Wohnimmobilien

Transkript

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2 Impressum Herausgeber BAK Basel Economics / Fahrländer Partner Projektleitung Thomas Schoder, BAK Basel Economics Dominik Matter, Fahrländer Partner Redaktion Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner Corinna Heye, Fahrländer Partner Dominik Matter, Fahrländer Partner Barbara Weilenmann, Fahrländer Partner Corina Willi, Fahrländer Partner Produktion Florian Sieber, BAK Basel Economics Information & Verkauf Marc Bros de Puechredon, BAK Basel Economics marc.puechredon@bakbasel.com Bezugsbedingungen (Druckversion oder PDF) Preise (excl. MWSt) Einzelpublikation CHF 1'500.- (Vorjahreskunden CHF ) Zusatzexemplar CHF Postadresse BAK Basel Economics Fahrländer Partner AG Güterstrasse 82 Uetlibergstrasse 20 CH-4053 Basel CH-8045 Zürich Tel Tel Fax Fax info@bakbasel.com info@fpre.ch

3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1 Wichtigste Ergebnisse im Überblick Wohneigentum Mietwohnungen Verwendete Datengrundlagen Nachfragersegmente von Fahrländer Partner & sotomo Dimensionen der Charakterisierung von Haushalten Modellbildung Nachfragersegmente in der Schweiz Wohnsituation der Nachfragersegmente Schweizweite Entwicklungen der Wohnungsmärkte Wohneigentum Mietwohnungen Regionale Entwicklungen der Wohnungsmärkte Region Bassin Lémanique Region Espace Mittelland Region Basel Region Zürich/Aargau Region Zentralschweiz Region Ostschweiz Region Südschweiz Tabellenanhang... I 6.1 Region Bassin Lémanique... II 6.2 Region Espace Mittelland... III 6.3 Region Basel... IV 6.4 Region Zürich/Aargau... V 6.5 Region Zentralschweiz... VI 6.6 Region Ostschweiz... VII 6.7 Region Südschweiz... VIII 7 Glossar und Abkürzungen... IX 8 Regionalisierung... XI Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

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7 1 Wichtigste Ergebnisse im Überblick Kapitel Wohneigentum Aktuelle Marktlage Der seit längerem anhaltende Wohneigentumsboom hat sich auch im vergangenen Jahr unvermindert fortgesetzt. Davon zeugt nicht nur die hohe Bautätigkeit, sondern vor allem, dass trotz rund neu erstellten Wohnungen im Eigentum die Leerstände weder bei den Einfamilienhäusern noch bei den Eigentumswohnungen signifikant gestiegen sind. Die Absorptionsfähigkeit des Marktes kann also weiterhin als sehr gut bezeichnet werden. Dazu beigetragen haben mit Sicherheit die ausgesprochen vorteilhaften Rahmenbedingungen. Seit vier Jahren verzeichnet die Schweizer Wirtschaft überdurchschnittliche Wachstumsraten und die Hypothekarzinsen befinden sich ebenso lange schon auf sehr tiefem Niveau. Die Voraussetzungen für den Erwerb eines Eigenheims waren damit selten so günstig. Als zusätzlicher Treiber der Nachfrage darf die Immigration nicht unerwähnt bleiben, welche im vergangenen Jahr wesentlich mehr zum überdurchschnittlichen Wachstum der Wohnbevölkerung beigetragen hat als die Entwicklung der Schweizer Bevölkerung. Diese Faktoren haben sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen zu einem weiteren Anstieg der Preise geführt, der sich mit wenigen Ausnahmen in fast allen Regionen bemerkbar machte. Besonders ausgeprägt war der Preisanstieg einmal mehr in den Grosszentren und deren Agglomerationen mit Ausnahme der Region Bern sowie in den touristisch geprägten Regionen. Dies sind denn auch die Gebiete, die in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark von den ausgezeichneten Rahmenbedingungen profitiert haben: Die zentralen Lagen auf Grund des konjunkturell bedingten Beschäftigungswachstums und der ebenfalls durch die gute Wirtschaftslage beeinflussten Zuwanderung von mehrheitlich gut ausgebildeten ausländischen Arbeitskräften, die Tourismusorte auf Grund der steigenden Nachfrage nach Zweitwohnungen Zyklische Marktentwicklung Der vergleichsweise starke Einfluss der Konjunktur auf die Immobilienmärkte in diesen Regionen gibt aber angesichts der allseits erwarteten Wachstumsverlangsamung Anlass zur Sorge. Die Schweizer Wohneigentumsmärkte zeigten sich zwar bis anhin weitgehend unbeeinflusst von den eher negativen Entwicklungen auf den internationalen Immobilienmärkten, inzwischen kann sich aber auch die Schweizer Wirtschaft den Auswirkungen der globalen Finanzkrise nicht mehr entziehen. Der Rückgang des Wirtschaftswachstums und die damit verbundene Unsicherheit bezüglich der zukünftigen finanziellen Lage der Haushalte wird mit hoher Wahrscheinlichkeit eine rückläufige Nachfrage nach Wohneigentum zur Folge haben, da ein Teil der potenziellen Wohneigentümer ihre Kaufpläne auf einen späteren Zeitpunkt verschiebt. Es kommt hinzu, dass in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch die durch die internationale Migration ausgelöste Nachfrage sinkt, worunter insbesondere der Raum Zürich zu leiden hätte, der in letzter Zeit viele ausländische Arbeitskräfte angezogen hat. Während in weiten Teilen der Schweiz der zu erwartende Preisrückgang eher moderat ausfallen dürfte, besteht in den angesprochenen Regionen auf Grund der starken Preisanstiege in den vergangenen Jahren ein erhebliches Abwärtspotenzial. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 1

8 Tabelle 1-1 Zyklische Preisentwicklung 2008/ /2010 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen 2008/ / / /2010 Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Analysen Fahrländer Partner Trend-Marktentwicklung bis 2023 Langfristig ist aber mit einer erheblichen Zusatznachfrage nach Wohnungen im Eigentum zu rechnen. Das Prospektivmodell beziffert den Bedarf in den kommenden zwei Jahren auf 51'000 Einheiten. Die aktuelle Bautätigkeit im Bereich Wohneigentum sollte daher um rund 5'000 Wohnungen pro Jahr reduziert werden, um den durch die rückläufige Nachfrage beeinträchtigten Markt nicht zusätzlich zu belasten. Insgesamt ist bis 2023 ein zusätzlicher Bedarf von 260'000 Wohnungen im Eigentum zu erwarten, so dass langfristig von steigenden Preisen auszugehen ist. 1.2 Mietwohnungen Aktuelle Marktlage Der Neubau von Mietwohnungen wurde in den vergangenen Jahren zu Gunsten der Eigentumswohnungen etwas vernachlässigt. Dies kann einerseits mit den höheren Renditeerwartungen im Segment Eigentumswohnungen erklärt werden aus Investorensicht ist der Bau von Eigentumswohnungen lohnenswerter-, andererseits dürfte auch der Mangel an geeigneten Grundstücken in den Zentren und den Agglomerationen wo über zwei Drittel des Mietwohnungsbestands in der Schweiz liegen dazu beigetragen haben. Zwar ist die Zahl der neu erstellten Mietwohnungen seit einigen Jahren im Steigen begriffen, mit rund 12'000 Einheiten im Jahr 2007 liegt die Bautätigkeit aber deutlich unter jener der Eigentumswohnungen (2007: 18'000 Einheiten). Zudem ist davon auszugehen, dass der effektive Zugang an Mietwohnungen auf Grund von Umnutzungen von Miet- in Eigentumswohnungen noch tiefer liegt. Die in der jüngeren Vergangenheit praktisch stabile Leerstandsquote im Bereich Mietwohnungen zeigt jedoch, dass der geringe Neuzugang auf gesamtschweizerischer Ebene auf eine ebenso geringe Nachfrage traf. In den Zentren kann kaum von einer geringen Nachfrage gesprochen werden, im Gegenteil. Die verschwindend kleine Zahl von leer stehenden Wohnungen zeigt, dass hier das Marktgleichgewicht nachhaltig gestört ist. So standen im Sommer 2008 in Bern 264, in Genf 150, in Zürich 51 und in Lausanne sogar nur 41 Wohnungen leer. Es gehört also schon eine gewisse Portion Glück dazu, in diesen Städten eine Mietwohnung zu ergattern. Abseits der Grosszentren liegen die Leerstandsquoten dagegen teilweise deutlich über dem Schweizer Mittel. Die Leerstände waren im Vergleich zum Vorjahr aber auch in diesen Gebieten rückläufig, allerdings war der Rückgang kleiner als in den zentralen Lagen. 2 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

9 1.2.2 Zyklische Marktentwicklungen und Trend bis 2023 Die Mietpreise haben auch 2007 ihren seit nunmehr acht Jahren anhaltenden Anstieg fortgesetzt. Auch wenn gemäss Prospektivmodell bis 2010 nur rund 3'500 zusätzliche Mietwohnungen benötigt werden, ist mittelfristig kaum mit einem Rückgang der Mieten nicht auf gesamtschweizerischer Ebene und noch weniger in den Zentren zu rechnen. Diesbezüglich könnte der Mietwohnungsmarkt sogar von der allseits erwarteten Wachstumsverlangsamung profitieren, nämlich dann, wenn die erhöhte Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungen zu einer vorübergehenden Abschwächung der Nachfrage nach Wohneigentum führt. In der langen Frist aber wird der Trend zu Wohneigentum die Wohnungsmärkte in der Schweiz dominieren. Von der zwischen 2009 und 2023 erwarteten Zusatznachfrage von 310'000 Einheiten werden nur gerade 50'000 bzw. 16 Prozent auf Mietwohnungen entfallen. Der Zuwachs beschränkt sich dabei auf die kleineren und mittleren Wohnungen, während bei den grossen Wohnungen auf Grund der Konkurrenz durch das Wohneigentum - insbesondere in ländlichen Gebieten - mit einer deutlich reduzierten Nachfrage zu rechnen ist. Tabelle 1-2 Zyklische Preisentwicklung 2008/ /2010 MIetwohnungen 2008/ /2010 Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Analysen Fahrländer Partner. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 3

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11 2 Verwendete Datengrundlagen Kapitel 1 Prospektivmodell Das Prospektivmodell von Fahrländer Partner wurde in der letzten Ausgabe von «Wohnimmobilien» ausführlich vorgestellt. Im Jahr ist das Modell in mehrfacher Hinsicht erweitert worden: Einerseits hat das BFS im Jahr 2007 aktualisierte Perspektiven zur Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der Kantone publiziert, die als wichtige Basis für das Prospektivmodell dienen. Andererseits wurden die Nachfragersegmente, welche die Grundlage für die qualitative Differenzierung der Wohnungsnachfrage bilden, neu berechnet und weiter differenziert. Aus diesen Gründen kann es zu Unterschieden von den in «Wohnimmobilien » publizierten Werten kommen. Nachfragersegmente Die Nachfragersegmente von Fahrländer Partner & sotomo werden im Kapitel 3 der vorliegenden Ausgabe vorgestellt. Hedonische Modelle für Wohneigentum Die hedonischen Modelle von Fahrländer Partner dienen der Bewertung von Objekten Eingetumswohnungen und Einfamilienhäusern in allen Ortschaften und Stadtquartieren der Schweiz und des Fürstentums Liechtenstein. Die Modelle werden quartalsweise aktualisiert und basieren jeweils auf je rund gut beschriebenen Freihandtransaktionen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Modell Marktmiete Beim Modell «Marktmiete» von Fahrländer Partner handelt es sich um ein Derivat des hedonischen Modells für Eigentumswohnungen. Auf Basis der Marktwerte von Eigentumswohnungen werden die erzielbaren Mieten für typische Wohnungen bestimmt. Modell Marktvolumen Wichtige Grundlage für die Berechnung des Marktvolumens ist die Transaktionsdatenbank von Fahrländer Partner. Aus der Verteilung der effektiv gehandelten Liegenschaften wird unter Berücksichtigung der Bautätigkeit, des Wohnungsbestands, der Baugesuche und bewilligungen sowie der Hochbauprognose von BAK Basel Economics die Zahl der Handänderungen nach Bauperiode differenziert hochgerechnet und wo verfügbar, mit weiteren statistischen Kennzahlen überprüft. Umzugsdaten Die Auswertungen zur Binnenwanderung der Haushalte basieren auf den Umzugsdaten der Schweizerischen Post. Diese enthalten neben der Herkunfts- und Zielgemeinde Angaben zum Zeitpunkt des Wohnungswechsels sowie zur Zusammensetzung des Haushalts und bilden damit eine gute Ergänzung zu den Bevölkerungsdaten des BFS. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 5

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13 3 Nachfragersegmente von Fahrländer Partner & sotomo 3.1 Dimensionen der Charakterisierung von Haushalten Seit den 1950er Jahren haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen entscheidend verändert. Dieser soziale Wandel schlägt sich auch in der Analyse der Sozialstrukturen nieder. Dabei stellen Modelle von Lebensstilen und Milieus eine Alternative zu den herkömmlichen Klassen- und Schichtkonzepten dar. Oftmals werden in Segmentierungen zwei Dimensionen unterschieden: Soziale Schicht und Werthaltungen. Bei der Wohnstandortwahl spielt dritte Dimension eine entscheidende Rolle: die Lebensphase. Es ist offensichtlich, dass eine Familie andere Anforderungen an Wohnung und Wohnumfeld stellt als beispielsweise ein junger Single oder ein älteres Paar. Eine weitere Herausforderung ist die räumliche Auflösung. Oftmals basieren Segmentierungen auf qualitativen Interviews und einigen Tausend standardisierten Fragebögen. Kleinräumige Aussagen über die Verteilung unterschiedlicher Milieugruppen sind damit nur bedingt möglich. Das Ziel bei der Entwicklung der Nachfragersegmente von Fahrländer Partner & sotomo ist aber die Differenzierung der Gesellschaft für alle räumlichen Einheiten der Schweiz. Dabei werden die drei Dimensionen Soziale Schicht, Lebensstil und Lebensphase simultan betrachtet und auf sämtliche Haushalte der Schweiz angewendet. Die Datengrundlage hierzu bilden die Informationen aus der Volkszählung 2000, die über einen Vergleich mit der Volkszählung 1990 sowie auf Basis weiterer Faktoren fortgeschrieben werden. Abbildung 3-1 Die drei Dimensionen der Nachfragersegmente Fahrländer Partner & sotomo Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 7

14 3.2 Modellbildung Die Vollerhebungen der Volkszählungen bieten eine sehr gute Datenbasis, da sie verschiedenste Variablen zu den verschiedenen Dimensionen für alle Privathaushalte der Schweiz enthält. Zentrale Grundlage für die Entwicklung der Nachfragersegmente ist die Klassifikation der Schweizer Haushalte im soziokulturellen Raster, der die Dimensionen Lebensstil und Soziale Schicht mit jeweils zehn Klassen umfasst. Die Grundgesamtheit bilden alle Privathaushalte der Schweiz mit einer Referenzperson über 20 Jahre. Abbildung 3-2 Der soziokulturelle Raster Haushalt a Haushalt b Haushalt c a b c Fahrländer Partner & sotomo Die Zuteilung in die einzelnen Klassen basiert auf einem kombinierten deduktiv-empirischen Ansatz. In einem ersten Schritt werden die Dimensionen auf der Basis von theoretischen Überlegungen operationalisiert und entsprechende Indikatoren ausgewählt. In einem zweiten Schritt werden die Indikatoren auf ihre empirische Relevanz überprüft. Die Dimension Soziale Schicht (10 Klassen) gibt Auskunft über die Ausstattung eines Haushalts mit ökonomischen und anderen gesellschaftlichen Ressourcen. Die Dimension reicht von statusniedrig bis statushoch und wird mit Variablen zu Bildung, beruflicher Stellung und Einkommen gebildet. Da die Volkszählung keine Informationen zum Einkommen enthält, wird dieses mit Hilfe eines Regressionsmodells geschätzt. Die Dimension Lebensstil (10 Klassen) erfasst einstellungsbezogene Unterschiede der Haushalte. In den letzten Jahrzehnten sind Lebensstile zunehmend zu einer wichtigen Determinante der gesellschaftlichen Differenzierung geworden. Neben dem traditionellen bürgerlichen Haushalts- und Familienideal der Nachkriegszeit haben sich verschiedene alternative Lebensformen etabliert (egalitäre Familienmodelle, Wohnen in Wohngemeinschaften, Living-together-apart etc.). Die Pole der Dimension Lebensstil sind bürgerlich-traditionell und individualisiert, die sich in den Präferenzen bezüglich ihres Wohnstandortes und ihrer Wohnsituation stark unterscheiden. Die Dimension Lebensphase (9 Klassen) verbindet in einer Typologie den Haushaltstyp und das Lebensalter der Haushaltsmitglieder. Mit der Verbindung dieser beiden Merkmale wird berücksichtigt, dass die Lebensphasen in der heutigen individualisierten Gesellschaft nicht starr an eine bestimmte Altersstufe geknüpft sind. 8 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

15 Tabelle 3-1 Charakterisierung und Ausprägung der drei Dimensionen Dimension Ausprägungen Charakterisierung Soziale Schicht (10 Klassen) Lebensstil (10 Klassen) Lebensphase (9 Klassen) Fahrländer Partner & sotomo statushoch..... statusmittel statusniedrig bürgerlich-traditionell individualisiert junger Single mittlerer Single älterer Single junges Paar mittleres Paar älteres Paar Familie mit Kindern Einelternfamilie Wohngemeinschaft tertiäre Bildung hohes Einkommen oberes Kader, freie Berufe mittleres bis hohes Bildungsniveau mittlere Einkommen höher ausgebildete Handwerker und Angestellte tiefes Bildungsniveau geringes Einkommen ungelernte Arbeiter und Angestellte bürgerlich-traditionelles Familienmodell privatheits- & eigentumsorientiert Mobilität mit eigenem PW egalitäres Familienmodell öffentlichkeitsorientiert Wohngemeinschaften und Kleinhaushalte Mobilität mittels öv und Langsamverkehr Alter: J. Alter: J. Alter: 55+ J. Alter: J. Alter: J. Alter: 55+ J. Altersunabhängig Altersunabhängig Altersunabhängig In einem ersten Schritt wird jeder Haushalt in der Schweiz in eine von 900 möglichen Klassen eingeteilt. Davon ausgehend werden je nach Fragestellung geeignete Aggregate gebildet und mit den jeweiligen Bedürfnissen und Möglichkeiten referenziert. Für viele Fragestellungen hat sich die Zusammenfassung des soziokulturellen Rasters zu neun Nachfragersegmenten erwiesen, die wiederum nach allen neun Lebensphasen differenziert werden können. Abbildung 3-3 Neun Nachfragersegmente im soziokulturellen Raster Schweizweite Anteile 1: Ländlich Traditionelle 9.1% 2: Moderne Arbeiter 13.7% 3: Improvisierte Alternative 11.2% 4: Klassischer Mittelstand 14.4% 5: Aufgeschlossene Mitte 17.2% 6: Etablierte Alternative 8.9% 7: Bürgerliche Oberschicht 8.3% 8: Bildungsorientierte Oberschicht 9.3% 9: Urbane Avantgarde 7.9% 0: Nicht zuteilbare 3.4% BFS VZ 2000, Modellierung Fahrländer Partner & sotomo Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 9

16 Abbildung 3-4 Nachfragersegmente nach Lebensphasen BFS VZ 2000, Modellierung Fahrländer Partner & sotomo Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

17 3.3 Nachfragersegmente in der Schweiz Konsistenz auf allen räumlichen Ebenen Da die Nachfragersegmente basierend auf der Vollerhebung der Volkszählung 2000 auf Stufe der Haushalte gebildet wurden, können diese ab Stufe Hektare auf beliebige räumliche Ebenen aggregiert werden. Durch diesen Bottom-up Ansatz ist eine detaillierte und in sich konsistente Grundlage für viele Analysen der Wohnungsmärkte verfügbar. Tabelle 3-2 Nachfragesegmente in der Gemeinde Liestal Nachfragersegment Gemeinde Liestal MS-Region Oberes Baselbiet Kanton Basel- Landschaft Schweiz 1 Ländlich Traditionelle Moderne Arbeiter Improvisierte Alternative Klassischer Mittelstand Aufgeschlossene Mitte Etablierte Alternative Bürgerliche Oberschicht Bildungsorientierte Oberschicht Urbane Avantgarde Anteile am Total der Haushalte in %. Fahrländer Partner & sotomo Räumliche Verteilung der Oberschicht Die Oberschicht besteht aus Bürgerlicher Oberschicht, Bildungsorientierter Oberschicht sowie Urbaner Avantgarde und macht etwas mehr als ein Viertel der Schweizer Haushalte aus. Wie sich zeigt, wohnt die Oberschicht relativ «konzentriert». Sechs Gemeinden weisen einen Anteil der Oberschicht von mehr als 60 Prozent auf, weitere 45 Gemeinden einen Anteil von mehr als 50 Prozent. Die überwiegende Mehrheit dieser sehr homogenen «Oberschichtgemeinden» liegt am Genfersee, während die deutschsprachige Schweiz nur zehn solche Gemeinden aufweist, davon sieben am unteren Zürichsee. In insgesamt 847 Gemeinden liegt der Anteil der oberen Schichten bei 25 Prozent und mehr, wobei auffällt, dass die Oberschicht vorzugsweise zentrumsnah sowie idealerweise an Lagen mit attraktiver Aussicht siedelt. Innerhalb der Oberschicht unterscheiden sich die Wohnstandortpräferenzen deutlich. Während in den Zentren die Urbane Avantgarde am stärksten vertreten ist, siedelt die Bildungsorientierte Oberschicht vorzugsweise in der Agglomeration Genf, in der inneren Agglomeration Zürich sowie in den Räumen Zug und Lugano. Die traditionell orientierte Bürgerliche Oberschicht findet sich dagegen in den noch eher ländlich geprägten Gemeinden der Agglomerationen. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 11

18 Abbildung 3-5 Oberschichtsegmente in der Schweiz Dominantes Oberschichtsegment in der Gemeinde mit einem Anteil von mehr als 25%. Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Dieser Stadt-Land-Gegensatz bezüglich der Lebensstile wird noch deutlicher, wenn man die kleinräumige Verteilung der verschiedenen Oberschichtsegmente auf Stufe Hektare betrachtet. Die Urbane Avantgarde konzentriert sich beispielsweise in den Zentren während die Bürgerliche Oberschicht eher an den Rändern der Städte und Gemeinden siedelt. Abbildung 3-6 Oberschichtsegmente in der Region Basel Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo Räumliche Verteilung der Mittelschicht Die Mittelschicht besteht aus Klassischem Mittelstand, Aufgeschlossener Mitte sowie Etablierten Alternativen und macht knapp 50 Prozent der Schweizer Haushalte aus. Die Mittelschicht verteilt sich sehr viel weiträumiger als die Oberschicht. In 103 Gemeinden ist der Anteil der Mittelschicht grösser als 60 Prozent und 1'548 Gemeinden weisen Anteile von mehr als 50 Prozent auf. Die Regionen, in 12 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

19 denen die Mittelschicht mehr als 50 Prozent aller Haushalte ausmacht, befinden sich vor allem in den Agglomerationen. Abbildung 3-7 Mittelschichtsegmente in der Schweiz Dominantes Mittelschichtsegment in der Gemeinde mit einem Anteil von mehr als 50%. Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung 3-8 Mittelschichtsegmente in der Region Basel Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Auch innerhalb der Mittelschicht wirken sich die unterschiedlichen Wohnstandortpräferenzen in der räumlichen Verteilung aus. Die Etablierten Alternativen bilden in lediglich acht Gemeinden das dominante Nachfragersegment. Dies liegt vor allem daran, dass sie nur ein Viertel der Mittelschicht ausmachen während die Aufgeschlossene Mitte und der Klassische Mittelstand knapp 40 Prozent aller Haushalte bilden. Die Gemeinden, in denen die Etablierten Alternativen dominieren, verteilen sich dementsprechend zufällig im Raum und sind vor allem kleine Gemeinden. Die räumliche Verteilung des Klassischen Mittelstandes und der Aufgeschlossenen Mitte zeigt hingegen einen Stadt-Land- Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 13

20 Gegensatz, wie er auch bei der Oberschicht zu beobachten ist wenn auch weniger ausgeprägt. Die Aufgeschlossene Mitte wohnt in den zentrumsnäheren Agglomerationsgemeinden, der Klassische Mittelstand mehr an den Agglomerationsrändern und im ländlichen Raum Räumliche Verteilung der Unterschicht Die Unterschicht wird durch die Nachfragersegmente Ländlich Traditionelle, Moderne Arbeiter und Improvisierte Alternative gebildet und umfasst knapp einen Viertel der Schweizer Haushalte. Sie wohnt weniger konzentriert als die Oberschicht: In knapp 1'500 Gemeinden beträgt ihr Anteil mehr als 25 Prozent. Die meisten dieser Unterschichtgemeinden sind durch die Modernen Arbeiter dominiert. Abbildung 3-9 Unterschichtsegmente in der Schweiz Dominantes Unterschichtsegment in der Gemeinde mit einem Anteil von mehr als 25%. Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung 3-10 Unterschichtsegmente in der Region Basel Fahrländer Partner & sotomo 2007; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. 14 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

21 3.4 Wohnsituation der Nachfragersegmente Neben den rein mengen- und anteilsmässigen Aussagen zu den einzelnen Nachfragersegmenten in den verschiedenen räumlichen Aggregaten sind detaillierte Analysen der Bedürfnisse, Präferenzen und Möglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt möglich. Die Nachfragersegmente unterscheiden sich nicht nur in ihren Wohnstandorten, sondern auch darin, wie sie wohnen. Dabei unterscheiden sich die Wohnverhältnisse nicht nur nach Status, sondern auch deutlich nach Lebensstil. Während die Bürgerliche Oberschicht mit knapp 60 Prozent die höchste Wohneigentumsneigung aufweist, ist diese bei der Urbanen Avantgarde mit unter 25 Prozent sogar deutlich unterdurchschnittlich. Dies, obwohl die Urbane Avantgarde über ähnliche ökonomische Ressourcen wie die Bildungsorientierte oder die Bürgerliche Oberschicht verfügt. Die Wohneigentumsquote der jeweiligen Nachfragersegmente variiert dabei stark zwischen den verschiedenen Gemeindetypen. In den Grosszentren ist der Wohneigentumsanteil generell am geringsten, in Pendlergemeinden der Agglomerationen am höchsten. Die Muster innerhalb der Nachfragersegmente bleiben dabei allerdings relativ stabil. Die höchste Einfamilienhausquote hat jeweils die Bürgerliche Oberschicht, die tiefste die Improvisierten Alternativen. Abbildung 3-11 Nachfragersegmente nach Wohnungstyp, Schweiz Abbildung 3-12 Nachfragersegmente nach Wohnungstyp, Grosszentren Anteil Haushalte in %. Fahrländer Partner & sotomo Anteil Haushalte in %. Fahrländer Partner & sotomo Abbildung 3-13 Nachfragersegmente nach Wohnungstyp, Agglomeration Abbildung 3-14 Nachfragersegmente nach Wohnungstyp, Ländliche Gebiete Anteil Haushalte in %. Fahrländer Partner & sotomo Anteil Haushalte in %. Fahrländer Partner & sotomo Die durchschnittliche Wohnfläche variiert stark zwischen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum und Mietwohnung. Die unterschiedlichen Wohnverhältnisse haben damit einen grossen Einfluss auf die Wohnflächennachfrage der verschiedenen Nachfragersegmente. Den grössten Flächenbedarf haben Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 15

22 Haushalte der Bürgerlichen Oberschicht und der Bildungsorientieren Oberschicht. Diese Unterschiede resultieren allerdings nicht nur aus der unterschiedlichen Gebäudeart, sondern unterscheiden sich auch stark zwischen den verschiedenen Nachfragersegmenten, wobei hier die Unterschiede zwischen der Unter- und Oberschicht grösser sind als zwischen den bürgerlich-tradionellen und individualisierten Nachfragersegmenten. So ist ein Einfamilienhaus der Bürgerlichen Oberschicht fast 100 m 2 grösser als eines der Ländlich Traditionellen, aber nur knapp 30 m 2 grösser als eines der Urbanen Avantgarde. Tabelle 3-3 Mittlere Wohnfläche nach Wohnungstyp und Nachfragersegment Nachfragersegment Einfamilienhaus Stockwerkeigentum Mietwohnung gesamt 1 Ländlich Traditionelle Moderne Arbeiter Improvisierte Alternative Klassischer Mittelstand Aufgeschlossene Mitte Etablierte Alternative Bürgerliche Oberschicht Bildungsorientierte Oberschicht Urbane Avantgarde Insgesamt Wohnfläche pro Haushalt in m 2. Fahrländer Partner & sotomo Ähnlich wie die Eigentumsquote unterscheidet sich die durchschnittliche Wohnfläche innerhalb der verschiedenen Gemeindetypen erheblich zwischen den verschiedenen Nachfragersegmenten. Die Unterschiede zwischen den Nachfragersegmenten sind dabei erheblich grösser als zwischen den Gemeindetypen. 16 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

23 Tabelle 3-4 Mittlere Wohnfläche nach Nachfragersegment und Gemeindetyp für Stockwerkeigentum Gemeindetyp 1 Ländlich Traditionelle 2 Moderne Arbeiter 3 Improvisierte Alternative 4 Klassischer Mittelstand 5 Aufgeschlossene Mitte 6 Etablierte Alternative 7 Bürgerliche Oberschicht 8 Bildungsorientierte Oberschicht 9 Urbane Avantgarde Grossstädte Inn. Agglogürtel Grossstädte Äuss.Agglogürtel Grossstädte Mittelstädte Inn. Agglogürtel Mittelstädte Äuss.Agglogürtel Mittelstädte Kleinstädte Reiche Gemeinden Pendlergem.ausserh.Agglo Industrielle Gemeinden Agrarische Gemeinden Tourismusgemeinden Wohnfläche pro Haushalt in m 2. Fahrländer Partner & sotomo Die Auswertungen zeigen die Vielfalt der Möglichkeiten und Präferenzen der Nachfragersegmente in Bezug auf die nachgefragten Objektqualitäten und Standorte. Damit stellt sich bei der Entwicklung von Immobilien oder bei deren Neupositionierung im Rahmen von Erneuerungen oder Sanierungen vermehrt die Frage nach dem Zielpublikum. Wenn in einem ländlich geprägten Umfeld Wohnungen für ein urbanes Publikum erstellt werden, oder in potenziellen Wohneigentumsregionen des Mittelstandes zu teure Mietwohnungen bereit gestellt werden, sind Vermarktungsprobleme vorprogrammiert. Um die Marktchancen eines Projekts sicherzustellen, ist es also notwendig, das Angebot auf die Ansprüche der zukünftigen Nutzer auszurichten. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 17

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25 4 Schweizweite Entwicklungen der Wohnungsmärkte Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum, tiefe Zinsen und hohes Bevölkerungswachstum über mehrere Jahre: Die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung auf den Schweizer Wohnungsmärkten waren auch im vergangenen Jahr gegeben. Befürchtungen, die Neuproduktion von jeweils mehr als Wohneinheiten in den Jahren 2006 und 2007 könnte zu einem Überangebot führen, erwiesen sich als gegenstandslos. Dabei dürfte insbesondere die zusätzliche durch Zuwanderung aus dem Ausland ausgelöste Nachfrage nach Wohnraum dafür verantwortlich sein, dass das grosse Angebot vom Markt absorbiert wurde. Abbildung 4-1 Reales Bruttoinlandprodukt Abbildung 4-2 Hypothekarzinsen BIP-Wachstum real, zu Preisen des Vorjahres. SECO Zinssatz für variable Neuhypotheken, Stand Juli SNB Abbildung 4-3 Bevölkerungsentwicklung Wachstum der ständigen Wohnbevölkerung. ESPOP Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage ist die Leerstandsquote, die sich schon seit längerem auf vergleichsweise tiefem Niveau befindet, im laufenden Jahr unter den Wert von 1 Prozent gefallen. Entsprechend wird wieder von «Wohnungsnot» gesprochen, wobei zu beachten ist, dass auf regionaler Ebene beträchtliche Unterschiede sowohl im Niveau als auch in der Entwicklung der Leerstandsquote bestehen. So lag die Leerstandsquote in den Zentren schon 2007 deutlich unter 1 Prozent, während in den peripheren Regionen auch 2008 knapp 1.2 Prozent der Wohnungen leer stehen. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 19

26 Abbildung 4-4 Leerstandsquote Schweiz Abbildung 4-5 Leerstandsquote Regional Leer stehende Wohnungen in % des Wohnungsbestandes. BFS Leer stehende Wohnungen in % des Wohnungsbestandes. BFS Die seit dem Jahr 2000 zu beobachtende Verschiebung in der Struktur der Leerstände hat sich weiter fortgesetzt. Der Anteil der kleinen Wohnungen (1 bis 2.5 Zimmer) am Total der leer stehenden Wohnungen ist stark rückläufig und liegt im laufenden Jahr noch bei 20 Prozent gegenüber rund 35 Prozent im Jahr Gleichzeitig hat sich der Anteil der leer stehenden Wohnungen mit vier und mehr Zimmern am Total der leer stehenden Wohnungen verdoppelt, und beträgt momentan rund 50 Prozent. Abbildung 4-6 Leerstand nach Zimmerzahl Abbildung 4-7 Neubau nach Zimmerzahl 1-/2-Zimmer 3-Zimmer 5-Zimmer 6+-Zimmer 1-/2-Zimmer 3-Zimmer 5-Zimmer 6+-Zimmer Wohnungen nach Zimmerzahl in % der leer stehenden Wohnungen. BFS Wohnungen nach Zimmerzahl in % der neu gebauten Wohnungen. BFS Dies ist nicht zuletzt auf den markanten Anstieg des Bestands im Bereich der grossen Wohnungen zurückzuführen: Rund 80 Prozent der in den Jahren 2000 bis 2005 neu erstellten Wohnungen fallen in dieses Segment. Allerdings scheint sich das Pendel wieder in die andere Richtung zu bewegen. Seit zwei Jahren werden vermehrt kleinere Wohnungen gebaut, der Anteil der Wohnungen mit mehr als drei Zimmern an der gesamten Neubautätigkeit liegt aber nach wie vor bei über 70 Prozent. Aufzählungen 20 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

27 4.1 Wohneigentum Aktuelle Marktlage Mit knapp Einheiten lag die Neuproduktion von Wohnungen im vergangenen Jahr noch einmal leicht höher als Der Schwerpunkt der Bautätigkeit hat sich dabei weiter in den Bereich Mehrfamilienhaus-Wohnungen verschoben: Nur etwas mehr als ein Viertel der 2007 neu erstellten Wohnungen waren Einfamilienhäuser. Mit einer Neuproduktion von mehr als Einheiten wurde der Neubau von Wohnungen einmal mehr vom Segment Eigentumswohnungen dominiert. Die Entwicklung der Leerstände scheinen jedoch darauf hinzudeuten, dass der Markt allmählich an die Grenzen der Absorptionsfähigkeit stösst. Abbildung 4-8 Wohnbautätigkeit Abbildung 4-9 Leerstandsquote EFH/EWHG Anzahl Wohnungen (Neubau), in 1'000. BFS Leer stehende Wohnungen in % des Bestands. BFS 2008/Modellierung Fahrländer Partner. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die neu erstellten Wohnungen im Eigentum nur einen kleinen Teil des Angebots ausmachen. Ein erheblich grösserer Teil stammt aus dem Bestand. So dürften im laufenden Jahr rund Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen den Besitzer wechseln. Dies entspricht einem Anteil von 5.7 bzw. 6.2 Prozent am Wohnungsbestand im entsprechenden Segment. Die gehandelten Liegenschaften haben einen Marktwert von rund CHF 38 Mia. (EFH) bzw. CHF 30 Mia. (EWHG). Unter der Annahme, dass die gehandelten Liegenschaften den Bestand hinsichtlich Grösse, Lage und regionaler Verteilung repräsentieren, ergibt sich aus diesen Zahlen unter Berücksichtigung der Bauperioden ein Gesamtwert für den Bestand an Wohneigentum von gegenwärtig CHF Mia. Abbildung 4-10 Handänderungen Abbildung 4-11 Marktvolumen Anzahl Transaktionen. Berechnungen Fahrländer Partner Transaktionsvolumen in CHF Mio. Berechnungen Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 21

28 Die positiven Rahmenbedingungen hatten auch im vergangenen Jahr auf gesamtschweizerischer Ebene einen Anstieg der Preise für Objekte im Wohneigentum zur Folge. Der anhaltende Preiskampf auf dem Hypothekarmarkt und die steigende Nachfrage haben das ihre dazu beigetragen, dass trotz der hohen Neubautätigkeit auch im Segment Eigentumswohnungen ein Anstieg der Preise resultierte. Insbesondere am Genfersee, im Raum Zürich und in der Innerschweiz und gar noch ausgeprägter in einigen touristisch geprägten Regionen war wiederum ein deutlicher Anstieg der Einfamilienhaus- Preise zu beobachten. Abbildung 4-12 Durchschnittliches Einfamilienhaus: Transaktionspreis in CHF Freistehendes EFH (Neubau), Grundstück 600m 2, Volumen 800m 3, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2008/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung 4-13 Durchschnittliches Einfamilienhaus: Preisentwicklung Freistehendes EFH (Neubau), Grundstück 600m 2, Volumen 800m 3, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. 22 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

29 Abgesehen von den Tourismusorten sind es einmal mehr die zentral gelegenen Regionen, die die höchsten Preissteigerungen zu verzeichnen hatten. Abseits der Zentren stiegen die Preise in den letzten 12 Monaten bestenfalls moderat. Bern bildet insofern eine Ausnahme, als dass die Agglomeration viel weniger dicht bebaut ist als diejenige der anderen Grosszentren und ein geringerer Nachfragedruck besteht. Abbildung 4-14 Durchschnittliche Eigentumswohnung: Transaktionspreis in CHF Eigentumswohnung EWHG (Neubau), Wohnfläche 125m 2, 4.5 Zimmer, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2008/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Noch positiver als die Einfamilienhäuser entwickelte sich das Segment Eigentumswohnungen. So ist keine Region zu verzeichnen, die im Vergleich zum Vorjahr sinkende Preise aufweist. Abbildung 4-15 Durchschnittliche Eigentumswohnung: Preisentwicklung Eigentumswohnung EWHG (Neubau), Wohnfläche 125m 2, 4.5 Zimmer, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 23

30 4.1.2 Zyklische Marktentwicklung 2008 bis 2010 Bis anhin zeigten sich die Schweizer Immobilienmärkte weitgehend unbeeinflusst von der internationalen Immobilienkonjunktur. Während die Wohneigentumspreise in vielen Ländern USA, Australien, Grossbritannien, Irland, Spanien und Dänemark, um nur einige zu nennen seit einiger Zeit am sinken sind, ist davon in der Schweiz noch kaum etwas zu spüren. Dies dürfte sich in der näheren Zukunft ändern. Den Auswirkungen der globalen Finanzkrise kann sich auch die Schweizer Volkswirtschaft nicht entziehen. So haben die verschiedenen Prognoseinstitute ihre Wachstumsprognosen für 2009 und 2010 in den letzten Monaten und Wochen wiederholt und teilweise deutlich gesenkt. Vom tieferen Wirtschaftswachstum ist nicht nur das Einkommen der Haushalte, sondern auch die internationale Migration und damit sowohl die inländische als auch die ausländische Nachfrage nach Wohnraum betroffen. Vor diesem Hintergrund dürfte die Zahl der neu erstellten Wohnungen im laufenden Jahr nicht mehr das Niveau von 2007 erreichen. Im Gegensatz zum Segment Einfamilienhäuser, wo in diesem Jahr eine deutlich geringere Neubautätigkeit zu erwarten ist, darf bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im laufenden und im kommenden Jahr mit einem leichten Zuwachs gerechnet werden. Insgesamt werden sowohl 2008 als auch 2009 noch einmal mehr als Neubau-Wohnungen auf den Markt kommen. Abbildung 4-16 Wohnbautätigkeit Anzahl Wohnungen (Neubau), in 1'000. BFS/BAK Basel Economics Abbildung 4-17 Entwicklung Bauinvestitionen EFH Abbildung 4-18 Entwicklung Bauinvestitionen MFH Veränderung zum Vorjahr in %. BAK Basel Economics Veränderung zum Vorjahr in %. BAK Basel Economics Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

31 Trifft ein hohes Angebot auf eine tendenziell sinkende Nachfrage, so hat dies in der Regel negative Auswirkungen auf die Preise. Auf gesamtschweizerischer Ebene muss daher in den nächsten zwei Jahren mit stabilen bis sinkenden Preisen gerechnet werden. Dabei ist davon auszugehen, dass in jenen Regionen, die in der Vergangenheit einen überdurchschnittlichen Preisanstieg verzeichneten, auch der Rückgang der Preise stärker ausfallen wird als im Rest der Schweiz. Es stellt sich dann die Frage, wie gross das Abwärtspotenzial auf kleinräumiger Ebene ist. Ebenso wie viele andere ökonomische Zeitreihen lässt sich die Entwicklung der Immobilienpreise in zwei Komponenten zerlegen: Eine Trendkomponente, die die langfristige Entwicklung der Preise abbildet, und eine zyklische Komponente, die auf kurzfristige Veränderungen der Rahmenbedingungen reagiert. Die zyklische Komponente wird hauptsächlich von konjunkturellen Faktoren wie beispielsweise dem Wirtschaftswachstum, der Arbeitslosigkeit, der Migration sowie Zinsen und Teuerung bestimmt, und kann dazu führen, dass das Preisniveau mehr oder weniger stark vom Trendniveau abweicht. Vergleicht man das aktuelle Preisniveau für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit dem entsprechenden Niveau gemäss dem langfristigen Trend, so zeigen sich deutliche Abweichungen auf regionaler Ebene. Im Raum Zürich/Innerschweiz, am Genfersee, in der Region Basel, im Tessin und in vielen touristischen Gemeinden liegen die Preise heute um mehr als 25 Prozent über dem langfristigen Niveau. Demgegenüber sind die Marktwerte im Kanton Jura, im Wallis und in Teilen der Westschweiz sehr tief bewertet. Muss deshalb in den sehr hoch bewerteten Regionen von «Überhitzung» gesprochen werden? Diese Frage lässt sich nur beantworten, wenn auch die zyklische Komponente berücksichtigt wird. Nun sind es gerade diese Regionen, die von der guten Wirtschaftslage in den letzten Jahren besonders profitiert haben, sei es auf Grund des Beschäftigungswachstums, der steigenden Immigration wie im Fall der Regionen Zürich, Basel und Genfersee oder durch die verstärkte Nachfrage nach Zweitwohnungen in den touristischen Gemeinden. Insofern kann das überdurchschnittliche Preisniveau zumindest teilweise mit konjunkturellen Faktoren erklärt werden. Abbildung 4-19 Preisniveau 2008 vs. Trend: Durchschnittliches Einfamilienhaus Differenz zwischen dem hedonischen Marktwert und dem Trend-Marktwert. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2008/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 25

32 Es zeigt sich aber, dass die Immobilienpreise in diesen Regionen deutlich stärker von der Wirtschaftslage beeinflusst werden und daher auch volatiler sind als die Preise im Rest der Schweiz. Die Immobilienpreise in diesen Gemeinden dürften daher in den kommenden zwei Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr oder weniger stark sinken. Abbildung 4-20 Preisniveau 2008 vs. Trend: Durchschnittliche Eigentumswohnung Differenz zwischen dem hedonischen Marktwert und dem Trend-Marktwert. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2008/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Tabelle 4-1 Nachfrage- und Preisentwicklung Wohneigentum Zusatznachfrage Preisentwicklung Wohneigentum (Anzahl Einheiten) Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

33 4.1.3 Trend-Marktentwicklung bis 2023 Auf Grund der Attraktivität von Wohneigentum sowie auf Grund der generellen Teuerung ist auf gesamtschweizerischer Ebene langfristig mit steigenden Preisen zu rechnen. Diese allgemeine Tendenz verdeckt jedoch die Unterschiede in der Preisentwicklung auf regionaler Ebene sowie bezüglich der verschiedenen Wohnungsqualitäten. Zwischen 2000 und 2023 ergibt das Prospektivmodell im Szenario Trend einen Zugang von insgesamt Wohnungen, wovon über 80 Prozent dem Segment Wohneigentum zuzurechnen sind. Ein grosser Teil dieser Wohnungen dürfte im Jahr 2010 bereits erstellt sein. Ab 2010 nimmt die Zahl der Wohneigentümer zwar weiter zu, aber nicht mehr so schnell wie im aktuellen Jahrzehnt, weil davon auszugehen ist, dass die Zahl der Objekte aus dem Bestand, die zum Verkauf angeboten werden, deutlich steigen wird. Dies gilt insbesondere für die Einfamilienhäuser. Der wachsende Anteil von Altbau-Objekten am Angebot wird vor allem die Einfamilienhaus- Neubauten im unteren Segment konkurrenzieren, so dass die Preisentwicklung in diesem Segment langfristig negativ ausfallen könnte. Das mittlere Segment wird davon weit weniger tangiert, Liegenschaften im gehobenen Segment mit hoher Wahrscheinlichkeit gar nicht. In diesen Segmenten ist langfristig mit stabilen bis steigenden Preisen zu rechnen. Tabelle 4-2 Nachfrage- und Preisentwicklung Wohneigentum , Szenario «Trend» Zusatznachfrage Preisentwicklung Wohneigentum (Anzahl Einheiten) Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment TOTAL Prospektivmodell Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 27

34 4.2 Mietwohnungen Aktuelle Marktlage Obwohl im vergangenen Jahr etwas mehr Mietwohnungen gebaut wurden als 2006, reduzierte sich die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen um rund Einheiten bzw. 12 Prozent. In der Folge sank die Leerstandsquote nach mehreren Jahren mit steigenden Leerständen auf unter 1.5 Prozent. Im Gegensatz zu früheren Jahren erfolgte der Rückgang der Leerstände zwischen 2007 und 2008 auf breiter Front. Sowohl in den Zentren als auch in den Agglomerationen und den peripheren Gemeinden sank die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen. Besonders betroffen waren die Grosszentren, die mit Ausnahme der Stadt Basel seit mehreren Jahren eine sehr tiefe Leerstandsquote aufweisen. Der stärkste Rückgang war dabei in der Stadt Lausanne zu beobachten: Trotz der etwas höheren Leerstandsquote stehen in Lausanne inzwischen weniger Mietwohnungen leer als in Zürich, nämlich deren 41 im Vergleich zu 51 Wohnungen in der Stadt Zürich. Das knappe Angebot an verfügbaren Wohnungen führte zu einem Anstieg der Marktmieten im Rahmen von rund 2.5 Prozent zwischen 2006 und Die Angebotsmieten liegen damit um beinahe 24 Prozent über dem Niveau des Jahres Abbildung 4-21 Leerstandsquote MWHG Abbildung 4-22 Leerstandsquote Grosszentren 2008 Leer stehende Mietwohnungen in % des Bestands. BFS/Berechnung Fahrländer Partner Leer stehende Mietwohnungen in % des Bestands. BFS/Berechnung Fahrländer Partner Abbildung 4-23 Bestandesmieten Abbildung 4-24 Angebotsmieten Teilindex Miete des Landesindex der Konsumentenpreise LIK. BFS 2008 (Mai 2000 = 100). Index der Angebotsmietpreise, nominal. Schweizerische Nationalbank SNB 2008 (1970 = 100). 28 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

35 Abbildung 4-25 Durchschnittliche Mietwohnung: Marktmiete in CHF Netto-Monatsmiete für eine durchschnittliche 3.5-Zimmer-Mietwohnung. Modellierung Fahrländer Partner 2008/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo Zyklische Marktentwicklung Auch auf den Mietwohnungsmärkten dürfte die zu erwartende Verlangsamung des Wirtschaftswachstums zu spüren sein. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen deutlich geringer ausfallen werden als im Segment Wohneigentum. Zum Einen ist die Zahl der verfügbaren Wohnungen in den Zentren und deren Agglomerationen relativ gering, und mit einer deutlichen Ausdehnung des Angebots ist in nächster Zeit nicht zu rechnen. Andererseits wird die Nachfrage nach Mietwohnungen ausserhalb der Zentren kaum sinken zumal dann, wenn potenzielle Wohneigentümer angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit ihre Kaufpläne auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. In den Zentren mit einem substantiellen Anteil an Zweitwohnungen ist es jedoch nicht auszuschliessen, dass die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren und gehobenen Segment mittelfristig zurückgeht. Zudem dürfte in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch die durch die Immigration ausgelöste Nachfrage tendenziell rückläufig sein. Mittelfristig wird sich der in den Leerständen sichtbare Trend zu kleineren Wohnungen fortsetzen. Insgesamt dürfte die sinkende Nachfrage im gehobenen Segment dadurch mehr als kompensiert werden, so dass bis 2010 ein Zusatzbedarf von Mietwohnungen resultiert. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 29

36 Tabelle 4-3 Nachfrage- und Preisentwicklung Mietwohnungen , Szenario «Trend» Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Trend-Marktentwicklung bis 2023 Langfristig ist auf Grund der hohen Wohneigentumsneigung nicht mit einer namhaften Zusatznachfrage nach Mietwohnungen zu rechnen. Insbesondere bei den Wohnungen im gehobenen Segment, in dem die Konkurrenz durch das Wohneigentum am stärksten ist, ist bis 2023 mit einer rückläufigen Nachfrage zu rechnen. Tabelle 4-4 Nachfrage- und Preisentwicklung Mietwohnungen , Szenario «Trend» Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Bei den kleinen und mittleren Wohnungen wird die bis 2023 zusätzlich zu erwartende Nachfrage im Trendszenario des Prospektivmodells möglicherweise sogar unterschätzt. Wie in der letzten Ausgabe der «Wohnimmobilien» ausführlich beschrieben, wird die zukünftige Nachfrage nach Wohnungen im Prospektivmodell auf Basis der Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Statistik BFS berechnet, wobei die durchschnittliche Haushaltsgrösse (Anzahl Personen pro Haushalt) und deren Entwicklung eine zentrale Rolle spielt. Nun hat das BFS vor kurzem eine eigene Perspektive zur zukünftigen Wohnungsnachfrage publiziert. Diese wurde nach einer ähnlichen Methode berechnet, wobei das BFS allerdings von einem deutlich stärkeren Rückgang der Haushaltsgrösse ausgeht. Dadurch steigt auch die Zahl der benötigten Wohnungen. So prognostiziert das BFS für das Jahr 2023 einen Wohnungsbestand von 3.8 Mio. Einheiten, während gemäss dem Szenario «Trend» des Prospektivmodells von einem Bestand von 3.65 Mio. Einheiten ausgegangen wird. Sollte die durchschnittliche Haushaltsgrösse tatsächlich in dem Ausmass sinken, wie es das BFS unterstellt, so dürfte ein grösserer Teil der zusätzlich benötigten 150'000 Wohnungen auch im Teilmarkt Mietwohnungen nachgefragt werden. 30 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

37 Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Marktmieten in der Schweiz langfristig weiter steigen werden. Je nach Region und Wohnungsqualität wird die Entwicklung aber unterschiedlich verlaufen. Während kleine und mittlere Wohnungen in allen Regionen auf eine intakte Nachfrage stossen werden, sind die Marktchancen von Wohnungen im gehobenen Segment in Gemeinden ausserhalb der Agglomerationen als gering einzustufen. In den Zentren und deren Agglomerationen werden aber auch diese Wohnungen ohne grössere Probleme absorbiert werden. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 31

38 32 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

39 5 Regionale Entwicklungen der Wohnungsmärkte 5.1 Region Bassin Lémanique Das Bassin Lémanique mit den Zentren Genf und Lausanne hat in den vergangenen Jahren einen Boom erlebt. Neben der Vielzahl von Internationalen Organisationen, Konsulaten sowie dem wichtigen Finanzplatz Genf, hat sich auch die Region Lausanne durch die erfolgreiche Ansiedlung von internationalen Konzernen bzw. deren Europazentralen stark positiv entwickelt. Aufgrund der internationalen Ausrichtung ist der Ausländeranteil in der Region fast ein Drittel der Bevölkerung hat keinen Schweizer Pass, und dabei sind Diplomaten nicht berücksichtigt sehr gross. Die grosse Nachfrage führte trotz grosser Bautätigkeit dazu, dass die Immobilienpreise an den attraktiven Lagen regelrecht explodiert sind und dass sich die Agglomerationen weiter in das Hinterland ausbreiten, was dort ebenfalls zu anziehenden Preisen geführt hat. Sowohl auf Grund der demographischen Veränderungen Alterung der Bevölkerung, steigende Zahl von Kleinhaushalten - als auch auf Grund der für viele exorbitant hohen Preise und Mieten ist die Absorption von kleineren Wohnungen und Einfamilienhäusern sehr gut. Tabelle 5-1 Eckdaten Region Bassin Lémanique Region Bassin Lémanique Schweiz Stand 2007 Veränderung Stand 2007 Veränderung Ständige Wohnbevölkerung 1'110' % 7'593' % Ausländer 359' % 1'602' % Ausländeranteil 32.3% 0.1%* 21.1% 0.4%* Wohnungsbestand 554' % 3'837' % Neubau 5' % 42' % Wohnungen in EFH 1' % 11' % Wohnungen in MFH 4' % 30' % Reinzugang 6' '774 1'120 1 Zimmer Zimmer ' Zimmer 1' ' Zimmer 2' ' Zimmer 1' ' Zimmer ' Leerstandsquote** 0.37% -0.16%* 0.96% -0.09%* EFH 0.48% 0.02%* 0.53% 0.01%* EWHG 0.23% 0.03%* 0.45% 0.05%* MWHG 0.38% -0.15%* 1.37% -0.20%* Marktvolumen 2008 in CHF Mio. Neubau Total Neubau Total EFH 1'200 4'400 7'900 38'200 EWHG 1'600 3'500 11'000 30'000 *Prozentpunkte; **Erhebungsstand Juni BFS 2008, Berechnungen Fahrländer Partner. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 33