Springer-Verlag Berlin Heidelberg GmbH

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1 Springer-Verlag Berlin Heidelberg GmbH

2 Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen

3 Kai-Oliver Knops Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen Darlehensbegründung und -kündigung, Vorfälligkeitsentschädigung, Ersatzkredi tnehmerstellung, Grundschuldablösung und -übernahme i Springer

4 Dr. Kai-Oliver Knops RAe Knops Stempel Barthelmeß Ehrenstraße 79 D-S06i2 Köln ISBN Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme Knops, Kai-Oliver: Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen: Darlehensbegründung und -kündigung, VorfaIligkeitsentschädigung, Ersatzkreditnehmerstellung, Grundschuldablösung und -übernahme / Kai-Oliver Knops. - Berlin; Heidelberg; New York; Barcelona; Hongkong; London; Mailand; Paris; Singapur; Tokio: Springer, 2000 ISBN ISBN (ebook) DOI / Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine VervielfaItigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechts gesetzes der Bundesrepublik Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtsgesetzes. Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2000 Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, daß solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Erich Kirchner, Heidelberg SPIN / Gedruckt auf säurefreiem Papier

5 Meiner Liebe Nicole

6 Vorwort Die vorliegende Arbeit wurde im SS 1999 von dem Promotionsausschuß Dr. jur. der Universität Bremen als Dissertation angenommen. Rechtsprechung und Literatur konnten für die Publikationsfassung überwiegend bis zum Dezember 1999 berücksichtigt werden. Meinem verehrten Doktorvater und Erstgutachter, Herrn Prof. Dr. Peter Derleder, RiOLG, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozeßrecht, Wirtschafts- und Arbeitsrecht gilt mein besonderer Dank. Er hat mich von Anfang an herzlich aufgenommen und in vielfältiger Art und Weise unterstützt. Neben der engagierten Förderung und der kritischen, aber aufbauenden Begleitung danke ich ihm auch für die Freiheit, die er mir in der Bearbeitung des Themas gewährt hat. Prof. Dr. Norbert Reich, Lehrstuhl für Zivilrecht, Deutsches und Europäisches Wirtschaftsrecht danke ich für die Erstellung des Zweitgutachtens und die freundlichen weiterführenden Anregungen. Mein alter Schulfreund Dr. Lars Brocker, wissenschaftlicher Dienst des Landtages Rheinland-Pfalz, hat. freundlicherweise die Durchsicht des Endmanuskripts übernommen, bei der er noch manchen Hinweis geben konnte. Rechtsanwalt Robert Peuker und Justizhauptsekretär Freyer danke ich für die stete Hilfe bei dem Beschaffen und Auffinden insbesondere der älteren Literatur aus den Archiven der Ruprecht-Karls-Universität Heidelberg bzw. des Oberlandesgerichts Köln. Ohne aber die volle Unterstützung meines Freundes und Sozietätspartners, Rechtsanwalt Dirk Barthelmeß wäre die Arbeit wohl nie abgabe- und druckreif geworden. Sehr bedauerlich ist es, daß mein Vater, Rechtsanwalt Jochen Knops aus Viersen 'den Abschluß durch sein viel zu frühes Ableben nicht mehr hat miterleben können. Bei Ihm sind meine Gedanken. Gewidmet ist das Buch meiner Liebe Nicole, die mich seit Jahren begleitet und vielfältig an seinem Gelingen mitgewirkt hat. Ihre Zuneigung, Liebe und Geduld hat die Fertigstellung erst ermöglicht. KölnjViersen, im Dezember 1999 Kai-Oliver Knops

7 Inhaltsverzeichnis Einleitung... 1 A. Vorbemerkung... 1 B. Vertragsschluß... 2 C. Vertragsbeendigung... 2 D. Vertragsfortführung... 3 E. Gang der Untersuchung Verbraucherschutz und Kreditrecht... 7 A. Kreditnehmerschutz im internationalen Recht B. Kreditnehmerschutz im deutschen Recht Verbraucherschutz im deutschen Recht Verbraucherschutz und Vertragsfreiheit Privatautonomie und Grundrechtsgeltung Verbraucherleitbild und situationsbezogene Unterlegenheit...., Ungleichgewichtslage zwischen Bank und Kunde Verhältnis von Bank und Kunde im einzelnen Grenzen der Anpassungsmöglichkeiten IV. Zusammenfassung und Vorgaben für die Konfliktlösung Darlehensgewährung und Grundpfandrechtsbestellung A. Darlehensvertrag I. Vertragsrechte und -pflichten Hauptpflichten Sicherheitenbestellung Zinsrechtliche Grundlagen Darlehenszinsen und andere Vergütungen Beginn und Ende der Zinspflicht B. Sicherungsvertrag I. Sicherungsumfang und Unwirksamkeit der weiten Sicherungserklärung..., Auffassung des BGH Kritik a. Verstoß gegen das AGBG aa. Verstoß gegen 3 AGBG bb. Verstoß gegen 9 AGBG b. Verstoß gegen Ergebnis zu I Anrechnungs- und Verrechnungsklauseln... 65

8 x Inhaltsverzeichnis III. Fälligkeit IV. Vollstreckbarkeitserklärung V. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung und persönliche Haftungsübemahme Verstoß gegen 3 AGBG Verstoß gegen 11 Nr. 15 AGBG Verstoß gegen 9 AGBG Ergebnis zu V VI. Kündigungsrecht Zahlungsverzug und Vermögensverschlechterung a. Zahlungsverzug b. Vermögensverschlechterung Grundstücksveräußerung Sonstige Klauseln C. Dingliche Grundpfandrechtsbestellung I. Grundbucheintragung Übersicherung bei Eintrag von Grundschuldhöhe und Grundschuldzinsen Grundschuldsumme Grundschuldzinsen Nebenleistung D. Ergebnis zu Kreditbeendigung gegen V orfälligkeitsentschädigung A. Ordentliche Vertragsbeendigung I. Gesetzliches Kündigungsrecht a. F. für Verträge vor dem a Abs. 1 Nr. 2 für Verträge nach dem a. EG-Recht b. Vergleich mit anderen europäischen Staaten c. Kritik Vereinbartes Kündigungsrecht Ausdrücklich vereinbartes Kündigungsrecht oo 2. Konkludent vereinbartes Kündigungsrecht a. Vorfälligkeitsklausel b. Sondertilgungsrecht III. Wirksamkeit von Vorfälligkeitsentschädigungsklauseln Vereinbarkeit mit 609a Abs Vereinbarkeit mit dem Verbraucherkreditgesetz a. Bei Vereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel

9 Inhaltsverzeichnis XI b. Bei Nichtvereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel Vereinbarkeit mit der Preisangabenverordnung Vereinbarkeit mit dem AGBG a. Bei Vereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel aa. Verstoß gegen 11 Nr. 6 AGBG bb. Verstoß gegen 11 Nr. 5 AGBG ce. Verstoß gegen 9 AGBG dd. Ergebnis zu a b. Bei Nichtvereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel IV. Rechtsfolgen B. Außerordentliches Lösungsrecht I. Die BGH-Urteile vom Fallgruppen Grundstücksveräußerung a. Argumentation des BGH b. Kritik der Literatur c. Weitere Gründe aa. Kollision von Vertrags- und Eigentumsfreiheit bb. Kollision zwischen Vertragsbindung und Freiheitsbeschränkung ce. Fehlende Waffengleichheit bei Vertragsschluß und -beendigung dd. Vergleich mit anderen Vertrags typen (1) Langfristige Versicherungsverträge (2) Mietverträge... '" d. Ergebnis zu Weitere Kreditaufnahme Umschuldungsverlangen Fehlschlagen des Finanzierungsprojektes Erlangung freier Liquidität Umzug Ergebnis zu III. Die Dogmatik des 11 Anspruches auf Modifizierung des Vertragsinhaltes"...,..., Argumentation des BGH Kritik der Literatur Stellungnahme...,...,...,.,...,...,.".,.,..."" C. Rechtsnatur, Berechnung und Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung...,..,..,.,...,...,.,..,...,.,.., I. Rechtsnatur der Vorfälligkeitsentschädigung Vertragsstrafe..."

10 XII Inhaltsverzeichnis 2. "Verwaltungsmehraufwand" Schadensersatz oder Aufhebungsentgelt Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung a. Zinsschaden aa. Zinsmargenschaden (Aktiv jpassiv-methode) bb. Zinsverschlechterungsschaden (Aktiv j Aktiv-Methode) ce. Alternative oder kumulative Berechnung von Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden b. Disagioerstattung c. Sonstige Berechnungsfaktoren Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlendem vorzeitigen Ablösungsrecht des Kreditnehmers a. Überprüfung anhand b. Bestimmungsrecht der Banken analog Rückforderung bereits gezahlter Vorfälligkeitsentschädigung IV. Abwicklung und Erteilung der Löschungsbewilligung D. Ergebnisse zu Kreditbeendigung durch Leistung vor Fälligkeit A. Forderungsuntergang bei Leistung nach 271 Abs I. Die fehlende Akzessorietät zwischen Grundschuld und Forderung als Argument der Forderungserhaltung Unanwendbarkeit des 271 Abs. 2 auf Grundschuld und Forderung Unanwendbarkeit auf die Grundschuld Unanwendbarkeit auf das verzinsliche Darlehen? a. Umkehrschluß aus 609? aa. Keine Anwendbarkeit des 609 auf befristete Darlehen bb. Unterschied zwischen Fälligkeit, Erfüllbarkeit und Kündigung ce. Keine Berufung auf 609 möglich dd. Umkehrschluß aus 609 Abs b. Entgegenstehendes Interesse des Gläubigers aa. Zinsinteresse bb. Entgegenstehendes "sönstiges" Interesse?

11 Inhaltsverzeichnis XIII c. Gründe für eine Anwendbarkeit des 271 Abs d. Abdingbarkeit des 271 Abs. 2? III. Ergebnis zu A B. Forderungsuntergang durch Leistung auf die fällige Grundschuld I. Berechtigung der Zahlung H. Ausschluß der doppelten Inanspruchnahme III. Entfallen der Zinspflicht IV. Eintritt der Erfüllung V. Folgewirkungen der Zahlung auf die Abwicklung des Darlehensvertrages Erlöschen der Schuld und Beendigung des Darlehensvertrages Darlehensvertrag bei Zahlung auf die Forderung Darlehensvertrag bei Zahlung auf die Grundschuld VI. Ergebnis zu B C. Möglichkeit der Kompatibilisierung der Zahlungsrechte vor Fälligkeit? D. Ergebnis zu Vertragsfortführung bei Ersatzkreditnehmerstellung A. Ökonomische Voraussetzungen und Chancen einer Kreditnehmersubstitution I. Bei Steigen des Zinsniveaus Bei Sinken des Zinsniveaus III. Differenz des Finanzierungsbedarfs IV. Aufwendungen der Bank V. Ergebnis zu A B. Das Recht des Kreditnehmers auf Stellung eines Ersatzkreditnehmers I. Die Situation bei der Miete II. Bedingungen der Ersatzkreditnehmerstellung Schutzwürdiges Interesse des Kreditnehmers a. Berechtigte Interessen b. Geplante G r u n ~ s t ü c k s als v e r ä u ß e r u n g immer überwiegendes Interesse c. Sonstige Gründe Entgegenstehendes Interesse des Kreditgebers Zumutbarkeit des Ersatzkreditnehmers

12 XIV Inhaltsverzeichnis a. Persönliche Zumutbarkeit aa. Anonymität beim Immobiliarkredit bb. Leistungsfähigkeit des Ersatzkreditnehmers und grundpfandliche Absicherung cc. Kreditvergabe wegen persönlicher Voraussetzungen des Kreditnehmers b. Konditionenbezogene Zumutbarkeit aa. Bedingungen des Kreditvertrages (1) Zinssatzhöhe (2) Zweckgebundene Grundpfandkredite (3) Ausschluß bei nur noch kurzer Laufzeit bb. Aufwendungsersatz cc. SChuldübernahmegebühren c. Ergebnis zu C. Rechtsfolgen und Durchführung der Ersatzkreditnehmerstellung I. Eintritt des Ersatzkreditnehmers Übernahme der Grundschuld und Darlehensverbindlichkeit des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis a. Schuldübernahme b. Vertragsübernahme Grundschuldübernahme und Neuabschluß des Darlehensvertrages Nichteintritt des Ersatzkreditnehmers wegen berechtigter Ablehnung III. Nichteintritt des Ersatzkreditnehmers wegen unberechtigter Ablehnung Unberechtigte Ablehnung und Vertragsentlassung des Kreditnehmers Vertragsentlassung und Scheitern des Kaufvertrages mit dem Ersatzkreditnehmer a. Wegfall der Zinspflicht b. Fälligkeit des Rückgewähranspruchs Rechtsfolge bei lastenfreier Grundstücksveräußerung an einen Dritten IV. Beweislast D. Ergebnis zu 5... :

13 Inhaltsverzeichnis xv Zusammenfassung Literaturverzeichnis Sachverzeichnis