empirica Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten 556d Abs. 2 BGB (Mietpreisbremse) Endbericht Auftraggeber:

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1 Forschung und Beratung Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz gemäß 556d Abs. 2 BGB (Mietpreisbremse) Endbericht Auftraggeber: Ministerium der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz Ansprechpartner: Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden Projektnummer: Datum: Mai 2015 Büro: Berlin ag Kurfürstendamm Berlin Tel. (030) Fax. (030) berlin@-institut.de Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr Bonn Tel. (0228) Fax (0228) bonn@-institut.de

2 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz i I N H A L T S V E R Z E I C H N I S 1. Vorbemerkung Kriterien zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg Überdurchschnittliche Mietbelastung Bevölkerungswachstum ohne ausreichend Neubau Geringer Leerstand bei hoher Nachfrage Zusammenfassung und Empfehlung... 14

3 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 1 1. Vorbemerkung Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 5. März 2015 wurde in 556d Abs. 2 BGB die gesetzliche Grundlage für eine Begrenzung der zulässigen Miethöhe zu Mietbeginn geschaffen (Mietpreisbremse). Die Bundesländer werden darin ermächtigt, Gebiete zu bestimmen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Diese sind geeignet zu identifizieren. hat im Rahmen der Bearbeitung des Gutachtens Quantitative und qualitative Wohnraumnachfrage in Rheinland-Pfalz bis zum Jahr 2030 ein Verfahren zur Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten entwickelt und im April 2014 als Vorabauszug veröffentlicht. Die damalige Methodik bezog sich allerdings auf die Anwendung der Kappungsgrenze aus 558 Abs. 3 BGB. Zwar umschreiben sowohl der Paragraph zur Kappungsgrenze als auch der zur Mietpreisbremse einen angespannten Wohnungsmarkt mit identischer Formulierung ( wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder Gemeindeteilen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist ), allerdings führt der Gesetzgeber nun erstmals und nur für die neue Mietpreisbremse mögliche Kriterien zu Identifizierung eines angespannten Wohnungsmarktes aus. Vor diesem Hintergrund hat das Finanzministerium gebeten, die damalige Methodik zu überprüfen und zudem die Datengrundlage zu aktualisieren. 2. Kriterien zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte Zur Definition von angespannten Wohnungsmärkten hat der Gesetzgeber zunächst auf die bereits aus 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) bekannte Formulierung wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen [ ] zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist zurückgegriffen. Dann allerdings konkretisiert der Gesetzgeber in 556d Abs. 2 BGB weiter und führt vier mögliche Bedingungen an, die zur Prüfung herangezogen werden können. Ein angespannter Markt kann demzufolge vorliegen, wenn: 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Die Aufführung dieser vier Kriterien in Kombination mit der bisherigen Rechtsauslegung zu 556d Abs. 2 Satz 2 BGB eröffnet einen sehr weiten Interpretationsspielraum.

4 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 2 Im Folgenden werden die vier explizit genannten Kriterien auf ihre Eignung zur Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten diskutiert und anschließend eine Methodik empfohlen. Die geforderte besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung übersetzen wir in einen einheitlichen 20 %-Grenzwert, d.h. die jeweiligen Indikatoren müssen stets mindestens 20 % über dem jeweiligen Vergleichswert liegen, um eine besondere Gefährdung zu vermuten (Ausnahme Leerstand). Die Berechnungen und die Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten erfolgen auf der regionalen Ebene der Kreise. Zwar bezieht sich der Gesetzgeber auf Gemeinden oder sogar Gemeideteile, dies ist aber nach unserer Auffassung wenig zielführend. Eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kann nach unserer Auffassung nicht in einer Gemeinde vorliegen, wenn möglicherweise nur wenige Minuten entfernt Gemeinden mit ungefährdeter Versorgung existieren. Schon die Kreisebene erscheint insbesondere im Land Rheinland- Pfalz mit seinen sehr kleinen Kreisen schon fast zu klein, wie sich an den erheblichen Unterschieden in der Mietbelastungsquote gemessen am Einkommen der in einem Kreis wohnenden Haushalte im Vergleich und den Arbeitnehmerentgelten der im selben Kreis Beschäftigten zeigt. Zudem ist die Datengrundlage auf Gemeindeebene unzureichend. 2.1 Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg Als mögliches Kriterium für einen angespannten Wohnungsmarkt nennt der Gesetzgeber einen deutlich überdurchschnittlichen Mietpreisanstieg. Zunächst ist abzuwägen, welche Mietendefinition hier geeignet zugrunde gelegt werden sollte. Da sich die Mietpreisbremse auf die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten bezieht und nur diese begrenzt wird, wird auch hier auf die Kaltmiete Bezug genommen. Im Hauptgutachten haben wir bereits argumentiert, dass Bestandsmieten, d.h. Mieten aus bestehenden Mietverträgen, die in der Vergangenheit abgeschlossen wurden, nicht geeignet sind, die aktuelle Marktlage und -entwicklung zu beurteilen. Zieldienlicher ist es daher, auf Neuvertragsmieten Bezug zu nehmen, für die zudem die Datenlagen deutlich besser ist. Zwar sind die tatsächlich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Mieten grundsätzlich nur den Beteiligten bekannt. Verfügbar sind allerdings die Angaben aus veröffentlichten Wohnungsanzeigen, die in der Preisdatenbank gesammelt vorliegen und auch für andere Zwecke Verwendung finden (z.b. Bestimmung der Angemessenheitskriterien für die Übernahme der Kosten der Unterkunft). Zur Zusammenfassung der Mietpreisverteilung auf einen Wert wird hier auf den einfachen Median Bezug genommen, der im Gegensatz zum Mittelwert nur geringfügig durch einzelne Ausreißer verzerrt wird. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und Interpretierbarkeit wurde auf die Verwendung ebenfalls vorliegender hedonischer Mietpreise verzichtet, auch wenn dadurch Veränderungen in der Angebotsstruktur reine Scheinveränderungen anzeigen können.

5 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 3 Der bundesweite Median wurde zum Ausgleich von möglicherweise regional unterschiedlichen Erfassungsquoten über eine haushaltsgewichtete Aggregation der Kreisergebnisse gebildet. Die Berechnung des Mietpreisanstiegs erfolgt durch einen Zeitvergleich der Entwicklung zwischen zwei Zeitpunkten. Als zweiter Zeitpunkt wurde naturgemäß der aktuelle Datenrand gewählt. Dies ist hier das Jahr Im entsprechenden Kapitel des Hauptgutachtens war dies noch das Jahr Als Vergleichsjahr zur Ermittlung des Anstiegs wurde das Jahr 2012 gewählt. Zwar werden üblicherweise Wachstumsraten auf Jahresbasis gerechnet was das Jahr 2013 als Vergleichsjahr implizieren würde, allerdings können aufgrund unterschiedlicher Zusammensetzung der angebotenen Wohnungen gerade in den kleinen rheinland-pfälzischen Kreisen die Jahresergebnisse leicht erratisch schwanken, sodass hier die mittlere Wachstumsrate der letzten zwei Jahre ( ) zugrunde gelegt wird. In der folgenden Tabelle sind die relevanten Mietpreisdaten dargestellt. Wird als deutlich stärkerer Anstieg eine Wachstumsrate von mehr als 120 % des bundesweiten Mittels definiert (Wachstumsindex), so fallen die Landkreise Ahrweiler, Bernkastel-Wittlich und Mainz-Bingen sowie die kreisfreien Städte Landau i. d. P. und Ludwigshafen in diese Kategorie (vgl. letzte Spalte in Tabelle 1).

6 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 4 Tabelle 1: Nettokaltmieten in Rheinland-Pfalz und Deutschland mit Niveauindex und Wachstumsindex Median Miete in /m² Niveauindex D=100 Entwicklung 2012 bis in % Wachstumsindex D=100 Koblenz (KS) 6,02 6,08 6, ,5 109 Ahrweiler (LK) 5,50 5,81 6, ,1 159 Altenkirchen (Westerwald) (LK) 4,67 4,71 4, ,7 23 Bad Kreuznach (LK) 5,50 5,60 5, ,0 62 Birkenfeld (LK) 4,43 4,50 4, ,1 4 Cochem-Zell (LK) 4,38 4,50 4, ,2 101 Mayen-Koblenz (LK) 5,00 5,06 5, ,5 78 Neuwied (LK) 5,08 5,30 5, ,4 77 Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 4,38 4,50 4, ,6 113 Rhein-Lahn-Kreis (LK) 4,95 4,92 5, ,5 48 Westerwaldkreis (LK) 4,85 5,00 5, ,4 75 Trier (KS) 7,80 8,00 8, ,3 41 Bernkastel-Wittlich (LK) 5,00 5,13 5, ,2 133 Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 5,65 5,63 5, ,8 89 Vulkaneifel (LK) 4,47 4,83 4, ,0 96 Trier-Saarburg (LK) 6,01 6,29 6, ,3 103 Frankenthal (Pfalz) (KS) 6,00 6,14 6, ,5 111 Kaiserslautern (KS) 5,73 5,91 6, ,8 87 Landau in der Pfalz (KS) 6,44 6,82 7, ,6 176 Ludwigshafen am Rhein (KS) 6,46 6,67 6, ,0 127 Mainz (KS) 9,15 9,50 9, ,1 97 Neustadt a. d. W. (KS) 6,30 6,45 6, ,7 52 Pirmasens (KS) 4,07 4,10 4, ,2 38 Speyer (KS) 7,08 7,32 7, ,7 86 Worms (KS) 5,99 6,14 6, ,6 114 Zweibrücken (KS) 4,71 4,84 4, ,1 66 Alzey-Worms (LK) 5,51 5,65 5, ,3 104 Bad Dürkheim (LK) 5,94 6,13 6, ,7 86 Donnersbergkreis (LK) 5,00 5,15 5, ,4 75 Germersheim (LK) 6,00 6,00 6, ,6 81 Kaiserslautern (LK) 5,38 5,50 5, ,1 67 Kusel (LK) 4,69 4,90 5, ,3 104 Südliche Weinstraße (LK) 5,66 5,88 6, ,0 93 Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 6,18 6,38 6, ,6 83 Mainz-Bingen (LK) 6,75 7,00 7, ,2 132 Südwestpfalz (LK) 4,55 4,58 4, ,3 9 Rheinland-Pfalz 5,76 5,92 6, ,8 89 Deutschland 6,39 6,59 6, ,2 100 Anmerkung: Die dargestellten Werte können leicht von denen im Hauptgutachten abweichen, da in der -Preisdatenbank (Basis: -systeme) stets die zuletzt in den Inseraten genannten Mieten erfasst werden. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Die Daten für Rheinland-Pfalz zeigen deutlich, dass das Kriterium eines überdurchschnittlichen Mietpreisanstiegs für sich genommen kein geeignetes Kriterium zur Identifizierung eines angespannten Wohnungsmarktes ist, da die Ausgangsbasis dabei vernachlässigt wird. Die höchste Mietpreis-Wachstumsrate weist neben Landau i. d. P. (+5,6 %) der Landkreis Ahrweiler (+5,1 %) auf, einem Landkreis mit unterdurchschnittlicher Miethöhe (89 % des deutschen Medians), erhöhtem Leerstand (5,1 %) und stagnierender Bevölkerung. Gleichzeitig sind in der Stadt Trier die Mieten in den letzten zwei Jahren mit +1,3 % nur deutlich unterdurchschnittlich gestiegen im Jahr 2014 stagnierten die Mieten sogar, das Mietniveau liegt aber 18 % über dem bundesweiten Mittel. Gleichzeitig ist der Wohnungsleerstand mit

7 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 5 3,3 % niedrig und die Bevölkerungsstärke seit dem Jahr 2010 deutlich um 1,3 % gestiegen. Im Ergebnis mögen steigende Mieten zwar in den entsprechenden Landkreisen und Städten eine lebhafte Diskussion auslösen und möglicherweise auch Verhaltensänderungen in der Wohnungswahl nach sich ziehen. Gleichwohl sind steigende Mieten für sich genommen kein geeigneter Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt, sondern bestenfalls für einen sich anspannenden Wohnungsmarkt. Der Begriff des angespannten Wohnungsmarktes beschreibt einen Zustand und nicht eine Entwicklung und kann daher nicht durch einen dynamischen Indikator beschrieben werden, sondern nur durch einen Niveauindikator. Dies legt nahe, die Miethöhe selbst und nicht ihre Entwicklung als Indikator heranzuziehen. Würde auch hier ein Übersteigen des bundesdeutschen Mittelwertes um 20 % als deutlich erhöht gewertet, so würde dies nur für die Stadt Mainz gelten, während die Stadt Trier mit 118 % des bundesweiten Mittelwertes leicht unterhalb dieser Schwelle läge. Gegen den Indikator Miethöhe aber spricht grundsätzlich, dass damit praktisch ausschließlich in größeren Städten und verstädterten Räumen ein angespannter Wohnungsmarkt existieren könnte, da allein schon aufgrund höherer Bauland- und damit Baukosten zwischen größeren Städten und ländlichen Regionen stets ein Mietpreisgefälle existieren muss. Gegen die Verwendung der einfachen Miethöhe bzw. seiner Abweichung vom Bundesdurchschnitt spricht außerdem, dass höhere Mieten für sich genommen noch nicht unangemessen sein müssen, wenn den hohen Mieten auch hohe Einkommen gegenüberstehen. Wohnraum bzw. Mieten sind ein lokales Gut und Preise für lokale Güter richten sich stets am lokalen Einkommen bzw. Lohnsatz aus (vgl. die Literatur um die Balassa-Samuelson-Bedingung 1 bzw. zu Kaufkraftparitäten). 2.2 Überdurchschnittliche Mietbelastung Möglicherweise hat der Gesetzgeber den Zusammenhang zwischen Einkommen und Preisen vor Augen gehabt, als er als zweites mögliches Kriterium eine überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte aufführte. Auch dieses Kriterium bedarf der Konkretisierung. Als Miethöhe zur Berechnung der Mietbelastung werden wieder die Angebotsmieten aus der -Preisdatenbank für das Jahr 2014 verwendet. Die Mietbelastung allerdings bezieht sich auf die Wohnungsmiete insgesamt und nicht auf die Miete pro Quadratmeter. Die Wohnungsmiete insgesamt wird berechnet, indem die Medianmiete je Quadratmeter mit der Mediangröße der angebotenen Wohnungen multipliziert wird, jeweils auf Kreisebene. Damit werden unterschiedliche durchschnittliche Wohnungsgrößen zwi- 1 BALASSA, Bela (1964): The Purchasing Power Parity Doctrine: A Reappraisal. In: Journal of Political Economy, Vol. 72, No 6: S SAMUELSON, Paul A. (1964): Theoretical Notes on Trade Problems. In: Review of Economics and Statistics, Vol. 46, No. 2: S

8 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 6 schen den Kreisen zugelassen. Zwar ließe sich hier argumentieren, dass dann eine regional hohe Mietbelastung auch dadurch entstehen kann, da die Wohnflächen dort besonders groß sind. Dies aber halten wir für gerechtfertigt, da die Nachfrager nun einmal auf das regional unterschiedliche verfügbare Wohnungsangebot zurückgreifen müssen. Diese Gesamtmiete (Nettokalt) wird anschließend in Bezug zum Einkommen gesetzt. Im Gesetz wird dabei explizit auf die Einkommen der Haushalte verwiesen. Das lokale Haushaltseinkommen ist als mittleres verfügbares Einkommen der privaten Haushalte aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung der Länder verfügbar und beschreibt das Einkommen als Summe aller Einkommensarten (Löhne, Vermögenseinkommen, staatliche Transfers) abzgl. direkter Steuern und Abgaben. Der aktuelle Datenrand auf Kreisebene ist das Jahr Diese Daten werden anhand der bereits veröffentlichten Länderergebnisse auf das Jahr 2014 fortgeschrieben. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte wird je Einwohner und nicht je Haushalt berechnet, sodass die Mietbelastung zunächst in der nicht interpretierbaren Einheit Miete pro Einkommen pro Person ausgewiesen wird. Da aber das letztendliche Kriterium die Abweichung der Mietbelastungsquote vom bundesdeutschen Mittelwert ist, spielt dies keine Rolle. Die Mietbelastung wird schließlich durch Division gebildet, wobei die Miete durch die Multiplikation mit 12 auf eine Jahresmiete umgerechnet wurde, und schließlich mit der analog berechneten bundesdeutschen Mietbelastungsquote ins Verhältnis gesetzt wird. Das Ergebnis lässt sich wie folgt interpretieren: Die Mietbelastung des durchschnittlichen Haushalts (mit lokal durchschnittlicher Haushaltsgröße und lokal durchschnittlicher Wohnungsgröße und lokal durchschnittlichem Einkommen) ist um x % höher/niedriger durch die Nettokaltmiete belastet als der durchschnittliche Haushalt in Deutschland insgesamt. Wird der Schwellenwert für die geforderte überdurchschnittliche Belastung der Einkommen wiederum bei 20 % angesetzt (also z.b. statt 20 % eine Mietbelastungsquote von 24 %), so würde ausschließlich die Stadt Mainz mit 122 % knapp über dieser Schwelle liegen (vgl. letzte Spalte in Tabelle 2). 2 2 Dass nur die Stadt Mainz über dieser Schwelle liegt, ist zunächst etwas überraschend, da im Hauptgutachten aus dem Jahr 2014 drei Städte (Mainz, Trier und Landau i. d. P.) bei diesem Indikator über dieser Schwelle lagen. Insbesondere die starke Veränderung des Wertes für die Stadt Trier (Hauptgutachten: 135 %, jetzt 116 %) ist erklärungsbedürftig. Etwa die Hälfte des Unterschiedes ist auf den Wechsel des Vergleichsmaßstabes zurückzuführen. Wurde im Hauptgutachten noch die Abweichung vom rheinland-pfälzischen Durchschnitt berechnet, wird nun in 556d Abs. 2 BGB explizit der bundesweite Vergleich herangezogen. Da aber die rheinland-pfälzische Mietbelastungsquote des verfügbaren Einkommens aufgrund etwas überdurchschnittlicher Einkommen bei unterdurchschnittlichen Mieten im Mittel des Landes insgesamt nur 92 % der bundesweiten Mietbelastungsquote beträgt, ist der Vergleichsmaßstab nun höher und die relative Mietbelastungsquote niedriger. Würde weiterhin der rheinland-pfälzische Durchschnitt herangezogen, würden vier Städte (Trier, Landau i. d. P., Ludwigshafen und Mainz) mehr als 20 % über dem Durchschnitt liegen. Die zweite Ursache ist die Verwendung der aktuelleren Daten, d.h statt 2013 bei den Mieten und faktisch 2014 statt 2011 bei den Einkommen. Die Einkommensentwicklung in Trier hat dabei etwas zum Rückgang der relativen Mietbelastungs-

9 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 7 Tabelle 2: Verfügbares Einkommnen, Arbeitnehmerentgelt und Mietbelastung in Rheinland-Pfalz und Deutschland 2014 Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer Fortschreibung Index Deutschland=100 Mietbelastung der... Verfügb. EK der privaten Haushalte je Einwohner Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer Einkommen je Einwohner Koblenz (KS) Ahrweiler (LK) Altenkirchen (Westerwald) (LK) Bad Kreuznach (LK) Birkenfeld (LK) Cochem-Zell (LK) Mayen-Koblenz (LK) Neuwied (LK) Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) Rhein-Lahn-Kreis (LK) Westerwaldkreis (LK) Trier (KS) Bernkastel-Wittlich (LK) Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) Vulkaneifel (LK) Trier-Saarburg (LK) Frankenthal (Pfalz) (KS) Kaiserslautern (KS) Landau in der Pfalz (KS) Ludwigshafen am Rhein (KS) Mainz (KS) Neustadt a. d. W. (KS) Pirmasens (KS) Speyer (KS) Worms (KS) Zweibrücken (KS) Alzey-Worms (LK) Bad Dürkheim (LK) Donnersbergkreis (LK) Germersheim (LK) Kaiserslautern (LK) Kusel (LK) Südliche Weinstraße (LK) Rhein-Pfalz-Kreis (LK) Mainz-Bingen (LK) Südwestpfalz (LK) Rheinland-Pfalz Deutschland Quelle: VGRdL, -Preisdatenbank (Basis: -systeme), eigene Berechnungen Die Vorgehensweise halten wir aber für zu kurz gegriffen, da es nicht berücksichtigt, dass das lokale Einkommensniveau der Haushalte am Wohnort und das lokal erzielbare Einkommensniveau deutlich unterschiedlich sein können. So werden z.b. im quote beigetragen. Die Einkommen sind in Trier zwischen 2011 und 2014 um 8,1 % nominal gestiegen, in Deutschland hingegen nur um 7,1 %. Wichtiger war die Mietentwicklung. Die Medianmiete ist in Deutschland zwischen 2013 und 2014 um nominal 3,3 % gestiegen, während sie in Trier konstant blieb. Deutlich aber wird in jedem Falle, dass relativ kleine Veränderungen in den Werten recht deutliche Auswirkungen auf den Maßstab der relativen Mietbelastung nach sich ziehen können. Steigt z.b. die Mietbelastung der Haushalte nur von 23 % auf 25 % des verfügbaren Einkommens während sie gleichzeitig in Deutschland von 24 % auf 23 % sinkt, so steigt die relative Mietbelastung deutlich um 13 %-Punkte. Die deutlichen Veränderungen sind auch ein Ausdruck der Tatsache, dass sich gerade Wohnungsmärkte, in denen kleine Mengenänderungen in Angebot o- der Nachfrage große Preiswirkungen nach sich ziehen, schnell verändern können.

10 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 8 Rhein-Pfalz-Kreis mit nur 79 % des Bundesdurchschnitts relativ geringe Löhne gezahlt (Arbeitnehmerentgelt laut volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung der Länder) was im Wesentlichen eine Folge der Wirtschaftsstruktur ist, während gleichzeitig aber die verfügbaren Einkommen der dort wohnenden Haushalte deutlich überdurchschnittlich sind (117 % des Bundesniveaus). Die Ursache liegt im Auseinanderfallen von Wohn- und Arbeitsort und dem täglichen Pendeln zwischen beiden Orten. In der benachbarten kreisfreien Stadt Ludwigshafen werden die mit Abstand höchsten Arbeitnehmerentgelte in Rheinland-Pfalz gezahlt (137 % des Bundesdurchschnitts). Nur wohnen viele Arbeitsnehmer nicht in der Stadt, sondern im Umland. Die vergleichsweise niedrige durchschnittliche Mietbelastung der Bewohner im Rhein-Pfalz-Kreis ist damit nicht übertragbar auf die dort beschäftigten Arbeitnehmer. Da zudem gerade im Land Rheinland-Pfalz und dort insbesondere entlang der Rheinschiene die Kreise sehr klein geschnitten sind und relativ kleine Städte selbst kreisfrei sind, bestehen diese erheblichen Unterschiede zwischen Einkommen und Löhnen häufig. Vor diesem Hintergrund haben wir bereits im Hauptgutachten argumentiert, dass zusätzlich zum Indikator Mietbelastung der Wohnbevölkerung der Indikator Mietbelastung der Arbeitnehmer gestellt werden sollte. Der Indikator Mietbelastung der Arbeitnehmer wird wiederum als Verhältniszahl zum Bundesdurchschnitt ausgedrückt und wiederum soll eine Schwelle von 20 % gesetzt werden. Demnach ist die Mietbelastung der Arbeitnehmer in drei kreisfreien Städten (Trier, Landau i. d. P., Neustadt a. d. W.) sowie in fünf Landkreisen überdurchschnittlich (Eifelkreis Bitburg-Prüm, LK Trier-Saarburg, LK Bad Dürkheim, LK Kaiserslautern, Rhein-Pfalz- Kreis). Demnach sind inklusive der Stadt Mainz in neun Landkreisen bzw. kreisfreien Städten die Haushalte überdurchschnittlich durch die Mieten belastet. 2.3 Bevölkerungswachstum ohne ausreichend Neubau Das dritte Kriterium, das im 558 Abs. 3 BGB vorgeschlagen wird, bezieht sich auf das Verhältnis von Bevölkerungswachstum und Neubau. Wir gehen davon aus, dass hiermit dem Gedanken gefolgt wurde, dass eine wachsende Bevölkerungszahl zusätzlichen Wohnraum benötigt und ein angespannter Wohnungsmarkt dann vermieden werden kann, wenn dem Anstieg der Wohnungsnachfrage ein entsprechender Anstieg des Wohnungsangebotes gegenübersteht. Tatsächlich entwickelt sich die Bevölkerungszahl innerhalb des Landes höchst unterschiedlich. Stark wachsenden Städten, wie Ludwigshafen (+2,6 % zwischen Jahresende 2010 und 2013) oder Mainz (+2,5 %), stehen stark schrumpfende Landkreise, wie Kusel (-2,9 %) oder Altenkirchen (-2,0 %), gegenüber. In den letzten zwei Jahren ist die Bevölkerung in 16 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten in Rheinland- Pfalz gewachsen und in 20 gesunken. Diese demografische Spaltung des Landes, dessen Ursache letztlich Umzüge insbesondere junger Menschen sind, haben wir im Hauptgutachten als die zentrale Herausforderung des Landes und der Wohnungspo-

11 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 9 litik identifiziert und dringend empfohlen, hier mit geeigneten Maßnahmen gegenzusteuern. Die demografische Spaltung des Landes ist letztlich die Ursache für den in Teilen des Landes angespannten Wohnungsmarkt, während gleichzeitig in anderen Teilen der Wohnungsleerstand wächst. Zur Entwicklung des möglichen Indikators ausreichend Neubau für Bevölkerungswachstum wurde zunächst die Entwicklung der Zahl der Einwohner laut Bevölkerungsfortschreibung in den zwei Jahren zwischen 2011 und 2013 als aktuellen Datenrand herangezogen. Nicht berücksichtigt wird damit die Entwicklung der Einwohner mit Zweitwohnsitz (sowie nicht gemeldete Einwohner). Dies wäre in Rheinland-Pfalz aufgrund der gemeinsamen Erfassung der Zweitwohnsitzbevölkerung durch das Zentrale Integrationssystem EWOIS zwar möglich, allerdings ist zum einen die Zahl der gemeldeten Zweitwohnsitzeinwohner stark abhängig vom Vorhandensein einer Zweitwohnsitzsteuer und zudem ist eine Berücksichtigung der Zweitwohnsitzbevölkerung nur im Land Rheinland-Pfalz möglich, nicht aber in anderen Bundesländern, sodass die Methodik und damit die Ergebnisse nicht vergleichbar wären. Die Ausweitung des Wohnungsangebotes wurde über die Zahl der neu errichteten Wohnungen approximiert, wobei entgegen dem Gesetzestext auch neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden (insbesondere Dachgeschossausbauten) berücksichtigt wurden, da auch diese das Angebot ausweiten. Unberücksichtigt bleiben Wohnungsabgänge durch Abriss, Umnutzung und Zusammenlegung sowie Wohnungszugänge durch Wohnungsteilungen, da hierfür keine geeignete Datenquelle verfügbar ist. Ebenso wurde nicht unterschieden, ob es sich bei den neu errichteten Wohnungen um Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser handelt, da zum einen die Art der möglicherweise geplanten Nutzung (Vermietung oder Selbstnutzung) nicht von der Rechtsform der Wohnung präjudiziert wird und zum anderen auch eine selbst genutzte neue Wohnung oder ein Einfamilienhaus das Angebot ausweitet. Zudem kann nicht unterstellt werden, dass sämtliche zugewanderten Haushalte eine Wohnung zur Miete suchen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wurde dann dem Bevölkerungswachstum gegenübergestellt, wobei naturgemäß Kreise mit sinkender Einwohnerzahl unberücksichtigt blieben. Da nicht einzelne Einwohner, sondern Haushalte als Nachfrager am Wohnungsmarkt auftreten, ist nicht eine neue Wohnung pro zusätzlichem Einwohner anzustreben, sondern ausgehend von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2 Personen 0,5 Fertigstellungen je zusätzlichem Einwohner. In den kreisfreien Städten Koblenz, Frankenthal, Ludwigshafen 3 und Worms wurden weniger als 0,5 Wohnungen je zusätzlichem Einwohner fertiggestellt. In keinem der Landkreise ist dies der Fall (vgl. letzte Spalte in Tabelle 3). Vielmehr wurden in allen wachsenden Landkreisen mehr als 0,5 Wohnungen je zusätzlichem Einwohner errichtet. 3 Die Bevölkerungszuwächse in den Städten Koblenz und Ludwigshafen werden aufgrund der Einführung von Zweitwohnsitzsteuern im Jahr 2012 überschätzt, sodass die Zahl der Baufertigstellungen je zusätzlichem Einwohner hier unterschätzt wird.

12 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 10 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung und Baufertigstellungen in Rheinland-Pfalz und Deutschland Bevölkerungsentwicklung bis Baufertigstellungen* in den Jahren Anzahl in % Anzahl je zusätzl. Einwohner Koblenz (KS) , ,2 Ahrweiler (LK) , Altenkirchen (Westerwald) (LK) , Bad Kreuznach (LK) , Birkenfeld (LK) , Cochem-Zell (LK) , Mayen-Koblenz (LK) , Neuwied (LK) , Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) , Rhein-Lahn-Kreis (LK) , Westerwaldkreis (LK) , Trier (KS) , ,9 Bernkastel-Wittlich (LK) , Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) , ,1 Vulkaneifel (LK) , Trier-Saarburg (LK) , ,1 Frankenthal (Pfalz) (KS) , ,4 Kaiserslautern (KS) , ,8 Landau in der Pfalz (KS) , ,0 Ludwigshafen am Rhein (KS) , ,2 Mainz (KS) , ,5 Neustadt a. d. W. (KS) , ,8 Pirmasens (KS) , Speyer (KS) , ,5 Worms (KS) , ,3 Zweibrücken (KS) , Alzey-Worms (LK) -76-0, Bad Dürkheim (LK) , Donnersbergkreis (LK) , Germersheim (LK) , ,9 Kaiserslautern (LK) , Kusel (LK) , Südliche Weinstraße (LK) , ,7 Rhein-Pfalz-Kreis (LK) , ,6 Mainz-Bingen (LK) , ,7 Südwestpfalz (LK) , Rheinland-Pfalz , Deutschland , ,2 * Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) Quelle: Regionaldatenbank (destatis), eigene Berechnungen Diskussionswürdig ist aber grundsätzlich, ob ein Indikator ausreichend Wohnungsfertigstellungen für Bevölkerungswachstum überhaupt sinnvoll einen angespannten Wohnungsmarkt anzeigen kann. Dies ist aus zwei Gründen nicht der Fall: Der Gesetzgeber übersieht bei seinem Vorschlag, dass die Zahl der Einwohner einer Stadt nicht der Zahl der Wohnungsnachfrager entspricht. Vielmehr übersteigt gerade in angespannten Wohnungsmärkten die Wohnungsnachfrage die Zahl der Einwohner bzw. der Haushalte, da der Umzug in eine Stadt eine Wohnung voraussetzt. Die Wohnbevölkerung zeichnet sich gerade dadurch aus, dass sie mit Wohnraum versorgt ist. Wäre sie es nicht, würde sie nicht dort wohnen. Im Ergebnis werden gerade die nicht versorgten Wohnungsnachfrager bei diesem Indikator ausgeblendet. Da aber die Zahl der gerne in einer Stadt wohnenden Haushalte unbekannt ist

13 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 11 und zudem nur der reine Wunsch in keiner Weise mit einer tatsächlichen wirksamen Nachfrage gleichzusetzen ist, kann letztlich die Nachfrage nicht quantifiziert und dem Angebot gegenübergestellt werden. Auch denkbare Hilfsindikatoren, die auf den Vergleich zwischen Angebot und Nachfrage abzielen, wie z.b. die Zahl der Haushalte im Verhältnis zur Zahl der Wohnungen, sind nicht valide, sondern werden maßgeblich determiniert von der Definition eines Haushalts. So wird z.b. im Mikrozensus jeder Bewohner einer Wohngemeinschaft als eigener Haushalt gewertet (im Zensus 2011 im Übrigen nicht) mit der Folge, dass in allen Studentenstädten die Zahl der Haushalte deutlich über der Zahl der Wohnungen liegt, selbst in Städten mit hohem Wohnungsleerstand. Zweitens ist der vom Gesetzgeber vorgeschlagene Indikator wiederum ein dynamischer Indikator, da auf das Wachstum der Wohnbevölkerung und auf das Wachstum des Wohnungsangebotes abgestellt wird. Wiederum bleibt dabei das Ausgangsniveau unberücksichtigt. Ein Wachstum der Wohnbevölkerung in einer Stadt mit hohem Wohnungsleerstand würde zunächst nur zu einem sinkenden Leerstand führen ohne dass aber der Neubau von Wohnungen notwendig oder auch nur wünschenswert wäre. 2.4 Geringer Leerstand bei hoher Nachfrage Als vierten möglichen Indikator benennt der Gesetzgeber einen geringen Leerstand bei hoher Nachfrage. Zunächst ist festzulegen, auf welche Wohnungen der Wohnungsleerstand bzw. die Leerstandsquote zu bemessen ist. Da die Mietpreisbremse sich naturgemäß auf Mietwohnungen bezieht, wäre hier eine Leerstandsquote der Mietwohnungen angemessen. Diese kann aber schon definitorisch nicht existieren, da der Typ der zukünftigen Bewohner (Miete oder Selbstnutzer) naturgemäß bei einer leer stehenden Wohnung unbekannt sein muss. Die manchmal geäußerte Vermutung, dass die Rechtsform (Teileigentum nach WEG oder nicht) Aufschluss auf den geplanten zukünftigen Nutzertyp hätte ist falsch. Eigentumswohnungen können und werden ebenso selbst genutzt wie vermietet. Für zielführend halten wir hingegen, den Gebäudetypus heranzuziehen und die Leerstandsquote für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu verwenden. Zwar ließe sich argumentieren, dass auch Einfamilienhäuser vermietet werden können, allerdings wird der weit überwiegende Teil der Einfamilienhäuser selbst genutzt. Da die Fluktuation in selbst genutzten Einfamilienhäusern niedriger ist als in Mietwohnungsbeständen, müsste bei einer Einbeziehung der Einfamilienhäuser allerdings die notwendige Fluktuationsreserve niedriger angesetzt werden. Dies hieße aber, dass angesichts der sehr deutlichen Unterschiede in der Zusammensetzung des Wohnungsbestandes (Einfamilienhaus vs. Geschosswohnungen) in den Kreisen und kreisfreien Städten des Landes der notwendige Fluktuationsleerstand individuell für jeden Kreis ermittelt werden müsste. Darauf soll nicht zuletzt aufgrund des damit verbundenen Anscheins der Beliebigkeit verzichtet werden.

14 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 12 Der Gesetzgeber spricht von einem geringen Leerstand als möglichem Indikator und bezieht sich damit mutmaßlich auf die Fluktuationsreserve an leer stehenden Wohnungen, die für die Funktionsfähigkeit eines Wohnungsmarktes notwendig ist. Die Höhe der notwendigen Fluktuationsreserve wird allgemein mit 2 % bis höchstens 3 % angegeben. Ein niedrigerer Leerstand deutet dann auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Im Hauptgutachten wurde auf die Leerstandsquote in Mehrfamilienhäusern zurückgegriffen, die im Rahmen des Zensus 2011 erhoben wurde. Diese Datenquelle ist einerseits hervorragend, da sie auf einer Vollerhebung beruht, andererseits aber wurden dort sämtliche Wohnungen bzw. Wohngebäude, die unbewohnt waren, als leer stehend gezählt. Dies schließt auch nicht bewohnbare Wohnungen wie beispielsweise Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsstau bis hin zu Ruinen mit ein. Da der Anteil der bewohnbaren Wohnungen an allen leer stehenden Wohnungen unbekannt ist und zudem eine Definition von bewohnbar erfordern würde, schlagen wir einen erhöhten Mindestwert von 4 % Leerstand vor. Dies ist vielleicht in Städten mit hoher Nachfrage und hohen Mieten etwas üppig, da hier auch von einer hohen Investitionsneigung und entsprechend geringem Anteil unbewohnbarer Wohnungen auszugehen ist. Angesichts der hohen Dynamik an den Wohnungsmärkten halten wir allerdings eine Verwendung der Leerstandsquoten aus dem Zensus 2011, die im Mai 2011 erhoben wurden, im Jahre 2015 für nicht mehr angemessen. Die Leerstandsquoten sind daher geeignet zu aktualisieren. In Ermangelung einer amtlichen Datengrundlage schlagen wir die Fortschreibung der Zensus-Ergebnisse mit dem CBRE-- Leerstandsindex vor (zur Methodik vgl. Exkurs). Der CBRE--Leerstandsindex gibt die Leerstandsquote von marktaktiven 4 Geschosswohnungen zum Jahresende an und unterscheidet sich damit in seiner Grundgesamtheit vom Leerstand laut Zensus. Die im Folgenden verwendete aktuelle Schätzung der Leerstandsquote aller Wohnungen wurde durch die Multiplikation der Veränderungsrate des CBRE-Leerstandsindex zwischen Mitte 2011 (Mittelwert Jahresende 2010 und 2011) und Jahresende 2013 mit der Leerstandsquote aus dem Mai 2011 laut Zensus 2011 ermittelt, d.h. das Niveau stützt sich weiterhin auf die Vollerhebung des Zensus. Insofern ist weiterhin eine Mindestleerstandsquote von 4 % anzuwenden. Diese Vorgehensweise halten wir trotz des Wechsels der Grundgesamtheit noch für angemessen. Mögliche Fortschreibungsfehler werden sich aber über die Zeit kumulieren, sodass dies keine dauerhafte Lösung ist, die es erlauben würde, in fünf oder mehr Jahren noch den Grad der Marktanspannung quantitativ zu bewerten. Hier sollte der Gesetzgeber geeignete Maßnahmen ergreifen, die Datengrundlage dauerhaft sicherzustellen. 4 Der marktaktive Leerstand umfasst leer stehende Wohnungen, die unmittelbar disponibel sind, sowie leer stehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber ggf. mittelfristig aktivierbar wären (<6 Monate).

15 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 13 Exkurs: CBRE--Leerstandsindex Basis der Berechnungen sind Bewirtschaftungsdaten von CBRE (für ca Wohneinheiten). CBRE bewertet vor allem die großen Bestandshalter. Diese haben in ihrem Portfolio tendenziell eher durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Qualitäten und weisen dementsprechend auch eher höhere Leerstände als der Gesamtmarkt auf. Außerdem ist die CBRE-Stichprobe nicht groß genug, um regional flächendeckende Aussagen treffen zu können. Deswegen werden die Ergebnisse aus den CBRE-Daten angereichert mit geschätzten marktaktiven Leerständen. Basis dieser Schätzungen sind Regressionsergebnisse zum Zusammenhang zwischen totalem und marktaktivem Leerstand auf Basis historischer Zeitreihen (Mikrozensus-Leerstände, -Leerstandsindex und verschiedene weitere regionale Wohnungsmarktinformationen aus den Jahren ). Bei großen Varianzen zwischen CBRE-Quoten, geschätzten Quoten und historischen Zeitreihen des -Leerstandsindex ( ) fließt zudem das Expertenwissen von CBRE und in die Schätzwerte des marktaktiven Leerstands mit ein. Die Struktur des Wohnungsleerstands folgt in Rheinland-Pfalz grundsätzlich den Strukturen der Bevölkerungsverschiebung durch die demografische Spaltung, d.h. hoher Leerstand in Regionen mit Bevölkerungsverlusten, niedriger Leerstand in solchen mit Gewinnen. Die höchste Leerstandsquote weist die Stadt Pirmasens mit 14,2 % auf, gefolgt vom Landkreis Birkenfeld mit 9,5 % (vgl. Tabelle 4). Die niedrigste Leerstandsquote hat die Stadt Mainz mit nur 1,8 %, gefolgt von der Stadt Speyer mit 2,1 %. Tabelle 4: Fortschreibung des Leerstands nach Zensus 2011 in Rheinland-Pfalz Leerstand in MFH Zensus 2011 nach 2014 fortgeschrieben Leerstand in MFH Zensus 2011 nach 2014 fortgeschrieben Mainz (KS) 1,8% Ahrweiler (LK) 5,1% Speyer (KS) 2,1% Kaiserslautern (KS) 5,2% Landau in der Pfalz (KS) 2,5% Neuwied (LK) 5,4% Rhein-Pfalz-Kreis (LK) 2,6% Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK) 5,7% Germersheim (LK) 2,7% Donnersbergkreis (LK) 6,0% Trier (KS) 3,3% Westerwaldkreis (LK) 6,1% Mainz-Bingen (LK) 3,3% Bernkastel-Wittlich (LK) 6,2% Frankenthal (Pfalz) (KS) 3,3% Vulkaneifel (LK) 6,4% Koblenz (KS) 3,5% Kaiserslautern (LK) 6,5% Worms (KS) 3,9% Rhein-Lahn-Kreis (LK) 6,8% Ludwigshafen am Rhein (KS) 3,9% Altenkirchen (Westerwald) (LK) 7,8% Bad Kreuznach (LK) 4,2% Rhein-Hunsrück-Kreis (LK) 8,0% Südliche Weinstraße (LK) 4,3% Kusel (LK) 8,3% Alzey-Worms (LK) 4,3% Zweibrücken (KS) 8,5% Bad Dürkheim (LK) 4,3% Cochem-Zell (LK) 9,0% Neustadt a. d. W. (KS) 4,4% Südwestpfalz (LK) 9,4% Mayen-Koblenz (LK) 4,8% Birkenfeld (LK) 9,5% Trier-Saarburg (LK) 5,0% Pirmasens (KS) 14,2% Quelle: Zensus 2011, CBRE--Leerstandsindex, eigene Berechnungen

16 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 14 Unterhalb des Schwellenwertes von 4 %, unter dem eine Anspannung des Wohnungsmarktes vermutet werden kann, liegt der Leerstand in den kreisfreien Städten Mainz, Speyer, Landau i. d. P., Trier, Frankenthal, Koblenz, Worms und Ludwigshafen sowie im Rhein-Pfalz-Kreis und den Landkreisen Germersheim und Mainz-Bingen. Der Gesetzgeber hat allerdings gemutmaßt, dass ein niedriger Leerstand für sich genommen noch nicht auf einen angespannten Wohnungsmarkt hindeutet, sondern dass zudem eine hohe Nachfrage bestehen muss. Die Formulierung hohe Nachfrage ist wenig nachvollziehbar, da in großen Städten die Nachfrage stets höher sein wird als in kleinen Städten. Es ist zu vermuten, dass hier der Gesetzgeber eher umgangssprachlich formuliert hat und deutlich machen wollte, dass ein niedriger Leerstand alleine noch keinen angespannten Wohnungsmarkt sicher identifiziert. Dem ist zuzustimmen, da auch ein niedriger Leerstand auf einen gerade ausgeglichenen Wohnungsmarkt hindeuten könnte. 3. Zusammenfassung und Empfehlung Der Gesetzgeber hat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 5. März 2015 in 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB eine Reihe von möglichen Kriterien zur Identifizierung eines angespannten Wohnungsmarktes genannt. Diese wurden in den Vorkapiteln präzisiert und diskutiert, ob sie für sich genommen einen Hinweis auf eine Anspannung des Wohnungsmarktes geben könnten. Zur Rechtssicherheit hat die Nennung dieser Kriterien nicht beigetragen. Dem war sich der Gesetzgeber offenbar bewusst, da er mit der Formulierung kann insbesondere in 556d Abs. 2 Satz 3 BGB vor der Nennung dieser Kriterien diese zur Disposition stellt. Wie dargestellt, sind die Kriterien überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg und Bevölkerungswachstum ohne ausreichend Neubau nicht sachgerecht oder nicht ausreichend spezifizierbar. Die Kriterien Leerstand und überdurchschnittliche Mietbelastung können sofern geeignet spezifiziert hingegen zielführend sein. Offen bleibt zudem das Verhältnis der Indikatoren zueinander. Der Gesetzgeber hat nicht eindeutig formuliert, ob jeder Indikator für sich genommen ausreichend für die Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes ist oder dies kumulativ zu gelten hat oder ob ein hoher Indikator durch einen anderen niedrigen Indikator ausgeglichen werden könnte. Da aber der Gesetzgeber bereits selbst dem Kriterium Leerstand eine Einschränkung zur Seite gestellt hat und gleichzeitig von den genannten Kriterien nur ein weiteres zielführend ist, stellt sich diese Frage nicht. Ein niedriger Leerstand und eine deutlich überdurchschnittliche Mietbelastung muss in einem angespannten Wohnungsmarkt gleichzeitig gegeben sein. Im Ergebnis halten wir die von uns im Hauptgutachten entwickelte Methodik weiterhin für geeignet, einen angespannten Wohnungsmarkt zu identifizieren. Demnach schließt die Existenz von ausreichend leer stehenden Wohnungen (mehr als 4 % Leerstand) eine Marktanspannung sicher aus. Ein Leerstand von unter vier 4 % ist für sich genommen aber nicht hinreichend, vielmehr muss zusätzlich die Mietbelas-

17 Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Rheinland-Pfalz 15 tung der Einwohner oder der Arbeitnehmer deutlich überdurchschnittlich sein. Als deutlich überdurchschnittlich soll weiterhin 120 % des Durchschnitts interpretiert werden. Im Hauptgutachten wurde als Vergleichsmaßstab der landesweite Durchschnitt gewählt. Der Gesetzgeber hat nun im Paragraphen zur Mietpreisbremse den bundesweiten Durchschnitt vorgeschlagen. Dies ist ebenfalls angemessen und soll daher auch hier Verwendung finden. Demnach ist der Wohnungsmarkt in den kreisfreien Städten Mainz, Trier und Landau i. d. P. sowie im Rhein-Pfalz-Kreis angespannt. Beim Rhein-Pfalz-Kreis aber stellt sich die Frage, ob dieser angesichts seines bandartigen Zuschnitts um die kreisfreien Städte Worms, Frankenthal, Ludwigshafen und Speyer überhaupt einen eigenen Wohnungsmarkt bildet, und selbst wenn, ob hier eine Anspannung vorliegen kann, wenn unmittelbar angrenzend keine Anspannung festgestellt wird. Die Städte Ludwigshafen, Neustadt a. d. W. und Speyer sollten weiter beobachtet werden, da sie nur jeweils knapp unter den jeweiligen Schwellenwerten liegen. Dies gilt insbesondere für die Stadt Speyer, die sogar die landesweit zweitniedrigste Leerstandsquote aufweist und die wie im Hauptgutachten ausgeführt vor einem Jahr noch knapp oberhalb der damaligen Schwellenwerte lag.