen Geschossen. Raumhöhe im Erdgeschoss ca. 2,05 m im Treppenhaus, sonst ca. 2,25 m. Raumhöhe im Ober- und 1. Dachgeschoss 2,20 m bis 2,25 m. Dach, Dachraum Satteldach in zimmermannsmäßiger Ausführung. Eindeckung in Tonziegeln. Vermutlich Zwischensparrendämmung. Zahlreiche Dachflächenfenster, keine Gaube im Hausteil Nr. 2. Keller Gewölbekeller in Naturstein, abgemauert zum Wohnungsnachbarn. Treppen Geschosstreppen vom Erd- ins 2. Dachgeschoss in Holzkonstruktion. Holztreppe vom Ober- ins 1. Dachgeschoss steil und ausgetreten. Treppendurchgangshöhe vom 1. ins 2. Dachgeschoss nur ca. 1,75 m. Dachterrasse Fliesenbelag mit undichter Abdichtung. Der gesamte Belag muss erneuert werden, ein Wasserablauf war nicht erkennbar. Die gemauerte Brüstung ist zu nieder (knapp über 75 cm hoch). Heizung Erdtank mit Leckwarngerät, Tankgröße angeblich ca Liter. Leckanzeigegerät aus dem Jahr Ölzentralheizung als Pumpenheizung. Kessel Vissmann Vitorola 100 Baujahr vermutlich Der Brenner ist ca. 10 Jahre älter. Die Heizung ist am nicht in Betrieb, der Strom ist abgeschaltet. Wärmeverteilung über Kompaktheizkörper. Mit Frostschäden an Heizkörpern muss gerechnet werden. Zentrale Warmwasserbereitung über die Heizung. Abstellraum Nicht besichtigt, evtl. sind noch Gfk-Heizöltanks vorhanden.

3 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite 15 Elektroinstallation Unterputzinstallation im Erd- bis Dachgeschoss. Teilerneuert, unfertig, teils auch zweiadrig. Zustand fragwürdig. Sanitäreinrichtung Getrenntes WC und Bad im Erdgeschoss. Duschwanne, Waschbecken, Stand-Klosett. Wände und Boden gefliest. Die Abwassergrundleitung ist oder war verstopft, Rückstau hat zum Wasserschaden am Laminat im Erdgeschoss geführt. Eine Schadensbehebung ist nicht bekannt, nach Angabe des Wohnungsnachbarn ist keine Verstopfung bekannt. Obergeschoss mit großzügigem Bad. Badewanne, Waschbecken. Boden gefliest, Wände spärlich gefliest. Küchenanschlüsse im vergrößerten Bad. Innenliegendes separates WC im Obergeschoss mit wandhängemdem Klosett und Bodenfliesen. Handwaschbecken mit Fliesenspiegel. 2. Dachgeschoss: Vorhanden sind unvollständig ausgeführte Anschlüsse für ein Bad. Fenster Isolierverglaste Fenster in Holzrahmen im Erdgeschoss und Kunststoffrahmen im Obergeschoss und Giebel, teils ungepflegter Zustand. Zahlreiche Velux-Dachflächenfenster. Bodenbeläge Erdgeschoss: Laminat abgängig. Obergeschoss: Laminat, teils wellig verlegt. Fliesen. Dachgeschosse: Laminat und Teppichboden. Kücheneinrichtung Mietereigen, der Hausschlüssel wurde von der Ex-Mieterin einbehalten da die Küche noch ausgebaut wird. 4.3 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz. Gartengestaltung Vorgarten als Rasen, nur ca. 2 m tief. Kfz-Stellplätze 2 Stellplätze, Ausführung in Rasengittersteinen.

4 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite 16 Erdgeschoss; für den Heizraum Nr. 2 (Kessel für Nachbarn vorhanden) muss eine Regelung getroffen werden. Obergeschoss, dargestellt ist der tatsächliche Zuschnitt

5 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite Dachgeschoss Darstellung entspricht dem tatsächlichen Ausbau und nicht dem genehmigten Aufteilungsplan (Bühne). Eine Baugenehmigung für die dargestellte Nutzung liegt nicht vor. 2. Dachgeschoss Darstellung entspricht dem tatsächlichen Ausbau und nicht dem genehmigten Aufteilungsplan (Bühne). Eine Baugenehmigung für die dargestellte Nutzung liegt nicht vor.

6 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite 19 Ansicht Esslinger Straße (Westansicht) Ansicht, Ecke Esslinger Straße zur Hofgasse Nordansicht, Fassadenalgen

7 AZ 1 K 122/15 Sondereigentum Hausteil Nr. 2, Esslinger Straße 36 in Unterensingen Seite 20 Nordostansicht Ostansicht Zustand Dachterrasse, Ablauf wo?