Argumente für ein JA. «Für mehr bezahlbaren Wohnraum»

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1 Argumente für ein JA zur Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» Chur, 28. September 2015 Argumente für ein JA «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» Wohnen ist in Chur zu teuer. Mittelstand, Familien oder Lernende können sich Chur in zu vielen Fällen nicht mehr leisten. Die Zahlen zeigen, dass die Mieten in Chur beinahe auf dem Niveau der Stadt Basel angekommen sind. In Basel sind die Löhne allerdings deutlich höher. Wohnen ist in Chur beispielsweise deutlich teurer als in Thun oder St. Gallen. Dazu bietet die Initiative eine machbare, pragmatische Lösung: Die Initiative beschränkt sich auf einen Grundsatzartikel. Die Massnahmen bleiben offen. Die Initiative lässt viel Spielraum. Die Zielsetzung von 12 Prozent ist realistisch und lässt viel Zeit. Chur kann weiter wachsen, bleibt für Investoren attraktiv. Familien des Mittelstandes gewinnen. Verfassung der Stadt Chur (vom 5. Juni 2005) c) Förderung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum Art. 4a (neu) 1 Die Stadt setzt sich aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von zahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnungen und Gewerberäumen ein. 2 Sie sorgt für eine stete Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die sich im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern befinden, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind. Übergangsbestimmungen zur Art 4a (neu) Art Die Stadt setzt sich als vorläufiges Ziel innert 20 Jahren nach Annahme der Initiative durch das Stimmvolk einen Anteil von gemeinnützigen Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand (ausgenommen von dieser Berechnung sind Einfamilienhäuser und selbstgenutztes Wohneigentum) von mindestens 12 Prozent zu erreichen. 2 Der Stadtrat erstattet dem Gemeinderat während der in Abs. 1 genannten Frist alle zwei Jahre Bericht über das Erreichen dieser Ziele; namentlich über die Entwicklung des Anteils gemeinnütziger Wohnungen, zahlbaren Gewerberäumen sowie über die getroffenen Massnahmen zum Erhalt und zur Förderung preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen.

2 Argumente für die Initiative 1 Die Entwicklung in den letzten Jahren Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Zahlbare Mietzinsen und gute Wohnstandards bilden einen wichtiger Pfeiler für die Lebensqualität des einzelnen Menschen. Zusätzlich sind sie auch für das soziale Klima und die Durchmischung in den Quartieren von grosser Bedeutung. Das ist allgemein anerkannt. In diversen Schweizer Städten finden wir aber Situationen vor, die Anlass zu grosser Sorge geben. Leerstehende Wohnungen und Bodenpreise sowie Mietzinsen, die stetig ansteigen. Zürich oder Genf werden meistens in diesem Zusammenhang genannt. In Chur ist die Situation nicht derart dramatisch. Die Entwicklung gibt aber auch hier Anlass zur Sorge. Der Stadtrat schreibt in seiner Antwort auf eine gemeinderätliche Interpellation (Nr. 22/2009, GR Tenchio) Der Stadtrat ist sich ( ) bewusst, dass auch heute teilweise Familien und Einzelpersonen zu hohe Mietkosten finanzieren müssen. Die Zahlen zeigen, dass in Chur die Mieten beinahe auf dem Niveau der Stadt Basel angekommen sind. In Basel sind die Löhne allerdings deutlich höher. Wohnen ist in Chur beispielsweise deutlich teurer als in Thun oder St. Gallen. Das Preisniveau in Chur ist relativ zu anderen Städten insbesondere bei Wohnungen im günstigen und mittleren Preissegement sehr hoch. Die Inserationsdauer von Wohnungsinseraten bestätigt diese Aussage, ebenso die Zahlen von Wüest & Partner. Diese Entwicklung ist verschiedenen Faktoren geschuldet. Vereinfacht lassen sich diese in vier Punkten zusammenfassen: 1. Gesellschaftlicher Wandel (Wohnfläche pro Kopf, Zunahme von Singlehaushalten, Zuwanderung) 2. Wandel der Immobilie von der Wert- zur Ertragsanlage führt dazu, dass Immobilien horrenden Renditeansprüchen genügen müssen. Das schlägt auch auf die Boden- und Mietpreise durch. 3. Die Politik vertraute auf den Markt. Diesen kann es aber für Boden/Wohnungen/Immobilien so nicht geben, da klassische Marktmechanismen versagen. Beispielweise ist ein Marktaustritt nicht möglich, Boden kennt keine Substitute und ist auch nicht vermehrbar. Das Angebot ist zudem sehr inelastisch und trifft gleichzeitig auf eine äusserst elastische Nachfrage. 4. Rückgang des genossenschafltichen, gemeinnützigen Wohnugsbaus. Von der aktuellen Situation profitiert kaum jemand. Nicht die Stadt, der gute SteuerzahlInnen abhanden kommen, weil sie sich Chur nicht mehr leisten können - Nicht die MieterInnen, die oftmals fast die Hälfte des verdienten Geldes für die Miete aufbringen müssen - Nicht das Gewerbe, da die Leute weniger Produkte kaufen, weil sie viel zu viel Geld für die Miete ausgeben müssen - Nicht zukünftige WohneigentümerInnen, die sich ihr Eigenheim aufgrund steigender Preise nicht leisten können Nicht die Umwelt, weil viele Personen in die Nachbargemeinden ziehen müssen, da Chur zu teuer ist, was wiederum die Zersiedelung der Landschaft und Schlafgemeinden fördert. 2 Weshalb die Initaitive Gegensteuer geben kann Die Initiative hilft diese diese Fehlentwicklungen zu stoppen und sie tut das genau im richtigen Moment. Chur hat dank der Initiative die Möglichkeit zu bremsen, bevor der Markt ganz aus den Fugen gerät. Die Erfahrungen (z.b. Zürich, Genf) zeigen nämlich, dass es Jahrzehnte dauern kann den Wohnungsmarkt wieder in geordnete Bahnen zu lenken. Ziel einer fortschrittlichen Wohnbau- und Bodenpolitik muss es darum sein, einen sinnvollen Anteil von Immobilien den nicht funktionierenden Marktmechanismen und der Spekulation zu entziehen. Ein Mittel das zu erreichen, ist die Förderung von gemeinnützigem, genossenschaftlichem Wohnungsbau. Dort kommt das Prinzip der Kostenmiete zur Anwendung. Vereinfacht heisst das: Es darf keine Rendite erwirtschaftet werden. Es werden nur die effektiven Kosten (+ Abschreibungen, Investitionsbeiträge) verrechnet. Darum sind gemeinnützige Wohnungen langfristig rund 20 Prozent günstiger als der Markt. Ein hoher Anteil von gemeinnützigen Wohnungen wirkt auch preisdämp-

3 fend auf den Gesamtmarkt. Das aufgrund der im Mietrecht verankerten Orts- und Quartiersüblichkeit. Gemeinnützige Wohnbauträger bauen Wohnungen für alle: Für wenig vermögende Personen, den Mittelstand oder vermögendere Personen. Auch in Chur finden sich dafür gute Beispiele, z.b. die Wohnbaugenossenschaft Am Mühlbach Chur. Von steigenden Mieten sind auch die Gewerbetreibenden betroffen. Oft kann sich das lokale Gewerbe die guten Standorte nicht mehr leisten. Man spricht in diesem Zusammenhang auch oft von der Star-bucksisierung unserer Bahnhöfe. In Chur gibt es (noch) den Merz am Bahnhof. Es wäre aber schön, wenn sich noch andere lokale KMUs diesen guten Standort leisten könnten. Die Initiative nimmt darum explizit auch die Förderung preisgünstiger Gewerberäume auf. Bezahlbarer Wohnraum nützt allen. Die Attraktivität der Stadt wird gesteigert, die Durchmischung gestärkt und auch die Gewerbetreibenden profitieren, wenn am Ende des Monats mehr Geld für den Konsum bleibt. 3 Ist die Forderung der Initiative realistisch? ( ) Mindestens dieser Rückgang des genossenschaftlichen Wohnungsbaus von 9.8% auf 8.2% sollte in den nächsten Jahren wieder ausgeglichen werden, was dem Bau von total 360 Genossenschaftswohnungen in 10 Jahren entspricht. Eine Zeitspanne von 10 Jahren ist eine sinnvolle Grösse, um dies zu erreichen. ( ) was in Anbetracht der weit höheren Prozentzahlen in den Boomjahren des genossenschaftlichen Wohnungsbaus durchaus realistisch erscheint. Ein Ausblick auf die nächsten 10 bis 20 Jahre ist für die Stadt Chur schwierig zu machen und muss als spekulativ betrachtet werden. ( ) Das von der Stadt Chur prognostizierten Potential von 6400 zusätzlichen Bewohnern im neu entwickelten Stadtteil Chur West muss als einmalige Chance betrachtet werden. Durch die Verknappung des zur Verfügung stehenden Baulandes werden die Kosten für stadtnahen Wohnraum steigen. Hierdurch wird der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiter zunehmen. Daraus folgt, dass es Sinn macht die Zunahme von genossenschaftlichen Wohnungen zu halten und allenfalls Prozentual der Bevölkerungszunahme anzupassen: dh. ca. 36 bis 38 neue genossenschaftliche Wohnungen pro Jahr ( ) von 2024 bis Aus der Studie Das Potential des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Chur des Instituts für Bauen im alpinen Raum der HTW Chur im Auftrag des MV Graubünden. Um die Initiative zu erfüllen, müsste in der Stadt Chur jede fünfte neu erstellte Wohnung gemeinnützigen Kriterien genügen. Das ist weniger als sich Städte wie Luzern oder Zürich zum Ziel gesetzt haben, die ähnliche Initiativen angenommen haben. 4 Wie lässt sich die Initiative umsetzen? Die Initiative formuliert bewusst einen Grundsatzartikel mit einer Zielformulierung. Welche Massnahmen zur Umsetzung ergriffen werden, wird also nicht eingeschränkt, damit der (politische) Spielraum bei der Umsetzung nicht unnötig beschnitten wird. Zur Zielerreichung stehen unterschiedliche städtebauliche Massnahmen zur Verfügung.Eine unvollständige Auswahl an geeigneten Massnahmen/Instrumenten: o Abgabe von Land im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften. o Neueinzonungen und Abgabe im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften. o Planungsrechtliche Grundlagen für spezielle Zonen mit einem Mindestanteil an Wohnbaugenossenschaften und/oder Kostenmieten schaffen. o Finanzielle Förderung mittels Abschöpfung der Planungsmehrwerte. o Aufkauf bestehender Immobilien durch Genossenschaften (viele Immobilien werden in den nächsten Jahre auf den Markt kommen).

4 o Ausnützungsboni werden nur vergeben, wenn ein Mindestanteil an Wohnungen erstellt wird, die gemeinnützigen Kriterien genügen. 5 Weshalb die Initiative finanzpolitisch richtig ist und einen Beitrag zur Gesundung der Stadtfinanzen leistet. Die Studie der HTW Chur kommt zum Schluss, dass das Bevölkerungswachstum in Chur namentlich durch die Anzahl neu erstellter Wohnungen begrenzt ist. Werden mehr und insbesondere mehr bezahlbare Wohnungen erstellt, gewinnt die Stadt neue SteuerzahlerInnen. In Anbetracht der aktuellen Finanzlage ein erstrebenswertes Ziel. Eine Untersuchung der Stadt Luzern hat zudem gezeigt, dass die Steuereinnahmen pro Quadratmeter in Mittelstandsquartieren wesentlich höher sind als in jenen Quartieren, in denen sehr vermögende Personen leben. Auch das spricht für die Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger. Die Sozialausgaben steigen an. Eine Untersuchung der Stadt Zürich kommt zum Schluss, dass steigende AHV-IV Ergänzungsleistungen (und anderen Sozialausgaben) wesentlich auf steigende Wohnzuschüsse zurückzuführen sind. Die öffentliche Hand subventioniert hier die Gewinne Privater. In Chur dürfte sich das ähnlich verhalten. Das ist nicht im Interesse der Stadt. Bei einer Annahme der Initiative hat die Stadt Chur gegenüber Investoren einen Verfassungsauftrag bezahlbaren Wohnraum einzufordern. Das erschliesst neue Handlungsspielräume. 6 Chur West Im neu entstehenden Quartier Chur West ist ein Drittel des Bodens im Besitz der Stadt Chur. Das Quartiert wird in den nächsten Jahren realisiert. Einst werden über 5'000 Menschen in Chur West wohnen. Das Projekt Chur West bietet sich darum an, ein städtebaulich vorbildliches Vorhaben für nachhaltige Stadtentwicklung und bezahlbaren Wohnraum umzusetzen. Die Initiative nimmt die Politiker in die Pflicht. Chur West darf nicht zu einem Eldorado für die Immobilienwirtschaft werden.

5 Zahlen & Fakten zum Wohnungsmarkt in Chur 1. Mietpreise & Teuerung in der Schweiz Grafik/Datenquelle: SMV/BFS 2. Wie hoch sind die Mieten in Chur, verglichen mit anderen Städten? (Angaben ohne Nebenkosten) Mietpreise pro Monat (Median) in CHF ohne Nebenkosten CHF 1'500 CHF 1'330 CHF 1'570 CHF 1'170 CHF 1'380 CHF 1'370 CHF 1'670 CHF 1'000 CHF 500 CHF 0 3-Zimmer 4-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer Chur St. Gallen Basel Quelle: Wüest & Partner 3. Wie hoch sind die Mieten der Region Chur, verglichen mit anderen Städten? Entwicklung der Angebotsmieten nach Regionen (Indexiert, 2004=100) Region Chur Schweiz Region Bern Region Thun Region St.Gallen Region Basel-Stadt Quelle: Meta-Sys AG & ImmoDataCockpit

6 4. Inserationsdauer in Chur Inserationsdauer in Tagen von Wohnungen in Chur nach Preisklassen Teure Wohnungen (90%-Quantil) Mittlere Wohnungen (50%-Quantil, Median) Günstige Wohnungen (10%-Quantil) Quelle: Meta-Sys AG & ImmoDataCockpit 5. Wo sind die Wohnungen der Churer Wohnbaugenossenschaften? 6. Wie hat sich der Anteil von Genossenschaftswohnungen in Chur verändert? Quelle: HTW, 2013 Anmerkung: Nicht alle Wohnungen in den 8.2% genügen zwingend gemeinnützigen Kriterien (vgl. HTW, 2013)

7 7. Trotz Tiefzinsumfeld steigen sowohl die Angebots- auch als die Bestandesmieten (Vgl. auch 1. mit Zahlen des BFS) Quelle: SMV 8. Der Wandel von der Wert- zur Ertragsanlage Im Jahr 2000 wurde die erste Immobiliengesellschaft an der Börse gelistet. 10. HTW-Studie und Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger Die entsprechenden Dokumente können unter folgenden Links heruntergeladen werden: HTW Studie: Charta: NHzLpZeg7t,lnp6I0NTU042l2Z6ln1acy4Zn4Z2qZpnO2Yuq2Z6gpJCDdH19fGym162epYbg2c_ JjKbNoKSn6A--&lang=de