IBB Wohnungsmarktbericht 2007

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1 IBB Wohnungsmarktbericht

2 IBB Wohnungsmarktbericht 2007 Inklusive Schwerpunktthema Weiterentwicklung der Wohnungsbestände

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4 Vorwort Vorwort Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt in Bewegung. Stärker als in den Vorjahren zeigt sich aktuell, dass traditionelle Entwicklungsmuster entlang der ehemaligen Stadthälften aufbrechen: Abwanderung und Leerstand sind nicht mehr spezielle Probleme der Bezirke im Ostteil der Stadt mit hohem Anteil an Plattenbauten. Leerstand zeigt sich ebenso auch in innenstadtnahen Lagen im Altbau. Positive Wanderungssalden weisen tendenziell die Außenbezirke mit hohem Grünflächenanteil und eher kleinteiliger Bebauung auf. Da die Neubauzahlen seit Jahren niedrig sind, kann eine Anpassung des Wohnungsangebots nur über die Weiterentwicklung der Bestände erfolgen. Diesem Thema widmet sich daher ein Schwerpunktkapitel im diesjährigen Wohnungsmarktbericht. Parallel setzen verschiedene, zumindest rein quantitative Indikatoren erste Signale und bestätigen den Trend des aktuellen Mietspiegels: Die Mieten ziehen an, und es sind insbesondere kleine Wohnungen, deren Mietpreise überdurchschnittlich steigen. Im Vergleich steigen die Mieten in Berlin jedoch nicht übermäßig an. Die Ursache für eine zunehmende Mietkostenbelastung ist primär bei den seit Jahren stagnierenden Haushaltseinkommen in Berlin zu suchen. Die Erwartungen der Marktexperten bestätigen eine zunehmende Knappheit gerade bei preisgünstigen Mietwohnungen. Der Blick auf das Verhältnis von Angebotsmieten und Kaufkraft bestätigt, dass gerade in einigen citynahen Lagen die Entwicklung von Einkommen und Mietniveau stark auseinandergeht. Die spürbare Anspannung in einzelnen Marktsegmenten zeigt, wie wichtig ein kleinteiliges Wohnungsmarkt-Monitoring für die Marktransparenz gerade in einer Phase zunehmender Differenzierung ist. Die Investitionsbank Berlin will mit dem Wohnungsmarktbericht 2007 ihren Beitrag leisten, diesen Prozess zu beleuchten und für Sie, die Marktakteure, transparent zu gestalten. In diesem Sinne wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei Ihren Aktivitäten. Prof. Dr. Dieter Puchta Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin

5 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhalt Berlin im Überblick Ausgewählte Daten im Überblick 9 1. Allgemeine Situation und wichtige Trends Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Wirtschaftswachstum und Preisentwicklung Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Bauwirtschaft Immobilienmarkt Zinsentwicklung Entwicklung der Wohnungsnachfrage Demografische Faktoren Haushaltsentwicklung Sozioökonomische Faktoren Elemente der künftigen Wohnungsnachfrage Fazit Entwicklung des Wohnungsangebots Wohnungsbestand Bautätigkeit Investitionsklima und -umfeld Fazit 39

6 Inhaltsverzeichnis 5. Lage am Wohnungsmarkt Wohnungsversorgung und Leerstände Mieten und Nebenkosten Marktdynamik Aktuelle Probleme des Berliner Wohnungsmarktes Fazit Schwerpunktthema: Weiterentwicklung der Wohnungsbestände Rahmenbedingungen für die Entwicklung der Wohnungsbestände Situation in Berlin Fazit Bezirksprofile 69 Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick 81 Impressum 82

7 8 Berlin im Überblick Übersichtskarte bewohntes Gebiet unbewohntes Gebiet Grünflächen Gewässer Grenze PLZ-Gebiet Bezirksgrenze S-Bahn-Linie Reinickendorf Pankow Lichtenberg Spandau Mitte Marzahn- Hellersdorf Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Steglitz- Zehlendorf Treptow- Köpenick Neukölln Quelle: eigene Darstellung

8 Ausgewählte Daten im Überblick Ausgewählte Daten im Überblick Kennzahl Berlin 2006 Veränderung gegenüber 2005 Trend 2007 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Bruttoinlandsprodukt (BIP) (Mrd. EUR) 80,6 +2,2 % Arbeitslosenquote (%) 17,5 1,5 %-Punkte Preisindex für Lebenshaltung (2000 = 100) 108,8 +1,8 Neubaukosten pro m 2 Wohnfläche (EUR) % Wohnungsangebot Wohnungsbestand ,13 % darunter Sozialwohnungen (nach WoBindG) ,7 % darunter belegungsgebundene Wohnungen (nach BelBindG) ,3 % Baufertigstellungen (Wohneinheiten) ,6 % Baugenehmigungen (Wohneinheiten) ,7 % Bauintensität (fertiggestellte Wohnungen je Bestandswohnungen) 1,66 0,22 Wohnungsnachfrage Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) ,3 % Zahl der Haushalte ,7 % Einwohner je Haushalt 1,76 0,03 Anteil Einpersonenhaushalte (%) 52,7 +2 %-Punkte Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 18,0 +1,4 Durchschn. monatl. HH-Nettoeinkommen (arith. Mittel) in EUR ,6 % Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) ,7 % Mieten und Wohnungsmarkt Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,8 0,0 Wohnungsversorgung (Wohnungen je 100 Haushalte)* 97,6 2,5 Wohnfläche je Wohneinheit (in m 2 ) 70,1 +0,1 % Wohnfläche je Einwohner (in m 2 ) 38,8 0,0 Längerfristiger Leerstand (Anteil am Gesamtbestand in %) 5,71 +0,05 %-Punkte Fluktuationsrate (Umzüge je 100 Haushalte) 9,1 0,0 Binnenwanderung 10,0 0,8 (umziehende Personen je 100 Einwohner) Mietenindex Gesamtmiete (2000 = 100) 110,1 +1,8 Mietenindex Nettokaltmiete (2000 = 100) 109,4 +1,7 Index Wohnnebenkosten (2000 = 100) 114,7 +2,1 * Ohne Wohnheime Ein ausführlicher Tabellenband ist als Download unter folgender Internetadresse abrufbar:

9 10 1. Allgemeine Situation und wichtige Trends Wirtschaftliche Rahmenbedingungen weiter positiv Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Berlin haben sich stabilisiert. In den beiden zurückliegenden Jahren ist die Berliner Wirtschaftsleistung spürbar gestiegen. Dies schlug sich auch auf dem Arbeitsmarkt nieder: Seit 2004 steigt die Erwerbstätigkeit in Berlin. Die Arbeitslosenquote weist Rückgänge auf, die zumeist stärker als im Bundesdurchschnitt ausfielen. Die Auftragslage der Bauwirtschaft hat sich weiter verbessert, und auch auf den Immobilienmärkten zeigt sich die allgemeine wirtschaftliche Belebung: Die Preise weisen überwiegend einen Aufwärtstrend auf. Leichter Einwohnerzuwachs bei steigendem Anteil älterer Mitbürger 2006 leben erstmals seit zehn Jahren wieder mehr als 3,4 Millionen Menschen in der Stadt in erster Linie dank eines gestiegenen Zuzugs aus dem Ausland und den neuen Bundesländern. Die Abwanderung ins Umland stabilisiert sich auf einem für Großstädte üblichen Niveau. Gleichzeitig erreicht der Saldo von Geburten und Sterbefällen (natürliche Bevölkerungsentwicklung) nur noch geringe negative Werte. Allerdings dürfte langfristig auch in Berlin die Zahl der älteren Menschen spürbar steigen. Der Anteil der über 65-Jährigen nimmt seit Jahren stetig zu und erreicht inzwischen einen Anteil an der Gesamtbevölkerung von rund 18 %. Bei steigender Zahl der Haushalte sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße Die Haushaltszahl auf dem Wohnungsmarkt die wesentliche Einflussgröße für die Nachfrageseite entwickelt sich vergleichsweise dynamisch. Innerhalb eines Jahres hat sie sprunghaft zugenommen. Somit verteilt sich aktuell eine gleich große Bevölkerungszahl wie 1997 auf 7 % mehr Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt konstant und prägt damit den künftigen Bedarf an Wohnraum. Dies ist insbesondere auf einen wachsenden Anteil an Singlehaushalten zurückzuführen, der in Berlin mittlerweile ein Niveau oberhalb der meisten vergleichbaren Großstädte erreicht. Trotz positiver Arbeitsmarktimpulse kaum Einkommenssteigerungen Die jüngsten Impulse vom Arbeitsmarkt wirken sich einkommensseitig bislang kaum aus. Gerade der Vergleich zu anderen Großstädten zeigt, dass die Berliner Haushalte stark unterdurchschnittliche Einkommen aufweisen. Außerdem besteht ein beträchtliches Gefälle zwischen kaufkraftstärkeren Außenbezirken und einer kaufkraftschwachen Innenstadt. Der Pro- Kopf-Vergleich macht deutlich, dass einem Berliner 2006 nur rund 84 % eines durchschnittlichen deutschen Einkommens zur Verfügung standen. Mieterstadt Berlin mit gewandelten Eigentümerstrukturen Der Vergleich mit anderen Großstädten zeigt: Berlin war und ist eine Mieterstadt. 87 % des Wohnungsbestandes sind Mietwohnungen, während der Anteil an Eigentumswohnungen weit unter den Durchschnittswerten anderer Großstädte liegt. Die zahlreichen Verkäufe an institutionelle Investoren in den letzten Jahren wirken sich darauf bislang nicht spürbar aus. Positive Impulse für die Bildung von privatem Wohneigentum sind jedoch absehbar. Gleichwohl bleibt die Nachfrageseite des Wohnungsmarkts vordringlich von einer weiterhin steigenden Nachfrage nach günstigem Miet-Wohnraum gekennzeichnet.

10 Allgemeine Situation und wichtige Trends 11 Neubau auf niedrigem Niveau, aber mit leichtem Aufwärtstrend und positivem Investitionsklima Aktuell wird das geringfügige Neubaupotenzial vor allem von privaten Bauherren getragen. Es entstehen überwiegend Einund Zweifamilienhäuser in Außenbezirken. Investoren und Wohnungsbaugesellschaften hielten sich zuletzt stark zurück, allerdings weisen die aktuellen Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau einen deutlichen Anstieg auf: Wenn auch fernab des Niveaus zur Mitte der 90er Jahre, kann für dieses Segment wieder mit einer leichten Erholung gerechnet werden. Die Marktexperten erwarten sich weiter verbessernde Investitionsbedingungen über alle Segmente hinweg. Zwar weisen bestimmte Kategorien nach wie vor negative Einschätzungen auf, doch der Ausblick auf die nächsten drei Jahre ist optimistischer. Am besten wird weiterhin das Investitionsklima für Maßnahmen im Bestand eingeschätzt, gefolgt vom Erwerb bestehenden Wohnraums. Perspektivisch erscheint zudem der Neubau von Eigentumswohnungen in bestimmten Bezirken wieder attraktiv. Innenstadtlagen vor zunehmender Anspannung, zugleich mit den höchsten Leerstandsquoten Binnenwanderung und Fluktuation bestätigen eine nachlassende Mobilitätsdynamik Indizien für eine zunehmende Anspannung am Markt. Zugleich zeigt sich, dass die einzelnen Bezirke sich in ihrer spezifischen Entwicklung stark unterscheiden. Die Indikatoren weisen auf eine Anspannung in bestimmten Teilmärkten, vor allem in zentrumsnahen Lagen, hin. Hier kann es zu einer fortgesetzten Verdrängung der gewachsenen Bewohnerstruktur durch Aufwertung ganzer Wohnungsbestände kommen. Gleichzeitig verändern sich mehrjährige Wanderungsmuster: Abwanderung betrifft nicht mehr speziell die Bezirke im Ostteil der Stadt, sondern neuerdings auch ehemalige Westbezirke wie Tempelhof-Schöneberg und Neukölln. Von Zuwanderung profitieren dagegen weiterhin die Außenbezirke Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Treptow- Köpenick. Leerstehende Bestände sind offenbar in Teilen nicht marktgängig oder entsprechen nicht den aktuellen Wünschen und finanziellen Möglichkeiten der Nachfrageseite. Der Leerstand betrifft überwiegend innenstadtnahe Lagen im Altbau. Zunehmende Mietkostenbelastung durch stagnierende Einkommen und steigende Wohnkosten Der aktuelle Mietspiegel weist gegenüber 2004 Mietsteigerungen von durchschnittlich fast 6 % aus. Es sind insbesondere kleine Wohnungen, deren Mietpreise überdurchschnittlich anziehen damit wird das Wohnen in Berlin, einer Stadt der Singlehaushalte, gerade für die größte Nachfragegruppe teurer. Gestiegen sind die Mieten vor allem in Altbauten, nennenswerte Rückgänge finden sich nur bei den ohnehin hochpreisigen Neubauten der letzten 20 Jahre. Die deutlich gestiegenen Nebenkosten schlagen statistisch bislang nur mäßig auf die Gesamtmiete durch, auch die Entwicklung der Kaltmieten entspricht in etwa der allgemeinen Preissteigerung in Deutschland. Es sind die stagnierenden Einkommen, die in erster Linie eine zunehmende Mietkostenbelastung der Haushalte bewirken. Damit werden die finanziellen Möglichkeiten vieler Mieter immer enger, für weitere Mieterhöhungen bleibt wenig Spielraum wenn nicht auf Seiten der Nebenkosten zum Beispiel energetische Sanierungen Entlastungspotenziale erschließen. Handlungsbedarf bei preisgünstigen Mietwohnungen absehbar Der Verzicht auf die weitere Förderung von Sozialbauwohnungen und die zunehmende Aufwertung und Sanierung vorhandenen Wohnraums führen zu einer Abnahme des Angebots in den unteren Preislagen. Angesichts dieser Entwicklungen kann es nicht überraschen, dass die geringen Einkommen der Nachfrageseite im IBB Wohnungsmarkbarometer seit mehreren Jahren als größtes Problem des Berliner Wohnungsmarktes gesehen werden. Derzeit bietet der Berliner Wohnungsmarkt in seiner Breite ausreichend Wohnraum auch für gering verdienende Haushalte. Das Angebot ist allerdings nicht gleichmäßig in der Stadt verteilt und konzentriert sich vielfach auf Wohnungslagen und -qualitäten, die generell nicht bevorzugt nachgefragt werden. Daher stellt sich die Frage, wie künftig die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen oder anderweitigen Marktzugangsschwierigkeiten sichergestellt werden kann. Dies bedeutet auch, dass die Entwicklung der durchschnittlichen Einkommen, die Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen und die am Markt verfügbaren Wohnungen für diese Einkommensgruppe gezielt zu beobachten sind.

11 12 2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Im Mittelpunkt dieses Kapitels stehen die Faktoren, die dem Wohnungsmarkt vorgelagert sind. Auf eine Betrachtung der wirtschaftlichen Entwicklung folgt die Darstellung der Rahmendaten des Arbeitsmarktes. Hinzu kommt die Entwicklung der Bauwirtschaft und des Immobilienmarkts. 2.1 Wirtschaftswachstum und Preisentwicklung Die Berliner Wirtschaft befand sich auch 2007 im Aufschwung. Positive Impulse gingen dabei sowohl vom Verarbeitenden Gewerbe und von der Bauwirtschaft als auch von der Belebung des Arbeitsmarktes aus. Hinzu kam, dass Berlin deutlich vom Abb. 1 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland 4 3 Veränderung zum Vorjahr in % Berlin Deutschland Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, IBB internationalen Wirtschaftswachstum profitierte. Dabei ging es nicht nur um Dienstleistungen, sondern immer häufiger um innovative Industrieprodukte. Hier konnte Berlin insbesondere von seinen guten Netzwerken zwischen Wissenschaft und Wirtschaft sowie einer ausgezeichneten Infrastruktur profitieren. Insgesamt ist die Berliner Wirtschaftsleistung im vergangenen Jahr nach 2006 zum zweiten Mal seit 2000 wieder spürbar gestiegen.

12 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 13 Auch für 2008 weisen die bisher verfügbaren Indikatoren mehrheitlich auf einen intakten Aufschwung in der Hauptstadt hin. Darauf lassen die steigenden Auftragseingänge im Verarbeitenden Gewerbe und im Baubereich sowie vor allem die nach wie vor günstige Lage auf dem Arbeitsmarkt schließen. Hiervon wird insbesondere der private Konsum profitieren. Zudem werden die Lohnsteigerungen im laufenden Jahr etwas kräftiger ausfallen als 2007, was die verfügbaren Einkommen erhöht. Kräftige Impulse werden auch wieder vom Berlintourismus erwartet. Gefahren für den Konsum gehen allerdings von den hohen Energiekosten aus. Verharrt der Ölpreis langfristig auf seinem jetzigen hohen Niveau, würde das den privaten Konsum wieder dämpfen. Abb. 2 Entwicklung der Verbraucherpreise Index: 2000 = Allerdings ist noch ungewiss, wie sehr die Subprime-Hypothekenkrise in den USA und der weltweite Börsencrash die Wirtschaft in Deutschland und damit auch die Berliner Wirtschaft in Mitleidenschaft ziehen wird. Aus heutiger Sicht bieten die Entwicklungen an den internationalen Finanzmärkten noch keinen Anlass, die günstige Einschätzung der Berliner Konjunktur für 2008 grundlegend zu korrigieren. Eine Trendwende zeichnet sich noch nicht ab. Die wirtschaftliche Gesamtleistung wird im laufenden Jahr allerdings etwas schwächer zulegen als Neben der Finanzkrise und der schwächeren US-Konjunktur müssen die Märkte 2008 weitere Belastungen wie zum Beispiel hohe Energiepreise und einen weiterhin starken Wechselkurs des Euro verkraften. Hier kommt die Sorge zum Ausdruck, dass der Nachfrageschub aus dem Ausland ausgehend von einer weiteren Abkühlung in den USA an Kraft verlieren könnte. Das könnte das Wachstum in Deutschland im ersten Halbjahr 2008 spürbar dämpfen und somit auch negative Auswirkungen auf die Berliner Konjunktur haben. Auf der anderen Seite gibt es aber auch positive Effekte für die Exportwirtschaft: So senkt der hohe Wert des Euro die meistens in Dollar berechneten Energie- und Rohstoffpreise. Sollte sich die Finanzkrise nicht weiter verschärfen, dürfte die Wirtschaft im späteren Jahresverlauf 2008 auf den Wachstumspfad zu Berlin Deutschland Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt rückkehren. Bei anhaltend hohem Beschäftigungsaufbau und somit steigender Kaufkraft wird sich dann auch der Konsum beleben. Die belastenden Faktoren werden langsam an Bedeutung verlieren und die Absatzchancen der Einzelhändler werden künftig weniger durch kompensatorische Minderausgaben der Verbraucher getrübt. Der allgemeine Preisanstieg liegt 2007 in Berlin mit 1,7 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (+2,2 %). Nach den geringen Preissteigerungen in den Jahren 2001 bis 2003 mit Abständen zu den bundesdurchschnittlichen Steigerungsraten in Höhe von 0,2 bzw. 0,7 Prozentpunkten blieb Berlin im vergangenen Jahr somit ein stabiler Abstand von 0,5 Prozentpunkten zur Entwicklung im Bund erhalten.

13 1 2.2 Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Die Erwerbstätigkeit hat sich in Berlin vor allem in den Jahren 2005 und 2006 spürbar verbessert. Während die Rückgänge in den Jahren seit 2001 stets wesentlich massiver ausfielen als im Bundesdurchschnitt (oder auch in der Vergleichs-Metropole Hamburg), kehrte sich diese Entwicklung ab 2004 um. Die Zuwächse lagen seither über dem Bundesdurchschnitt. Hervorzuheben ist, dass Berlin bei der Erwerbstätigkeit sowohl im Jahr 2006 als auch 2007 auch im Vergleich der Bundesländer den ersten Rang belegte. Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt spiegelte sich auch in der Erwerbslosenstatistik wider. Die Arbeitslosenquote fiel im Jahresdurchschnitt 2007 mit 15,5 % auf ein Niveau, das zuletzt 1997 erreicht wurde. Bemerkenswert ist hierbei, dass 2006 und 2007 der Rückgang der Arbeitslosenquote in Berlin zumeist stärker ausfiel als im Bundesdurchschnitt. Damit konnte der seit Jahren existierende nennenswerte Abstand zum Bundesdurchschnitt spürbar verringert werden. Abb. 3 Erwerbstätigkeit im Vergleich 2,5 2,0 1,5 änderung gegenüber dem Vorjahr in % Ver 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2, Berlin Brandenburg Hamburg Deutschland Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder (August 2007) Arbeitslosenquote Die Arbeitslosenquote gibt den Anteil der gemeldeten Arbeitslosen an der Gesamtheit aller Erwerbspersonen an. Diese setzt sich zusammen aus den abhängig Erwerbstätigen (ohne Soldaten), Selbstständigen sowie registrierten Arbeitslosen am betreffenden Ort.

14 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1 Abb. 4 Arbeitslosigkeit In Tausend, Jahreswerte Gemeldet Verdeckt Arbeitslosenquote in % (rechte Skala) Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2.3 Bauwirtschaft Die Frühindikatoren im lange Jahre krisengezeichneten Bauhauptgewerbe ließen 2007 ebenfalls eine positive Entwicklung erkennen. Die Auftragseingänge nahmen stärker zu als im Vorjahr, wobei vor allem der Wirtschaftsbau von der guten Konjunktur profitierte. Immer mehr spiegeln sich hier die Auftragsvergaben für den Bau des Großflughafens Berlin- Brandenburg-International (BBI) wider. Beim Umsatz schlägt das kräftige Wachstum der Auftragseingänge allerdings erst sehr langsam durch. Überraschend ist, dass trotz Wegfalls der Eigenheimzulage der Wohnungsbauumsatz in Berlin stark zugelegt hat, jedoch die Rückgänge im Wirtschafts- und öffentlichen Bau nicht kompensieren konnte. Die steigenden Auftragseingänge im Wirtschaftsbau geben jedoch Anlass zu vorsichtigem Optimismus. Abb. 5 Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) EUR Berlin Deutschland Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt

15 1 Abb. 6 Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden Index (2000 = 100) Immobilienmarkt Trotz des positiven wirtschaftlichen Umfelds erreichten die Verkaufszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser 2006 nicht mehr das rekordverdächtige Niveau des Vorjahres 2005, bei dem allerdings Vorzieheffekte durch den Wegfall der Eigenheimzulage zum Tragen kamen. Die Verkaufszahlen gingen um rund 19 % zurück. Damit wurde auch ohne Eigenheimzulage in etwa wieder das Niveau des Jahres 2004 erreicht. Das Preisniveau gab um rund 6 % nach und erreichte durchschnittlich 229 TEUR. Gegenüber 1997 bedeutet dies einen Rückgang von mehr als 18 % bzw. über 50 TEUR Abb. 7 Marktentwicklung bei Wohngebäuden 96 Anzahl der Verkäufe Berlin Deutschland Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt Die veranschlagten Kosten pro m2 Wohnfläche im Neubau erreichten im Jahr 2005 einen Tiefpunkt, haben im Jahr 2006 jedoch wieder leicht zugelegt. Von einem überdurchschnittlichen Niveau zur Mitte der 90er Jahre kommend, die vom Nachwendeboom geprägt waren, lag der mittlere Kostenansatz seit 2001 unter dem Wert für ganz Deutschland und zuletzt bei rund EUR pro m2 gut 10 % unter dem Bundesdurchschnitt. Der Baupreisindex, der sich aus den allgemeinen Angebotspreisen für verschiedene Bauleistungen zusammensetzt, stieg 2006 moderat, in den ersten drei Quartalen 2007 jedoch sprunghaft an parallel zur gesamtdeutschen Entwicklung, wenn auch weiterhin auf einem etwas niedrigeren Niveau. Nachdem der Wert für Berlin 2006 erstmals wieder das Index- Niveau des Jahres 2000 erreichte, wurde im dritten Quartal 2007 mit einer Zunahme von über 7 % nicht nur der höchste Zuwachs, sondern auch der höchste Wert im Betrachtungszeitraum insgesamt erreicht. Die Gründe für dieses massive Anziehen sind unter anderem in höheren Material- und Energiepreisen sowie in der zum Jahresbeginn 2007 erhöhten Umsatzsteuer zu sehen Mietwohnhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abb. 8 Marktentwicklung bei Wohngebäuden Durchschnittlicher Kaufpreis in TEUR Mietwohnhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

16 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1 Dagegen setzten die Verkaufszahlen der Geschosswohnungsbauten den erheblichen Zuwachs des Vorjahres fast ungebremst fort und dieser erhöhte sich gegenüber 2005 um fast 34 % insbesondere ausgelöst durch die überaus starke Nachfrage nach Mietwohnhäusern durch meist institutionelle, zu einem großen Teil ausländische Investoren. Damit übertrafen 2006 die Verkäufe von Mietwohnhäusern erstmals seit 1993 die der Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit den Verkaufszahlen halten die Kaufpreise allerdings nicht Schritt: Diese lagen bei durchschnittlich 1,5 Mio. EUR und damit etwa 4 % über dem Vorjahresniveau. Es darf jedoch nicht übersehen werden, dass dies 140 % bis 150 % des Niveaus der Jahre 2003 bzw bedeutet. Überdies ist festzustellen, dass sich die durchschnittlichen Kaufpreise von Objekten im Ost- und Westteil der Stadt 2006 praktisch angeglichen haben. 2.5 Zinsentwicklung Nach den Tiefstständen zur Jahresmitte 2005 haben die Zinssätze der verschiedenen Laufzeiten wieder zugelegt. Auffällig sind an der aktuellen Zinsstruktur, dass die längeren Laufzeiten niedrigere Zinssätze aufweisen. Bei den kürzeren Laufzeiten schlagen dagegen die erfolgten Zinsschritte der EZB deutlicher durch. Gleichwohl befindet sich das gesamte Zinsniveau fernab des Niveaus zu Beginn der 90er Jahre, so dass insgesamt weiterhin von vergleichsweise günstigen Finanzierungskonditionen gesprochen werden kann. Angesichts dessen überrascht es nicht, dass zahlreiche Marktakteure die günstigen Konditionen mittels Forward-Vereinbarungen für längere Laufzeiten gesichert haben und auf diese Weise die eigene wirtschaftliche Lage auch ohne direkte Förderung stabilisieren konnten. Abb. 9 Zinssätze für Wohnungsbaukredite Zinssatz in % 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3, bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre über 10 Jahre Quelle: Deutsche Bundesbank

17 18 3. Entwicklung der Wohnungsnachfrage Auf der Nachfrageseite am Wohnungsmarkt wirken wesentlich die Haushalte und deren Kaufkraft. Faktoren dafür sind die demografische Entwicklung, die Haushaltsstrukturen und sozioökonomische Aspekte wie die Einkommenssituation der Wohnbevölkerung und die Lage am Arbeitsmarkt. 3.1 Demografische Faktoren 2006 lebten Menschen in Berlin, mehr als im Vorjahr. Dieser Anstieg von rechnerisch 0,3 % mag an sich nicht bemerkenswert wirken. Betrachtet man jedoch die letzten zehn Jahre, wurde damit der Rekordzuwachs des Vorjahres Abb. 10 Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen Bevölkerung bis unter 20 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 80 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Wohnungsmarktrelevante Altersgruppen Um die Entwicklung der Altersstruktur der Bevölkerung darzustellen, wurden sechs Altersgruppen aufgrund ihrer spezifischen Wohnbedürfnisse definiert: 0 bis unter 20 Jahre: Kinder und Jugendliche, die überwiegend bei ihren Eltern wohnen 20 bis unter 30 Jahre: Auszubildende, Studierende und junge Erwachsene, die in einem ersten eigenen Haushalt leben (Gründerhaushalte) 30 bis unter 50 Jahre: Vielfach Familien mit Kindern im Haushalt, die eine größere Wohnung benötigen, aber auch allein oder zu zweit Lebende 50 bis unter 65 Jahre: Oftmals Eltern nach Auszug der Kinder mit sinkendem Wohnflächenbedarf sowie kinderlose Paare und allein Lebende 65 bis unter 80 Jahre: Rentnerpaare oder allein lebende Senioren, teilweise mit besonderen Wohnbedürfnissen (z. B. eher kleine und preisgünstige Wohnungen, barrierefrei, bestimmte wohnungsnahe Dienstleistungsangebote) 80 Jahre und älter: Hochbetagte, teilweise mit besonderem Betreuungs- bzw. Pflegebedarf. erneut übertroffen lag die Einwohnerzahl Berlins zudem erstmals seit zehn Jahren wieder über 3,4 Millionen. Aufschlussreich ist der Blick auf die einzelnen wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen: Die größten Zuwächse im Vergleich zu 1997 verzeichnete die Altersgruppe der 65- bis 80-jährigen Berliner, deren Zahl um +42,1 % zunahm. Über die letzten zehn Jahre ergaben sich Zuwächse sonst nur bei den 20- bis 30-Jährigen (+5,1 %). Die größten Rückgänge über diesen Zeitraum verzeichnete die Gruppe der unter 20-Jährigen mit 15,1 % gegenüber Rund 18 % der Berliner sind 65 Jahre oder älter, gegenüber rund 14 % im Jahr Die Zahl der Hochbetagten (über 80 Jahre) hat nach langjähriger Stabilität leicht zugenommen und liegt nun bei über Für den Berliner Wohnungsmarkt bedeutet dies vor allem einen absehbar wachsenden Bedarf an kleinen und altengerechten Wohnungen.

18 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 1 Abb. 11 Bevölkerungsentwicklung in Berlin Einwohner Abb. 12 Außenwanderungssaldo in Personen natürlicher Bevölkerungssaldo Außenwanderungssaldo Bevölkerungsentwicklung Umland alte BL neue BL Ausland insgesamt Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Die natürliche Bevölkerungsentwicklung, also der Saldo aus Geburten und Sterbefällen, fällt weiter leicht negativ aus, befindet sich jedoch seit drei Jahren auf einigermaßen stabilem Niveau: Während die Geburtenzahl bereits seit zehn Jahren beständig bei Werten um lag, haben sich in den letzten drei Jahren auch die Sterbefälle auf Werte unterhalb von stabilisiert. Damit hat sich der negative natürliche Bevölkerungssaldo, welcher noch Anfang und Mitte der 90er Jahre hohe negative Werte aufwies, in den letzten Jahren kontinuierlich verringert. Jedoch war der Bevölkerungszuwachs auch 2006 allein auf Zuwanderung zurückzuführen. Per Saldo zogen Personen mehr nach Berlin als die Stadt verließen. Dies ist der höchste Wert seit 1993, inzwischen weitab der negativen Talsohle von Natürliche Bevölkerungsentwicklung Die natürliche Bevölkerungsentwicklung bestimmt sich aus der Zahl der Geburten abzüglich der Sterbefälle in der Bevölkerung eines Orts. Überwiegen beispielsweise die Sterbefälle, ist der natürliche Bevölkerungssaldo negativ. Dabei ist es nicht mehr allein der Wanderungsüberschuss aus dem Ausland (8.427), welcher noch in den Vorjahren wesentlich für einen insgesamt positiven Außenwanderungssaldo sorgte: Ein Wanderungsgewinn von aus den neuen Bundesländern (+44,2 % gegenüber dem Vorjahr) trägt mittlerweile im ähnlichen Maße dazu bei. Dagegen erreichte der Wanderungsüberschuss aus dem Ausland nur mehr 60 % des allerdings besonders hohen Werts von Die Wanderungsverluste ans Umland gingen weiter spürbar zurück, womit sich der Trend der Vorjahre fortsetzte: Erstmals seit 1994 betrug der Wanderungsverlust gegenüber dem Umland weniger als Personen. Der Zuzug aus den alten Bundesländern trug nominal nur geringfügig zum positiven Wanderungssaldo bei, allerdings erhöhte sich die Zahl dieser Zuzüge um über 80 % gegenüber Außenwanderungssaldo Der Berliner Außenwanderungssaldo setzt sich zusammen aus dem Zuzug und der Abwanderung von Bevölkerung über die Grenzen der Stadt. Ein positiver Außenwanderungssaldo bedeutet einen Bevölkerungsgewinn, da die Zahl der zuziehenden Personen größer ist als die der abwandernden.

19 20 Während sich die Gesamtbevölkerung Berlins in den letzten Jahren nur geringfügig veränderte, weisen die verschiedenen Bezirke eine sehr unterschiedliche Bevölkerungsdynamik auf. Vergleichsweise starke Zuwächse ergaben sich, wie schon in den Vorjahren, für Friedrichshain-Kreuzberg: Im Zeitraum von 2002 bis 2006 hat sich die Einwohnerzahl um 4,6 % erhöht (2001 bis 2005: 4,0 %). Rund neue Einwohner allein im Jahr 2006 stehen für den stärksten Zuwachs in diesem seit dem Jahr 2000 kontinuierlich wachsenden Berliner Bezirk. Abb. 13 Bevölkerungsentwicklung nach Bezirken Haushaltsentwicklung Die Entwicklung und die Struktur der Haushalte stellen wesentliche Determinanten für die Nachfrage am Wohnungsmarkt dar. Auch 2006 wuchs die Diskrepanz der Entwicklungen von Haushalts- und Bevölkerungszahlen weiter: Während sich die Bevölkerungszahl langsam von unten wieder dem Indexwert von 1997 annäherte, hat die Zahl der Haushalte sprunghaft zugenommen. Insgesamt stieg die Zahl der Haushalte im Jahr 2006 um an (+1,7 %), nach einem Zuwachs von im Vorjahr. Anders ausgedrückt: Annähernd die gleiche Bevölkerungszahl wie 1997 verteilt sich 2006 auf 7 % mehr Haushalte. > +2,5 % > +1,5 % bis +2,5 % > +0,5 % bis +1,5 % > -0,5 % bis +0,5 % > -1,5 % bis -0,5 % bis -1,5 % Berlin: +0,3 % -1,5 % +3,6 % Abb. 14 Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte Index: 1997 = ,8 % +1,1 % -2,4 % 106 0,0 % +4,6 % -0,7 % ,1 % -1,4 % -0,6 % +1,5 % Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Bevölkerung (Prognose) Haushalte (Prognose) Auch in Pankow fällt der Zuwachs mit 3,6 % im Vergleich zu den anderen Bezirken hoch aus, wobei bereits in den Vorjahren ähnlich hohe Werte erreicht wurden. Die Bevölkerung von Treptow-Köpenick wuchs zwischen 2002 und 2006 um 1,5 %, wobei diese Steigerung maßgeblich auf hohe Zuwachsraten im Jahr 2006 zurückzuführen ist. In Mitte zog die Einwohnerzahl in diesem Zeitraum mit 1,1 % ebenfalls spürbar an gerade auch gegenüber der vergleichsweise geringen Erhöhung im Zeitraum 2001 bis 2005 (+0,3 %). Mithin gehen die genannten Wachstumswerte vor allem auf den deutlichen Zuwachs von Personen im Jahr 2006 zurück. Bevölkerungsverluste weist Marzahn-Hellersdorf auf, wobei sich mit 2,4 % im aktuellen Betrachtungszeitraum die Dynamik etwas verlangsamte. Neuerdings geht auch in Reinickendorf mit 1,5 % (gegenüber 0,6 % im vorigen Betrachtungszeitraum) die Einwohnerzahl vergleichsweise stark zurück, während sich die Verluste in Tempelhof-Schöneberg bereits seit einigen Jahren auf einem relativ hohen Niveau befinden ( 1,4 %). Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abb. 15 Durchschnittliche Haushaltsgröße Personen je Haushalt 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 1,7 1, Berlin (Prognose) Deutschland (Prognose) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

20 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 21 Über die Ursachen für die Zunahme der Haushaltszahlen kann nur gemutmaßt werden, da der Prozess der Haushaltsbildung von einer Vielzahl von Faktoren abhängig ist: Neben dem allgemeinen demografischen Wandel und dem Trend zu mehr Einpersonenhaushalten und kleineren Familien dürfte etwa die Abwanderung junger Familien ins Umland ebenso eine Rolle spielen wie auch die Auswirkungen der Hartz-IV-Gesetzgebung. Abb. 17 Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Bezirken ,9 und größer 1,8 bis unter 1,9 1,7 bis unter 1,8 1,6 bis unter 1,7 unter 1,6 Berlin: 1,76 1,94 1,61 Personen je Haushalt Für die durchschnittliche Haushaltsgröße bedeutet das:in einem Berliner Haushalt lebten 2006 durchschnittlich 1,76 Personen gegenüber mehr als 1,9 Personen im Jahr Nach einer Phase relativer Stabilität von 2003 bis 2005 ergab sich ein deutlicher Rückgang um 1,4 % gegenüber Der Bundestrend verläuft dagegen seit Jahren geradezu linear mit einer Verringerung von etwa 0,5 % gegenüber dem jeweiligen Vorjahr und erreichte 2006 Werte knapp unter 2,1 Personen je Haushalt. Der Vergleich mit anderen Großstädten macht deutlich, dass die Entwicklung in urbanen Zentren generell ähnlich verläuft. Zuletzt näherte sich Berlin den besonders niedrigen Werten von München, einer Stadt mit besonders hohem Anteil an Singlehaushalten, an. Als allgemeine Ursachen für die Verkleinerung der Haushaltsgrößen gelten die Alterung der Gesellschaft und sich wandelnde Formen des Wohnens und Zusammenlebens. Hierbei fallen auch Aspekte der Erhebung ins Gewicht. Beispielsweise ist zu berücksichtigen, dass Personen, die in Wohngemeinschaften leben, jeweils als einzelne Haushalte gewertet werden können. Schaut man auf die einzelnen Bezirke, ergibt sich ein differenziertes Bild: Stark unterdurchschnittliche Werte erreicht Friedrichshain-Kreuzberg mit nur 1,55 Personen je Haushalt. Zweifelsohne weist dieser Trendbezirk eine spezifische Eigendynamik 1,87 1,73 1,94 1,62 1,86 1,55 1,76 1,82 1,82 1,78 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen auf, die sich unter anderem durch einen hohen Anteil mobiler jüngerer Bevölkerungsgruppen sowie an Singlehaushalten erklärt. Auch Pankow (1,61) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1,62), Bezirke mit wachsendem Anteil an Einpersonenhaushalten, liegen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Die höchsten Werte in Berlin erreichen Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf mit 1,94 Personen je Haushalt. Diese Bezirke weisen zudem vergleichsweise niedrige Anteile an Einpersonenhaushalten auf, aber auch sie liegen damit noch unter dem Bundesdurchschnitt von 2,1 Personen je Haushalt. Abb. 16 Durchschnittliche Haushaltsgröße in Großstädten Personen je Haushalt 2,00 1,95 1,90 Der Zuwachs bei den Berliner Haushalten geht mit einem fortgesetzten Trend zur Haushaltsverkleinerung einher. Dieser verstärkte sich 2006 deutlich: In Berliner Haushalten lebte 2006 nur eine Person. Der Einpersonenhaushalt ( Singlehaushalt ) erreicht nun einen Anteil von 52,7 % an allen Berliner Haushalten (2005: 50,7 %). Der Zuwachs von zwei Prozentpunkten in nur einem Jahr zwischen 2005 und 2006 erreicht damit ein Niveau wie im Zeitraum zwischen 2001 und 2005 insgesamt. 1,85 1,80 1,75 1, Berlin Hamburg München Köln Haushalt Unter einem Privathaushalt wird eine zusammen lebende und gemeinsam wirtschaftende Personengruppe verstanden. Ein Privathaushalt kann aus einer oder mehreren Personen bestehen. Mehrpersonenhaushalte sind häufig mit Familien identisch (Eltern mit ihren Kindern). Zu beachten ist allerdings, dass Wohngemeinschaften ohne gemeinsames Budget nicht als gemeinsamer Haushalt gewertet werden, sondern jede Person in der Wohngemeinschaft als eigenständig wirtschaftender Einzelhaushalt. Quelle: Mikrozensus, bereitgestellt durch: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin; Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg; Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln; Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

21 22 Abb. 18 Entwicklung der Haushaltsstruktur 2001 bis 2005 und Prognose Zahl der Haushalte in Einpersonenhaushalte mit 2 Personen mit 3 Personen mit 4 und mehr Personen Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Die Zuwächse beschränken sich auf diese Kategorie, alle anderen Haushaltstypen weisen dagegen Rückgänge auf: Die Zweipersonenhaushalte sanken innerhalb eines Jahres um einen Prozentpunkt auf einen Anteil von erstmals unter 30 % (29,5 %). In gerade 17,8 % der Berliner Haushalte leben drei oder mehr Personen ( Familienhaushalte ). Die sprunghaften Veränderungen wirken sich auch auf das Gesamtbild aus: Bis auf die Einpersonenhaushalte erreichen alle Kategorien schon 2006 Anteile, die maximal einen halben Prozentpunkt von den Werten der Prognose für 2010 entfernt sind. Abb. 19 Anteil der Einpersonenhaushalte in Großstädten 56 % 54 % 52 % Unter den Bezirken erreicht Friedrichshain-Kreuzberg mit über 66 % den höchsten Anteil an Einpersonenhaushalten vor Charlottenburg-Wilmersdorf mit rund 60 %. In Marzahn- Hellersdorf beträgt der Anteil der Singlehaushalte dagegen nur 41 %. Wie auch in Treptow-Köpenick, Reinickendorf, Spandau, Lichtenberg und Steglitz-Zehlendorf überwiegen hier die Mehrpersonenhaushalte. Für ganz Berlin zeigt sich 2006 bei den Singlehaushalten eine beschleunigte Entwicklung nach drei Jahren relativer Stabilität. Im Vergleich mit Städten wie Hamburg und Köln (mit jeweils rund 50 %) hat Berlin bereits ein erkennbar höheres Niveau erreicht. Deutlich höher liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte schon seit Jahren in München, wo gleichzeitig die durchschnittliche Haushaltsgröße am niedrigsten ist. 50 % 48 % 46 % Berlin Hamburg München Köln Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin; Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg; Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln; Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

22 Entwicklung der Wohnungsnachfrage Sozioökonomische Faktoren Einkommensentwicklung und Kaufkraft Einen wichtigen Faktor für die Nachfrage am Wohnungsmarkt stellt die Kaufkraft der Nachfrageseite dar. Seit 1996 stieg das Pro-Kopf-Einkommen in Berlin um insgesamt 4,5 % (nicht preisbereinigt), während im Bundesdurchschnitt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen um fast 20 % zunahm lag der Berliner Wert nur unwesentlich unter dem von ganz Deutschland, dagegen zeigt sich im Laufe der Jahre eine zunehmende Diskrepanz, so dass Berlin 2006 nur noch 83,6 % des Bundesdurchschnitts erreicht. Noch deutlicher fällt der Vergleich zum Primus Hamburg aus: Schon 1996 erreichte Berlin gerade 80 % des Hamburger Werts, 2006 liegt das Pro- Kopf-Einkommen in Berlin bei nur mehr 65 % des Hamburger Durchschnitts. Demnach hat sich die Entwicklung in Berlin nicht nur vom Bundestrend abgekoppelt, sondern gerade auch im direkten Vergleich mit anderen deutschen Großstädten ist eine beachtliche Diskrepanz unübersehbar. Seit Jahren stagniert das Pro-Kopf-Einkommen in Berlin. In fast keinem der letzten zehn Jahre reichte der Zuwachs, um Inflationsverluste auszugleichen. Das heißt: Real betrachtet sinken die Einkommen in Berlin seit Jahren. Die durchschnittlichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommen (berechnetes arithmetisches Mittel) der Berliner Haushalte haben sich im Zeitraum von 2000 bis 2006 von EUR auf EUR nur sehr moderat erhöht. Der Wert für das mittlere Haushaltsnettoeinkommen (Median) weist dagegen im Vergleich der Jahre 2000 und 2006 mit jeweils EUR keine Veränderung auf. Der Vergleich der beiden Mittelwerte zeigt auf, dass der Durchschnittshaushalt, wenn überhaupt, nur partiell an Einkommenserhöhungen partizipiert hat. Abb. 20 Entwicklung der Einkommen im Vergleich 26 Verfügb ares Einkommen d er private n Hausha lte je Ein wohner in TEUR Berlin Hamburg München Köln Deutschland Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder (August 2007)

23 2 Abb. 21 Haushalts-Kaufkraftindex 2007 nach PLZ-Gebieten 150 % und höher 130 % bis unter 150 % 110 % bis unter 130 % 90 % bis unter 110 % unter 90 % unbewohnte Gebiete Bezirksgrenze Grenze PLZ-Gebiet Gewässer Berlin: 100 % Quelle: Gfk, eigene Berechnungen Die auf Grundlage von GfK-Daten ermittelte Kaufkraft der Privathaushalte weist innerhalb Berlins eine sehr unterschiedliche Verteilung auf. Es zeigt sich ein beträchtliches Gefälle zwischen kaufkräftigen Außenbezirken und der kaufkraftschwachen Innenstadt. Die höchsten Werte im Vergleich zum Berliner Durchschnitt erreichen die PLZ-Gebiete im Teilen von Marzahn-Hellersdorf, insbesondere im Ortsteil Mahlsdorf. Werte von mehr als 135 % des Berliner Durchschnitts erreichen zudem Biesdorf, Wannsee, Nikolassee, Dahlem, Kladow, Konradshöhe, Tegelort, Heiligensee, Frohnau, Lübars, Waidmannslust sowie Teile von Rudow, von Steglitz, von Lichterfelde, von Zehlendorf, von Tegel und von Wittenau. Ausgesprochen kaufkraftschwach ist der gesamte Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, in dem alle PLZ-Gebiete unterhalb von 90 % des Berliner Durchschnitts liegen. Auch in Mitte erreicht kaum ein PLZ-Gebiet Kaufkraftwerte oberhalb des Berliner Durchschnitts. Starke Diskrepanzen zeigen sich in Charlottenburg-Wilmersdorf keineswegs entlang der alten Bezirksgrenzen, sondern in Ost- West-Richtung: Dem fast durchgängig unterdurchschnittlich kaufkräftigen Osten des Bezirks stehen im Westen überwiegend Werte von 20 % bis 35 % oberhalb des Berliner Durchschnitts gegenüber. Der Bezirk Spandau teilt sich in einen sehr kaufkräftigen Süden und überwiegend durchschnittliche Werte in der nördlichen Hälfte. Dagegen gibt Lichtenberg ein ausgesprochen homogenes Bild ab mit einer durchschnittlichen Kaufkraft in allen PLZ-Gebieten, die etwa im Berliner Durchschnitt liegt. Diese Darstellung der Kaufkraft deckt sich nicht unbedingt mit den einschlägigen Wohnlagenkarten. Gerade im Falle der besonders kaufkräftigen Wohngebiete im Südosten von Hellersdorf zeigt sich eine beachtliche Diskrepanz zur Wohnlagen- Bewertung (überwiegend einfache Wohnlage). Unabhängig davon ist zu beachten, dass der Zuschnitt der PLZ-Gebiete nicht unbedingt Ortsteil- oder Kiezgrenzen folgt. Mithin kann ein besonders homogenes Einfamilienhaus-Gebiet wie im Falle von Mahlsdorf außerordentlich hohe Werte erreichen, während in der gemischten Struktur, etwa in Wilmersdorf-Grunewald, auch niedrigere Einkommen in den Durchschnitt einfließen. Verfügbares Einkommen Einkommen, das aus unselbstständiger und selbstständiger Tätigkeit, aus Vermögenseinkünften zuzüglich empfangener Transfers (wie Sozialleistungen) minus geleisteter Transferzahlungen (z. B. Steuern), für Konsum und Ersparnis zur Verfügung steht. GfK-Kaufkraftzahlen Ausgehend von dem verfügbaren Einkommen aller privaten Haushalte in Deutschland, ermittelt die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) Einkommenswerte für die ortsansässige Bevölkerung einzelner Regionen (z. B. PLZ-Gebiete). Dadurch sind teilräumliche Vergleiche möglich. Unter Einbeziehung der amtlichen Lohn- und Einkommensteuerstatistiken wird ein rechnerisches Einkommen ermittelt, das den privaten Haushalten für Miete, das Sparen, die Altersvorsorge und Konsumzwecke zur Verfügung steht.

24 Entwicklung der Wohnungsnachfrage Arbeitsmarkt und Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2006 sank die Arbeitslosenquote in den meisten Berliner Bezirken. Lediglich Spandau, ohnehin schon auf vergleichsweise hohem Niveau, verzeichnete einen leichten Anstieg auf 20,6 %. Die höchste Arbeitslosenquote weist 2006 nicht mehr Friedrichshain-Kreuzberg, sondern der Bezirk Neukölln auf. Hier lag die Quote bei 22,9 %, während sie in Friedrichshain-Kreuzberg um fast 4 Prozentpunkte auf 21,4 % fiel damit nun auch unter das Niveau des Bezirks Mitte. Vergleichsweise starke Rückgänge finden sich zudem in Reinickendorf, Treptow-Köpenick und Pankow. Den niedrigsten Wert erreicht, wie schon im Vorjahr, Steglitz-Zehlendorf. Mit 11,1 % war es auch 2006 der einzige Berliner Bezirk mit einer Arbeitslosenquote unterhalb des Bundesdurchschnitts. Der insgesamt positive Gesamttrend am Berliner Arbeitsmarkt setzte sich 2007 fort. Abb. 23 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 22 % und größer je 100 Haushalte nach Bezirken 18 % bis unter 22 % im Jahresdurchschnitt % bis unter 18 % 10 % bis unter 14 % unter 10 % Berlin: 18,0 % 16,6 % 15,0 % 20,3 % 12,6 % 9,6 % 22,8 % 22,8 % 21,8 % 19,2 % 15,9 % 26,5 14,3 % Abb. 22 Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt % und größer 19 % bis unter 22 % 16 % bis unter 19 % 13 % bis unter 16 % unter 13 % Berlin: 17,5 % 15,0 % 14,5 % 20,6 % 16,9 % 11,1 % 21,8 % 21,4 % 16,1 % 22,9 % 16,9 % Der Pfeil gibt den Trend im Vergleich zum Vorjahr an. 19,2 % 13,4 % Quelle: Bundesagentur für Arbeit Statistik-Service Ost, eigene Berechnungen Mit Beginn der Umsetzung der Hartz-IV-Gesetzgebung Anfang 2005 wurden die vormals unterschiedlichen Transferleistungen von Sozial- und Arbeitslosenhilfe weitgehend vereinheitlicht. Seither ist in diesem Kontext in Hinblick auf den Wohnungsmarkt die Zahl der Bedarfsgemeinschaften die wichtigste Messgröße. Erstmalig kann nun neben den Quoten für 2006 auch ein Vorjahresvergleich vorgenommen werden. Der Pfeil gibt den Trend im Vergleich zum Vorjahr an. Quelle: Bundesagentur für Arbeit Regionaldirektion Berlin-Brandenburg; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 2006 entsprachen 18,0 % der Berliner Haushalte der Definition einer Bedarfsgemeinschaft nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch. Das heißt, in diesen Haushalten reicht das gemeinsame Einkommen und Vermögen der Haushaltsmitglieder nicht aus, um den Lebensunterhalt zu decken, so dass Anspruch auf Leistungen zum Lebensunterhalt (Arbeitslosengeld II) besteht. Wie bei den Arbeitslosenquoten ergibt die Betrachtung der Bedarfsgemeinschaften in den einzelnen Bezirken ein differenziertes Bild. Auffällig ist, dass in allen Berliner Bezirken der Anteil der Bedarfsgemeinschaften zugenommen hat. Die höchsten Werte erreichte auch 2006 Neukölln mit 26,5 % das heißt, in diesem Bezirk ist jeder vierte Haushalt von Transferzahlungen abhängig. In fünf Bezirken (Mitte, Marzahn-Hellersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Spandau und Lichtenberg) ist es ungefähr jeder fünfte Haushalt. Am niedrigsten lag der Anteil der Bedarfsgemeinschaften wie im Vorjahr in Steglitz-Zehlendorf (9,6 %), allerdings ergeben sich gerade in diesem Bezirk im Vergleich zum Vorjahr die stärksten Zuwächse in ganz Berlin, gefolgt von Lichtenberg. Aber auch Spandau, Pankow und Mitte erreichten überdurchschnittliche Zuwächse. Bedarfsgemeinschaft Bei der Berechnung der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts für hilfebedürftige Arbeitslose (Arbeitslosengeld II) werden sogenannte Bedarfsgemeinschaften betrachtet. Das heißt, dass bei der Berechnung der Hilfeleistungen die Einkommens- und Vermögensverhältnisse aller Personen berücksichtigt werden, die mit dem Antragsteller zusammen in einem gemeinsamen Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften. Die genauen Regelungen hierzu sind im SGB II festgelegt.

25 2 Es bestätigt sich die Beobachtung früherer Jahre, dass sich Arbeitslosigkeit wie auch Bedarfsgemeinschaften keineswegs entlang der Ost-West-Linie abgrenzen. Vielmehr erreichen bei beiden Aspekten bestimmte Außenbezirke eindeutig bessere Werte. Es ist festzustellen, dass 2006 in diesen Bezirken zwar die Rückgänge bei der Arbeitslosigkeit besonders stark ausfallen, dagegen nimmt der Anteil der Bedarfsgemeinschaften teilweise deutlich zu. Mithin ist in diesem Kontext für die Außenbezirke eine gewisse Heterogenisierung zu erwarten. Überraschend positive Vorzeichen zeigt die Entwicklung von Friedrichshain-Kreuzberg, das sowohl einen starken Rückgang der Arbeitslosigkeit als auch weitgehend stabile Verhältnisse bei der Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften aufweist zwar jeweils von hohem Niveau ausgehend, aber in beiden Themen eindeutig gegen den Trend der übrigen Innenstadtbezirke. 3.4 Elemente der künftigen Wohnungsnachfrage Im IBB-Wohnungsmarktbarometer werden jährlich Vertreter der verschiedenen Akteursgruppen am Wohnungsmarkt um eine Beurteilung der Nachfragesituation in den nächsten drei Jahren sowie möglicher besonderer Bedarfe der Nachfrageseite gebeten. Wie schon in der Vorjahresbefragung wird auch 2007 von den Befragten für die nächsten drei Jahre tendenziell ein leichter Nachfrageanstieg erwartet, der allerdings für die verschiedenen Wohnungsmarktsegmente unterschiedlich stark ausfällt. Beim Wohneigentum (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser) rechnen die Befragten in den nächsten Jahren etwas stärker mit einer zunehmenden Nachfrage als in den Vorjahren besonders in Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf. Abb. 24 Prognose der mittelfristigen Nachfrageentwicklung +0,50 Eigentum Mietwohnungen +0,25 0,00 0,25 0,50 Einfamilienhäuser Reihenhäuser Eigentumswohnungen oberes Preissegment mittleres Preissegment unteres Preissegment preisgebundenes Segment Prognose von 2005 bis bis bis 2010 Skala von 1 (starker Rückgang) bis +1 (starke Zunahme) Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2007 Im unteren Mietpreissegment wird mit einer deutlichen Zunahme der Nachfrage gerechnet, dagegen werden im oberen Mietpreissegment keine weiteren Nachfragezuwächse erwartet. Verglichen mit der starken und weiter zunehmenden Nachfrage im unteren Preissegment erscheint die rückläufige Nachfrageerwartung beim preisgebundenen Wohnraum in einigen Bezirken als deutliches Indiz für das Vorhandensein von Vermietungsschwierigkeiten in bestimmtenwohnanlagen des sozialen