1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.8 der Stadt Fulda Gewerbegebiet Lehnerz November 2012

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1 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.8 der Stadt Fulda Gewerbegebiet Lehnerz November 2012 Teil A Begründung Teil B Umweltbericht Bearbeitung durch das Stadtplanungsamt der Stadt Fulda: Ulrike Schneider, Bauleitplanung Katrin Wessolowski, Landschaftsplanung 1

2 Teil A Begründung 1. Anlass 2. Planungsziele 3. Rechtsverhältnisse 3.1 Regionalplanung 3.2 Flächennutzungsplanung 3.3 Trinkwasserschutz 3.4 Umweltverträglichkeitsprüfung 3.5 Kampfmittelbelastung und Altlasten 4. Ausgangssituation 4.1 Lage und Größe 4.2 Erschließung 5. Planung 5.1 Städtebaulicher Entwurf 5.2 Landschaftsplanung 5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung Erschließung Immissionen 6. Kosten 2

3 1. Anlass Eine Erweiterung des Gewerbegebietes Lehnerz wird aus wirtschaftlicher Sicht forciert. Verhandlungen von Seiten der Stadt mit dem Grundstückseigentümer haben zu einem Grundstückstausch und Verkaufsbereitschaft geführt. HFA und Magistrat haben am und am den Tausch der Grundstücke beschlossen. (Vorlage Nr. 193/2011) Der Vertrag wurde am notariell beurkundet. Die Flächen befinden sich innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 8 Gewerbegebiet Lehnerz, sie sind als landwirtschaftliche Flächen festgesetzt. Für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Gewerbegebietsflächen ist die Anpassung dieses Teilbereiches erforderlich. Das Gewerbegebiet Lehnerz ist seit dem durch den Bebauungsplan rechtsverbindlich festgesetzt. Die Bebauungsplanänderung wird gem. BauGB erarbeitet. 2. Planungsziele Zielvorgaben der Planung sind: Deckung des Bedarfs an Gewerbeflächen in Fulda; Bewahrung von Maßstäblichkeit in der Bebauung; Minimierung und Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft; Dem hohen Anspruch der Bürger/innen am optischen Gesamteindruck des Gewerbegebietes gerecht zu werden. 3. Rechtsverhältnisse 3.1 Regionalplanung In dem regionalen Raumordnungsplan Nordhessen 2009 ist das Grundstück als Vorrangebiet Industrie und Gewerbe, Planung ausgewiesen. 3.2 Flächennutzungsplanung Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Fulda sind die zu überplanenden Flächen als Landwirtschaftliche Flächen dargestellt. Das erfordert die Änderung des Flächennutzungsplanes für diesen Bereich. Die Änderung soll im Rahmen der Neuaufstellung des FNP erfolgen. 3.3 Trinkwasserschutz Wasserschutzgebiete werden von der Planung nicht tangiert. 3.4 Umweltverträglichkeitsprüfung Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist für das Plangebiet nicht erforderlich. Die durch die Planung verursachten Auswirkungen auf den Naturhaushalt werden im Rahmen des Umweltberichts behandelt. 3.5 Kampfmittelbelastungen und Altlasten Die gesamte Innenstadt ist mehrmals von alliierten Luftangriffen betroffen gewesen. Auch das Gewerbegebiet Lehnerz befindet sich gemäß der Kampfmittelbelastungskarte (Stand ) im Bombenabwurfgebiet (Trichterfeld). Daher sollten vor Beginn von Baumaßnahmen die betreffenden Grundstücke hinsichtlich noch vorhandener Kampfmittel untersucht werden. In den Bebauungsplan wird der Hinweis aufgenommen, dass das Gebiet in einem Bombenabwurfgebiet liegt. Derzeit sind gemäß den der Stadt Fulda vorliegenden Informationen im Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Altlastenstandorte bekannt. 3

4 4. Ausgangssituation 4.1 Lage und Größe Die Erweiterung des Gewerbegebietes befindet sich innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8, Gewerbegebiet Lehnerz. Bisher wurde das Grundstück landwirtschaftlich genutzt und ist auch als landwirtschaftliche Fläche im Bebauungsplan festgesetzt. Es grenzt südlich an ausgewiesene Gewerbegrundstücke. Südwestlich des Gewerbegebietes Lehnerz befindet sich das Industriegebiet Eisweiher. Die von Landwirtschaft in Gewerbegebiet umzuwandelnde Fläche beträgt qm. Das neu gebildete Grundstück unterliegt einer natürlichen topografischen Grenze. Der Geltungsbereich umfasst das gesamte Flurstück 24/2, Teilbereiche der Flurstücke 17/9, 17/10, 17/8 und 21/2 der Flur 2, Gemarkung Lehnerz. Die Größe des Änderungsbereiches beträgt 2,5 ha. Der genaue Geltungsbereich ist der beiliegenden Karte zu entnehmen. 4.2 Erschließung Das Gebiet ist verkehrsgünstig erschlossen. Es liegt in unmittelbarer Nähe zur B 27 und A Planung 5.1 Städtebaulicher Entwurf Mit der Änderung des Bebauungsplanes für einen Teilbereich soll die Nutzung von Landwirtschaft in Gewerbe erfolgen. Die südlich angrenzenden Flächen werden weiterhin als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes werden für den Erweiterungsbereich fortgeführt und ergänzt. Damit bleiben die Planungsziele erhalten und schaffen gleiche Bedingungen für zukünftige Nutzer. 5.2 Landschaftsplanung Der vorgesehene Gehölzstreifen von 8 m Breite wird an den südlichen Rand zur Einbindung des neuen Gewerbeflurstückes verschoben. Damit wird der Randbereich des Gewerbegebietes eingegrünt und die Fernsicht auf das Gebiet verbessert. Für den Gehölzstreifen sind standortgerechte Laubgehölze gemäß Pflanzliste zu verwenden. Um ein weitgehend homogenes Bild mit Baumpflanzungen zu schaffen, werden die festgesetzten Bäume auf privaten Grundstücken von der Stadt Fulda im Rahmen des Straßenausbaus gepflanzt. So soll eine einheitliche vierreihige Allee zusammen mit den Bäumen im Straßenraum entstehen. Die Kosten für die Baumpflanzungen sind in den Erschließungskosten enthalten, die weitere Pflege ist dauerhaft von den Grundstückseigentümern zu leisten. 5.3 Art und Maß In dem Gewerbegebiet sind gemäß 8 (2) Nr. 1-4 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke zulässig. Einzelhandel und Großhandel, der sich wie Einzelhandel auswirkt, ist nicht zulässig. Ausnahmsweise können Betriebe mit den Sortimenten Baustoffe, Kfz-Handel, Campingfahrzeuge, Landmaschinen, Maschinen, Reifenhandel und großteilige Werkzeuge zugelassen werden. Daneben können Verkaufsflächen zugelassen werden, wenn sie sich innerhalb von produzierenden, reparierenden oder installierenden Betrieben befinden und zur Vermarktung eige- 4

5 ner oder weiterverarbeiteter Erzeugnisse erforderlich sind. Die Verkaufsfläche darf maximal 10 % der Bruttogeschossfläche, jedoch nur bis zu 200 m² pro Betrieb betragen. Die nach 8 (3) Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten sind gemäß 1 (6) BauNVO ausgeschlossen. Die Grundflächenzahl ist mit 0,8 und die Geschossflächenzahl mit 2,0 festgesetzt. Gleichzeitig sind die Gebäudehöhen aufgrund der Fernsicht, talseitig auf 12 m Traufhöhe und dreigeschossig beschränkt. 5.4 Erschließung Für den neuen Bereich muss eine innere Erschließung erfolgen, die eine optimale und flexible gewerbliche Nutzung ermöglicht und an die Haupterschließung anknüpft. Die bisherige innere Erschließung wird weitergeführt und stößt dann wieder auf die Daimler- Benz-Straße. Eine Wendeanlage, wie sie im bisherigen Bebauungsplan vorgesehen war, kann damit entfallen. Die technischen Ver- und Entsorgungsanlagen werden im Zuge des Straßenbaus mit eingebaut. 5.5 Immissionen Für das Gewerbegebiet werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens keine Lärm- und Geruchsgutachten erarbeitet. Inwieweit Immissionsbelastungen aus dem Industriegebiet Eisweiher westlich der Bahn auf das geplante Gewerbegebiet einwirken, ist nicht bekannt. Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte müssen vor der Ansiedlung von geruchs- oder lärmrelevanten Betrieben, Gutachten erfolgen, die den Nachweis erbringen, dass die Richtwerte am Immissionsort eingehalten werden. 6. Kosten Die Baukosten für die Herstellung der ca. 375 m langen Erschließung wird mit ,- veranschlagt. Fulda, den Der Magistrat der Stadt Fulda Gerhard Möller Oberbürgermeister 5