PD Dr. Daniel Effer-Uhe. Sachenrecht

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1 PD Dr. Daniel Effer-Uhe Sachenrecht

2 Erwerb von Erzeugnissen und sonstigen Bestandteilen einer Sache Nach 93 können Erzeugnisse und sonstige Bestandteile einer Sache nicht Gegenstand selbständiger Rechte sein, solange sie mit der Hauptsache als wesentlicher Bestandteil verbunden sind. Mit der Trennung werden sie selbständige Sachen, deren Eigentumsverhältnisse die regeln. Grundsatz ( 953): Der Eigentümer der Hauptsache erwirbt automatisch mit der Trennung auch das Eigentum an den abgetrennten Bestandteilen und Erzeugnissen. Ausnahme ( 954): Wenn ein Dritter ein dingliches Recht zur Nutzziehung hat (z.b. Nießbrauch), wird der Nutzungsberechtigte mit der Trennung Eigentümer. Rückausnahme zugunsten des gutgläubigen Eigenbesitzers ( 955) wenn: 1. Eigenbesitz ( 955 I) oder Nutzungsbesitz ( 955 II) 2. Gutgläubigkeit hinsichtlich des Besitz- oder Nutzungsrechts bei Besitzerwerb 3. Keine nachträgliche Kenntnis des Rechtsmangels vor Abschluss der Trennung 4. Trennung während der Besitzzeit/nach unfreiwilligem Besitzverlust ( 955 III, 940 II) 5. Kein Fall von 956 (Gestattung der Aneignung) oder 957 (Gestattung der Aneignung durch den Nichtberechtigten) 2

3 Aneignung Aneignung herrenloser Sachen durch jedermann durch Inbesitznahme in Eigenbesitz ( 958 I), falls nicht die Aneignung gesetzlich verboten ist oder das Aneignungsrecht eines anderen verletzt. Herrenlos sind insbesondere wilde Tiere (vgl. im Einzelnen 960 ff.) sowie derelinquierte Sachen ( 959: Dereliktion = Eigentumsaufgabe durch Besitzaufgabe mit der Absicht des Verzichts auf das Eigentum) Fund Voraussetzung des Eigentumserwerbs nach 973: 1. Verlorene Sache ( 965) 2. Anzeige des Fundes nach 965, sofern nicht ausnahmsweise entbehrlich 3. Ablauf der Sechsmonatsfrist nach der Anzeige (bzw. bei 965 II S. 2 nach dem Fund) ohne Meldung oder Bekanntwerden des Empfangsberechtigten Bereicherungsansprüche des früheren Eigentümers gegen den Finder bleiben nach der Rechtsfolgenverweisung in 977 möglich. Sonderregelung des Schatzfunds in 984 3

4 817 ZPO Zuschlag und Ablieferung (1) Bei der Versteigerung vor Ort soll dem Zuschlag an den Meistbietenden ein dreimaliger Aufruf vorausgehen. (2) Die zugeschlagene Sache darf nur abgeliefert werden, wenn das Kaufgeld gezahlt worden ist oder bei Ablieferung gezahlt wird. 90 ZVG Eigentumserwerb durch Zuschlag (1) Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluss rechtskräftig aufgehoben wird. (2) Mit dem Grundstück erwirbt er zugleich die Gegenstände, auf welche sich die Versteigerung erstreckt hat. 4

5 Grundstücksübereignung und sonstige Verfügungen über Immobiliarsachenrechte Voraussetzungen für Übereignung, Belastung eines Grundstücks mit einem Recht, Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts mit einem Nießbrauch oder Pfandrecht nach 873: 1. Einigung mit dem Berechtigten 2. Eintragung im Grundbuch Entsprechende Anwendung von 873 auf Inhaltsänderung von Grundstücksrechten (z.b. Änderung des Zinssatzes einer Grundschuld) nach 877 Die Einigung ist nach 873 selbst nicht formbedürftig, davon macht aber 925 für den wichtigsten Fall die Grundstücksübereignung eine Ausnahme. Die notarielle Beurkundung ist zwar auch nach 925 nicht zwingend erforderlich, aber üblich, da ohnehin für das Verpflichtungsgeschäft nach 311b I S. 1 notwendig. Die Einigung i.s.d. 873 ist zwar grundsätzlich frei widerruflich, aber wichtige Ausnahmen in 873 II (insbesondere bei notarieller Beurkundung der Einigung oder Aushändigung einer Eintragungsbewilligung) 5

6 3 GBO (1) Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. Im Grundbuch, das beim Amtsgericht geführt wird, existiert grundsätzlich für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt ( 3 I GBO). Jedes Grundbuchblatt besteht aus a) Bestandsverzeichnis (Lage und Größe des Grundstücks) b) Erste Abteilung : Angabe der Eigentümer und Erbbauberechtigten c) Zweite Abteilung : Lasten und Beschränkungen ohne Grundpfandrechte d) Dritte Abteilung : Grundpfandrechte Löschung von Eintragungen erfolgt durch rote Unterstreichung. Beispiel für ein Grundbuchblatt: Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, S. 971 ff. 6

7 Voraussetzung einer Grundbucheintragung: - In der Regel Antrag ( 13 GBO) - Bewilligung des Betroffenen ( 19 GBO), nachzuweisen durch öffentliche Urkunden ( 29 GBO, 415 ZPO, 128 ff.) [In einem grundbuchmäßigen Recht betroffen ist auch der bloße Buchberechtigte, dem keine entsprechende materielle Rechtsposition zusteht!] - Teilweise noch weitere Voraussetzungen einer Eintragung, die außerhalb der GBO aufgestellt werden, aber im zivilrechtlichen Staatsexamen keine Rolle spielen (z.b. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, mit der attestiert wird, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist) Bei Eingang mehrerer Anträge zum selben Grundbuchblatt, werden sie in der Reihenfolge ihres Eingangs abgearbeitet (Prioritätsprinzip). 7

8 Auszug aus der Grundbuchordnung (GBO) 13 Abs. 1 Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. 19 Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. 29 Abs. 1 Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. 39 Abs. 1 Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. 8

9 Beispielsfall zum Grundsatz falsa demonstratio non nocet (nach BGHZ 87, 150): V ist Eigentümer einer Villa mit großem Garten. Das gesamte Anwesen ist im Grundbuch als Blatt 4511, Flurstücke 30, 31 und 32 eingetragen. Flurstück 32 ist ein Teil des an das Nachbargrundstück angrenzenden Gartens. Durch notariellen Kaufvertrag verkauft V das Grundstück für 1,8 Mio. EUR an den Restaurantinhaber F. Es bestand bei den Verhandlungen Einigkeit darüber, dass der gesamte Garten mitverkauft wird. Durch ein Versehen werden in den Kaufvertrag und die Auflassung nur die Flurstücke 30 und 31 aufgenommen. So erfolgt auch die Eintragung. Später stellt sich das Versehen heraus. Wie ist die Rechtslage? 9

10 Anwartschaftsrecht Der Erwerber hat, wenn Antrag und Bewilligung in der vorgeschriebenen Form beim Grundbuchamt vorliegen, eine weitgehend gesicherte Rechtsposition (z.b. Schutz durch 130 II, 873 II, 878). Nur wenn der Veräußerer den Eintragungsantrag gestellt hat, hat er noch die Möglichkeit, den Eigentumserwerb durch Antragsrücknahme zu verhindern. Wenn dagegen der Erwerber den Antrag gestellt hat, oder zu seinen Gunsten eine Vormerkung besteht, kann der Veräußerer den Eigentumserwerb nicht mehr einseitig verhindern, weswegen die ganz h.m. dem Erwerber ein Anwartschaftsrecht zubilligt. Auf das Anwartschaftsrecht finden die Vorschriften über das Vollrecht Eigentum grundsätzlich entsprechende Anwendung, z.b. Übertragung nach 873,

11 Beispielsfall (nach BGHZ 83, 395): E verkauft am 1. Juni 2011 notariell beurkundet sein Grundstück an K. Im Notartermin erklärt er die Auflassung und erteilt K eine Eintragungsbewilligung. Am 8. Juni stellt K beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung. Am 13. Juni zeichnen sich jedoch neue Entwicklungen ab, weshalb jetzt beide Parteien lieber Abstand von dem Grundstücksgeschäft nehmen wollen. E und K erklären deshalb schriftlich die Aufhebung des Kaufvertrags, was K auch dem Grundbuchamt mitteilt. Zwei Tage später überlegt es sich K aber noch einmal anders und besteht auf der Erfüllung des Vertrags. Zu Recht? 11

12 Problem für Parteien eines Grundstückskaufvertrags: Eine Zug-um-Zug-Abwicklung ist nicht möglich, weil die Parteien nicht wissen, wann das Grundbuchamt tätig wird. Folge: Entweder der Käufer oder der Verkäufer muss in Vorleistung gehen. Das wird keine der Parteien ohne Sicherung tun. Lösung: Vormerkung: Der vorgemerkte Käufer kann gefahrlos zahlen, weil Zwischenverfügungen über das Grundstück dem Vormerkungsberechtigten gegenüber relativ unwirksam sind ( 883 II). Strenge Akzessorietät: Die Vormerkung besteht nur, wenn und solange der gesicherte Anspruch besteht (bzw. bei künftigen Ansprüchen solange seine Entstehung noch möglich ist). 12

13 Voraussetzung der Eintragung einer Vormerkung: Bewilligung ( 885), also insbesondere keine Einigung im Sinne des 873; daneben auch Vormerkung aufgrund einstweiliger Verfügung möglich ( 935 ZPO, 885 I). Wirkungen: (1) Sicherungswirkung ( 883 II S. 1, ergänzt durch 888 I) (2) Rangwirkung ( 883 III) Wegen der weitgehenden Annäherung des Schutzumfangs der Vormerkung an das Vollrecht werden auch verschiedene zugunsten des Vollrechts bestehende Schutzvorschriften analog angewandt (z.b. 987 ff., 823 I, 1004). Übertragung: - Isolierte Übertragung ohne den gesicherten Anspruch ist aufgrund der Akzessorietät nicht möglich. - Bei Abtretung der gesicherten Forderung ( 398) folgt die Vormerkung analog 401 automatisch der Forderung. Das Problem des gutgläubigen Erwerbs einer Vormerkung wird später im Zusammenhang mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs besprochen. 13

14 Beispielsfall zur Wirkung der Vormerkung: Eigentümer Egon (E) will sein unbebautes Grundstück im Oktober 2015 an den Landwirt Karsten (K) verkaufen. Mündlich vereinbaren die beiden einen Kaufpreis von EUR, dem Notar werden aber aus Kostengründen nur EUR als Kaufpreis angegeben. Zeitgleich mit der Beurkundung des Kaufvertrags wird auch die Auflassung erklärt und von E eine Auflassungsvormerkung bewilligt, die einige Tage später antragsgemäß eingetragen wird. Zwei Wochen später verkauft E dasselbe Grundstück formgerecht für EUR, die auch im notariellen Vertrag angegeben werden, an den Landwirt Dietrich (D), lässt es auf und bewilligt wiederum eine Vormerkung, die alsbald eingetragen wird. Nach Eintragung der Vormerkung zugunsten von D wird K als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. 14

15 Dingliches Vorkaufsrecht (1) Rein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist in normiert. Das dingliche Vorkaufsrecht, das nur an Grundstücken möglich ist, umfasst alle Rechtsfolgen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts (vgl. den Verweis auf die in 1098 I S. 1), daneben ergeben sich aber Besonderheiten aus den 1094 ff. Bestellung nach 873 durch Einigung und Eintragung Der schuldrechtliche Vertrag über die Bestellung des Vorkaufsrechts ist formbedürftig ( 311b I S. 1). Übertragung eines Vorkaufsrechts, das zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks besteht, erfolgt automatisch mit Übereignung des berechtigten Grundstücks ( 96), eine isolierte Übertragung ist ausgeschlossen ( 1103 I). Zugunsten einer bestimmten Person bestellte Vorkaufsrechte können ohne besondere Vereinbarung weder übertragen noch vererbt werden ( 1098 I S. 1 i.v.m. 473). Hauptvorteil gegenüber schuldrechtlichem Vorkaufsrecht: Vormerkungsgleiche Schutzwirkung nach 1098 II i.v.m. 883 I S

16 Dingliches Vorkaufsrecht (2) Vorkaufsfall bei Abschluss eines formwirksamen Kaufvertrags mit einem Dritten (bei Übereignung aufgrund anderer Rechtsgeschäfte dagegen nur im Fall der Gesetzesumgehung) Ausübung durch nicht formbedürftige Erklärung gegenüber dem Eigentümer des belasteten Grundstücks ( 1098 I S. 1 i.v.m. 464) binnen einer Frist von zwei Monaten ab Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrags ( 1098 I S. 1 i.v.m. 469 II). Folge: Es kommt automatisch ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichteten zustande ( 1098 I S. 1 i.v.m. 464 II). [Teilweise wird von einem Vertrag ausgegangen, der durch Ausübung eines Gestaltungsrechts zustandekommt, die h.m. sieht dagegen schon in der Vereinbarung des Vorkaufsrechts einen doppelt bedingten Kaufvertrag, gebunden an den Weiterverkauf an einen Dritten und an die Ausübung des Vorkaufsrechts.] 16

17 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs Vermutungen des 891: (1) Vermutung, dass ein für jemand im Grundbuch eingetragenes Recht diesem auch zusteht ( 891 I) (2) Vermutung, dass ein ehemals eingetragenes, mittlerweile gelöschtes Recht nicht mehr besteht ( 891 II) Vermutungen des 892: (1) Nach 982 I S. 1 gilt zugunsten desjenigen, der ein Recht an einem Grundstück oder an einem solchen Recht rechtsgeschäftlich erwirbt der unrichtige Grundbuchinhalt als richtig und vollständig. => Zu Unrecht eingetragene, eintragungsfähige Rechte gelten als bestehend; tatsächlich bestehende Rechte gelten als mit dem eingetragenen Inhalt bestehend; zu Unrecht nicht eingetragene eintragungsfähige Rechte gelten als nicht bestehend (2) Nach 892 I S. 2 gelten zu Unrecht nicht oder nicht mehr eingetragene Verfügungsbeschränkungen als nicht bestehend (nur negative Fiktion: es wird nicht das Bestehen der eingetragenen Verfügungsbeschränkung fingiert). 17

18 Beispiel (nach Bauer/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, 23 Rdnr. 43: Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer E ist Vorerbe (vgl. 2100, 2113). Ein Nacherbenvermerk ist nicht eingetragen. E veräußert das Grundstück an K, der von der Vorerbenstellung des E nichts weiß. Dann tritt der Nacherbfall ein (vgl. 2106). Abwandlung: Der Nacherbenvermerk war zugunsten des vermeintlichen Nacherben N eingetragen, N hat aber der Veräußerung an K zugestimmt. Tatsächlich stellt sich bei Eintritt des Nacherbfalls heraus, dass nicht N, sondern X Nacherbe ist. 18

19 Gutgläubiger Erwerb von Grundstücksrechten/öffentlicher Glaube des Grundbuchs Von 892 werden sowohl der Eintragung bedürftige als auch bloß eintragungsfähige Rechte erfasst. Voraussetzung für einen gutgläubigen Erwerb ist, dass es um rechtsgeschäftliche Verfügungen geht. 892 betrifft den Erwerb von Grundstücksrechten, 893 dehnt diesen Schutz auf die Bewirkung von Leistungen aufgrund des eingetragenen Rechts aus. Voraussetzungen der Anwendung von 892 ist, dass das Grundstücksrecht selbst betroffen ist. Eine Übertragung von Gesellschaftsvermögen im Wege des share deal ist kein Grundstücksgeschäft, wohl aber die Übertragung von Grundstücken der Gesellschaft im Wege des asset deal. 19

20 892 bezieht sich auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb, die Prüfung von 892 ist daher in die Prüfung des sachenrechtlichen Verfügungsgeschäfts nach 873 einzubinden. Voraussetzungen also: 1. Einigung (einschließlich Einigsein) 2. Vorliegen eines Verkehrsgeschäfts 3. Voreintragung des Veräußerers im Grundbuch 4. Zulässigkeit des Grundbucheintrags (kein nicht eintragungsfähiges Recht) 5. Fehlende Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs 6. Fehlen eines Widerspruchs im Grundbuch 7. Eintragung des zu erwerbenden Rechts im Grundbuch 20

21 Problemfälle zum Erfordernis des Verkehrsgeschäfts: 1. Der zu Unrecht eingetragene F überträgt das Eigentum am Grundstück an eine GmbH, deren einziger Gesellschafter er ist. 2. Der zu Unrecht eingetragene G bestellt guten Glaubens ein dingliches Recht zu seinen eigenen Gunsten, z.b. eine Eigentümergrundschuld nach A und B sind Gesellschafter sowohl der A&B-GbR als auch der A&B-OHG. Die GbR ist zu Unrecht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen und veräußert an die OHG. 4. Auf dem Landgut des E lastet eine Grundschuld des H, die zu Unrecht gelöscht wurde. E übereignet das Landgut, bei dem es sich um einen Hof im Sinne der hessischen Landgüterordnung handelt, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an seinen Sohn S. 5. Der zu Unrecht als Eigentümer eingetragene X übereignet das Grundstück an den gutgläubigen K aufgrund eines Kaufvertrags. Nach wirksamer Anfechtung des Kaufvertrags übereignet K das Grundstück zurück an X. 21