Aktuelle Änderungen im grundstücksbezogenen

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1 Dr. jur. Wolf-Dietrich Drosdzol, Bundesfinanzakademie, Bonn Aktuelle Änderungen im grundstücksbezogenen Steuerrecht Vortrag zum 18. Jahreskongress "Immobilienbewertung" vom 14. bis 16. Januar 2010 in Fulda

2 Änderungen im grundstücksbezogenen Steuerrecht Dr. Wolf-Dietrich Drosdzol, Brühl/Siegburg Steuerrechtsänderungen 2009 I. Einleitung Rückblick auf 2009 Kontinuität auch nach dem Koalitionsvertrag vom Im Mittelpunkt: eher Umsetzung/Weiterentwicklung des bestehenden Rechts; keine grundlegenden Umwälzungen Sprengnetter Immobilienbewertung

3 Erbschaftsteuerreform II. Erbschaftsteuerreform Ausführlicher Bericht über Erbschaftsteuerreform (Erbschaftsteuerreformgesetz vom ) beim 17. Jahreskongress Zögerliche Umsetzung des neuen Rechts Sprengnetter Immobilienbewertung Erbschaftsteuerreform (2) 1. Die gleich lautenden Ländererlasse vom (Bewertungserlasse) enthalten die notwendigen Verwaltungsregelungen für neue Grundstücksbewertung Regelungen weitgehend ohne Vorbilder im früheren Recht lediglich bei der Bewertung unbebauter Grundstücke Anknüpfung an bisherige Verwaltungsregelungen Sprengnetter Immobilienbewertung

4 a) Bewertung unbebauter Grundstücke Bewertungsformel: Grundstückswert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche Festhalten am bisherigen Instrumentarium der Anpassung der Bodenrichtwerte bei Abweichen von den Merkmalen des Richtwertgrundstücks Festhalten an Ableitung des Bodenwerts bei werdendem Bauland (wenn Bodenrichtwerte nicht zur Verfügung stehen) Sprengnetter Immobilienbewertung b) Bewertung bebauter Grundstücke Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Im Folgenden Hinweise auf Schwerpunkte der Bewertungserlasse Sprengnetter Immobilienbewertung

5 Bewertung bebauter Grundstücke aa) Vergleichswertverfahren ( 182 Abs. 2 BewG) Grundsätzlich anzuwenden für 1. Wohnungseigentum, 2. Teileigentum, 3. Ein- und Zweifamilienhäuser. Anwendung des Vergleichswertverfahrens durch Heranziehung von Vergleichskaufpreisen Anwendung von Vergleichsfaktoren Sprengnetter Immobilienbewertung Vergleichswertverfahren (1) Varianten: Anwendung von Vergleichskaufpreisen, d.h. von Kaufpreisen für Grundstücke, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussend beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen: Grundlage: die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise; Übereinstimmung in den wesentlichen für den Wert maßgeblichen Merkmalen (z.b. Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe des Objekts, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes), Anwendung von Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes ermittelt und mitgeteilt werden. Sprengnetter Immobilienbewertung

6 Vergleichswertverfahren (2) Bei Abweichungen von den wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren abgeleitet worden sind, Zu- und Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses (Anwendung von Anpassungsfaktoren, z.b. von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten) zu berücksichtigen. Fehlen diese Vorgaben, kann eine hinreichende Übereinstimmung noch angenommen werden, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale höchstens um 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen. Sprengnetter Immobilienbewertung Bewertung bebauter Grundstücke bb) Ertragswertverfahren ( 182 Abs. 3, 184 bis 188 BewG) Anzuwenden für 1. Mietwohngrundstücke, 2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Wertermittlung ( 183 Abs. 3 Satz 2 BewG): Ermittlung des Werts der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags; Ermittlung des Bodenwerts wie der Wert des unbebauten Grundstücks nach 179 BewG Sprengnetter Immobilienbewertung

7 Ertragswertverfahren (1) Das Ertragswertverfahren ( 184 bis 188 BewG) im Überblick: Rohertrag ( 186 BewG: Jahresmiete bzw. übliche Miete)./. Bewirtschaftungskosten ( 187 BewG, Anlage 23) = Reinertrag des Grundstücks./. Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Anlage 21) = Gebäudeertragswert + Bodenwert ( 179 BewG) = Grundstückswert (ggf. Nachweis des geringeren gemeinen Werts ( 198 BewG) Sprengnetter Immobilienbewertung Ertragswertverfahren (2) Rohertrag ( 186 BewG): vereinbarte Jahresmiete bzw. übliche Miete Bewirtschaftungskosten ( 187 BewG): die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Erfahrungswerte, die vorrangig von den Gutachterausschüssen zu ermitteln sind. Soweit Erfahrungssätze der Gutachterauschüsse nicht zur Verfügung stehen, sind die pauschalen Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG anzusetzen (aus Vereinfachungsgründen als Prozentsätze vom Rohertrag geregelt) Sprengnetter Immobilienbewertung

8 Ertragswertverfahren (3) Bodenwertverzinsung ( 185 Abs. 2 BewG): Anwendung des Liegenschaftszinssatzes ( 188 BewG) auf den Bodenwert. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung ergibt, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. Stichwort: selbstständig verwertbare Teilfläche Sprengnetter Immobilienbewertung Ertragswertverfahren (4) Abgrenzung der selbstständig verwertbaren Teilfläche: Bei der Ermittlung der Bodenwertverzinsung nur die der jeweiligen Bebauung zurechenbare Grundstücksfläche anzusetzen. Diese Fläche entspricht nach der Verwaltungsauffassung regelmäßig der bebauten Fläche einschließlich der sog. Umgriffsfläche. Dabei nicht entscheidend, ob die selbstständig nutzbaren Flächen baulich nutzbar sind; selbstständig nutzbare Teilfläche bei jeder sinnvollen Nutzung (z.b. Lagerfläche, Abstellfläche, Gartenfläche). Sprengnetter Immobilienbewertung

9 Ertragswertverfahren (5) Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger; dafür maßgebend: der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes; diese wird regelmäßig aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Sprengnetter Immobilienbewertung Ertragswertverfahren (6) (Entsprechend) veränderte Restnutzungsdauer, wenn sich nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen ergeben, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben: Verlängerung der Restnutzungsdauer nur, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach einem Punktesystem eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Verkürzung der Restnutzungsdauer nur in besonders gelagerten Einzelfällen (z.b. Abbruchverpflichtung für das Gebäude); keine Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden oder wirtschaftlichen Besonderheiten (hier Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, 198 BewG) Mindestrestnutzungsdauer eines noch genutzten Gebäudes regelmäßig 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer Sprengnetter Immobilienbewertung

10 Bewertung bebauter Grundstücke cc) Sachwertverfahren ( 182 Abs. 4, 189 bis 191 BewG) Anzuwenden für 1. Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn ein Vergleichswert nicht vorliegt, 2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete nicht ermitteln lässt, 3. sonstige bebaute Grundstücke Sprengnetter Immobilienbewertung Sachwertverfahren (1) Wertermittlung ( 189 bis 191BewG): Ermittlung des Werts der Gebäude getrennt vom Bodenwert nach Regel-Herstellungswerten; im Regelfall keine Bewertung der Außenanlagen und sonstigen Anlagen; Ermittlung des Bodenwerts wie der Wert des unbebauten Grundstücks nach 179 BewG Anwendung von Wertzahlen auf vorläufigen Sachwert Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ( 198 BewG) Sprengnetter Immobilienbewertung

11 Sachwertverfahren (2) Gebäudewert: Gebäuderegelherstellungskosten = die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit ( 190 Abs. 1 Satz 2 BewG). Sie ergeben sich aus der Anlage 24 BewG. Bezugsgröße ist die Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes. Tabellenwerk der Anlage 24: Regelherstellungskosten je m² BGF gegliedert nach Gebäudeklassen (z.b. Gebäudeklasse 1.11: Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut), Baujahrsgruppen (z.b. bis 1945) und Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben). Sprengnetter Immobilienbewertung Regelherstellungskosten (1) 1. Ein- und Zweifamilienhäuser (EUR/m² BGF) Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre Baujahr bis GKL Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. mit Keller 1.11 Dachgeschoss ausgebaut Dachgeschoss nicht ausgebaut Flachdach ohne Keller 1.21 Dachgeschoss ausgebaut Dachgeschoss nicht ausgebaut Flachdach Baujahr ab 2000 Ausstattungsstandard GKL einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. mit Keller 1.11 Dachgeschoss ausgebaut Dachgeschoss nicht ausgebaut Flachdach ohne Keller 1.21 Dachgeschoss ausgebaut Dachgeschoss nicht ausgebaut Flachdach Sprengnetter Immobilienbewertung

12 Regelherstellungskosten (2) Die Regelherstellungskosten eines Gebäudes werden nach dem Ausstattungsstandard der Bauwerksteile (Anlage 24 Teil III BewG) angesetzt. Dabei werden die den Ausstattungsstandards der jeweiligen Gebäudeteile entsprechenden Flächenpreise ermittelt und addiert, anschließend durch die Anzahl der Gebäudeteile dividiert. Beispiel: Ermittlung der Regelherstellungskosten eines Einfamilienhauses Die Bauwerksteile eines Einfamilienhauses (GKL 1.11, Baujahr 2005) weisen folgende Ausstattungsstandards auf: Sprengnetter Immobilienbewertung Beispiel: Ermittlung der Regelherstellungskosten eines Einfamilienhauses Die Bauwerksteile eines Einfamilienhauses (GKL 1.11, Baujahr 2005) weisen folgende Ausstattungsstandards auf: Anzahl der Bauwerksteile nach Anlage 24 Teil III BewG Ausstattungsstandard einfach mittel gehoben Sprengnetter Immobilienbewertung

13 Die Anzahl der Bauwerksteile eines Ausstattungsstandards ist mit dem jeweiligen Wert der Regelherstellungskosten zu multiplizieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren: Anzahl der Bauwerksteile Regelherstellungskosten 790 /m² 860 /m² /m² Ausstattungsstandard einfach mittel gehoben Spalte 1 x Spalte /m² /m² /m² Summe = /m2 Flächenpreis 928 /m² Sprengnetter Immobilienbewertung Sachwertverfahren (3) Alterswertminderung: bestimmt sich regelmäßig nach dem Verhältnis des Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG; diese beträgt beispielsweise bei reinen Wohngrundstücken 80 Jahre. Dies bedeutet: gleichmäßige (lineare) jährliche Wertminderung. Beispiel Alterswertminderung bei einem Einfamilienhaus Ein Einfamilienhaus ist am Bewertungsstichtag 30 Jahre alt. Die Alterwertminderung beträgt 30/80 (= 37,5 %) des Gebäuderegelherstellungswerts. Sprengnetter Immobilienbewertung

14 Alterswertminderung Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden späteren oder früheren Baujahr auszugehen (fiktives Baujahr): Z.B.: Ein fiktiv späteres Baujahr ist nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach einem Punktesystem eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Der verbleibende Gebäudewert darf im Regelfalle 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts nicht unterschreiten. Sprengnetter Immobilienbewertung Sachwertverfahren (4) Wertzahlen ( 191 Abs. 1 BewG): (Vorrangig) Anwendung der von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse geeignet, wenn Ableitung weitestgehend in demselben Modell wie die Bewertung nach den 189, 190 BewG. Haben die Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren lediglich als Wertspannen veröffentlicht, ist der Faktor anzusetzen, der der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 weitestgehend entspricht. Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung, Anwendung der in Anlage 25 BewG geregelten Wertzahlen Sprengnetter Immobilienbewertung

15 Erbschaftsteuerreform (3) 2. Die weitere Umsetzung der Reform; Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des neuen Erbschaftsteuerrechts Bearbeitung der Bewertungsfälle nach neuem Recht erst vor kurzem aufgenommen; deshalb bezüglich des neuen Rechts allenfalls geringe Praxiserfahrungen; Erkenntnisse, inwieweit die Reform zu vermehrten Bewertungsaufträgen für freie Sachverständige führt, liegen derzeit noch nicht vor. Neues Erbschaftsteuerrecht bereits auf dem verfassungsrechtlichen Prüfstand der Finanzgerichte; beim Bundesfinanzhof Verfahren im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes anhängig (Az. II B 168/09; Beschwerde gegen den Beschluss des FG München vom ). Begründung: gleichheitswidrige Schonung des unternehmerischen Vermögens (Verschonungsabschlag von 85 bzw. 100 %). Die Bewertung von Immobilien ist hiervon nicht berührt. Sprengnetter Immobilienbewertung Erbschaftsteuerreform (4) 3. Nachbesserung der Erbschaftsteuerreform durch das Wachstumsbeschleunigungsgesetz Erleichterung für Unternehmensnachfolgen (Regelung der 13a, 19a ErbStG): Verkürzung des Zeitraums, in dem die Lohnsumme einzuhalten ist und schädliche Verfügungen über das Unternehmen (z.b. Betriebsveräußerungen) zu unterlassen sind, von sieben auf fünf Jahre; Ermäßigung der Mindestlohnsumme, addiert für fünf Jahre, auf 400 %; Tarifabsenkung für die Steuerklasse II (u.a. Geschwister); beispielsweise im Eingangsbereich von 30 auf 15 %. Sprengnetter Immobilienbewertung

16 Grunderwerbsteuer III. Grunderwerbsteuer Die neue Grunderwerbsteuerbefreiung für Konzernumstrukturierungen Durch Art. 7 des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes Einführung einer Grunderwerbsteuerbefreiung für Rechtsträgerwechsel bei Unternehmensumwandlungen ( 6a GrEStG): Grunderwerbsteuer insbesondere in den Fällen der Verschmelzung, Aufspaltung und Abspaltung von Körperschaften nicht erhoben. Dies soll die Umstrukturierung von Konzernunternehmen erleichtern. Sprengnetter Immobilienbewertung Grunderwerbsteuer (2) Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertung: 8 Abs. 2 GrEStG: Steuer nach den Werten im Sinne des 138 Abs. 2 bis 4 BewG bemessen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist; M.a.W.: Bewertung nach dem alten Vierten Abschnitt des BewG, der nach der Erbschaftsteuer-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) bei der Erbschaftund Schenkungsteuer zu verfassungswidrigen Ergebnissen führte. Schwer verständlich, dass im Rahmen der Erbschaftsteuerreform das neue Bewertungsrecht der Erbschaftsteuer nicht auch für die Grunderwerbsteuer übernommen wurde. Bundesfinanzhof (Beschluss vom II R 64/08) prüft eine Vorlage an das BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG. Aufforderung an das BMF, dem Revisionsverfahren beizutreten. Sprengnetter Immobilienbewertung

17 Grundsteuerreform IV. Grundsteuerreform Koalitionsvertrag vom : Einsetzung einer Kommission zur Neuordnung der Gemeindefinanzierung: Diese soll auch den Ersatz der Gewerbesteuer durch einen höheren Anteil der Kommunen an der Umsatzsteuer und einen kommunalen Zuschlag auf die Einkommen- und Körperschaftsteuer mit eigenem Hebesatz prüfen. Grundsteuer hier unerwähnt. Dennoch: In der Vergangenheit bei ähnlichen Reformüberlegungen Grundsteuerreform zumindest am Rande mit einbezogen. Derzeit kein tragfähiges gemeinsames Konzept der Länder für eine Reform Sprengnetter Immobilienbewertung ErbStRG Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Sprengnetter Immobilienbewertung