Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht - jetzt auch im Freistaat Bayern Pantaenius- Immobilientagung, München,

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1 Rauchwarnmelder im Wohnungseigentumsrecht - jetzt auch im Freistaat Bayern Pantaenius- Immobilientagung, München,

2 A B Einleitung Inhaltsübersicht Rechtsgrundlagen C Beschlusskompetenz in Bayern was ändert sich? D Unverbindliche Beschlussmuster

3 A. Einleitung jährlich ca. 700 Tote durch Wohnungsbrände jährlich ca Schwerstverletzte durch Wohnungsbrände jährlich ca Leichtverletzte durch Wohnungsbrände Entwicklung eines Wohnungsbrands (Entstehung, Freisetzung von Kohlenmonoxid und Folgen auf den menschlichen Körper, Temperaturentwicklung) schnelles Übergreifen auf andere Wohnungen und mögliche Fluchtwege (Treppenhäuser, Eingangsbereiche, nicht ordnungsgemäß brandgeschotte Schächte) Fluchtzeit im Falle eines Rauchwarnmelders durchschnittlich nur zwei Minuten Informationen über Rauchwarnmelder unter und

4 B. Rechtsgrundlagen I. Landesbauordnungen verpflichtende Regelungen in den Landesbauordnungen zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern, z.t. mit Nachrüstungsverpflichtung (z.b. in Hessen, Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg- Vorpommern und Rheinland-Pfalz) bis 2012 keine verpflichtenden Regelungen in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) bloßer Hinweisweisbrief des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom Mai 2008 "Hinweise zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern" Empfehlungscharakter Appell an die Eigenverantwortung der Eigentümer

5 B. Rechtsgrundlagen II. daher früher grundsätzlich öffentlich-rechtlich in Bayern kein Zwang zum Einbau von Rauchwarnmeldern öffentlich-rechtliche Einbauverpflichtung allenfalls früher mittelbar über Art. 55 Abs. 2 BayBO i.v.m. Art 5, 24-28, 31 BayBO (Kompensation), wenn die geforderten beiden Rettungswege Mängel aufweisen Wohnungseigentumsrecht keine ausdrückliche Regelung III. DIN EN Mindestanforderungen für Planung, Einbau, Betreib und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern auch in Wohnhäusern und Wohnungen

6 I. Alte Rechtslage: Einbau mangels gesetzlicher Verpflichtung oder behördlicher Auflagen nicht automatisch Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne von 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG aber Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung i.s.v. 21 Abs. 3 WEG, wenn und soweit die Sicherheit des Gebäudes und der Bewohner nachhaltig erhöht wird, da dann Instandhaltungs- und Instandsetzungmaßnahme, weil sie zur Erhöhung der Verkehrssicherheit und damit zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht beiträgt nach anderer Auffassung "nur" modernisierende Instandsetzung im Sinne von 22 Abs. 3 WEG (Bärmann/Pick, 19. Aufl. 2010, 22 WEG Rdn. 14; streitig) oder Modernisierung im Sinne von 22 Abs. 2 WEG (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 9. Aufl. 2010, 22 WEG Rdn. 161)

7 der konkrete Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn durch den Einbau im Bereich des Gemeinschaftseigentums die Verkehrssicherheit erhöht wird wenn im Bereich der Sondereigentumseinheiten der Einbau ebenfalls erfolgen soll, bestehen höhere inhaltliche Anforderungen an den Beschluss, damit er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, weil ästhetisch in die Gestaltungsmacht des Sondereigentümers eingegriffen wird, gleichwohl handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Angelegenheit im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, wenn und weil die Sicherheit der Wohnanlage insgesamt hierdurch signifikant erhöht wird

8 Tipp für den Verwalter Abstimmung nach 22 Abs. 2 WEG vornehmen lassen und den ggf. nicht mit der erforderlichen Mehrheit gefassten Beschluss verkünden, wenn die Mehrheit dies angesichts der unklaren Rechtslage wünscht und der Verwalter vorab die Versammlung auf die rechtlichen Risiken und die Kostenfolgen (ausweislich des Protokolls) hingewiesen hat

9 II. Gesetzliche Neuregelung in Bayern 1. Gesetzeswortlaut von Art. 46 Abs. 4 BayBO Art. 46 Wohnungen (4) 1 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 2 Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 3 Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. 4 Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

10 2. Unmittelbare Folgerungen a) Umfang der Installationsverpflichtung Festlegung des gesetzlichen Mindeststandards, wo Rauchwarnmelder zu installieren sind. Keine Definition über die Leistungsfähigkeit der Rauchwarnmelder. Schlafräume Kinderzimmer Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen Einbau und Betrieb so, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet werden kann Nur VDS-Siegel (Verband der Sachversicherer) bietet Gewähr dafür, dass das Gerät der DIN EN genügt Verantwortlichkeit: der Eigentümer

11 b) Erhaltung im betriebsfähigen Zustand Verantwortlichkeit: der unmittelbare Besitzer (selbstnutzender Eigentümer, sonst Mieter) Übernahme durch Eigentümer möglich und m.e. haftungsrechtlich auch dringend geboten Verkehrssicherungspflicht für gefahrlosen Zustand obliegt zivilrechtlich jedenfalls dem Vermieter als Eigentümer Fehlende Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer, Verkehrssicherungspflicht auf Mieter zu übertragen Jedenfalls ungeachtet der Frage, ob die Verantwortlichkeit des Mieters begründet werden kann, sekundäre Verkehrssicherungspflicht (Einweisungs-, Kontroll- und Überwachungspflichten) verbleibt beim vermietenden Eigentümer Unklar, was Sicherstellung der Betriebsbereitschaft bedeutet (unklar auch erläuternde Hinweise der Obersten Baubehörde im Hinweise zur Rauchwarnmelderpflicht für Wohnungen : i.d.r. muss Mieter für rechtzeitigen Batteriewechsel sorgen): Austausch der Batterien? Jährliche Wartung nach DIN EN durch eine Fachkraft? Jedenfalls nicht Austausch defekter Geräte! Bauordnung sieht vor, dass Eigentümer vom Mieter die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft übernimmt

12 3. Übergangsrecht Neues Recht gilt ab für Neubauten Grundsätzlich relevant Datum des Baubeginns Bei Sonderbauten: Datum der Baugenehmigung Bestandsbauten sind bis nachzurüsten

13 III. Wohnungseigentumsrechtliche Folgen 1. Eigentumszuordnung a) Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Zubehör oder wesentlicher Bestandteil durch Einbau (str., offen gelassen von BGH, Urt. v V ZR 238/11 Rdn. 14 ff.) Nicht konstruktiver Bestandteil des Gebäudes Wenn wesentlicher Bestandteil, sondereigentumsfähig oder nicht? Schutz des gesamten Gebäudes vor den Feuer- und Rauchrisiken (kein Sondereigentum nach BGH, Urt. v V ZR 238/11 Rdn. 15, wenn Verband einbaut)

14 b) Sonderrechtsfähigkeit Zubehöreigenschaft Eigentümer ist derjenige, der Rauchwarnmelder wirksam erworben hat c) Eigene Meinung M.E. stehen die Rauchwarnmelder nicht im Gemeinschaftseigentum, da die Art und Weise der Verbindung zwar unerheblich ist, aber die Melder leicht wieder entfernt werden können und angesichts der Lebensdauer auch entfernt werden. Rauchwarnmelder geben einem Gebäude nicht das Gepräge (ggf. anders bei verkabelten Brandmeldeanlagen) Zubehör

15 2. Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft Gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer, Rauchwarnmelder einzubauen Notwendiger Gemeinschaftsbezug folgt daraus, dass Melder für Verkehrssicherheit des Gesamtgebäudes relevant und öffentlich-rechtlich nunmehr verpflichtend vorgegeben sind (nach BGH, Urt. v V ZR 238/11 Rdn. 7 ff. jedenfalls dann, wenn eigentumsbezogene Pflicht) Beschlusskompetenz aus 10 Abs. 6 Satz 3 WEG (ebenso LG Hamburg, Urt. v S 193/10; LG Hamburg, Urt. v S 245/10, ZWE 2012, 55)

16 3. Probleme beim Einbau Zutrittsrecht nach 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG Verweigerter Zutritt führt dazu, dass sich der jeweilige Eigentümer schadensersatzpflichtig macht Problem: vermietete Eigentumswohnung Ausdrückliches Betretungsrecht vereinbart? Sonst: Zutrittsgewährung nach 554 Abs. 2 BGB und Treu und Glauben für den Einbau und die jährliche Wartung (auch, wenn Mieter selbst bereits Rauchwarnmelder eingebaut hat nach AG Hamburg-Blankenese, Urt. v C 341/10, ZMR 2011, 395, Grund: einheitliche Ausstattung der Wohnanlage) Wartungskosten sind umlegbare Kosten nach 2 Nr. 17 BetrKV

17 IV. Kostenverteilung 1. Einbaukosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen gemäß 16 Abs. 2 WEG es sei denn, abweichende Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung klar und bestimmt geregelt Beschuss über abweichenden Kostenverteilungsschlüssel nach 16 Abs. 4 WEG entspricht m.e. nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da kein besonderer Gebrauch bzw. besondere Gebrauchsmöglichkeit der Sicherheit (Rauchwarnmelder bringen unabhängig von der Anzahl in einer Einheit allen übrigen Wohnungseigentümern einen Nutzen), es sei denn, der betroffene Eigentümer lässt sich durch die Gemeinschaft zusätzliche Melder einbauen oder der gesetzliche bzw. vereinbarte Verteilungsmaßstab ist im Sinne von 10 Abs. 2 Satz 3 WEG grob unbillig

18 BGH, Urteil vom V ZR 164/09 1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird.*) 2. Ein Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.*)

19 2. Laufende Kosten Gemeinschaft hat Kompetenz, durch Beschluss über regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder zu entscheiden (BGH, Urt. v V ZR 238/11 Rdn. 19) grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen gemäß 16 Abs. 2 WEG es sei denn, abweichende Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung klar und bestimmt geregelt Verteilung nach 16 Abs. 3 WEG für die Zukunft möglich

20 BGH, Urteil vom V ZR 202/09 1. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach 16 Abs. 3 WEG geändert werden. *) 2. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. *) 3. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. *)

21 D. Unverbindliche Beschlussmuster (überarbeitet nach Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341,352) ein nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz genügender Eigentümerbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist daher anfechtbar ob ein Beschluss inhaltlich klar und bestimmt ist, richtet sich maßgeblich nach seiner Auslegung Eigentümerbeschlüsse sind objektiv auszulegen, also nach dem Wortlaut und dem Sinn, wie er sich aus den im Protokoll ersichtlichen oder für Jedermann erkennbaren Umstände für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegend erschließt gerade für bauliche Maßnahmen muss aufgrund der "Eingriffstiefe" hinreichend bestimmt sein, was genau wo und wie gemacht werden soll (zuletzt Hogenschurz, NZM 2010, 500, 501)

22 I. Grundsatzbeschluss für Ausstattung Es wird beschlossen, dass sämtliche Einheiten der Anlage mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden; insofern macht die Gemeinschaft die Erfüllung der gesetzlichen Nachrüstungsverpflichtung zur gemeinsamen Sache. Die Ausstattung erfolgt durch batteriebetriebene Rauchmelder auf der Grundlage der Vorgaben des gutachterlichen Konzepts der Fa. vom.., welches der Einladung vom beilag und diesem Protokoll beigefügt wird. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung hierfür ein Angebot und mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachfirmen einzuholen. Die Kosten des Erwerbs und der Installation werden nach... verteilt. Die Finanzierung erfolgt. Die weiteren Einzelheiten werden in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung nach Vorliegen der Angebote beschlossen.

23 II. Ausführungsbeschluss Auf Basis des bestandskräftigen Grundlagenbeschlusses vom wurde beschlossen, dass sämtliche Einheiten in der Anlage mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Diese Arbeiten werden auf der Grundlage des der Einladung vom beigefügten Angebots der Firma... vom... vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des Angebots namens der Gemeinschaft zu beauftragen und einen Ausführungstermin nicht vor dem Ablauf von vier Monaten ab dem heutigen Versammlungstag zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Kosten i. H. v.... werden wie am bestandskräftig beschlossen nach... verteilt. Die Finanzierung erfolgt durch eine Sonderumlage in Höhe von, die fällig ist zum... Die konkrete Kostenbelastung jedes Eigentümers ergibt sich aus der Liste, die der Einladung vom beilag und diesem Protokoll nochmals beigefügt wird.